趙寶雄

（臺州市路橋區(qū)房地產(chǎn)管理處，浙江 臺州 318000）

1 概述

房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對所經(jīng)營的房地產(chǎn)客觀上存在的經(jīng)營風(fēng)險的認(rèn)識、處理與控制，以使風(fēng)險損失減少到最小程度。由于房經(jīng)營面臨著各種風(fēng)險，這就要求經(jīng)營者增強(qiáng)風(fēng)險意識，加強(qiáng)風(fēng)險管理，把風(fēng)險管理作為企業(yè)管理體制的一項(xiàng)重要的管理活動來抓，除了必須設(shè)立風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)和配備專業(yè)管理人員以外，還要認(rèn)真研究各類風(fēng)險從潛伏到發(fā)生和發(fā)展的運(yùn)動規(guī)律，對風(fēng)險的各個環(huán)節(jié)都能采取有效的措施，并對控制措施能做到有效的監(jiān)控。

2 房地產(chǎn)經(jīng)營中的風(fēng)險

房地產(chǎn)經(jīng)營是一個動態(tài)的過程，從選址到購買地應(yīng)到房產(chǎn)的出租與銷售，不同階段具有不同的風(fēng)險。在研究房地產(chǎn)經(jīng)營過程與風(fēng)險的關(guān)系時，一般可將這一過程劃分為三個大的階段。即獲得土地、開發(fā)建設(shè)與銷售租賃三個階段。

2.1 獲取土地階段

在該階段，獲取土地使用的費(fèi)用，是房地產(chǎn)經(jīng)營者所面臨的主要風(fēng)險。土地使用權(quán)獲取費(fèi)用的不確定性，是造成該階段房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的主要原因。發(fā)展商(投資商)應(yīng)當(dāng)根據(jù)該階段風(fēng)險的特點(diǎn)采取有效的措施，避免或轉(zhuǎn)移風(fēng)險，獲取經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

2.2 開發(fā)建設(shè)階段

2.2.1 施工前期費(fèi)用

主要包括勘察、設(shè)計(jì)、臨時設(shè)施、“七通一平”等費(fèi)用。決定此階段費(fèi)用高低的因素既取決于土地的自然特性，也取決于原有土地的配套設(shè)施情況。倒如，如果土地的土質(zhì)較好.則挖填填土石方的工程費(fèi)用相對的有所降低，而地形平坦.則測量及勘察工作也相對客易一些.有關(guān)的費(fèi)用也會有所降低。

2.2.2 建筑安裝工程費(fèi)用

主要包括土建費(fèi)和安裝工程費(fèi)在建筑安裝工程費(fèi)用，費(fèi)用的高低一方面取決于建筑安裝工人的工作越率與技術(shù)素質(zhì)，另一方面也取決于建筑安裝材料的價格高低。尤其是材料的價格由于經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)市場需求關(guān)系的變化，建筑安裝材料的價格會發(fā)生較大的波動，從而對發(fā)展商的投資計(jì)劃造成一定的影響。

2.2.3 配套工程費(fèi)用

這里所講的配套工程費(fèi)用，主要指區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)用。此部分費(fèi)用包括小區(qū)內(nèi)道路工程費(fèi)用、供水供電壓排污費(fèi)用、供氣、供電費(fèi)用、目抹綠化費(fèi)用、公共設(shè)施費(fèi)用及場地清理費(fèi)用等等。

2.3 租賃及銷售階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建成竣工后的相當(dāng)長的時間內(nèi)，發(fā)展商會對其生產(chǎn)的房屋進(jìn)行銷售和租賃，以便回收投資并獲取經(jīng)濟(jì)回報(bào)。然而，由于房屋建造周期較長，而在若干年的建造期內(nèi)，由于各種市場因素的變化，如政府有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策、利率水平、通貨膨脹，以及其他影響市場需求的因素變化，很可能造威若干年之后，市場的情況與原來預(yù)計(jì)的不一樣。這樣.勢必造成收益期望無法實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)回報(bào)無法按預(yù)期得到。

3 房地產(chǎn)風(fēng)險管理的策略探討

3.1 加強(qiáng)對經(jīng)營環(huán)境的研究

房地產(chǎn)企業(yè)和其它企業(yè)一樣總是在一定的環(huán)境中開展經(jīng)營活動的，環(huán)境既提供了機(jī)會也構(gòu)成了威脅。企業(yè)的經(jīng)營活動與外部環(huán)境的聯(lián)系越來越緊密。外部環(huán)境的各種因素如經(jīng)濟(jì)因素、社會文化因素、家庭組成因素、政治法律因素、自然因素等都對企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生各種各樣的影響，并且外部環(huán)境還處于不斷的變化之中，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者們把自己的企業(yè)看成是一個開放的系統(tǒng)，它不斷地與外部環(huán)境產(chǎn)生相互的影響和作用。正視環(huán)境的影響和作用，把外部環(huán)境、內(nèi)部條件有機(jī)結(jié)合起來，提出一個適合自己的科學(xué)的戰(zhàn)略目標(biāo)，潛心培養(yǎng)并提高自己的核心競爭力，并能審時度勢、因勢利導(dǎo)、靈活應(yīng)變，不斷地隨環(huán)境的變化而調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營活動，這樣對提高項(xiàng)目投資成功率，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險管理的目標(biāo)定會有大的幫助。

