劉平

(新疆德源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，新疆 烏魯木齊 830009）

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是中國現(xiàn)目前的經(jīng)濟(jì)支柱之一，但是這個(gè)利潤豐厚的行業(yè)存在著諸多的問題。中國的房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)企業(yè)存在重經(jīng)營、輕管理的現(xiàn)象。這種地管理水平，高投資的行為存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)成本的管控已經(jīng)是房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的問題。

現(xiàn)目前，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本的管控主要措施是加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理，所采取的手段是“問管理要成效”。但是，較低水平的房地產(chǎn)行業(yè)要在短時(shí)間內(nèi)提升自我的內(nèi)部管理水平還是有些超之過急。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本的管控必須根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況，一步一步扎好根才能真正做出成績，達(dá)到既定的效果。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是高投資企業(yè)，有著高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)資本的管控上，重點(diǎn)是避免行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。而要提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和風(fēng)險(xiǎn)分析能力就必須從項(xiàng)目的投資入手，建立一套成本管理的系統(tǒng)，實(shí)行全程管控，最大限度降低企業(yè)的成本。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)成本管控體系

在經(jīng)濟(jì)飛速增長的時(shí)代，市場(chǎng)競(jìng)爭異常激烈。在房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)必須樹立企業(yè)成本管控觀念，建立一套科學(xué)、完整、有效的企業(yè)成本管理系統(tǒng)。在進(jìn)行成本管理系統(tǒng)的建設(shè)時(shí)，要引入可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略思想，將企業(yè)的成本管控視作一項(xiàng)長期工程，力求通過公司企業(yè)成本結(jié)構(gòu)的改變，成本監(jiān)督、管理、控制的方式的改變來對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行全方位把控，提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭實(shí)力。

（一）建立企業(yè)目標(biāo)成本管控體系

企業(yè)的目標(biāo)成本體系是企業(yè)在進(jìn)行投資前的預(yù)期成本，這主要是指在一個(gè)項(xiàng)目上的一定時(shí)期的成本目標(biāo)。企業(yè)成本目標(biāo)的確立主要是根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的情況及其遵循的規(guī)律進(jìn)行的工程流程、工程費(fèi)用的估算。企業(yè)目標(biāo)成本體系一般根據(jù)項(xiàng)目施工的進(jìn)度分階段進(jìn)行建立，最后形成一個(gè)完整的整體。

（二）建立企業(yè)動(dòng)態(tài)成本管控體系

一般的企業(yè)成本管控系統(tǒng)的建立是在進(jìn)行企業(yè)責(zé)任成本體系的建立之后，但是在這以前企業(yè)必須根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目投資預(yù)測(cè)。在市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的環(huán)境下，建立企業(yè)動(dòng)態(tài)成本管理體系必不可少。著其中包括一段時(shí)間內(nèi)的工程成本預(yù)算與決算，也包括已發(fā)生的成本開支以及即將投入的成本。通過階段目標(biāo)成本的差異比較，根據(jù)工程量的估算對(duì)企業(yè)的成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)性地掌控。并且，在建立體系和監(jiān)控體系運(yùn)行狀況的情況下可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)成本管控中存在的問題并及時(shí)進(jìn)行解決，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本的有效控制。

（三）建立企業(yè)責(zé)任成本管控體系

企業(yè)目標(biāo)成本管控體系的建立是根據(jù)成本形成的形成過程進(jìn)行分階段、分層次的責(zé)任目標(biāo)的確定。并且，將各個(gè)階段的責(zé)任目標(biāo)分配到各個(gè)負(fù)責(zé)的部門并進(jìn)行責(zé)任部門、責(zé)任范圍、責(zé)任成本、責(zé)任目標(biāo)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、審核部門等詳細(xì)的信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和劃分，將每一項(xiàng)成本目標(biāo)都具體落實(shí)到人頭。

（四）建立企業(yè)業(yè)績?cè)u(píng)估體系

企業(yè)業(yè)績?cè)u(píng)估體系是在房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后對(duì)項(xiàng)目本身最終的狀態(tài)進(jìn)行的一個(gè)實(shí)際成本與目標(biāo)成本的對(duì)比，而企業(yè)業(yè)績?cè)u(píng)估主要著眼于整個(gè)項(xiàng)目成本管理情況的水平。在項(xiàng)目建設(shè)過程中對(duì)成本管理的不足進(jìn)行總結(jié)，對(duì)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行收集。并且，將成本管理水平的評(píng)測(cè)作為企業(yè)獎(jiǎng)罰的依據(jù)，促使全員投身到成本管理中來。

