趙寶雄
(臺州市路橋區(qū)房地產(chǎn)管理處,浙江 臺州 318000)
房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對所經(jīng)營的房地產(chǎn)客觀上存在的經(jīng)營風(fēng)險的認識、處理與控制,以使風(fēng)險損失減少到最小程度。由于房經(jīng)營面臨著各種風(fēng)險,這就要求經(jīng)營者增強風(fēng)險意識,加強風(fēng)險管理,把風(fēng)險管理作為企業(yè)管理體制的一項重要的管理活動來抓,除了必須設(shè)立風(fēng)險管理機構(gòu)、培訓(xùn)和配備專業(yè)管理人員以外,還要認真研究各類風(fēng)險從潛伏到發(fā)生和發(fā)展的運動規(guī)律,對風(fēng)險的各個環(huán)節(jié)都能采取有效的措施,并對控制措施能做到有效的監(jiān)控。
房地產(chǎn)經(jīng)營是一個動態(tài)的過程,從選址到購買地應(yīng)到房產(chǎn)的出租與銷售,不同階段具有不同的風(fēng)險。在研究房地產(chǎn)經(jīng)營過程與風(fēng)險的關(guān)系時,一般可將這一過程劃分為三個大的階段。即獲得土地、開發(fā)建設(shè)與銷售租賃三個階段。
在該階段,獲取土地使用的費用,是房地產(chǎn)經(jīng)營者所面臨的主要風(fēng)險。土地使用權(quán)獲取費用的不確定性,是造成該階段房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的主要原因。發(fā)展商(投資商)應(yīng)當(dāng)根據(jù)該階段風(fēng)險的特點采取有效的措施,避免或轉(zhuǎn)移風(fēng)險,獲取經(jīng)濟回報。
2.2.1 施工前期費用
主要包括勘察、設(shè)計、臨時設(shè)施、“七通一平”等費用。決定此階段費用高低的因素既取決于土地的自然特性,也取決于原有土地的配套設(shè)施情況。倒如,如果土地的土質(zhì)較好.則挖填填土石方的工程費用相對的有所降低,而地形平坦.則測量及勘察工作也相對客易一些.有關(guān)的費用也會有所降低。
2.2.2 建筑安裝工程費用
主要包括土建費和安裝工程費在建筑安裝工程費用,費用的高低一方面取決于建筑安裝工人的工作越率與技術(shù)素質(zhì),另一方面也取決于建筑安裝材料的價格高低。尤其是材料的價格由于經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)市場需求關(guān)系的變化,建筑安裝材料的價格會發(fā)生較大的波動,從而對發(fā)展商的投資計劃造成一定的影響。
2.2.3 配套工程費用
這里所講的配套工程費用,主要指區(qū)內(nèi)配套工程費用。此部分費用包括小區(qū)內(nèi)道路工程費用、供水供電壓排污費用、供氣、供電費用、目抹綠化費用、公共設(shè)施費用及場地清理費用等等。
房地產(chǎn)開發(fā)項目在建成竣工后的相當(dāng)長的時間內(nèi),發(fā)展商會對其生產(chǎn)的房屋進行銷售和租賃,以便回收投資并獲取經(jīng)濟回報。然而,由于房屋建造周期較長,而在若干年的建造期內(nèi),由于各種市場因素的變化,如政府有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策、利率水平、通貨膨脹,以及其他影響市場需求的因素變化,很可能造威若干年之后,市場的情況與原來預(yù)計的不一樣。這樣.勢必造成收益期望無法實現(xiàn),經(jīng)濟回報無法按預(yù)期得到。
房地產(chǎn)企業(yè)和其它企業(yè)一樣總是在一定的環(huán)境中開展經(jīng)營活動的,環(huán)境既提供了機會也構(gòu)成了威脅。企業(yè)的經(jīng)營活動與外部環(huán)境的聯(lián)系越來越緊密。外部環(huán)境的各種因素如經(jīng)濟因素、社會文化因素、家庭組成因素、政治法律因素、自然因素等都對企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生各種各樣的影響,并且外部環(huán)境還處于不斷的變化之中,這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者們把自己的企業(yè)看成是一個開放的系統(tǒng),它不斷地與外部環(huán)境產(chǎn)生相互的影響和作用。正視環(huán)境的影響和作用,把外部環(huán)境、內(nèi)部條件有機結(jié)合起來,提出一個適合自己的科學(xué)的戰(zhàn)略目標(biāo),潛心培養(yǎng)并提高自己的核心競爭力,并能審時度勢、因勢利導(dǎo)、靈活應(yīng)變,不斷地隨環(huán)境的變化而調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營活動,這樣對提高項目投資成功率,實現(xiàn)風(fēng)險管理的目標(biāo)定會有大的幫助。
