□文/丁 淳

（中國建設(shè)銀行河北總審計室 河北·石家莊）

網(wǎng)點是銀行銷售產(chǎn)品的主渠道，是銀行持續(xù)發(fā)展的堅實基石。多年來，銀行業(yè)保持著租賃與自有并存的格局，通過對某國有銀行一級分行的調(diào)查了解，截至2010年底，河北省租賃比為48.82%。租賃網(wǎng)點較好地彌補了自有網(wǎng)點的不足，充分發(fā)揮了方便、服務(wù)客戶的作用，樹立了良好的社會形象。但隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化改造步伐的加快，租賃營業(yè)網(wǎng)點暴露出一些問題。

一、現(xiàn)狀分析

（一）網(wǎng)點租賃和自有各占一半，但機(jī)構(gòu)間差異較大，省會城市行的租賃比率高于制度規(guī)定。該省近3年租賃網(wǎng)點所占比率，平均為49.71%，但所轄二級機(jī)構(gòu)之間由于歷史因素造成的差距較大，截至2010年末，網(wǎng)點租賃比率最高為72%，最低為24%。

早在2008年，從總行層面就倡導(dǎo)全行，尤其是省會城市等中心城市行要充分抓住機(jī)會，增加網(wǎng)點建設(shè)投入，提升網(wǎng)點自有率，并強(qiáng)調(diào)省會所在城市行的租賃比率最高不得突破70%，但本次調(diào)查的省會城市網(wǎng)點租賃比率卻為72%，高于制度要求。

（二）網(wǎng)點租賃合同期與裝修期不匹配，導(dǎo)致被動續(xù)簽合同并接受高額租金。根據(jù)我國會計制度規(guī)定，營業(yè)網(wǎng)點的裝修成本的攤銷期為5年，但在調(diào)查某一級分行營業(yè)網(wǎng)點租賃合同期限情況時發(fā)現(xiàn)，近年來新簽或續(xù)簽的網(wǎng)點租賃合同中，短期（小于5年）的較多，近3年短期合同所占比例平均為38.06%，其中，最高41.16%，最低34.14%。具體情況詳見表1。（表1）

表1 （單位:個數(shù)、%）

租賃合同期限的確定需要綜合考慮多個因素，如當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場價格狀況、出租方的要求、現(xiàn)行財務(wù)管理制度的規(guī)定及雙方談判能力等。從近幾年房屋租賃市場價格迅速攀升的變動趨勢來看，出租者普遍傾向于簽訂短期租賃合同，因為這樣可以給出租者提供抬高房租的機(jī)會。如果租賃的房屋沒有或有很少的投入，出租人提高房租太多承租人可以選擇放棄，不會有資本性投入的損失，但因為我們租賃的營業(yè)網(wǎng)點必須按照經(jīng)營規(guī)范進(jìn)行裝修，也就是每個初次租賃的網(wǎng)點都要投入可觀的裝修費用，如果合同期限短于裝修費用的攤銷期，出租人在續(xù)簽合同時要求提高租金，我們則完全處于被動地位，幾乎沒有議價優(yōu)勢，只能被動接受。

顯然，短期合同比例較大，必然增加合同續(xù)簽、價格上漲以及一旦價格談判破裂重新選址的可能，造成我行裝修成本的損失和部分客戶資源的流失。

（三）租賃網(wǎng)點議價能力低，談判被動。近年來，調(diào)查的某一級分行在租賃營業(yè)網(wǎng)點數(shù)量減少的基礎(chǔ)上，年租金反而逐年增大，近3年平均增長率為17.21%。具體情況詳見表2。（表2）

表2 （單位:萬元、%）

如，以省會城市為例進(jìn)行偏離度分析。根據(jù)某省會城市國家統(tǒng)計局調(diào)查部分?jǐn)?shù)據(jù)測算比較，2008～2010年省會城市房地產(chǎn)租賃價格同比上漲分別為14.75%、15.2%、5.88%，平均上漲11.94%。而該省會城市行實際支付租金同期分別上漲22.13% 、11.63% 、6.22% ，平均上漲13.33%，超社會平均水平1.39個百分點。

