王辛之，張美旺，呂 俐，周 繁，鄭 祜，羅 菲

(武漢市土地登記發(fā)證中心，湖北武漢430015)

農(nóng)村集體土地地籍調(diào)查的實(shí)踐與探索

王辛之，張美旺，呂 俐，周 繁，鄭 祜，羅 菲

(武漢市土地登記發(fā)證中心，湖北武漢430015)

農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，應(yīng)以滿足國(guó)家基本要求為前提，本著最大限度地利用已有成果資料，減輕外業(yè)勞動(dòng)強(qiáng)度，提高工作效率，減少資金投入的原則，創(chuàng)新集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)地籍調(diào)查方法。為此，在武漢市農(nóng)村集體土地地籍調(diào)查試點(diǎn)中進(jìn)行了實(shí)踐與探索。

集體土地；數(shù)字航測(cè)；地籍調(diào)查

根據(jù)國(guó)土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國(guó)土資發(fā)[2011]60號(hào)）的要求，2012年必須全面完成集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作，加快完成集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作[1]。確權(quán)登記發(fā)證的基礎(chǔ)是地籍調(diào)查，傳統(tǒng)的地籍調(diào)查方法是先進(jìn)行土地權(quán)屬調(diào)查，依據(jù)調(diào)查結(jié)果采用解析法實(shí)地測(cè)量，其優(yōu)點(diǎn)是組織嚴(yán)密、成果精度高，但外業(yè)調(diào)查、測(cè)繪工作量大，耗時(shí)長(zhǎng)。為尋求既能滿足國(guó)家基本要求，又能減少調(diào)查工作量和資金投入的地籍調(diào)查方法，武漢市于2012年2月在黃陂區(qū)朝陽(yáng)、滸鋪村和漢陽(yáng)區(qū)羅家咀、徐灣村進(jìn)行了試點(diǎn)，對(duì)集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)地籍調(diào)查方法進(jìn)行了實(shí)踐和探索。

1 試點(diǎn)區(qū)域概況

本次試點(diǎn)調(diào)查對(duì)象朝陽(yáng)、滸鋪村位于黃陂區(qū)橫店街，為遠(yuǎn)城區(qū)范圍，羅家咀、徐灣村位于漢陽(yáng)區(qū)永豐街，屬中心城區(qū)城郊結(jié)合部。4個(gè)試點(diǎn)村均完成了第二次土地調(diào)查農(nóng)村土地調(diào)查工作,都有現(xiàn)勢(shì)性強(qiáng)的數(shù)字航空攝影資料，具備較好的土地調(diào)查和基礎(chǔ)測(cè)繪成果。

4個(gè)試點(diǎn)村集體土地所有權(quán)調(diào)查、確權(quán)登記發(fā)證總面積為 805.47 hm2，集體建設(shè)用地地籍調(diào)查總面積為51.71hm2，宗地?cái)?shù)為78宗，宅基地使用權(quán)地籍調(diào)查總面積為25.27 hm2，總宗地?cái)?shù)為2 566宗。

2 試點(diǎn)工作情況

2.1 技術(shù)路線

在滿足國(guó)家和省關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的有關(guān)基本要求的前提下，依據(jù)《集體土地所有權(quán)調(diào)查技術(shù)規(guī)定》和《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》，充分利用武漢市土地調(diào)查、年度土地變更調(diào)查和基礎(chǔ)測(cè)繪成果，采用數(shù)字航空攝影測(cè)量與外業(yè)全面實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法，完成集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)的地籍調(diào)查工作。

按照城鄉(xiāng)一體化的管理思路將調(diào)查成果建庫(kù)，與第二次土地調(diào)查成果數(shù)據(jù)庫(kù)掛接[2]，進(jìn)一步延伸和細(xì)化了第二次土地調(diào)查成果。

2.2 農(nóng)村集體土地地籍調(diào)查試點(diǎn)方法

2.2.1 集體土地所有權(quán)地籍調(diào)查

農(nóng)村集體土地所有權(quán)調(diào)查采用數(shù)字正射影像平面圖測(cè)圖與實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法，即沿用第二次土地調(diào)查農(nóng)村土地調(diào)查的技術(shù)方法[3]。

