陳 龍 乾，姚 遠，李 效 順，2

（1.中國礦業(yè)大學江蘇省資源環(huán)境信息工程重點實驗室，江蘇 徐州 221116;2.南京農(nóng)業(yè)大學中國土地問題研究中心，江蘇 南京 210095）

港口城區(qū)房地產(chǎn)投資驅(qū)動機制分析
——以連云港市港口城區(qū)為例

陳 龍 乾1，姚 遠1，李 效 順1，2

（1.中國礦業(yè)大學江蘇省資源環(huán)境信息工程重點實驗室，江蘇 徐州 221116;2.南京農(nóng)業(yè)大學中國土地問題研究中心，江蘇 南京 210095）

房地產(chǎn)投資驅(qū)動機制分析是研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的重要組成部分，也是調(diào)控政策關(guān)注的焦點。該文在理論分析的基礎(chǔ)上，選取在我國經(jīng)濟發(fā)展占有重要地位的沿海港口城區(qū)為實證分析對象，通過構(gòu)建計量模型定量表達我國沿海港口城區(qū)房地產(chǎn)投資驅(qū)動機制。結(jié)果表明：理論上判斷，影響港口城區(qū)房地產(chǎn)投資驅(qū)動機制的因素可以分為經(jīng)濟、社會和行政3種類型，且區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展綜合水平、農(nóng)業(yè)發(fā)展水平等20項因子對房地產(chǎn)投資有著重要影響;實證結(jié)果顯示，連云港市港口城區(qū)房地產(chǎn)投資的第一驅(qū)動力、第二驅(qū)動力、第三驅(qū)動力分別為政策導向下的港口城區(qū)建設(shè)、港口城區(qū)中的農(nóng)業(yè)成分比重、港口城區(qū)的勞動力供給，影響度分別達到0.372、－0.154、0.058。研究結(jié)論能夠為房地產(chǎn)投資的預(yù)測和調(diào)控提供科學依據(jù)。

港口城區(qū);房地產(chǎn)投資;驅(qū)動力;主成分回歸;連云港市

“十一五”期間我國房地產(chǎn)投資額由26 880.2億元升至87 803.2億元;然而，房地產(chǎn)投資的增長率依次呈現(xiàn)出38%、25%、21%、55%的波動態(tài)勢，政府和企業(yè)也不斷調(diào)整投資策略。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的復雜性，因此影響我國房地產(chǎn)投資決策的因素很多。已有研究成果基于投資者角度，從微觀上深入分析了影響房地產(chǎn)投資的因素［1－3］，其研究具有重要參考價值和指導作用。然而，從宏觀尺度上，對于在我國經(jīng)濟發(fā)展中占有重要地位的沿海港口城區(qū)，進行投資驅(qū)動力機制分析的研究較少。鑒于此，筆者選取連云港市港口城區(qū)為研究區(qū)域，運用主成分回歸建模的方法，研究不同驅(qū)動因子的動態(tài)作用過程及其相互關(guān)系，試圖從宏觀尺度對我國港口城區(qū)房地產(chǎn)投資驅(qū)動機制進行分析，進而揭示作用于房地產(chǎn)投資的社會經(jīng)濟因子，指導房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，最終為政府調(diào)控決策制定提供科學依據(jù)。需說明的是：本文界定房地產(chǎn)投資主要是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟活動，包括房地產(chǎn)開發(fā)，出租經(jīng)營住宅、商鋪或?qū)懽謽牵ㄔ旃S、學校、政府修建水庫等［3］。本文界定港口城區(qū)則是沿海城市中設(shè)有港口的行政區(qū)，在地理位置上與內(nèi)陸城區(qū)具有較大差別，主要分布于我國東部、南部及東南部沿海區(qū)域［4，5］。

1 分析框架

1.1 基本框架

本文對房地產(chǎn)投資驅(qū)動機制研究的基本框架如圖1所示。縱向上看，驅(qū)動機制是建立在經(jīng)濟學市場供求理論基礎(chǔ)之上，即市場供求理論的運用和拓展，由于港口城區(qū)住宅、商鋪、廠房等房屋的需求與供給間不平衡，引發(fā)了房地產(chǎn)投資的相應(yīng)變化［6］;橫向上則為房地產(chǎn)投資驅(qū)動機制的邏輯測度框架，從宏觀上的經(jīng)濟、行政、社會三大因素以及微觀上的個人意愿、心理偏好、特殊情境來分析對房屋需求與供給產(chǎn)生的影響［7，8］，以此達到房地產(chǎn)投資驅(qū)動機制量化分析的目的。