實現(xiàn)從產(chǎn)品觀念到營銷觀念的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是房屋,它具備一般商品的特征。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,人們生活水平的提高,消費者一些低層次的需求已得到滿足,人們消費商品也越來越為了滿足心理方面的要求,消費者在消費方面也日益呈現(xiàn)出個性化的特征。面對這些變化,房地產(chǎn)企業(yè)要改變過去那種我蓋什么就賣什么的思想,現(xiàn)在人們購房已不單單是為了滿足居住這個最基本的功能,房產(chǎn)商品除了具備居住這個功能外,還要具有良好的套型設(shè)計、漂亮的造型、優(yōu)雅的環(huán)境、智能的設(shè)施、良好的物業(yè)管理等等。就房產(chǎn)這個固定不動的核心產(chǎn)品來說,房子與房子之間設(shè)有什么太大的差距,而現(xiàn)代產(chǎn)品概念的內(nèi)涵和外延都擴大了。現(xiàn)代房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了賣方市場的時代。雖然這個市場的潛力巨大,但目前這個行業(yè)內(nèi)的競爭卻十分激烈,稍有不慎就會有面臨失敗的危險。開發(fā)商們煞費苦心的謀劃,目不暇接的房地產(chǎn)廣告,不斷出新的住房消費新概念等足以說明這一點。
物業(yè)管理是改革開放、住房體制改革、房屋商品化的產(chǎn)物。它把專業(yè)化、社會化和企業(yè)化的運作機制引進了我國房地產(chǎn)的管理。物業(yè)管理是和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)相配套的綜合性管理。世界上許多國家和地區(qū)房地產(chǎn)的經(jīng)驗證明,一個優(yōu)良的物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)成熟的標(biāo)志,而且是本身獲得長足、持續(xù)發(fā)展的強大動力。優(yōu)良的物業(yè)管理有利于樹立開發(fā)商的良好形象,也可以很好地滿足人們物質(zhì)文明和精神文明需要。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,人們的消費觀念已有了改變,居住不僅僅是為了“棲身,而且是為了滿足人們的精神需求。卓越的物業(yè)管理所創(chuàng)造的“整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適”的居住環(huán)境,可以陶冶人們的情操,凈化人們的心靈,提高人們的素質(zhì)。同時,也有利于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與發(fā)展,有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的檔次,有利于降低風(fēng)險。所以,房地產(chǎn)企業(yè)要克服前幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而出現(xiàn)的“重開發(fā)輕管理”、“重銷售利潤而輕售后服務(wù)”的思潮給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的約束,認真探索一條適合我國國情的物業(yè)管理之路由于我國房地產(chǎn)改革與發(fā)展時間很短,物業(yè)管理方面的理論和經(jīng)驗還很缺乏,具體如何做,還要開發(fā)企業(yè)多實踐、多探索、多借鑒。
3.4 精心組織、加強管理、縮短項目投資用期項目開發(fā)建設(shè)周期越長,風(fēng)險管理中的不確定性就越多,風(fēng)險也就越大。所以,縮短項目建設(shè)周期,不僅有利于資金周轉(zhuǎn)加快,也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)社會經(jīng)濟條件的變化而對項目帶來的風(fēng)險。
3.5 加強公司間的各作,實現(xiàn)優(yōu)勢互補
現(xiàn)代企業(yè)要在競爭中立于不敗之地,必須潛心研究自己的發(fā)展戰(zhàn)略,充分發(fā)揮自己的長處,認真培植自己的核心競爭力。要做到這些,必須認真分析一下自己的長處和短處、優(yōu)勢和劣勢,然后做到揚長避短并采取措施來彌補自己的不足。如能在經(jīng)營中注意和其它公司開展臺作,實現(xiàn)優(yōu)勢互補,就有利于更好地發(fā)揮自己的長處,避開短處。
綜上所述,房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略中,應(yīng)把經(jīng)濟風(fēng)險作為控制的中心。房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險控制是一個系統(tǒng)的工程,通過對各個階段的成本、目標(biāo)等項目進行合理有效的控制,尤其是做好前期的可行性研究、決策和規(guī)劃設(shè)計階段的工作,才能保證項目取得最終的成功。
[1]田金信,劉力,房地產(chǎn)經(jīng)營[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社出版.
[2]洪銀興,趙曙明,中外投資項目評價[M].江蘇:南京大學(xué)出版社出版.