黃美娟

（凱德商用房產(chǎn)管理咨詢（上海）有限公司北京分公司，北京 100000）

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，需要大量的資金支持其發(fā)展。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金主要依靠銀行的借貸，缺乏其它的融資渠道，這種單一的融資渠道使得房地產(chǎn)行業(yè)對于銀行的依賴性很大，一旦無法從銀行獲得貸款，那么我國房地產(chǎn)行業(yè)將會出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，從而使整個行業(yè)和房地產(chǎn)市場面臨著巨大的風(fēng)險。因此我國房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該積極拓展融資渠道，盡可能的分散金融風(fēng)險，保證整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

1 我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道

我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道主要是銀行，隨著國家對于房地產(chǎn)信貸政策的調(diào)整，使得我國房地產(chǎn)傳統(tǒng)的融資方式發(fā)生了很大的困難。我國房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道主要包括以下幾個方面：

1.1 銀行貸款

房地產(chǎn)行業(yè)對于資金的需求量十分巨大，能夠獲得足夠的融資直接關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)主要依靠銀行信貸獲得資金。融資渠道的單一，在很大程度上增加了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險。隨著國家對于房地產(chǎn)貸款的逐步緊縮，在很大程度上使房地產(chǎn)行業(yè)面臨著資金困難。

1.2 上市融資

房地產(chǎn)企業(yè)通過上市來進行融資，對于解決房地產(chǎn)發(fā)展的資金瓶頸具有一定的作用。但是國家處于經(jīng)濟安全的考慮，對于能夠上市的房地產(chǎn)企業(yè)限制的很嚴(yán)格，當(dāng)前只允許一些具有相應(yīng)實力的企業(yè)借殼上市，對于一般的房產(chǎn)企業(yè)來說，很難通過上市融資。

1.3 海外房產(chǎn)基金

隨著我國改革開放的不斷深入進行，我國房地產(chǎn)市場逐步對外開放，大量海外資金涌入我國房產(chǎn)市場。海外房產(chǎn)基金的進入對于我國房地產(chǎn)行業(yè)融資具有十分重要的意義。但是當(dāng)前國內(nèi)尚沒有相關(guān)的法律法規(guī)，這就使得很多企業(yè)在操作的過程當(dāng)中得不到有效的規(guī)范，不利于海外基金在房地產(chǎn)行業(yè)中充分發(fā)揮作用。

2 我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道存在的弊端分析

2.1 實際融資渠道較為單一

雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道有上面幾種，但是除了銀行之外，其它的融資渠道在具體的操作上都還存在很多不成熟的地方，而且受到我國現(xiàn)行法規(guī)的束縛，不能夠?qū)鉀Q房地產(chǎn)行業(yè)融資有根本性的作用。因此當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源仍然主要依靠銀行信貸，融資渠道十分單一。

2.2 企業(yè)對銀行貸款依賴過重

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展速度的加快，我國逐步建立起完善的金融市場，但是由于我國金融市場起步時間較晚，在很大程度上對于房地產(chǎn)的融資都集中在間接融資上。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)自己的資金量往往不足以支持其開發(fā)，因此主要是依靠銀行借貸當(dāng)中，這使得整個房地產(chǎn)行業(yè)對于銀行的依賴性十分巨大。

2.3 海外基金與國內(nèi)企業(yè)對接的難題

海外基金在進入我國房地產(chǎn)行業(yè)時，往往采用自由的比較成熟的風(fēng)險評價機制，對國內(nèi)的合作伙伴進行風(fēng)險評價和預(yù)測。由于我國實際情況與其風(fēng)險評價機制存在較大的差距，這就使得二者之間可能存在一些銜接上的問題。因此國外基金在進入我國時往往具有較高的要求，一般的房地產(chǎn)企業(yè)并不能通過國外基金的風(fēng)險評價。除此之外，我國相關(guān)法律法規(guī)不夠健全，存在很多不明確的地方，國外投資者在進入中公時存在較多的顧慮。

