孫紅兵

（天豐置業(yè)（泰州）有限公司，江蘇 泰州 225300）

1 工程管理的涵義

工程管理可具體分為工程進度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進度管理是管理過程，加快工程進度，節(jié)約工程工期，快速高效地進行生產(chǎn)運作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本。只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進度管理才有其意義。

2 目前房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的新問題

2.1 項目管理環(huán)境變化大，工程技術(shù)日益復(fù)雜。隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理環(huán)境變化越來越大，可變因素增多，使得項目工程管理的預(yù)見性和可見性差，各類項目的技術(shù)要求也越來越高。因此，為適應(yīng)環(huán)境的變化以及工程項目的要求。需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷地運用科技手段提升企業(yè)自身的核心競爭力。

2.2 管理上的相對粗放，需要多方合作。房地產(chǎn)企業(yè)基本屬于勞動密集型企業(yè)，產(chǎn)品的形成主要依靠勞動力的投入，附加值較低，人員流動頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項目管理人員和少部分技術(shù)工人，大多數(shù)的員工并沒有固定的工作單位和工作地點，造成培訓(xùn)困難，作業(yè)水平參差不起。并且，一個工程項目還涉及到業(yè)主方、分包方、材料供應(yīng)商等各個方面，而分包專業(yè)分工叉較細(xì)，項目工程管理難度大。管理上相對粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個施工項目。

2.3 委托監(jiān)理存在的問題。權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設(shè)計變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯綜復(fù)雜，管理混亂，建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍，包括設(shè)計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位發(fā)布指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。

2.4 對工程驗收及備案管理不到位。對于開發(fā)企業(yè)而言.工程竣工驗收意味著可以“交樓“，工程驗收也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實施過程中對相關(guān)的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規(guī)劃驗收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實施建筑施工的是多個土建、安裝、設(shè)備單位，那么工程驗收和備案管理就顯得尤為重要。

3 房地產(chǎn)工程管理中的關(guān)鍵問題分析

成本、質(zhì)量、進度和安全貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關(guān)鍵任務(wù)，運作一個成功的房地產(chǎn)建設(shè)項目就顯得順理成章、得心應(yīng)手了。

3.1 成本問題。房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設(shè)工程管理的首要目標(biāo)。因為房屋的成本直接決定著業(yè)主的購買力，成本高了，房屋的售價也會高。這樣，大部分房屋由于售價太高就會囤積起來。賣不出去，開發(fā)商也會收不回成本，導(dǎo)致兩敗俱傷的局面。

3.2 質(zhì)量問題。工程質(zhì)量是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證，施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重點。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會購買.房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。

3.3 進度問題。房地產(chǎn)進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，對項目的各個方面都要進行進度控制。房地產(chǎn)工程的進度也會影響到整個工程的造價。進度太慢，施工時間會延長，工程的綜合成本會增加。最后的結(jié)果就是房屋售價的提高，這也會影響到業(yè)主對房屋的購買情況。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實際，編制出切實可行的施工組織設(shè)計和進度計劃，以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。

3.4 安全問題。沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。

4 提高房地產(chǎn)工程管理水平的措施

4.1 熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價及其調(diào)整的條件和方式、材料供應(yīng)情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等。熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時才會有理、有節(jié)、有據(jù)。加強合同履約檢查。應(yīng)加大對各參建單位的人員設(shè)備落實情況的檢查，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，對不符合招標(biāo)文件要求的，進行嚴(yán)厲處罰。

4.2 嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設(shè)計及方案，不僅技術(shù)先進、工藝合理，而且組織精干、費用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟效益的好壞。嚴(yán)格控制工程變更。施工前應(yīng)對施工圖紙進行會審，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中的錯誤，避免施工中進行修改.造成不必要的浪費。

4.3 嚴(yán)把設(shè)備、材料價格關(guān)。引入競爭機制，創(chuàng)造競爭條件，開展設(shè)備、材料的招投標(biāo)工作；根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的市場定位.在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，正確的確定產(chǎn)品品質(zhì)，選擇合適的價位；適時對設(shè)備、材料價格實行動態(tài)管理，了解市場中各種材料的價格，及時掌握其變動情況.建立設(shè)備、材料價格信息網(wǎng)；或者根據(jù)企業(yè)資金狀況，可以在市場價位走低的時候，囤積一部分材料，以減少投資。

4.4 推動工程建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，抓好工程首件認(rèn)可工作。對主要分項工程實行首件認(rèn)可制，要從實施目的、評價標(biāo)準(zhǔn)、實施范圍、組織機構(gòu)與責(zé)任范圍、實施程序、資料管理、物質(zhì)獎勵等方面做了詳細(xì)的規(guī)定.消除質(zhì)量隱患.預(yù)防質(zhì)量通病。

4.5 創(chuàng)建“平安工地“。編制“平安工地“實施方案，召開“平安工地“建設(shè)部署會，開展專項施工方案審查制，勞動用工登記制和崗前安全培訓(xùn)教育制度；加強施工現(xiàn)場的安全隱患排查和治理的力度，認(rèn)真抓好施工作業(yè)的安全防護和安全生產(chǎn)演練工作；定期召開安全生產(chǎn)專題會議，實行安全技術(shù)交底臺賬化管理，會后被交底人需簽字，項目部留存影像資料；特種工作業(yè)人員需持證上崗，登記造冊并留檔備案等。通過以上措施，確?！捌桨补さ亍盎顒幽軌蛉〉脤嵭А?/p>

4.6 做好三階段預(yù)防工作。按三階段安全風(fēng)險分析與預(yù)防的要求落實各項安全措施。要根據(jù)工程進展情況詳細(xì)編制項目總體預(yù)案及危險源預(yù)案，通過防護和交底措施，做好預(yù)控工作。

結(jié)語

房地產(chǎn)工程周期長，綜合性強，在工程的不同階段，工程管理內(nèi)容的側(cè)重點不同。盡管有這些內(nèi)容的不同側(cè)重點，但工程管理在各個階段都很重要。房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著住宅建造的品質(zhì)。房地產(chǎn)工程管理主要是通過優(yōu)秀的勘探和設(shè)計單位，素質(zhì)高的施工企業(yè)和項目經(jīng)理并且建立高效合理的管理模式來得以實現(xiàn)目標(biāo)。提高房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中風(fēng)險的識別,在開發(fā)實踐中增強風(fēng)險理念。房地產(chǎn)開發(fā)的過程中風(fēng)險因素眾多，加強風(fēng)險管理有助于開發(fā)商識別風(fēng)險以保證房地產(chǎn)項目的成功。房地產(chǎn)開發(fā)商建立科學(xué)的項目風(fēng)險管理機制，保障房地產(chǎn)項目管理的正確性，提高房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險管理水平，加強風(fēng)險損失的防范與控制，保障開發(fā)項目能夠順利實現(xiàn)。一個能充分防范風(fēng)險的開發(fā)商總是受到人們信賴的，而這些對開發(fā)項目的融資和銷售等都有很大的幫助。開發(fā)商加強自身的經(jīng)營管理水平，獲得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。所以，既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量和成本，加強房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實意義。

[1]李清立.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].北京:清華大學(xué)出版社,2004.

[2]梁學(xué)慶.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理[M].哈爾濱：哈爾濱出版社，1997.