圖1 房地產(chǎn)投資驅(qū)動機制研究的基本框架Fig.1 The basic framework of drive mechanism analysis of real estate investment

1.2 理論分析

在經(jīng)濟投資研究領(lǐng)域，驅(qū)動力按照作用方式可分外部驅(qū)動力和內(nèi)部驅(qū)動力。外部驅(qū)動力是指引發(fā)或促成投資發(fā)生轉(zhuǎn)化的外部動因，具有普遍性，主要包括社會穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展、技術(shù)進步以及相關(guān)政策發(fā)布等;內(nèi)部驅(qū)動力則是指決定投資發(fā)生變化的內(nèi)部屬性，一般具有個別性，如投資者偏好、特殊關(guān)系驅(qū)使等［9，10］。鑒于本文是從宏觀尺度對區(qū)域房地產(chǎn)投資進行研究，故主要對經(jīng)濟、行政、社會等外部驅(qū)動機制因素進行分析。

（1）經(jīng)濟因素。區(qū)域綜合經(jīng)濟的繁榮能夠吸引外部資金的流入并加速投資的回收，而資金高速流動下的市場供求活動更加活躍，此外，歷史經(jīng)驗證明經(jīng)濟復蘇與金融危機對房地產(chǎn)投資具有重要影響力［11］，因此，區(qū)域綜合經(jīng)濟實力能夠影響房地產(chǎn)投資變動［7］。在借鑒相關(guān)研究的基礎(chǔ)上［12］，筆者認為經(jīng)濟因素的量化指標多體現(xiàn)在二三產(chǎn)業(yè)GDP增幅、財政收支、旅游及服務(wù)業(yè)景氣程度等方面。

（2）行政因素。市場經(jīng)濟體制下的房地產(chǎn)業(yè)需要政府通過行政監(jiān)管與頒布法令等手段對其實行宏觀調(diào)控。在行政監(jiān)管方面，土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃、土地招拍掛報批、建設(shè)用地審批等工作均對房地產(chǎn)用地供應(yīng)進行控制把關(guān);政策法令方面，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《土地管理法實施條例》等政策的頒布，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了規(guī)范與管理的作用［13］。通過行政監(jiān)管與頒布法令等行政手段對房屋供求進行管理，房地產(chǎn)投資隨之發(fā)生變動。相關(guān)研究［14］及筆者分析認為，行政因素的量化指標多體現(xiàn)在土地開發(fā)面積、土地購置面積、注冊房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)等方面。

（3）社會因素。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、收益產(chǎn)業(yè)鏈中的第一環(huán)節(jié)，而和諧統(tǒng)一的社會局勢為房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)提供了必要的保障，并且居民良好的福利與生活水平關(guān)系到房地產(chǎn)預(yù)期收益回報。因此，社會穩(wěn)定情況、居民福利狀況和生活水平對房地產(chǎn)投資具有反作用力。已有研究［12，14］及筆者分析認為，社會因素的量化指標多體現(xiàn)在人口規(guī)模、就業(yè)情況、工資待遇等方面。

2 實證分析：以連云港市港口城區(qū)為例

2.1 區(qū)域選擇與數(shù)據(jù)整理

連云港市城區(qū)分為新浦區(qū)、海州區(qū)、連云區(qū)3個區(qū)，其中港口城區(qū)是指連云區(qū)所在范圍。本文選擇連云港市港口城區(qū)作為研究區(qū)域，主要基于以下考慮：1）從橫向看，連云區(qū)處于江蘇“四沿戰(zhàn)略”中沿海與沿東隴海線的交匯處，占據(jù)全市“一心三極”海濱城市發(fā)展規(guī)劃中的一心、一極，“一體兩翼”組合大港中的一體、一翼［15］，其發(fā)展受到了國家和省市的高度關(guān)注和支持，很大程度上吸引著房地產(chǎn)資金的流入，在全國沿海城區(qū)具有代表性;2）從縱向看，連云港是華東地區(qū)改革開放的前沿陣地和典型港口城區(qū)，其下轄的連云區(qū)則歷來作為連云港市集港口、海濱、園區(qū)等優(yōu)質(zhì)資源于一身的臨海城區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了較完整的發(fā)展階段，對同等級其他沿海城區(qū)具有參考作用;3）從研究可行性與可靠性方面考慮，筆者在該區(qū)域進行過長時間研究探索，積累了不少基礎(chǔ)資料，能夠為研究開展提供重要資料支撐，進而增加參數(shù)估計的可靠性。

