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        普通住宅新

        2012-12-29 00:00:00李明
        北京紀(jì)事 2012年2期


          北京標(biāo)準(zhǔn)放寬,誰吃虧?誰優(yōu)惠?
          憶往昔,幾多“房奴”被“豪宅”
          數(shù)月前,上百名購房者在地鐵4號(hào)線高米店北站出口,打出了“五環(huán)外蝸居‘被豪宅’,剛需房奴‘交豪稅’”的條幅,怎么回事?原來,不少購房者在大興區(qū)購買的超過120萬元房屋,被要求以“豪宅”標(biāo)準(zhǔn)交契稅。經(jīng)查詢相關(guān)規(guī)定發(fā)現(xiàn),購買或出售普通住房需繳契稅為房款的1.5%,而非普通住房為3%,個(gè)人購買90平米及以下普通住房且系家庭唯一住房則按1%繳納。而五環(huán)外總價(jià)120萬元以上的房屋屬于非普通住房,需要按“豪宅”標(biāo)準(zhǔn)繳稅。
          被“豪宅”和“豪稅”的還大有人在,一位在大興區(qū)黃村購房的王先生說,去年,他首付30%購買了一套89平米的兩居室做婚房,并東拼西湊借來契稅等費(fèi)用。前不久,王先生收到開發(fā)商通知稱,由于房屋總價(jià)超過120萬元,按規(guī)定,契稅須按“豪宅”標(biāo)準(zhǔn)繳納,即總房款的3%,“我之前以為交1%就夠了,根本用不了那么多錢”。與王先生情況類似的白先生說:“既是首套房、又是自住,89平米價(jià)值150萬元以上的房子在五環(huán)外太普遍了,如此‘蝸居’小屋怎么一夜間變成了豪宅?”多名購房者也同樣不滿。
          
          房價(jià)爆漲、稅收不減,“剛需”一族兩頭賠錢
          原來,市住建委于2005年下發(fā)了《關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》,普通住房要滿足3個(gè)條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。2008年,北京市對(duì)界定普通住房的第3個(gè)條件進(jìn)行補(bǔ)充,將享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格按區(qū)域調(diào)整為:北京市三環(huán)以內(nèi)每套總價(jià)215萬元,三環(huán)至四環(huán)之間每套總價(jià)175萬元,四環(huán)至五環(huán)間每套總價(jià)165萬元,五環(huán)外每套總價(jià)100萬元,實(shí)際成交價(jià)高于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍的,即被認(rèn)定為非普通住房。
          該標(biāo)準(zhǔn)自執(zhí)行后3年不變,此3年的房價(jià)則翻起了大跟頭?!皞I(yè)”“我愛我家”市場研究院提供的信息顯示:隨著近兩年房價(jià)飛速上漲,目前,實(shí)際套均總價(jià)比2008年幾乎翻倍,由于對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)沒變更,使得約3/4的購房者被排除在普通住房之外。僅契稅一項(xiàng),首次置業(yè)者就要多交房款的2%。盡管為了避免稅費(fèi)調(diào)控措施誤傷剛需族,國稅總局等三部門去年曾發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》,明確對(duì)個(gè)人購買普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,減半征收契稅。然而記者剛剛獲悉,該政策由于北京市普通住房標(biāo)準(zhǔn)3年未變,隨著房價(jià)的上漲,北京7成新房無奈“被豪宅”,上述國稅減稅政策執(zhí)行一年來形同虛設(shè)。對(duì)此,北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示:當(dāng)前形勢下,暫不調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)主要是為了穩(wěn)定住房價(jià)格,抑制投資投機(jī)性購房需求。如此說來,眾多房地產(chǎn)剛需一族都成了潑洗澡水時(shí)被一并潑掉的孩子。有人說,在現(xiàn)行的與實(shí)際嚴(yán)重背離稅收政策下,房價(jià)爆漲、稅收不減,“剛需”一族兩頭賠錢。
          