3 房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展趨勢

理想的房地產(chǎn)融資體系應(yīng)該是這樣的：房地產(chǎn)前期開發(fā)所需的資金主要都是自有的，或者是通過合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等權(quán)益型融資方式獲得的；中期資金則通過混和型信托基金、債券、及少量的銀行貸款等途徑獲得；在后期銷售過程中，購房者的個人住房貸款則主要通過銀行和住房公積金中心獲得；在存量房市場中，銀行資金則可以發(fā)揮更大的作用。簡單地說，就是銀行資金向風(fēng)險相對較小的住房消費領(lǐng)域傾斜，信托基金、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)債券則迅速補充銀行在開發(fā)領(lǐng)域收縮所產(chǎn)生的行業(yè)發(fā)展資金不足。在這樣一個融資體系中，金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)都實現(xiàn)了投融資渠道的多元化，這種體系具有一種自我調(diào)節(jié)和平衡機制，房地產(chǎn)業(yè)不會因為銀行信貸政策的調(diào)整而對自身經(jīng)營產(chǎn)生太大的沖擊，同時由于房地產(chǎn)資金來源的多元化與公眾化，金融系統(tǒng)的風(fēng)險也得到了保證。

4 發(fā)展我國房地產(chǎn)融資渠道的對策和建議

4.1 建立多層次的房地產(chǎn)融資體系

當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資當(dāng)中存在的主要問題就是渠道比較單一，缺乏多樣化的融資渠道。針對這種情況，應(yīng)該根據(jù)我國的國情，有針對性性的豐富房地產(chǎn)的融資渠道，逐步建立和完善多層次的融資體系。各個金融機構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的融資需要，有針對性的進行金融創(chuàng)新，開放出相對應(yīng)的金融產(chǎn)品，為其提供便利。長期以來我國房地產(chǎn)融資市場參與主體主要是商業(yè)銀行,缺少專業(yè)信貸機構(gòu)。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對我國房地產(chǎn)融資貢獻有限。股權(quán)融資門檻相對較高,中小企業(yè)很難達到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴。筆者認為可以通過以下方式進行嘗試一是擴大權(quán)益融資比例，降低行業(yè)整體債務(wù)依存度；二是對于大型房地產(chǎn)企業(yè)，可發(fā)行短期債券融資，對于中小型企業(yè)，則可以大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金等方式。

4.2 完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全，規(guī)定不具體。從整體上看，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過程中，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒有相應(yīng)的制度進行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來源和分配等，做出嚴(yán)格規(guī)范。才能使我國的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

4.3 加強對外資金融機構(gòu)以及境外基金的引導(dǎo)

外資銀行以及境外的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金是中國房地產(chǎn)金融的新生力量。特別是加入WTO后，更多的外資金融產(chǎn)品和房地產(chǎn)融資渠道會為房地產(chǎn)企業(yè)打開，外資資金的進入會加速中國金融體系的建設(shè)。但同時，由于外資的逐利性，特別是游資更強的投機性，它們的大量進入或流出會對我國經(jīng)濟產(chǎn)生不可估量的影響，因此有關(guān)部門必須密切關(guān)注國際“熱錢”進入房地產(chǎn)市場的動向，防止其對我國房地產(chǎn)市場造成太大的沖擊。

總結(jié)

綜上所述，筆者認為，構(gòu)建多元合理的、符合我國國情的融資渠道，除了不斷克服現(xiàn)行宏觀政策主導(dǎo)下的金融調(diào)控政策給傳統(tǒng)銀行貸款傳統(tǒng)融資帶來的消極影響外，下階段我國應(yīng)重點培育發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，同時積極探索完善房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等融資渠?？傊谛刨J緊縮的大環(huán)境下，我國房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面，走多元化發(fā)展路線，加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控和管理，進一步完善法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資方式。

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