為對連云港市港口城區(qū)房地產(chǎn)投資變化進行全面的驅(qū)動力分析，本文考慮經(jīng)濟、行政、社會三大影響因素，遵循指標選取的全面性、代表性、主導性、可獲得性等原則，通過特爾斐法進行了如下篩選分析：經(jīng)濟因素選取地區(qū)生產(chǎn)總值、一二三產(chǎn)業(yè)地區(qū)生產(chǎn)總值、出口創(chuàng)匯及外貿(mào)經(jīng)銷額、財政收入及支出、旅游人次、住宿和餐飲產(chǎn)出為指標;行政因素選取土地開發(fā)面積、土地購置面積、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)、建材費用投入為指標;社會因素選取總?cè)丝?、就業(yè)人數(shù)、城市化率、職工工資、糧食及水產(chǎn)品產(chǎn)量為指標。根據(jù)理論分析并考慮數(shù)據(jù)可靠性與可獲得性，筆者選取2000－2007年與房地產(chǎn)投資有較大聯(lián)系的20個社會經(jīng)濟指標（表1）。

2.2 主成分提取

由于變量較多且可能存在信息的重疊，增加了分析問題的復雜性，因此需要通過提取主成分法對變量進行降維，將各變量縮減為幾個相互獨立的公共因子來反映原始變量的主要信息。以20個自變量構(gòu)成的變量矩陣X為基礎(chǔ)，建立主成分模型：

表1 連云港市港口城區(qū)社會經(jīng)濟指標Table 1 Socio-economic indices of the port district in Lianyungang

表2 特征值λi計算結(jié)果Table 2 Results of eigenvaluesλi

由于負荷aij組成的向量ai為λi對應(yīng)的標準正交特征向量，則根據(jù)式（4）計算得出ai，結(jié)合主成分模型的矩陣表達式（式（5）），可得F1、F2、F3的表達式。

負荷ai，j大小能夠體現(xiàn)Xi在Fi上貢獻程度，由此可以揭示主成分所代表的現(xiàn)實涵義。根據(jù)式（6），F(xiàn)1中的負荷a1，19、a1，18、a1，16、a1，3均高于其它a1，j，并且彼此相差不大，分別達到 0.332、0.321、0.293、0.288，說明其對應(yīng)的指標即土地購置面積、土地開發(fā)面積、出口創(chuàng)匯、城市化率在主成分F1中具有高貢獻率?？紤]到此四項指標均對于城市建設(shè)產(chǎn)生推動作用，并且土地購置與開發(fā)、出口經(jīng)營均受到政策及政府宏觀調(diào)控的影響，筆者將主成分F1的現(xiàn)實涵義解釋為：政策導向下的港口城區(qū)建設(shè)。

根據(jù)式（7），F(xiàn)2中的負荷a2，12、a2，5均高于其它a2，j且彼此相差不大，分別達到0.341、0.325，說明其對應(yīng)的指標即水產(chǎn)品產(chǎn)量、第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值在主成分F2中具有高貢獻率?？紤]到此兩項指標與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)聯(lián)系密切，能夠反映出某地區(qū)農(nóng)業(yè)占三次產(chǎn)業(yè)的比重、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模等，筆者將主成分F2的現(xiàn)實涵義解釋為：港口城區(qū)中的農(nóng)業(yè)成分比重。根據(jù)式 （8），F(xiàn)3中 的 負 荷a3，2遠 高 于 其 它a3，j，高 達0.647，說明其對應(yīng)的指標即就業(yè)人數(shù)在主成分F3中具有高貢獻率。此指標反映的是某地區(qū)的就業(yè)情況，更側(cè)重于勞動力供給水平。鑒于此，筆者將主成分F3的現(xiàn)實涵義解釋為：港口城區(qū)的勞動力供給。

