李雨明 彭祥俊 牛俊友

（1、對外經(jīng)濟貿(mào)易大學，北京100029；2、瑞和安惠項目管理集團，河北 石家050000；3、河南省電力公司商丘供電公司，河南 商丘476000）

引言

房地產(chǎn)開發(fā)在我國已經(jīng)紅紅火火的進行了7、8年，雖然各地房地產(chǎn)開發(fā)公司都持續(xù)盈利，但是房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的風險依然不可忽視。

房地產(chǎn)項目開發(fā)方風險主要有人為風險、經(jīng)濟風險、自然風險等。下面就各類風險進行分類分析。

1.1 人為風險

人為風險主要包括房地產(chǎn)開發(fā)方的決策風險、組織風險、外部關(guān)系風險、合同風險、項目相關(guān)方風險等。

第一，項目的決策是項目成功與否的先決條件，房地產(chǎn)企業(yè)的決策者在做決定前要對實際情況有充分而且清晰的認識，這樣才能做出有科學依據(jù)而且切實可行的決策。另外，決策者一旦做出決策就應該保證各目標的不可逆性，因為下級作為執(zhí)行層要依據(jù)決策來行事，而不確定的決策就會使下級無所適從。

決策風險建議：1）決策之前做科學的調(diào)研、分析實際情況，保證決策切實可行；2）決策者在做出決策后盡量向前推行，不可輕易更改決策。

第二，組織風險來自組織內(nèi)部和外部兩個方面。此處著重強調(diào)組織內(nèi)部風險。首先，要有穩(wěn)定的項目實施組織。因為對于一個穩(wěn)定的組織，組織成員之間會形成良好的配合，組織有穩(wěn)定的辦事流程會使項目的實施變得更加程式化；經(jīng)常的人事變動尤其是管理層變動會使整個組織經(jīng)常處于人員磨合中，不利于工作的開展。其次，公司組織結(jié)構(gòu)應該簡潔且明確。分工明確、責任到人是成熟組織的標志。公司組織層次較多則會增加很多辦事程序，使整個公司的辦事效率降低。再次，加強組織內(nèi)溝通和協(xié)作。溝通不暢使很多信息不能及時的傳達到基層工作人員，從而使工作出現(xiàn)脫節(jié)；良好的協(xié)作也會使溝通更暢通，任務的完成變得更簡單。

組織風險建議：1）穩(wěn)定公司組織結(jié)構(gòu)，形成一個精誠合作的團隊；2）精簡機構(gòu)，做到分工明確，責任到人；3）加強執(zhí)行層面員工之間的溝通和合作，使問題解決在底層，這也要求公司領導層能夠合理且盡可能大限度的放權(quán)，避免出現(xiàn)相互推諉現(xiàn)象。4）盡可能的提升公司員工層次。高素質(zhì)的團隊是項目實施的人員保證。

第三，外部關(guān)系風險是項目實施的外部人際環(huán)境帶來的各種不確定因素。作為房地產(chǎn)企業(yè)，項目開發(fā)涉及很多部門，外部關(guān)系更是紛繁復雜，因此風險也變得更復雜。各政府職能部門包括地方政府、建設局、規(guī)劃局等，這些部門是項目實施的直接外部領導，涉及各種手續(xù)的辦理，與這些部門關(guān)系的處理是項目實施的外部先決條件；各種專業(yè)技術(shù)單位包括審圖公司、電力公司、銀行等單位，這些單位對項目的開展也起到至關(guān)重要的作用。

外部關(guān)系風險建議：1）建議房地產(chǎn)開發(fā)方建立熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程及法規(guī)的專職人員負責制度，同時明確獎懲措施。

第四，合同是項目相關(guān)方合作的基本行為守則，是雙方合法利益的保證。雙方在協(xié)商合同時總希望合同有利于己方的利益，這就導致合同中存在很多潛在風險。合同風險主要有合同不嚴謹帶來的風險以及履約風險。開發(fā)項目涉及相關(guān)方主要有設計單位、施工單位、監(jiān)理單位、項目管理單位、營銷推廣單位等，涉及合同較多，故風險也較大。

合同風險建議：1）雙方制定合同時，要組織相關(guān)專業(yè)人員以及法律專業(yè)人員反復審定合同，將合同不嚴謹帶來的風險降到最低；2）履約風險是主要的合同風險。項目相關(guān)各方進入履約階段，公司領導層應加強合同履行的監(jiān)督力度。甲方依合同辦事，可以減少項目相關(guān)各方在事后對甲方的索賠；監(jiān)督項目相關(guān)方的履約情況，可以盡量減少各方履約不利甚至違約對甲方造成的損失，減少不必要的索賠；同時也可保證項目按照合同約定順利展開，防止工期拖延和投資增加等風險。