近年來，網(wǎng)點租金快速上漲，有受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)租賃市場價格攀升和城市規(guī)劃的影響，但其主要原因:一是租賃合同期限短，被動續(xù)簽提高租金；二是缺乏網(wǎng)點租賃的整體規(guī)劃，被選網(wǎng)點少，議價能力低；三是選址和議價由不同的部門負(fù)責(zé)。營業(yè)網(wǎng)點租金的上漲，加大了經(jīng)營成本，消耗了珍貴資源。

（四）超法定義務(wù)為個人出租者支付租賃稅費?，F(xiàn)行《營業(yè)稅暫行條例》、《房產(chǎn)稅暫行條例》等相關(guān)規(guī)定，“個人出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營的須按租金總額繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及按營業(yè)稅的一定比例繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加、地方教育附加和個人所得稅?！币簿褪钦f，出租人取得租金繳納稅金是他的義務(wù)。但筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我行租賃的營業(yè)用房中出租方是個人的，我們除了按照合同約定支付租賃費外，還要應(yīng)出租人的要求支付本應(yīng)由其支付的各種稅費。如，某二級機(jī)構(gòu)2010年租賃網(wǎng)點中出租方為居民個人的租賃合同有13個，合同約定年租金額338萬元，其中按市場價格計算的租賃額278萬元，應(yīng)由出租人繳納的稅費，合計60萬元。（計算過程:出租房屋適用的房產(chǎn)稅率12%、個人所得稅率4%、營業(yè)稅金及附加5.55%，應(yīng)納稅費合計約60萬元=（278×21.55%）。超法定義務(wù)為出租人支付稅費，不僅增加了我行成本，還違反財務(wù)規(guī)定。

（五）基礎(chǔ)管理薄弱

1、相關(guān)制度和操作流程尚需健全、完善。網(wǎng)點用房租賃活動實際上是一個系統(tǒng)的決策過程，包括前期調(diào)查、合同簽訂、后續(xù)管理等諸環(huán)節(jié)，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相關(guān)制度零散而不系統(tǒng)，特別是網(wǎng)點的前期選址，沒有像一些知名品牌連鎖店鋪那樣有明確、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，決策人主要憑主觀感覺和個人經(jīng)驗，沒有依據(jù)科學(xué)的數(shù)據(jù)資料選址，不利于各行對租賃業(yè)務(wù)的規(guī)范管理和具體操作。

2、尚未形成建行特色的網(wǎng)點選址決策理論及模型工具體系。前期調(diào)查階段是網(wǎng)點租賃的首要環(huán)節(jié)，需要有科學(xué)的富有行業(yè)特色的理論作指導(dǎo)，目前我行選址決策基本依賴于傳統(tǒng)經(jīng)驗和主觀判斷，決策信息以人工收集分析為主，缺乏系統(tǒng)數(shù)據(jù)支持和先進(jìn)理論指導(dǎo)，尚未引入主客流動線性法、比較競爭優(yōu)勢法及渠道協(xié)同法等現(xiàn)代選址方法理論。如，一般未對擬選擇網(wǎng)址所在地的中長期城市規(guī)劃、周圍環(huán)境、家庭狀況、人口密度、潛在客流量、社會購買力、同業(yè)競爭程度等主要因素信息進(jìn)行認(rèn)真、詳細(xì)、完整的收集、分析，決策依據(jù)不充分，例如某二級機(jī)構(gòu)因租賃網(wǎng)點前期調(diào)查不充分，盲目租賃、裝修。2008年4個租賃網(wǎng)點陸續(xù)在裝修后均因城市規(guī)劃被強(qiáng)令拆遷，資金損失較大。