2.3 驅(qū)動力影響度確定

研究房地產(chǎn)投資的驅(qū)動機制，需得到Y(jié)與主成分F1、F2、F3間的函數(shù)關(guān)系。首先將表1的樣本數(shù)據(jù)標準化，代入式（6）－式（8）中，得到標準化數(shù)據(jù)矩陣（式（9））;其次，對此標準化數(shù)據(jù)矩陣建立回歸方程（式（10））。

通過SPSS統(tǒng)計分析軟件對方程模擬回歸結(jié)果（表3）的顯示可知，整體上AdjR2與F值處于非常高水平，方程擬合優(yōu)度很高并且整體顯著;局部上除α不能通過t檢驗而予以剔除外，β、γ、ω均通過t檢驗。因此，確定主成分F1、F2、F3的回歸系數(shù)為0.372、－0.154、0.058，即每增加投入1單位的F1、F2、F3，Y的產(chǎn)出會分別增加0.372單位、減少0.154單位、增加0.058單位。主成分F1、F2、F3依次代表了第一驅(qū)動力、第二驅(qū)動力及第三驅(qū)動力。

表3 方程回歸結(jié)果Table 3 Results of equation regression

結(jié)合方程回歸結(jié)果與主成分現(xiàn)實涵義，分析得到港口城區(qū)房地產(chǎn)投資的驅(qū)動機制：

第一驅(qū)動力——政策導向下的港口城區(qū)建設(shè)（正驅(qū)動力）。港口城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的需求，使得當?shù)卣猩桃Y，在政策導向下以征收、儲備、招拍掛等方式為城市建設(shè)供給土地資源，而建設(shè)用地的大量供應(yīng)則是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有力保障。因此，政策導向下的港口城區(qū)建設(shè)對房地產(chǎn)投資的影響度為0.372，成為港口城區(qū)房地產(chǎn)投資的第一驅(qū)動力。

第二驅(qū)動力——港口城區(qū)中的農(nóng)業(yè)成分比重（負驅(qū)動力）。農(nóng)業(yè)作為第一產(chǎn)業(yè)，在我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)最大比重，維系著社會穩(wěn)定。港口城區(qū)中的農(nóng)業(yè)成分比重越大，二三產(chǎn)業(yè)成分比重就越小，說明其城市化進程越低，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到抑制，越不利于房地產(chǎn)投資;反之，港口城區(qū)中的農(nóng)業(yè)成分比重越小，越利于房地產(chǎn)投資。因此，港口城區(qū)中的農(nóng)業(yè)成分比重對房地產(chǎn)投資的影響度為－0.154，成為港口城區(qū)房地產(chǎn)投資的第二驅(qū)動力。

第三驅(qū)動力——港口城區(qū)的勞動力供給（正驅(qū)動力）。勞動力對于生產(chǎn)資料的創(chuàng)造具有重要作用。房地產(chǎn)業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)，勞動力處于其中產(chǎn)出鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。若一個地區(qū)勞動力數(shù)量充足，根據(jù)市場供求原理可知，勞動力供給大于等于需求，那么房地產(chǎn)業(yè)中的勞動力成本便會相應(yīng)較低，房地產(chǎn)商便更趨向在該地區(qū)進行投資。因此，港口城區(qū)的勞動力供給對房地產(chǎn)投資的影響度為0.058，成為連云港市房地產(chǎn)投資的第三驅(qū)動力。

綜上，三方驅(qū)動力的相互共同作用構(gòu)成了港口城區(qū)房地產(chǎn)投資的驅(qū)動機制，即政策導向下的港口城區(qū)建設(shè)（正驅(qū)動力）、港口城區(qū)中的農(nóng)業(yè)成分比重（負驅(qū)動力）、港口城區(qū)的勞動力供給（正驅(qū)動力），并且它們對房地產(chǎn)投資的驅(qū)動影響度依次降低。

