趙寶雄

（臺(tái)州市路橋區(qū)房地產(chǎn)管理處，浙江 臺(tái)州 318000）

1 概述

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)所經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)客觀上存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)、處理與控制，以使風(fēng)險(xiǎn)損失減少到最小程度。由于房經(jīng)營(yíng)面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)，這就要求經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，把風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理體制的一項(xiàng)重要的管理活動(dòng)來(lái)抓，除了必須設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)和配備專業(yè)管理人員以外，還要認(rèn)真研究各類風(fēng)險(xiǎn)從潛伏到發(fā)生和發(fā)展的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)都能采取有效的措施，并對(duì)控制措施能做到有效的監(jiān)控。

2 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，從選址到購(gòu)買地應(yīng)到房產(chǎn)的出租與銷售，不同階段具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。在研究房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系時(shí)，一般可將這一過(guò)程劃分為三個(gè)大的階段。即獲得土地、開(kāi)發(fā)建設(shè)與銷售租賃三個(gè)階段。

2.1 獲取土地階段

在該階段，獲取土地使用的費(fèi)用，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。土地使用權(quán)獲取費(fèi)用的不確定性，是造成該階段房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。發(fā)展商(投資商)應(yīng)當(dāng)根據(jù)該階段風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)采取有效的措施，避免或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，獲取經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

2.2 開(kāi)發(fā)建設(shè)階段

2.2.1 施工前期費(fèi)用

主要包括勘察、設(shè)計(jì)、臨時(shí)設(shè)施、“七通一平”等費(fèi)用。決定此階段費(fèi)用高低的因素既取決于土地的自然特性，也取決于原有土地的配套設(shè)施情況。倒如，如果土地的土質(zhì)較好.則挖填填土石方的工程費(fèi)用相對(duì)的有所降低，而地形平坦.則測(cè)量及勘察工作也相對(duì)客易一些.有關(guān)的費(fèi)用也會(huì)有所降低。

2.2.2 建筑安裝工程費(fèi)用

主要包括土建費(fèi)和安裝工程費(fèi)在建筑安裝工程費(fèi)用，費(fèi)用的高低一方面取決于建筑安裝工人的工作越率與技術(shù)素質(zhì)，另一方面也取決于建筑安裝材料的價(jià)格高低。尤其是材料的價(jià)格由于經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求關(guān)系的變化，建筑安裝材料的價(jià)格會(huì)發(fā)生較大的波動(dòng)，從而對(duì)發(fā)展商的投資計(jì)劃造成一定的影響。

2.2.3 配套工程費(fèi)用

這里所講的配套工程費(fèi)用，主要指區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)用。此部分費(fèi)用包括小區(qū)內(nèi)道路工程費(fèi)用、供水供電壓排污費(fèi)用、供氣、供電費(fèi)用、目抹綠化費(fèi)用、公共設(shè)施費(fèi)用及場(chǎng)地清理費(fèi)用等等。

2.3 租賃及銷售階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建成竣工后的相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，發(fā)展商會(huì)對(duì)其生產(chǎn)的房屋進(jìn)行銷售和租賃，以便回收投資并獲取經(jīng)濟(jì)回報(bào)。然而，由于房屋建造周期較長(zhǎng)，而在若干年的建造期內(nèi)，由于各種市場(chǎng)因素的變化，如政府有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策、利率水平、通貨膨脹，以及其他影響市場(chǎng)需求的因素變化，很可能造威若干年之后，市場(chǎng)的情況與原來(lái)預(yù)計(jì)的不一樣。這樣.勢(shì)必造成收益期望無(wú)法實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)回報(bào)無(wú)法按預(yù)期得到。

3 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的策略探討

3.1 加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的研究

房地產(chǎn)企業(yè)和其它企業(yè)一樣總是在一定的環(huán)境中開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，環(huán)境既提供了機(jī)會(huì)也構(gòu)成了威脅。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與外部環(huán)境的聯(lián)系越來(lái)越緊密。外部環(huán)境的各種因素如經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)文化因素、家庭組成因素、政治法律因素、自然因素等都對(duì)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生各種各樣的影響，并且外部環(huán)境還處于不斷的變化之中，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者們把自己的企業(yè)看成是一個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng)，它不斷地與外部環(huán)境產(chǎn)生相互的影響和作用。正視環(huán)境的影響和作用，把外部環(huán)境、內(nèi)部條件有機(jī)結(jié)合起來(lái)，提出一個(gè)適合自己的科學(xué)的戰(zhàn)略目標(biāo)，潛心培養(yǎng)并提高自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并能審時(shí)度勢(shì)、因勢(shì)利導(dǎo)、靈活應(yīng)變，不斷地隨環(huán)境的變化而調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這樣對(duì)提高項(xiàng)目投資成功率，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)定會(huì)有大的幫助。

