陳斯恩、崔寶軍、沈小葉

（國家統(tǒng)計局寧波調(diào)查隊，浙江 寧波 315010）

房地產(chǎn)價格統(tǒng)計方法制度改革探索

陳斯恩、崔寶軍、沈小葉

（國家統(tǒng)計局寧波調(diào)查隊，浙江 寧波 315010）

近年，國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)與公眾對市場的直觀感受不一致，從而引發(fā)了社會各界的廣泛質(zhì)疑。當前，我國房地產(chǎn)價格統(tǒng)計調(diào)查方法中存在問題，因此建議運用中位數(shù)采價法、靈活權(quán)數(shù)等新方法來測算房屋銷售價格變動情況。結(jié)果表明，新方法的使用對提高房地產(chǎn)價格指數(shù)的準確性具有顯著意義。

房地產(chǎn)；價格指數(shù)；統(tǒng)計方法

房地產(chǎn)價格指數(shù)作為反映房地產(chǎn)價格變動情況的重要指標，一直以來深受公眾關(guān)注。2010年初，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的2009年度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.5%，與群眾對市場房屋銷售價格上漲的感受大相徑庭，引發(fā)了社會各界的廣泛質(zhì)疑，嚴重影響政府統(tǒng)計系統(tǒng)的公信度。本文通過分析研究我國房地產(chǎn)價格統(tǒng)計的方法，對如何改進我國房地產(chǎn)價格統(tǒng)計方法提出了一些設(shè)想，以期統(tǒng)計數(shù)據(jù)能更客觀反映現(xiàn)實情況，為政府決策提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

一、全國70個大中城市房地產(chǎn)價格統(tǒng)計方法建立過程

國家統(tǒng)計局每月發(fā)布的全國70個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)作為當前國內(nèi)涵蓋面最廣、代表性最強的全國性官方房地產(chǎn)價格統(tǒng)計方法，一直以來深受社會各界高度關(guān)注。其統(tǒng)計方法的建立主要經(jīng)歷了以下三個階段：第一階段，從2005年7月開始，全國70個大中城市房地產(chǎn)價格統(tǒng)計方案正式實施，該方案計算的價格指數(shù)包括房屋銷售價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)、物業(yè)管理價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)；第二階段，從2008年1月開始，國家統(tǒng)計局在對原有方案中存在的問題進行修訂的基礎(chǔ)上，頒布實施了《房地產(chǎn)價格統(tǒng)計調(diào)查方案》；第三階段，從2011年1月開始，國家統(tǒng)計局開始實施《住房銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》。這套方案在數(shù)據(jù)采集、計算方法等多方面進行了改革。

現(xiàn)階段正在使用的住房價格調(diào)查統(tǒng)計方案在提高數(shù)據(jù)質(zhì)量、增強市場可參考性和規(guī)范化樓盤信息的披露有較大突破。但從實際操作來看，存在四個問題需要解決：一是價格指數(shù)受房地產(chǎn)銷售結(jié)構(gòu)變動影響較大；二是平均價格容易受極端值的影響；三是現(xiàn)行“網(wǎng)簽”數(shù)據(jù)質(zhì)量難以根本保證；四是二手房價格統(tǒng)計存在缺陷，人為誤差大。

二、對改進房地產(chǎn)價格統(tǒng)計方法的幾點設(shè)想

本文關(guān)于房地產(chǎn)價格統(tǒng)計方法改革設(shè)想的內(nèi)容主要包括調(diào)查內(nèi)容、計算方法、樣本價格采集、權(quán)數(shù)設(shè)定、“缺失值”確定等內(nèi)容。具體如下：

（一）調(diào)查內(nèi)容

目前我國編制的70個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)包含了住宅銷售價格指數(shù)、土地交易價格指數(shù)、住宅租賃價格指數(shù)和物業(yè)管理價格指數(shù)共三套，指標體系覆蓋面廣，其中住宅銷售價格指數(shù)作為判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的晴雨表，是當前房地產(chǎn)價格統(tǒng)計工作的重心，相應(yīng)的方法制度也較為完善。而其余三類價格指數(shù)由于自身編制過程不夠完善、質(zhì)量不高，指數(shù)與實際市場運行有一定差距，實際使用價值不高，故建議取消。

（二）調(diào)查方法和指數(shù)計算方法

住宅銷售價格指數(shù)分為新建住宅和二手住宅銷售價格指數(shù)，但由于不同市場具備各自的特色，因此在部署房地產(chǎn)價格統(tǒng)計調(diào)查工作時應(yīng)因地制宜，采用切實可行的具體方法和措施。

1.新建住宅的調(diào)查方法和指數(shù)計算方法

一是全面調(diào)查。鑒于房地產(chǎn)價格統(tǒng)計工作的重要性，而且當前我國大部分城市已經(jīng)實現(xiàn)或正在嘗試聯(lián)網(wǎng)直報，網(wǎng)絡(luò)資源的充分利用減輕了統(tǒng)計數(shù)據(jù)收集過程的工作量，因此，建議采用全面調(diào)查方式，即調(diào)查對象包括屬地內(nèi)的所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進一步提高調(diào)查對象的覆蓋率。