3、租賃管理審批權(quán)限過于集中。目前，對網(wǎng)點租賃的審批管理為首租和續(xù)租租金漲幅超過10%的租賃項目一律由一級分行審批，實際上營業(yè)用房租賃項目有大有小，如租賃ATM用房一般只需數(shù)平方米，租金額度也較小，本著簡化流程和提高工作效率的原則，一級分行視具體情況可以將租賃權(quán)限適當(dāng)下放。

4、后續(xù)評價考核管理需要改善。近年來，加速網(wǎng)點功能建設(shè)，優(yōu)化網(wǎng)點布局是國有銀行的重要工作，網(wǎng)點建設(shè)投入力度逐年增大，而網(wǎng)點建設(shè)項目后評價工作是評價財務(wù)資源執(zhí)行效率和效果的重要手段，目前該行僅對部分項目（租賃＋裝修合計大于100萬元）的部分內(nèi)容進(jìn)行了后續(xù)評估，評價結(jié)果不能全面反映網(wǎng)點租賃管理的總體情況。同時，項目后續(xù)評價也是對網(wǎng)點建設(shè)相關(guān)決策部門及人員的最終考核，但結(jié)果問責(zé)的很少。如，2007年相關(guān)制度對營業(yè)場所面積、裝修等控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修訂。其中面積標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定由業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)作為調(diào)整基準(zhǔn)面積的依據(jù)和條件，相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)主要用于客觀衡量網(wǎng)點的實際面積需要和后續(xù)追蹤評價。隨著城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的提升，沿街商鋪房產(chǎn)呈樓層增高面積增大的趨勢，一般房屋所有者不愿意分割出租，而相中的擬租賃對象又超過業(yè)務(wù)發(fā)展需要的營業(yè)面積，這時個別行就采取虛增業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來增大租賃面積的方式變通，結(jié)果租賃后部分租賃面積閑置。如某二級機(jī)構(gòu)租賃市區(qū)一處房產(chǎn)后，三樓一直空閑，僅作為網(wǎng)點日常庫房使用，相關(guān)行處未按上述制度對此進(jìn)行考核和問責(zé)。

二、應(yīng)對策略

針對上述網(wǎng)點租賃現(xiàn)狀，筆者建議采取以下措施:

（一）由總行制定統(tǒng)一的營業(yè)網(wǎng)點租賃管理辦法、操作流程，引進(jìn)品牌連鎖店鋪的先進(jìn)網(wǎng)點選址經(jīng)驗和理論，加強(qiáng)基礎(chǔ)化、規(guī)范化、科學(xué)化管理，提高網(wǎng)點租賃管理水平。

（二）各級行都要制定網(wǎng)點建設(shè)總體目標(biāo)，區(qū)別對待，穩(wěn)步推進(jìn)，抓住現(xiàn)階段鼓勵加大營業(yè)網(wǎng)點建設(shè)力度的有利時機(jī)，順勢而為，提高營業(yè)網(wǎng)點自有率，改善營業(yè)用房成本結(jié)構(gòu)。

（三）進(jìn)一步梳理、明確各部門職責(zé)，在各盡職責(zé)的同時，加強(qiáng)橫向之間的聯(lián)系溝通，提高及時性，增強(qiáng)聯(lián)動性。

（四）各級管理部門要定期對所轄機(jī)構(gòu)營業(yè)用房的租賃現(xiàn)狀進(jìn)行深入、全面的總結(jié)、剖析，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題并加以指導(dǎo)，保證租賃業(yè)務(wù)的正常有效開展。

（五）網(wǎng)點的建設(shè)要符合自身發(fā)展戰(zhàn)略，同時也要兼顧社會和客戶需求。在網(wǎng)點布局建設(shè)中，要通盤考慮，科學(xué)布局，成為完善社會和社區(qū)的有機(jī)組成部分，不斷提升自身社會價值。