三、項(xiàng)目實(shí)施階段的成本管控

（一）項(xiàng)目投資階段的成本管控

房地產(chǎn)的企業(yè)成本管控的首要環(huán)節(jié)就是項(xiàng)目的投資。房地產(chǎn)企業(yè)投資的主要依據(jù)是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身進(jìn)行可行性和利益性的分析。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的必要性、優(yōu)越性等特點(diǎn)進(jìn)行考察并且對(duì)項(xiàng)目的選址、規(guī)模、結(jié)構(gòu)以及能夠給企業(yè)帶來的利潤回報(bào)。關(guān)于企業(yè)的投資能力、風(fēng)險(xiǎn)分析能力、項(xiàng)目實(shí)施能力、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益等較為基本的調(diào)查、研究、分析、論證是企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目投資前必須做的功課。另外，還需要根據(jù)政府相關(guān)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，選擇建設(shè)符合大眾要求和市場(chǎng)要求的房地產(chǎn)。

（二）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控主要有這樣兩個(gè)目的。其一，降低規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的企業(yè)成本，這之中包括設(shè)計(jì)規(guī)劃的人工費(fèi)、材料費(fèi)、設(shè)備維護(hù)費(fèi)等等。其二，是降低工程項(xiàng)目建設(shè)所需要的設(shè)備、原材料、安裝費(fèi)、施工費(fèi)等。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)可適當(dāng)引入市場(chǎng)的招標(biāo)制度，使得設(shè)計(jì)規(guī)劃方案最優(yōu)化，在保證工程質(zhì)量的前提下最大限度節(jié)約企業(yè)成本。

（三）項(xiàng)目招標(biāo)階段的成本管控

工程項(xiàng)目招標(biāo)階段的企業(yè)成本控制主要是對(duì)工程的招標(biāo)方式和系統(tǒng)進(jìn)行控制。這些工程招標(biāo)包括施工招標(biāo)、設(shè)備招標(biāo)以及材料采購招投標(biāo)三個(gè)方面。在招標(biāo)中盡量采取多種招標(biāo)制度共同制約的方式，使得承包商和供應(yīng)商之間形成競(jìng)爭。這樣做的好處在于獲取最優(yōu)價(jià)格并且找到高水平的合作伙伴。在招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)對(duì)工程項(xiàng)目和投標(biāo)單位進(jìn)行詳細(xì)的實(shí)地考察，要使得質(zhì)量和價(jià)格得到兼顧。同時(shí)，在評(píng)標(biāo)的過程中一定嚴(yán)明合作事項(xiàng)，做好項(xiàng)目清單，防止低價(jià)競(jìng)標(biāo)高價(jià)索賠的現(xiàn)象出現(xiàn)。

（四）項(xiàng)目施工過程中的成本管控

企業(yè)的成本管控的重要階段在于項(xiàng)目施工的過程中。施工階段也是企業(yè)成本投入最大的階段。在施工階段的成本管控中，原則有三：嚴(yán)懲浪費(fèi)，高效施工，綜合評(píng)價(jià)。對(duì)于浪費(fèi)施工材料的行為進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰。對(duì)工程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行把控，做到高效施工，無返工，無誤功，同時(shí)，對(duì)于工程的成本與質(zhì)量也要進(jìn)行綜合考慮，做到技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，質(zhì)量得到保證。

（三）項(xiàng)目結(jié)算階段的成本管控

竣工階段的成本控制主要在這樣兩個(gè)方面，一是根據(jù)合同按規(guī)定日期進(jìn)行結(jié)算，對(duì)于逾期的項(xiàng)目進(jìn)行誤工結(jié)算處理。二是根據(jù)合同對(duì)材料、設(shè)備的使用情況進(jìn)行結(jié)算，其中包括合同中規(guī)定的結(jié)算方法、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)價(jià)定額、材料價(jià)格以及相應(yīng)優(yōu)惠條款等，要對(duì)整個(gè)工程竣工進(jìn)行審核、結(jié)算。

此外，還需要按照項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行工程竣工圖、施工變更圖以及現(xiàn)場(chǎng)簽證對(duì)工程的竣工進(jìn)行核算。按照合同對(duì)相應(yīng)的定額單價(jià)進(jìn)行核對(duì)、結(jié)算，并且做好相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)，以便建立全面的成本管理系統(tǒng)。

房地產(chǎn)企業(yè)成本管控是一個(gè)系統(tǒng)的工程，涉及面十分廣，管控周期性長，管控項(xiàng)目多，任務(wù)重?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)成本的管控需要全員參與，由全員共同控制企業(yè)成本并且實(shí)施全過程成本控制，利用科學(xué)的管理手段，合理安排施工，最大限度優(yōu)化成本配置，節(jié)約企業(yè)成本，達(dá)到應(yīng)有的良好效益。

結(jié)語

實(shí)踐證明，在房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目中要達(dá)到節(jié)約成本、縮短工精的效果必須對(duì)工程項(xiàng)目的施工進(jìn)行全程控制。對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)要要求合理有序進(jìn)行，確保不因過失性錯(cuò)誤導(dǎo)致工程的延期和返工。另外，培養(yǎng)專業(yè)的技術(shù)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)時(shí)總結(jié)，對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)做到有效把握，最大限度優(yōu)化投資，控制房地產(chǎn)投入成本，使得開發(fā)商獲得巨大利益。

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