二是利用中位數(shù)法采集樣本價格（中位價）。在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面調(diào)查的情況下，采用房屋銷售價格中位數(shù)法采集樣本價格。所謂房屋銷售價格中位數(shù)法，就是以所有在售樓盤為對象，將本月銷售的全部房源按單價從低到高的順序進行排列，位于此數(shù)列中間位置所對應(yīng)的價格，即為中位價。中位價剔除了極端值的影響，具有較強的代表性，能比較全面準確反映房地產(chǎn)市場整體銷售價格變動情況。與此相配套的環(huán)比指數(shù)用本月中位價與上月中位價相除而得。簡而言之，就是用中位價代替現(xiàn)行的樣本房銷售單價參與各類指數(shù)的計算。

三是采用銷售面積作為靈活權(quán)數(shù)。固定權(quán)數(shù)的設(shè)定能有效排除結(jié)構(gòu)變動對房地產(chǎn)價格的影響，但是當今房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速、市場銷售結(jié)構(gòu)變化較快，反映上年市場銷售結(jié)構(gòu)的固定權(quán)數(shù)一定程度上與現(xiàn)實市場銷售結(jié)構(gòu)脫節(jié)。各類型房地產(chǎn)銷售所占比重是一個動態(tài)數(shù)據(jù)，無法精準把握，故建議整套價格指數(shù)體系應(yīng)采用靈活權(quán)數(shù)，且宜根據(jù)實際成交面積分別加權(quán)，以計算細項、小類、中類、大類各類指數(shù)。

四是采用幾何平均值替代缺失值。我國大多數(shù)地區(qū)和城市的房地產(chǎn)交易市場都不是很成熟，市場交易或多或少存在一些漏洞或問題，按照現(xiàn)行制度，樣本數(shù)據(jù)往往缺乏連續(xù)性。譬如，當某一類型房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)全部缺失時（譬如目前這種市場不是很景氣的狀況下），在計算該類型房地產(chǎn)同比指數(shù)（計算公式是12個月環(huán)比指數(shù)的連乘）時，現(xiàn)行的方法是默認缺失的環(huán)比指數(shù)為100.0%，與事實不相符，因為沒成交并不意味著價格不發(fā)生變化。長此以往，將會使指數(shù)與實際產(chǎn)生很大偏差。因此，建議考慮使用均值替代法來彌補缺失值。即在計算同比指數(shù)時，如果某類型房地產(chǎn)成交價格環(huán)比指數(shù)缺失，則用其余參與計算的同類環(huán)比指數(shù)的幾何平均值來替代。

五是用“派氏公式”計算指數(shù)?！袄现笖?shù)”和“派氏指數(shù)”最大的區(qū)別就是權(quán)數(shù)固定的時間不同，前者固定在基期，后者固定在報告期。雖然從理論上講，“拉氏指數(shù)”用基期數(shù)量作權(quán)數(shù)可以消除權(quán)數(shù)變動對指數(shù)的影響，從而使不同時期的價格指數(shù)具有可比性。但是實際操作過程中，每月指數(shù)計算的基期都是“上個月”，即基期是不同的，因此，事實上也無法完全剔除權(quán)數(shù)的影響。相反，在采用當月統(tǒng)計的前提下，“派氏指數(shù)”的優(yōu)勢比較明顯。雖然“派氏指數(shù)”也無法剔除結(jié)構(gòu)變動對指數(shù)的影響，但“派氏指數(shù)”不僅可以同時反映出價格和數(shù)量及其結(jié)構(gòu)的變化，而且能大大提高指數(shù)的時效性，其經(jīng)濟意義更加明確。

六是對新開樓盤進行基期價格評估。新開樓盤開盤價一般都會比周邊同類型二手房價格高些，這在市場行情好時更加明顯，為及時反映新開樓盤開盤價格的波動幅度，對于新開樓盤我們采用當月統(tǒng)計方式，統(tǒng)計的面積和金額為當月實際成交量，而基期價格（開盤當月的上月價格）可使用市場比較法進行評估。

七是合理解釋和使用各項指標。在中位價方法公布使用后，要做好對“中位價”計算方法的解釋。房屋銷售中位價格的波動包含兩方面：一是銷售結(jié)構(gòu)的變動引起指數(shù)變化（雖然中位價依然無法完全剔除結(jié)構(gòu)性影響但是與均價相比已經(jīng)得到了緩解）；二是市場因素對房價的影響。當短期內(nèi)中位價大幅波動時，要深刻分析其原因，以防對社會公眾產(chǎn)生誤導。

2.二手房的調(diào)查方法和指數(shù)計算方法

由于我國目前房地產(chǎn)市場仍然以一級市場（即新盤的交易）為主，大多數(shù)城市的二手房市場遠未放開，市場交易資料相對來說還是較封閉不公開，這種狀況極大地增加了二手房價格統(tǒng)計調(diào)查工作的難度，其價格指數(shù)的準確性有待進一步提高。