          新標(biāo)準(zhǔn)一聲春雷響:普通住宅最高減稅12萬
          終于,市住建委和市地稅局于上個(gè)月發(fā)布通知,放寬北京普通住宅認(rèn)定中的房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。新標(biāo)準(zhǔn)中,按照房屋的區(qū)位不同設(shè)定了不同的房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。新政策將全市住房平均價(jià)格計(jì)算為2010年的成交均價(jià),即每平米1.8萬元。按照四環(huán)、五環(huán)、六環(huán)為界的不同區(qū)位,以及北城和南城的不同區(qū)域,乘以一定的系數(shù)進(jìn)行調(diào)整。其中,認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)最高的四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)達(dá)到38880元/平方米,最低的六環(huán)外地區(qū)也達(dá)到了17280元/平方米。兩部門表示,此次調(diào)整后,全市70%以上的購房家庭能夠享受到普通住宅的稅收優(yōu)惠。此外,全市住房平均交易價(jià)格和區(qū)位調(diào)整系數(shù),也將根據(jù)北京住房市場變化等情況適時(shí)調(diào)整和公布。我們看到了一組令人后怕的數(shù)據(jù):舊總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下,六環(huán)路內(nèi)的住宅購房面積一旦超過90平方米,基本都會(huì)被打入“非普通住宅”的范疇。新標(biāo)準(zhǔn)下不超單價(jià)上限,改善性和部分“一步到位”的剛性購買需求可延伸到多數(shù)90~140平方米的房屋,稅負(fù)減少最高12.22萬元。僅僅是一個(gè)稅率調(diào)整就少了12萬!房地產(chǎn)這坑水簡直深得嚇人!
          
          北京最“痛”
          所謂“住房痛苦指數(shù)”是指用來衡量住房經(jīng)濟(jì)困難程度的一個(gè)指標(biāo),其計(jì)算公式為:
          商品房的平均售價(jià)(平方米)÷人均月收入=住房痛苦指數(shù)。
          從此計(jì)算公式可以很直觀地看出,“住房痛苦指數(shù)”與中國商品房的平均售價(jià)成正比,與中國的人均年收入成反比。即中國商品房的平均售價(jià)越高,則“住房痛苦指數(shù)”值越大;中國的人均年收入越高,則“百姓住房痛苦指數(shù)”值越小。以下我們姑且以東京、紐約、首爾和北京作比較,度量一下北京房地產(chǎn)的“國際水平”和現(xiàn)實(shí)熱度。鑒于目前各種房地產(chǎn)指數(shù)參差不齊,彼此之間經(jīng)?;ハ唷按蚣堋钡默F(xiàn)狀,下面的分析采用的是2005年的數(shù)據(jù),僅供參考。
          
          北京的“住房痛苦指數(shù)”
          北京是首都,很多的房地產(chǎn)新政實(shí)施大多從這里開始,某種程度上,它是中國房地產(chǎn)新政成效最重要、最方便、最直觀的觀察點(diǎn)。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算,2005年北京全年房價(jià)的均價(jià)為6485元/平方米。同年城市居民人均可支配收入為17653元。以此為基數(shù)除以12,月收入為1471元。于是,2005年北京市的“住房痛苦指數(shù)”為:
          北京市住房痛苦指數(shù)=6485元÷1471元=4.41
          這組數(shù)字告訴我們,盡管北京人的人均收入是17653元,大大高于全國平均收入11197元,高出幾乎50%,但北京人的“住房痛苦指數(shù)”卻更高,高出中國平均的“住房痛苦指數(shù)”1.19。
          