采用最新的航攝資料，制作1∶10000數(shù)字正射影像圖，將第二次土地調(diào)查集體土地所有權(quán)界線、年度土地變更調(diào)查成果[4]、歷史土地登記、土地征收資料疊加到1∶10000數(shù)字正射影像圖上，形成調(diào)查工作底圖。對(duì)集體土地所有權(quán)權(quán)屬狀況、范圍、界線進(jìn)行實(shí)地調(diào)查核實(shí)，將實(shí)地調(diào)查情況標(biāo)繪到工作底圖上，對(duì)界址走向進(jìn)行詳細(xì)描述。對(duì)發(fā)生變化的界址點(diǎn)、界線，重新簽訂《集體土地權(quán)屬界線協(xié)議書》和《集體土地權(quán)屬界線調(diào)查表》，采用內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理的方法，用確定的權(quán)屬界線分別套合正射影像圖、土地利用現(xiàn)狀圖，制作數(shù)字正射影像地籍圖、數(shù)字線劃地籍圖。采用數(shù)據(jù)庫(kù)計(jì)算的方法，計(jì)算宗地面積，編制宗地圖。

2.2.2 集體建設(shè)用地、宅基地使用權(quán)地籍調(diào)查

1）采用數(shù)字正射影像解析與實(shí)地勘丈相結(jié)合的調(diào)查方法[5]。

實(shí)地勘丈宗地內(nèi)建(構(gòu))筑物及界址線的邊長(zhǎng)，制作宗地內(nèi)建（構(gòu)）筑物及界址點(diǎn)、線的勘丈圖，選定數(shù)字正射影像圖上影像清晰的建（構(gòu)）筑物的底部邊線為基準(zhǔn)套合勘丈圖，制作數(shù)字線劃地籍圖，導(dǎo)出各宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)，計(jì)算宗地面積，編制宗地圖。

2）采用航測(cè)數(shù)字立體測(cè)圖與實(shí)地勘丈相結(jié)合的方法[]。

利用最新數(shù)字航攝資料，采用航測(cè)數(shù)字立體測(cè)圖方法，測(cè)制農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地?cái)?shù)字線劃圖（DLG），實(shí)地勘丈界址邊長(zhǎng)，制作宗地界址點(diǎn)、線的勘丈圖，套合數(shù)字線劃圖，制作數(shù)字線劃地籍圖，導(dǎo)出各宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)，計(jì)算宗地面積，編制宗地圖。

2.3 成圖比例尺

集體土地所有權(quán)地籍圖比例尺采用1∶10 000;集體建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地使用權(quán)地籍圖比例尺采用1∶500;集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地使用權(quán)宗地圖的比例尺，根據(jù)宗地大小合理選定。

2.4 試點(diǎn)工作實(shí)施步驟

2.4.1 調(diào)查前的技術(shù)準(zhǔn)備

①制作調(diào)查工作底圖；②劃分宗地、預(yù)編宗地號(hào)；③內(nèi)業(yè)資料的分析預(yù)判。

2.4.2 集體土地所有權(quán)調(diào)查

1）調(diào)查走界。調(diào)查人員、集體土地所有權(quán)代表和相鄰集體土地所有權(quán)代表實(shí)地走界，對(duì)于與第二次土地調(diào)查集體土地所有權(quán)權(quán)屬界線一致的，利用雙方歷史指界簽章成果；對(duì)于不一致的，經(jīng)雙方同意重新劃界，重新確定權(quán)屬界線，將劃定的界址點(diǎn)、線及界址走向標(biāo)繪到工作底圖上，簽訂《土地權(quán)屬界線協(xié)議書》和《集體土地權(quán)屬界線調(diào)查表》。實(shí)地和影像圖上為明顯地物，可以定位界址點(diǎn)、線的，直接利用數(shù)字正射影像圖獲取界址點(diǎn)坐標(biāo)和界址線數(shù)據(jù)；實(shí)地和影像圖上不是明顯地物，則實(shí)地定界樁，采用解析法實(shí)地測(cè)量界址點(diǎn)坐標(biāo)[7]。

2）重要界址點(diǎn)設(shè)置。2個(gè)以上權(quán)屬單位的土地權(quán)屬界線交點(diǎn)（結(jié)點(diǎn)）設(shè)界址點(diǎn)。