3.2 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)

實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品觀念到營(yíng)銷觀念的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是房屋，它具備一般商品的特征。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，消費(fèi)者一些低層次的需求已得到滿足，人們消費(fèi)商品也越來(lái)越為了滿足心理方面的要求，消費(fèi)者在消費(fèi)方面也日益呈現(xiàn)出個(gè)性化的特征。面對(duì)這些變化，房地產(chǎn)企業(yè)要改變過(guò)去那種我蓋什么就賣什么的思想，現(xiàn)在人們購(gòu)房已不單單是為了滿足居住這個(gè)最基本的功能，房產(chǎn)商品除了具備居住這個(gè)功能外，還要具有良好的套型設(shè)計(jì)、漂亮的造型、優(yōu)雅的環(huán)境、智能的設(shè)施、良好的物業(yè)管理等等。就房產(chǎn)這個(gè)固定不動(dòng)的核心產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，房子與房子之間設(shè)有什么太大的差距，而現(xiàn)代產(chǎn)品概念的內(nèi)涵和外延都擴(kuò)大了。現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了賣方市場(chǎng)的時(shí)代。雖然這個(gè)市場(chǎng)的潛力巨大，但目前這個(gè)行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)卻十分激烈，稍有不慎就會(huì)有面臨失敗的危險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商們煞費(fèi)苦心的謀劃，目不暇接的房地產(chǎn)廣告，不斷出新的住房消費(fèi)新概念等足以說(shuō)明這一點(diǎn)。

3.3 不斷提高物業(yè)管理水平

物業(yè)管理是改革開(kāi)放、住房體制改革、房屋商品化的產(chǎn)物。它把專業(yè)化、社會(huì)化和企業(yè)化的運(yùn)作機(jī)制引進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)的管理。物業(yè)管理是和房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)相配套的綜合性管理。世界上許多國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)證明，一個(gè)優(yōu)良的物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)成熟的標(biāo)志，而且是本身獲得長(zhǎng)足、持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。優(yōu)良的物業(yè)管理有利于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的良好形象，也可以很好地滿足人們物質(zhì)文明和精神文明需要。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念已有了改變，居住不僅僅是為了“棲身，而且是為了滿足人們的精神需求。卓越的物業(yè)管理所創(chuàng)造的“整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適”的居住環(huán)境，可以陶冶人們的情操，凈化人們的心靈，提高人們的素質(zhì)。同時(shí)，也有利于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的檔次，有利于降低風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要克服前幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而出現(xiàn)的“重開(kāi)發(fā)輕管理”、“重銷售利潤(rùn)而輕售后服務(wù)”的思潮給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的約束，認(rèn)真探索一條適合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理之路由于我國(guó)房地產(chǎn)改革與發(fā)展時(shí)間很短，物業(yè)管理方面的理論和經(jīng)驗(yàn)還很缺乏，具體如何做，還要開(kāi)發(fā)企業(yè)多實(shí)踐、多探索、多借鑒。

3.4 精心組織、加強(qiáng)管理、縮短項(xiàng)目投資用期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)管理中的不確定性就越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。所以，縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，不僅有利于資金周轉(zhuǎn)加快，也有利于減小因開(kāi)發(fā)期內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化而對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 加強(qiáng)公司間的各作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)

現(xiàn)代企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須潛心研究自己的發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮自己的長(zhǎng)處，認(rèn)真培植自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。要做到這些，必須認(rèn)真分析一下自己的長(zhǎng)處和短處、優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，然后做到揚(yáng)長(zhǎng)避短并采取措施來(lái)彌補(bǔ)自己的不足。如能在經(jīng)營(yíng)中注意和其它公司開(kāi)展臺(tái)作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，就有利于更好地發(fā)揮自己的長(zhǎng)處，避開(kāi)短處。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理策略中，應(yīng)把經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)作為控制的中心。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制是一個(gè)系統(tǒng)的工程，通過(guò)對(duì)各個(gè)階段的成本、目標(biāo)等項(xiàng)目進(jìn)行合理有效的控制，尤其是做好前期的可行性研究、決策和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作，才能保證項(xiàng)目取得最終的成功。

[1]田金信，劉力，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社出版.

[2]洪銀興，趙曙明，中外投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)[M].江蘇：南京大學(xué)出版社出版.