第五，項目涉及相關(guān)方數(shù)量較多，相互之間配合也變得復雜多變。這給甲方工作帶來很多風險。如何較好的協(xié)調(diào)各相關(guān)方之間關(guān)系使之能相互協(xié)作、配合來共同完成項目，是甲方協(xié)調(diào)溝通的重要工作。相關(guān)方間存在的主要風險為協(xié)調(diào)風險，能把項目各方凝聚在甲方周圍，做到“政令”統(tǒng)一是協(xié)調(diào)的目的。

協(xié)調(diào)風險建議：1）以合同為協(xié)調(diào)工作的基礎，合同是雙方的契約、是合作的基礎；2）協(xié)調(diào)工作做到有理、有利、有節(jié)，不損害各方利益，盡量減少各方不滿情緒；3）協(xié)調(diào)工作應以開發(fā)方為核心，并圍繞其展開各項工作；4）對設計單位，甲方做好監(jiān)督，依據(jù)雙方認可的時間節(jié)點要求設計方按進度提交設計圖紙；5）甲方負責解決前期手續(xù)問題，并要求施工單位按照甲方要求進場施工；6）各分包方交于總包方管理，甲方監(jiān)督總包方行使總包方職責，管理好項目分包工作。

1.2 經(jīng)濟風險

房地產(chǎn)項目開發(fā)方經(jīng)濟風險主要包括宏觀經(jīng)濟風險、市場通貨風險、資金籌集風險等。首先，宏觀經(jīng)濟政策是房地產(chǎn)投資的外部政策因素，政策的指向引導著房地產(chǎn)的投資規(guī)模和方向。經(jīng)過2009年的報復性反彈后，房地產(chǎn)行業(yè)進入政府宏觀調(diào)控的階段。當前地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大風險就是宏觀經(jīng)濟政策的風險。這是房地產(chǎn)企業(yè)必須面對而且必須解決的風險。

宏觀經(jīng)濟政策風險建議：1）認真分析國家宏觀經(jīng)濟政策，制定相應的應對策略；2）配合國家政策開發(fā)限價房、經(jīng)適房、廉租房等政策性住房；3）在新政嚴格的一、二線城市開發(fā)符合新政策的商品房；4）開發(fā)不受新政影響的三四線城市地產(chǎn)項目；5）開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，由開發(fā)住宅向開發(fā)商用、旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)變。

其次，市場是隨時變化的，項目對市場的變化很敏感，因此市場給項目帶來的風險是很重要的，也是不可避免的。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，最關(guān)心的是產(chǎn)品的銷售問題，如何根據(jù)市場確定房價，如何規(guī)避通貨膨脹給房地產(chǎn)市場帶來的負面影響是公司領導層應該仔細研究的問題。

再次，資金是企業(yè)的血液，沒有流動的資金企業(yè)就無法運轉(zhuǎn)，項目就無法實施?，F(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都要借助于銀行代款來解決開發(fā)資金不足的問題。而銀行代款則需要靠良好的人脈關(guān)系和良好的公司信譽，這又歸結(jié)到前面所述外部關(guān)系風險的解決上；施工單位墊款的壓力比較大，開發(fā)方用銷售回籠資金來支付工程款。因此，項目存在的資金風險是貸款風險和銷售資金回籠的風險。

項目資金風險建議：1）解決好外部關(guān)系風險，這是解決資金風險的重要條件；2）建立良好的銷售渠道和制度，保證銷售資金快速回籠；3）制定詳細的資金需求計劃，合理分配利用有限的資金；4）制定資金到位方式、方法和資金使用制度以及建立資金需求應急機制。

1.3 自然風險

自然風險是項目所在地的自然條件、現(xiàn)場條件和地理環(huán)境等客觀因素。這些客觀因素不以人的意志為轉(zhuǎn)移，對于這些風險只能防范并盡可能將損失減到最小。

項目自然風險建議：1）提前做好施工計劃，考慮雨季和冬季對工期影響；2）雨季施工需要做好防洪防澇計劃，冬季施工則需要采取冬施措施，必然會增加成本，所以項目開發(fā)階段應充分考慮施工進度計劃與自然條件的統(tǒng)一，合理安排工期，減少因自然因素帶來的不必要的投入。

1.4 其他風險

其他風險主要是不可預見風險，這些風險來自于很多方面的突發(fā)事件，是人不可預料的。項目不可預見風險建議：1）預留風險準備金，作為應對突發(fā)事件的應急資金。

綜述

綜上，筆者站在房地產(chǎn)開發(fā)方的角度分析房地產(chǎn)企業(yè)各個方面面臨的風險，并提出應對風險的相應策略，希冀對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有參考意義。

參開文獻

[1]王天增.房地產(chǎn)項目開發(fā)中的風險及對策分析[J].中國住宅設施，2011年07.

[2]于洪芹.房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風險分析[J].山東經(jīng)濟學院，2011.