界線沿同一參照物（如田坎、溝渠、道路）位置發(fā)生變化的（如前段以田坎中心為界，后段以田坎一側(cè)為界的），則轉(zhuǎn)換處設(shè)界址點(diǎn)。

2.4.3 集體建設(shè)用地、宅基地使用權(quán)調(diào)查

1）集體建設(shè)用地：調(diào)查人員現(xiàn)場(chǎng)對(duì)調(diào)查宗地的土地使用者名稱、坐落、土地權(quán)屬來源、用途等進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)。對(duì)照工作底圖，確定集體建設(shè)用地宗地及宗地內(nèi)建 (構(gòu))筑物的相對(duì)位置，丈量界址邊長(zhǎng)，繪制宗地草圖,填寫《地籍調(diào)查表》，完成與相鄰權(quán)利人指界簽字手續(xù)[7]。

城郊結(jié)合部地塊較大且界址點(diǎn)、線分布不規(guī)則的集體建設(shè)用地采用解析法實(shí)測(cè)界址點(diǎn)坐標(biāo)。

2）宅基地：以自然村灣或農(nóng)村居民點(diǎn)為單位，對(duì)照工作底圖，逐棟丈量宅基地邊長(zhǎng)及相鄰宅基地的相對(duì)位置，繪制宗地草圖。收集宅基地批準(zhǔn)文件及戶主資料，填寫《地籍調(diào)查表》，完成指界簽字手續(xù)。

2.4.4 內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理

1）集體土地所有權(quán)：將實(shí)地調(diào)查的所有權(quán)界線、重要界址點(diǎn)分別標(biāo)繪套合到數(shù)字正射影像圖和1∶10000土地利用現(xiàn)狀圖上，形成閉合的集體所有權(quán)界線，疊加其他重要地籍要素，制作數(shù)字正射影像地籍圖和數(shù)字線劃地籍圖。采用數(shù)據(jù)庫(kù)計(jì)算方法，計(jì)算所有權(quán)宗地面積，編制宗地圖。利用年度土地變更調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)，統(tǒng)計(jì)土地分類面積。

2）集體建設(shè)用地、宅基地使用權(quán)：根據(jù)實(shí)地調(diào)查和實(shí)地勘丈宗地內(nèi)建（構(gòu)）筑物及界址線的邊長(zhǎng)，利用AutoCAD中的幾何作圖功能，制作宗地內(nèi)建（構(gòu)）筑物及界址點(diǎn)、線的勘丈圖，套合數(shù)字正射影像圖或數(shù)字線劃圖，制作地籍圖，導(dǎo)出界址點(diǎn)坐標(biāo)，計(jì)算宗地面積，編制集體建設(shè)用地或宅基地宗地圖，利用現(xiàn)場(chǎng)丈量的與相鄰宗地界址點(diǎn)的栓距進(jìn)行校核。

采用試點(diǎn)調(diào)查方法獲取的地籍調(diào)查圖件、文本、數(shù)據(jù)等成果，可以滿足集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的需要，也為以第二次土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)為基礎(chǔ)的農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)提供了基礎(chǔ)資料。

3 對(duì)已有成果的利用

3.1 土地權(quán)屬資料的利用

1）第二次土地調(diào)查農(nóng)村集體土地所有權(quán)界線是基于1988年土地詳查成果，原則上是按照土地詳查時(shí)確定的各級(jí)行政區(qū)域界線。第二次土地調(diào)查時(shí)，省、市、縣境界線的變化是按照最新的行政區(qū)域勘界成果資料進(jìn)行改變的，但行政區(qū)域界線不能等同于權(quán)屬界線，不能在此次登記中直接利用，要根據(jù)實(shí)地變化情況，對(duì)原集體土地所有權(quán)界線進(jìn)行調(diào)整和變更，并分清行政界線、工作界線與權(quán)屬界線的變化關(guān)系，確?？刂泼娣e與第二次土地調(diào)查成果一致[2]。