3 結(jié)論與建議

理論上判斷，影響港口城區(qū)房地產(chǎn)投資驅(qū)動機制的因素可以劃分為經(jīng)濟、社會和行政3種，并且區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展綜合水平、農(nóng)業(yè)發(fā)展水平等20項因子對房地產(chǎn)投資有著重要影響;實證結(jié)果顯示，連云港市港口城區(qū)房地產(chǎn)投資的第一驅(qū)動力、第二驅(qū)動力、第三驅(qū)動力分別為政策導向下的港口城區(qū)建設(shè)、港口城區(qū)中的農(nóng)業(yè)成分比重、港口城區(qū)的勞動力供給，影響度分別達到0.372、－0.154、0.058。

為保障我國港口城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展及合理控制房地產(chǎn)投資，建議當?shù)卣畯钠渲饕?qū)動力著手進行調(diào)控。政策導向下的港口城區(qū)建設(shè)對房地產(chǎn)投資影響度最大，因此當?shù)卣畱?yīng)對城市建設(shè)進行詳細而合理的規(guī)劃，科學安排城市建設(shè)用地布局;港口城區(qū)中的農(nóng)業(yè)成分比重對房地產(chǎn)投資的影響度位居第二，因此政府應(yīng)保護基本農(nóng)田，保障當?shù)剞r(nóng)業(yè)發(fā)展，以達到合理控制房地產(chǎn)投資的目的;當?shù)氐膭趧恿?shù)量對房地產(chǎn)投資的驅(qū)動影響度位居第三，因此政府應(yīng)保證勞動力數(shù)量的動態(tài)平衡，避免出現(xiàn)嚴重的供求失衡，合理調(diào)控勞動力規(guī)模，以促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

必須說明的是，由于影響房地產(chǎn)投資的驅(qū)動因素十分復雜，本文是在借鑒已有研究成果和調(diào)研管理人員的基礎(chǔ)上，結(jié)合影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟、社會、行政三大因素，采用特爾斐法初步篩選出20個社會經(jīng)濟指標，不可否認其中存在的偏差會對研究結(jié)論造成影響。隨著房地產(chǎn)投資驅(qū)動機制研究的不斷深入，如何進一步實現(xiàn)全面、準確的指標篩選，建立科學規(guī)范的指標體系，是下一步重點研究的問題。

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Study on Driven Forces of Real Estate Investment in Port District：A Case Study of the Port District in Lianyungang

CHEN Long－qian1，YAO Yuan1，LI Xiao－shun1，2
（1.TheKeyLaboratoryofResourcesEnvironmentandInformationEngineeringinJiangsuProvince，ChinaUniversityofMiningandTechnology，Xuzhou221116;2.ChinaLandProblemResearchCenter，NanjingAgriculturalUniversity，Nanjing210095，China）

The research on driving force of real estate investment is an important part of the research in real estate development law，as well as the attention focus of control policy.Based on theoretical analysis，this paper selected the port city which played an important role in China′s economic development as the empirical analysis.And the drive mechanism of real estate investment in port district was expressed quantitatively through measurement model.The results showed：First，judged in theory，the drive mechanism factors of real estate investment could be divided into social，economic and administrative types.And the regional economic development，agricultural development and other 20 factors had important influence on real estate investment.Second，empirical results showed that the first driving force，the second driving force，the third driving force of real estate investment in the port district of Lianyungang were respectively the port district construction under the policy guidance，the port district′s agricultural component proportion，the port district′s labor supply.Their effect respectively achieved 0.372，－0.154 and 0.058.Research conclusion can be used to provide the scientific basis for the forecast and control of the real estate investment.

port district;real estate investment;driving force;principal component regression;Lianyungang City

F127

A

1672－0504（2012）03－0044－05

2011－12- 19;

2012－02－29

國家自然科學基金項目（70833001、71103182）;江蘇省社科基金項目（10JD019）;中國博士后基金面上一等資助項目（2011M500129）;中央高?；究蒲袠I(yè)務(wù)費專項基金（2011QNA01）;江蘇省高校優(yōu)勢學科建設(shè)工程（測繪科學與技術(shù)）資助項目;中國礦業(yè)大學高層次人才引進和青啟航計劃項目（20105093）

陳龍乾（1964－），男，教授，博導，主要研究方向為土地經(jīng)濟與政策。E－mail：chenlq＠cumt.edu.cn