          東京的“住房痛苦指數(shù)”
          日本是世界上人口密度最大、自然土地最昂貴的國家。據(jù)國外媒體報(bào)道,10年前,僅日本東京一地的土地可比價(jià)格,便已高達(dá)美國土地價(jià)格的總和,可謂寸土寸金。而東京目前人口已達(dá)3530多萬,是北京人口的兩倍。目前,世界上房價(jià)最貴的地方應(yīng)當(dāng)屬日本東京。
          2005年在東京市區(qū),一套使用面積80平方米的公寓樓(精裝修的3室1廳1廚1衛(wèi)單元,附送20平米的陽臺(tái)和幾平米的走廊,以及基本電器,包括液晶電視等),加停車位售價(jià)約為3000萬日元,折合人民幣為225萬元,每平方米的價(jià)格約為2.3萬元人民幣。
          2005年日本的人均收入為34510美元(合27.6萬元人民幣),月收入為23000元人民幣。我們用東京的平均房價(jià)和日本的人均收入(東京的人均收入應(yīng)該在這個(gè)數(shù)字之上)相比:東京的“國民住房痛苦指數(shù)”=23000元/平方米÷23000元(月收入)=1
          另外,東京和北京的住宅有很大不同:東京的住房全是按實(shí)際使用面積(不算公攤),東京的住房全部抗8級(jí)地震,全部是裝修好的(帶廚房、衛(wèi)生間用具,簡單家具電器,垃圾自動(dòng)粉碎機(jī)),全部是24小時(shí)熱水、所有自來水均可直接飲用、全部有暖氣、通宵公共樓梯照明,電梯全部是原裝三菱同級(jí)檔次(任何5層以上住宅均有電梯),所有水管、閥門、水表、門窗、玻璃等皆“原裝”,質(zhì)量均超過上海普通住宅,基本相當(dāng)于上海中高檔外銷公寓水平(此類房價(jià)上海超2萬)。至于土地私有,有無數(shù)東京人住在自己的房子里,這一點(diǎn)我們更是不可比的。
          
          紐約的“住房痛苦指數(shù)”
          在過去5年中,美國房價(jià)漲勢如潮,5年間,房價(jià)幾乎上漲了60%。但令人吃驚的是,在同一時(shí)間,中國的房價(jià)卻上漲了100%~300%。
          也許有人會(huì)說,那是由于美國只有3億人,而中國有13億人,這是一個(gè)原因??筛匾氖牵绹且粋€(gè)汽車上的國家,兩國經(jīng)濟(jì)上的差距是顯然的。并且,美國房地產(chǎn)商所經(jīng)營的都是現(xiàn)房,三室兩衛(wèi)以上房型占90%以上,即大戶型為主。并且全是裝修房,基本與中國的豪華裝修相仿。美國的統(tǒng)計(jì)資料都以單元住宅來計(jì)算房價(jià),而不是按每平方米來計(jì)算。按每幢房子來衡量美國的住宅價(jià)格,并不能正確反映中美之間的房價(jià)水平差異,因?yàn)槊绹淖》棵娣e比中國普遍要大很多。美國住宅多數(shù)集中在150~300平方米左右,平均面積在220平方米。折算成中國的房價(jià)每平方米單價(jià)不足1100美元。有趣的是,紐約的房價(jià)并非美國的高房價(jià)地區(qū)。目前,舊金山的一套中等價(jià)格水平的家庭別墅,售價(jià)72.7萬美元,洛杉磯為47.5萬美元,紐約為45.3萬美元,華盛頓為42.9萬美元,這個(gè)價(jià)格水平是美國中西部地區(qū)房價(jià)的5倍。
          