3.2 加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測

實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品觀念到營銷觀念的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是房屋，它具備一般商品的特征。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，消費(fèi)者一些低層次的需求已得到滿足，人們消費(fèi)商品也越來越為了滿足心理方面的要求，消費(fèi)者在消費(fèi)方面也日益呈現(xiàn)出個性化的特征。面對這些變化，房地產(chǎn)企業(yè)要改變過去那種我蓋什么就賣什么的思想，現(xiàn)在人們購房已不單單是為了滿足居住這個最基本的功能，房產(chǎn)商品除了具備居住這個功能外，還要具有良好的套型設(shè)計(jì)、漂亮的造型、優(yōu)雅的環(huán)境、智能的設(shè)施、良好的物業(yè)管理等等。就房產(chǎn)這個固定不動的核心產(chǎn)品來說，房子與房子之間設(shè)有什么太大的差距，而現(xiàn)代產(chǎn)品概念的內(nèi)涵和外延都擴(kuò)大了?，F(xiàn)代房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了賣方市場的時代。雖然這個市場的潛力巨大，但目前這個行業(yè)內(nèi)的競爭卻十分激烈，稍有不慎就會有面臨失敗的危險。開發(fā)商們煞費(fèi)苦心的謀劃，目不暇接的房地產(chǎn)廣告，不斷出新的住房消費(fèi)新概念等足以說明這一點(diǎn)。

3.3 不斷提高物業(yè)管理水平

物業(yè)管理是改革開放、住房體制改革、房屋商品化的產(chǎn)物。它把專業(yè)化、社會化和企業(yè)化的運(yùn)作機(jī)制引進(jìn)了我國房地產(chǎn)的管理。物業(yè)管理是和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)相配套的綜合性管理。世界上許多國家和地區(qū)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)證明，一個優(yōu)良的物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)成熟的標(biāo)志，而且是本身獲得長足、持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)大動力。優(yōu)良的物業(yè)管理有利于樹立開發(fā)商的良好形象，也可以很好地滿足人們物質(zhì)文明和精神文明需要。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念已有了改變，居住不僅僅是為了“棲身，而且是為了滿足人們的精神需求。卓越的物業(yè)管理所創(chuàng)造的“整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適”的居住環(huán)境，可以陶冶人們的情操，凈化人們的心靈，提高人們的素質(zhì)。同時，也有利于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與發(fā)展，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的檔次，有利于降低風(fēng)險。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要克服前幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而出現(xiàn)的“重開發(fā)輕管理”、“重銷售利潤而輕售后服務(wù)”的思潮給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的約束，認(rèn)真探索一條適合我國國情的物業(yè)管理之路由于我國房地產(chǎn)改革與發(fā)展時間很短，物業(yè)管理方面的理論和經(jīng)驗(yàn)還很缺乏，具體如何做，還要開發(fā)企業(yè)多實(shí)踐、多探索、多借鑒。

3.4 精心組織、加強(qiáng)管理、縮短項(xiàng)目投資用期項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期越長，風(fēng)險管理中的不確定性就越多，風(fēng)險也就越大。所以，縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，不僅有利于資金周轉(zhuǎn)加快，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)條件的變化而對項(xiàng)目帶來的風(fēng)險。

3.5 加強(qiáng)公司間的各作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)

現(xiàn)代企業(yè)要在競爭中立于不敗之地，必須潛心研究自己的發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮自己的長處，認(rèn)真培植自己的核心競爭力。要做到這些，必須認(rèn)真分析一下自己的長處和短處、優(yōu)勢和劣勢，然后做到揚(yáng)長避短并采取措施來彌補(bǔ)自己的不足。如能在經(jīng)營中注意和其它公司開展臺作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，就有利于更好地發(fā)揮自己的長處，避開短處。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略中，應(yīng)把經(jīng)濟(jì)風(fēng)險作為控制的中心。房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險控制是一個系統(tǒng)的工程，通過對各個階段的成本、目標(biāo)等項(xiàng)目進(jìn)行合理有效的控制，尤其是做好前期的可行性研究、決策和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作，才能保證項(xiàng)目取得最終的成功。

[1]田金信，劉力，房地產(chǎn)經(jīng)營[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社出版.

[2]洪銀興，趙曙明，中外投資項(xiàng)目評價[M].江蘇：南京大學(xué)出版社出版.