充分利用房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，擴大二手房價格統(tǒng)計調(diào)查的范圍。通過與建設(shè)委（房地產(chǎn)管理部門）等有關(guān)部門的合作，取得本地區(qū)所有房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)名錄，盡可能將更多的中介公司納入到統(tǒng)計調(diào)查范圍之內(nèi)，并通過這些公司選定一個熟悉二手房市場銷售的業(yè)務(wù)人員負責每月的二手房價格統(tǒng)計工作。要求統(tǒng)計人員每月分區(qū)域、分類型上報當月該公司所有門店的二手房成交數(shù)據(jù)，具體包括：成交金額、成交面積、本月和上月成交中位價。

其他關(guān)于二手房價格統(tǒng)計調(diào)查時間、計算公式及方法等均參照現(xiàn)行新建房統(tǒng)計方法處理。

三、新方法下部分指標實證測算

（一）開盤當月樓盤價格測算

選用當月報表同一地段和類型結(jié)構(gòu)的幅度作為測算系數(shù)，推算新樓盤基期（上月）價格，以此來評估開盤當月樓盤價格波動幅度，測算得到2010年度新建房銷售價格指數(shù)（表1）。

表1 對新開樓盤價格測算前后的2010年房地產(chǎn)價格指數(shù)（%）

在對2010年各月新開樓盤基期價格進行修正后，測算得到的2010年度寧波市新建房銷售價格同比指數(shù)比測算前提高了0.2個百分點；測算后的2010年1-12月份新建房銷售價格累計環(huán)比指數(shù)比測算前提高0.5個百分點。由此可知，新方法對新開樓盤的價格波動反應(yīng)更加靈敏，與公眾的感覺更加接近。

（二）靈活權(quán)數(shù)測算

由于設(shè)計的新計算方法與統(tǒng)計軟件采用默認的計算方式存在很大區(qū)別，因此我們無法用當月銷售面積作為靈活權(quán)重來測算數(shù)據(jù)。因此暫且在原來系統(tǒng)基礎(chǔ)上，用銷售金額作為靈活權(quán)數(shù)代替現(xiàn)行的固定權(quán)數(shù)來測算一下2009年房屋銷售價格環(huán)比指數(shù)，通過對比來嘗試觀測采用靈活權(quán)數(shù)的效果。以新建房為例，測算結(jié)果如下：

表2 固定權(quán)數(shù)下的2009年房地產(chǎn)價格指數(shù) （%）

表3 靈活權(quán)數(shù)測算后的2009年房地產(chǎn)價格指數(shù) （%）

此外，數(shù)據(jù)還顯示，測算后的2009年1-12月寧波市新建房銷售價格環(huán)比累計上漲13.3個百分點，比測算前提高2.7個百分點。這與2009年寧波市房價大幅上漲的市場形勢更為符合，也與公眾的直觀感受更加貼近。

（三）中位數(shù)采價法測算

依照上述中位數(shù)采價方法我們嘗試著對企業(yè)報表數(shù)據(jù)進行修正，由于數(shù)據(jù)量大和取得難度較高，我們暫且將2010年每月銷售量排名前十位的樓盤（約占總銷售量的50%）依照中位數(shù)法進行重新采價，再計算全市新建商品住宅的銷售價格指數(shù)，測算結(jié)果具體如下：

圖1 新舊采價法下2010年各月全市新建商品住宅銷售價格走勢圖

如上圖所示，使用中位數(shù)采價法測算的環(huán)比指數(shù)走勢與原環(huán)比指數(shù)走勢總體是一致的，具體到每個月呈現(xiàn)出小幅波動，指數(shù)波動更加靈敏。測算得到的5月份和9月份環(huán)比走勢微降，這也與當時國家先后兩次出臺嚴厲的樓市調(diào)控政策情況比較吻合。且中位數(shù)采價方法相對于以往樣本房的挑選和評估在操作上更加便利，大大減少了人為誤差。因此，我們相信中位數(shù)采價法具有一定的現(xiàn)實可行性。

四、結(jié) 論

我們通過新方法測算得到的各類房屋銷售價格變動情況與現(xiàn)行制度下的房價波動相比，更能反映市場實際情況，也與公眾的直觀感受更加貼近。這進一步表明，新方法的實施將使房地產(chǎn)價格指數(shù)對市場的波動反應(yīng)更加靈敏。尤其是中位數(shù)法的運用增強了實際采價的可操作性，減少人為誤差，有利于推廣使用；并且作為反映市場變動集中趨勢的指標之一，中位數(shù)編制方法能有效地反映市場總體變動趨勢，具備較強的操作性，中位價的代表性更強，更貼近公眾的感受。當然，從目前來看，我們提出的這套新方法在具備上述優(yōu)點的同時也存在一些不足，比如：對新開樓盤基期價格的判斷仍無法擺脫評估的模式，這難免會引入人為誤差；二手房的統(tǒng)計在一些中介公司不夠規(guī)范的地區(qū)實施起來存在一定難度等等。但是綜合考慮，我們認為新方法還是具備較強的可操作性和可行性，對于其存在的不足還希望群策群力，共同完善。

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10.3969/j.issn.1674-8905.2012.04.009

張巧燕）