          紐約的平均房價(jià)為:45.3萬美元÷220平方米=2045美元/平方米。美國2005年的人均收入為37610美元,換算成月收入為3134美元。以此得出:紐約人的“住房痛苦指數(shù)”=2045元÷3134元=0.65。
          算到此處,幾乎讓人不能相信自己的眼睛了。因?yàn)?006年10月北京人的“住房痛苦指數(shù)”已達(dá)到了5.00,竟高出紐約“住房痛苦指數(shù)”的八九倍。
          需要說明的是,由于中美之間的住宅條件和定價(jià)方法的差異,中國和美國的房價(jià)很難進(jìn)行直接的比較。首先,美國人的住房條件和中國的住房有很大的差別,絕大部分美國住宅都是2~3層高的小洋房,并附帶車子、車庫,甚至游泳池,而社區(qū)有高爾夫球場也并不稀奇。但在中國只有高級(jí)別墅和高級(jí)社區(qū)才有這樣的設(shè)施。
          另外,美國房地產(chǎn)商規(guī)范運(yùn)用的住宅“建筑面積”概念也不同于中國的“建筑面積”,美國住宅面積數(shù)據(jù)相對(duì)低估,其測量方法下的“單元住宅單價(jià)”需要打折。中國住宅全是數(shù)層甚至數(shù)十層的高樓,而且一梯多戶,一個(gè)小區(qū)有幾百乃至上千住戶,并且建筑面積里面含有很多公用空間,住宅實(shí)際使用面積大大縮水。大多房子的使用面積只是建筑面積的70%左右。美國人不但普通住宅壓根兒就沒有“公用面積”一說,而且住宅內(nèi)很多區(qū)域也是不算入建筑面積的。因?yàn)槠溆?jì)算的原則是“完工面積”,或稱作“地毯面積”。必須是經(jīng)過建筑材料如木板、地毯之類鋪設(shè)后的地面和樓面。所以,走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售總價(jià)之內(nèi)。而按建筑行業(yè)的指導(dǎo),室內(nèi)層高低于5英尺的部分不再計(jì)算,如果一個(gè)房間7英尺以上的空間不到50%,則整個(gè)面積也可不計(jì)。這樣的事實(shí)讓我們不得不感慨,一個(gè)市場的游戲規(guī)則為保護(hù)用戶利益著想,與一個(gè)市場的游戲規(guī)則處處為開發(fā)商著想的時(shí)候,差別會(huì)相當(dāng)?shù)拇蟆?br/>  
          首爾的“住房痛苦指數(shù)”
          2006年4月,韓國首爾江南地區(qū)住宅每坪的價(jià)格為3000萬韓元(1坪等于3.3平方米,即900萬韓元/平方米),韓國普通家庭的平均月收入為322萬韓元。依此計(jì)算:首爾的住房痛苦指數(shù)=900萬韓元/平方米÷322萬韓元=2.79 。
          我們注意到,以上數(shù)據(jù)是2006年的,而我們手頭只有2005年北京的“住房痛苦指數(shù)值”4.41。也就是說,北京2005年的住房痛苦指數(shù)已經(jīng)大大超過了首爾2006年4月的水平。眾所周知,2005年到2006期間,北京的房價(jià)正在大幅度地躥升。為了盡可能準(zhǔn)確,我們還找到了另外一組對(duì)比分析。今年11月,首爾市房屋平均價(jià)格是每平方米3萬元(現(xiàn)韓元兌人民幣匯率約173:1),去年首爾市職工的月平均工資為14980元。韓國工資比中國高,但韓國的物價(jià)也比中國高多了。不過,首爾市房屋每平方米價(jià)格是普通工薪族月收入的200%。
          那北京呢?去年11月份,北京市住宅平均價(jià)格為每平方米22348元。北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2009年北京市職工的年平均工資為48444元,按月計(jì)算的話為4037元。我想這個(gè)數(shù)據(jù)比實(shí)際情況有點(diǎn)低。用這個(gè)數(shù)據(jù)計(jì)算的話,北京市房屋每平方米價(jià)格是普通工薪族月收入的554%。我覺得用平均工資計(jì)算的北京房價(jià)比首爾最起碼貴兩倍以上。從以上數(shù)據(jù)看出,北京的房價(jià)貴過首爾是一個(gè)不爭的事實(shí)。
          