2）對(duì)于發(fā)生變化的集體土地所有權(quán)權(quán)屬界線，應(yīng)按照《集體土地所有權(quán)調(diào)查技術(shù)規(guī)定》重新簽訂《集體土地權(quán)屬界線協(xié)議書》和《集體土地權(quán)屬界線調(diào)查表》，權(quán)屬界線協(xié)議書是權(quán)屬認(rèn)定和確權(quán)登記的依據(jù)，權(quán)屬界線調(diào)查表的簽訂是定界的法定程序。

3.2 基礎(chǔ)測(cè)繪資料的利用

武漢市經(jīng)歷了“十五”、“十一五”2個(gè)基礎(chǔ)測(cè)繪5年規(guī)劃的投入，并隨著“十二五”基礎(chǔ)測(cè)繪規(guī)劃的實(shí)施，已具備了覆蓋全市域的集影像數(shù)據(jù)和測(cè)繪數(shù)據(jù)于一體的測(cè)繪成果。在進(jìn)行農(nóng)村集體土地地籍調(diào)查時(shí)應(yīng)充分利用該成果，最大限度地減少外業(yè)調(diào)查工作量，提高工作效率，節(jié)省財(cái)政投入。

4 結(jié)語(yǔ)

農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，應(yīng)以滿足國(guó)家基本要求為前提，本著最大限度地利用已有成果資料，減輕外業(yè)勞動(dòng)強(qiáng)度，提高工作效率，減少資金投入的原則，不斷創(chuàng)新地籍調(diào)查方法。通過對(duì)武漢市農(nóng)村集體土地地籍調(diào)查試點(diǎn)工作的實(shí)踐與探索，證實(shí)了采用數(shù)字正射影像平面圖測(cè)圖與實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法進(jìn)行集體土地所有權(quán)地籍調(diào)查，可將此次調(diào)查的成果與第二次土地調(diào)查農(nóng)村土地調(diào)查成果有效銜接，使第二次土地調(diào)查成果得以延伸細(xì)化，保持成果的現(xiàn)勢(shì)性；合理的寬容界址點(diǎn)絕對(duì)精度，嚴(yán)格界址邊的相對(duì)精度，采用航測(cè)數(shù)字立體測(cè)圖與實(shí)地勘丈相結(jié)合的調(diào)查方法進(jìn)行集體建設(shè)用地、宅基地使用權(quán)的地籍調(diào)查，可以最大限度地減輕外業(yè)勞動(dòng)強(qiáng)度，優(yōu)化調(diào)查程序，提高工作效率，減少資金投入，地籍調(diào)查成果滿足“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”的基本要求。

[1] 國(guó)土資源部,財(cái)政部,農(nóng)業(yè)部,中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室等.關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見[Z].2011

[2] 徐勇,李健,江韋希.第二次土地調(diào)查成果在日常土地管理中的應(yīng)用[J].地理空間信息，2011，6（3）：159-161

[3] TD/T1014-2007.第二次全國(guó)土地調(diào)查規(guī)程[S].

[4] 李健，張純，徐勇.年度土地變更調(diào)查新機(jī)制之探索[J].地理空間信息,2011,8（4）:156-158

[5] 耿則勛,張保明,范大昭.數(shù)字航空測(cè)量學(xué)[M].北京：測(cè)繪出版社,2010

[6] 鄒曉軍.攝影測(cè)量基礎(chǔ)[M].鄭州：黃河水利出版社,2008

[7] 詹長(zhǎng)根,唐祥云,劉麗.地籍測(cè)量學(xué)[M].武漢,武漢大學(xué)出版社, 2011

Practice and Exploration of the Cadastral Survey of Rural Collective Land

by WANG Xinzhi

Rural collective land ownership registration and certification should be the basic requirements to meet the country as a precondition,the spirit to maximize use of existing results information,reduce the labor intensity of foreign industry,improve efficiency,reduce the principle of capital investment,innovation,collective land ownership, collective construction land and homestead right to the cadastral survey methodology.To this end,we practiced and explored it in the rural collective land cadastral survey of Wuhan City.

collective land,registration and certification,cadastral survey

2012-04-13

P273

B

1672-4623(2012)03-0139-02

王辛之，正高職高級(jí)工程師，主要從事攝影測(cè)量與遙感、土地調(diào)查、土地登記等技術(shù)管理工作。