          房奴拼“幸福”
          貸款買房的投入和按揭的年限不一樣,月供數(shù)額的級(jí)別就不一樣,級(jí)別越高,對(duì)他們生活的影響甚至威脅越大,如此說來,“房奴”的級(jí)別與他們的幸福感成反比。眼下,中國越來越沉重的房貸負(fù)擔(dān)日益成為“房奴“們身上重壓著的一座大山。
          英國《金融時(shí)報(bào)》25日刊登一篇題為《北京房奴VS紐約房奴》的文章:“當(dāng)‘房奴’直白地翻譯成英語的時(shí)候,一樣能引來紐約年輕人的熱淚盈眶,而且,他們的房奴道路,比中國的年輕人更加悲壯。在中國做了房奴至少意味著雖然東拼西湊,但是好歹湊夠了首期;意味著雖然每個(gè)月省吃儉用,但是好歹每個(gè)月不用再交房租;意味著雖然房價(jià)還在日漲夜?jié)q,自己終于可以松一口氣笑看云卷云舒,不用再捂著錢包、心臟狂跳,生怕自己存錢的速度趕不上房價(jià)上漲的速度了。
          不知道房奴這個(gè)詞是不是中國人原創(chuàng),但是最近發(fā)現(xiàn)一個(gè)道理,那就是世界是平的,中國的就是世界的。事實(shí)上,北京、上海這些年的房價(jià)漲幅雖然迅猛,但是因?yàn)榛鶖?shù)較低,相比紐約這樣的國際化大都市來說,仍在可接受的范圍。而在紐約,稍好一點(diǎn)的地段,一間不帶客廳的一室公寓均價(jià)已經(jīng)高達(dá)45萬美元。一位紐約的朋友說,別提次貸危機(jī),別看報(bào)紙上渲染說美國經(jīng)濟(jì)危機(jī),房價(jià)暴跌,北美的拐點(diǎn)也來到了,他們說,“紐約的房價(jià)比美元匯率堅(jiān)挺多了”。
          而美國年輕人的存錢能力,似乎遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上中國的年輕人。更重要的是,美國年輕人的背后,沒有站著以兒女的幸福生活為終生任務(wù)的慈祥父母,所以他們的買房行為,因?yàn)槿鄙倭烁改傅慕?jīng)濟(jì)支持,而顯得格外艱難。年收入八九萬美元的女孩子,咬牙存了一年的錢,其間付出的代價(jià)是:不買高價(jià)果汁之類的奢侈品,外出就餐首選墨西哥餐,因?yàn)橛忻赓M(fèi)的炸薯?xiàng)l和廉價(jià)的小菜,不得不添置衣物的時(shí)候,只光顧最廉價(jià)的品牌,實(shí)在不行,就買打折布料自己當(dāng)裁縫??就這樣,1年時(shí)間也只能存下1萬美元。
          雖然美國政府不斷地在瘋狂減息,還拿出真金白銀救市,美國的按揭政策也非常寬松,除了搞出次貸風(fēng)波的零首付之外,有職業(yè)的年輕人可以選擇10%首付。即便如此,1萬美元離首付還是有很長一段距離的。好在,世界上還有一樣?xùn)|西叫信用卡。更令人羨慕的是,美國是一個(gè)信用社會(huì),信用卡預(yù)支的錢可以用來填補(bǔ)首付的缺口,這解了許多年輕人的燃眉之急,終于讓他們過上了夢寐以求的房奴生活。
          北京的房奴抱怨說,為了買房子,他們每天坐公交車上下班。紐約的房奴說,為了買房子,他們連地鐵都不坐了,每天走路上班。北京的房奴抱怨說,為了買房子,他們已經(jīng)很久沒買過漂亮衣服了。紐約的房奴說,為了買房子,任何50美元以上的東西連看都不看一眼了。北京的房奴抱怨說,為了買房子,他們把家都搬到通州去了。紐約的房奴說,為了買房子,我把我的夢幻婚禮,都給搬到另一個(gè)國家去了。費(fèi)用縮水、來賓精簡過后的夢幻婚禮,選擇在了加拿大多倫多的郊區(qū),比起紐約來,物價(jià)就便宜得多了。
          當(dāng)然,那是去年的事情,最近加元一路高歌猛進(jìn),已經(jīng)比美元更貴,紐約的房奴們?yōu)榇诵闹杏滞从窒病M吹氖鞘チ艘粋€(gè)價(jià)廉物美的好地方;喜的是,多倫多的房奴日子貌似比他們還難過,因?yàn)榧幽么笳畡倓傂?,地稅又要漲了。
          世界上房價(jià)最貴的紐約,人均收入是上海的11倍,相同的公寓房價(jià)是上海的1.7倍。歐洲最貴的倫敦與上海房價(jià)基本一致,但上海的人均收入只及倫敦的十二分之一。要知道,紐約與倫敦才是世界上排名第一與第二的兩個(gè)大都市,所以與紐約、倫敦相比其實(shí)是高抬了上海、北京。
          從以上看出,兩種不同國家、不同制度、不同收入水平、不同生活習(xí)慣、不同置業(yè)意識(shí)、不同收入水平下的對(duì)比,多少有點(diǎn)公說公有理,婆說婆有理的嫌疑。比如說,撰文者認(rèn)為,“這些年的房價(jià)漲幅雖然迅猛,但是因?yàn)榛鶖?shù)較低,相比起紐約這樣的國際化大都市來說,仍在可接受的范圍??”這樣的說法明顯偏頗,因?yàn)椤盎鶖?shù)”是相對(duì)而言的。如果相對(duì)中國國內(nèi)的生活指數(shù),就中國人的平均工資收入水平而言,房價(jià)的基數(shù)那是相當(dāng)?shù)母吡?!這也是國內(nèi)某些大開發(fā)商御用的“專家”們否認(rèn)國內(nèi)房價(jià)離譜,繼續(xù)哄抬房價(jià)的關(guān)鍵所在。
          
          去年,國家調(diào)控房價(jià)政策密集出臺(tái),《政府工作報(bào)告》也明確要求“抑制土地價(jià)格過快上漲”。但年末據(jù)北京土地儲(chǔ)備中心公布:北京全年土地出讓收入已達(dá)1430億元。在剩下的9天內(nèi),北京還有土地出讓,此前招標(biāo)結(jié)果也會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),北京今年土地收入很可能會(huì)超過1500億元,與上海一爭全國第一。
          很長時(shí)間以來,各地政府對(duì)待中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的態(tài)度的確讓眾多普通購房者茫然,他們?cè)疽詾榉績r(jià)會(huì)在中央一次次的調(diào)控中穩(wěn)定甚至有所回落,而一次次不降反升創(chuàng)紀(jì)錄的房價(jià)和地價(jià)卻讓他們?cè)俣雀械浇箲]和恐慌。房價(jià)要漲到什么時(shí)候?旨在遏制房價(jià)過快上漲的調(diào)控政策能否起作用?“滿足人民群眾的基本住房需求”為什么漸行漸遠(yuǎn)?
          與此同時(shí),某些專家認(rèn)為:人多地少是中國的國情,地價(jià)高房價(jià)高將是必然趨勢。目前中國內(nèi)地的地價(jià)遠(yuǎn)低于美國、日本。對(duì)此,《中國房市警告》旅美學(xué)者、作家羊慧明針對(duì)以上言論批駁說:“新加坡、日本比中國內(nèi)地土地更匱乏。中國人均占有土地面積7500平方米,而新加坡人均只有150平方米,可人家一對(duì)年輕人工作三四年的工資收入,就能買一套100平方米左右的房子。我們要關(guān)注政府在加大保障性住房建設(shè)的同時(shí),是否甘于降低普通商品房的地價(jià),這才是房價(jià)真正走低的根本。”
          編輯/馮 嵐 icarusfeng@126.com

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