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        二手房買賣中介服務(wù)收費(fèi)分析

        2012-11-05 05:08:52張建華
        山西建筑 2012年14期
        關(guān)鍵詞:買賣雙方服務(wù)費(fèi)二手房

        張建華

        (北京首政置業(yè)集團(tuán)有限公司,北京 101500)

        1 收費(fèi)對象分析

        我國二手房交易雙方一般委托同一家中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行代理,所以中介服務(wù)收費(fèi)對象有三種選擇:買方、賣方和買賣雙方。中介機(jī)構(gòu)向誰收費(fèi)才最有利于促進(jìn)二手房市場公平交易,探尋最優(yōu)的收費(fèi)對象,首先應(yīng)當(dāng)分析三者的區(qū)別。假設(shè)無論中介向誰收費(fèi),中介服務(wù)收費(fèi)總額不變。

        1.1 向買方收費(fèi)

        向買方收中介服務(wù)費(fèi)的情況見圖1。

        當(dāng)中介不收取服務(wù)費(fèi)用時(shí),二手房市場的供給曲線為S1,需求曲線為D1,均衡價(jià)格為P1。當(dāng)向買方收取中介服務(wù)費(fèi)時(shí),需求曲線向左移動(dòng)到D2,此時(shí)的買方為房屋支付的價(jià)格為P3,而賣方得到的價(jià)格為P2,兩者的差價(jià)P3-P2就是中介收取的服務(wù)費(fèi)。對比不收取中介服務(wù)費(fèi)時(shí)的市場均衡價(jià)格P1可以看出:由買方實(shí)際承擔(dān)的服務(wù)費(fèi)為P3-P1,而由賣方實(shí)際承擔(dān)的服務(wù)費(fèi)為P1-P2。

        1.2 向賣方收費(fèi)

        向賣方收中介服務(wù)費(fèi)的情況見圖2。

        當(dāng)中介不收取服務(wù)費(fèi)用時(shí),二手房市場的供給曲線為S1,需求曲線為D1,均衡價(jià)格為P1。當(dāng)向賣方收取中介服務(wù)費(fèi)時(shí),供給曲線向左移動(dòng)到S2,此時(shí)的買方為房屋支付的價(jià)格為P3,而賣方得到的價(jià)格為P2,兩者的差價(jià)P3-P2就是中介收取的服務(wù)費(fèi)。對比不收取中介服務(wù)費(fèi)時(shí)的市場均衡價(jià)格P1可以看出:由買方實(shí)際承擔(dān)的服務(wù)費(fèi)為P3-P1,而由賣方實(shí)際承擔(dān)的服務(wù)費(fèi)為P1-P2。

        圖1 向買方收中介服務(wù)費(fèi)的情況

        圖2 向賣方收中介服務(wù)費(fèi)的情況

        1.3 向買賣雙方收費(fèi)

        向買賣雙方收取費(fèi)的情況可以分解為向買方收部分服務(wù)費(fèi)和向賣方收部分服務(wù)費(fèi)的兩個(gè)獨(dú)立過程。由前面的分析可推出向買賣雙方收取中介服務(wù)費(fèi),實(shí)際上也是由買賣雙方共同承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)。所以無論中介機(jī)構(gòu)向誰收取服務(wù)費(fèi),其實(shí)質(zhì)都是買賣雙方共同承擔(dān)。那么買賣雙方是以何種比例在承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi),是否與收費(fèi)對象的變化有關(guān)。

        假設(shè)不考慮買賣雙方的議價(jià)能力、交易狀態(tài)等主觀因素的影響[1],由圖3中可以看出買方與賣方承擔(dān)的中介服務(wù)費(fèi)比例為:

        即買賣雙方對中介服務(wù)費(fèi)的承擔(dān)比例為二手房需求彈性和供給彈性之比[2]。彈性表明在情況不利的時(shí)候,交易方離開市場的意愿;彈性大表明意愿強(qiáng),彈性小表明意愿弱。中介服務(wù)費(fèi)的負(fù)擔(dān)自然要由不輕易離開市場的一方,也就是缺乏彈性的一方多承擔(dān)。所以買賣雙方實(shí)際承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)的比例與收費(fèi)對象的變化無關(guān)。

        2 收費(fèi)限額分析

        目前中介收費(fèi)管理方面實(shí)行的是限額管理措施,規(guī)定傭金不能超過住房交易價(jià)格一定比例,目的是規(guī)范中介行業(yè)亂收費(fèi)現(xiàn)象,減少交易雙方的中介服務(wù)費(fèi)支出,從而減少交易成本。然而,限價(jià)政策卻對中介市場的發(fā)展起到了阻礙的作用,見圖4[2]。

        圖3 買賣雙方承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)的比例

        圖4 政府指導(dǎo)價(jià)引起的市場變化

        假設(shè)在中介市場上,中介服務(wù)的供給曲線是S1,需求曲線是D1。在沒有政府限制收費(fèi)上限的時(shí)候,市場均衡價(jià)格為P1,此時(shí)的供給量為Q1。當(dāng)政府限制市場價(jià)格最高為P0時(shí),將使市場上中介服務(wù)的供給減少到Q2,而需求量增加為Q3,即市場上會(huì)有Q3-Q1的供給短缺。此時(shí),中介機(jī)構(gòu)采取壓縮成本、降低服務(wù)質(zhì)量和增加服務(wù)數(shù)量的發(fā)展策略,使供給曲線向右移動(dòng),以滿足市場上的需求Q3。近年來,各地中介機(jī)構(gòu)數(shù)量迅速增加,中介服務(wù)社會(huì)認(rèn)可度低[3]等現(xiàn)象都驗(yàn)證了這一規(guī)律。

        3 收費(fèi)方式分析

        市場上,中介機(jī)構(gòu)一般在買賣雙方簽訂房屋買賣合同的同時(shí),一次性收取全部中介服務(wù)費(fèi),然后再為買賣雙方提供貸款辦理、稅費(fèi)繳納、產(chǎn)權(quán)過戶、房屋交接等服務(wù)。這種前期一次性支付全部中介服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)方式,對中介機(jī)構(gòu)沒有約束作用,中介服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量在繳費(fèi)前后經(jīng)常發(fā)生較大轉(zhuǎn)變。而且,買賣雙方簽訂了房屋買賣合同后,可能由于買方?jīng)]有申請到貸款等其他原因?qū)е陆灰资?。此時(shí)由于買方的弱勢地位和我國中介機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理機(jī)制的缺乏,所以買方很難要回應(yīng)退還的部分中介服務(wù)費(fèi)?,F(xiàn)行的中介服務(wù)費(fèi)收費(fèi)方式不能很好的保護(hù)委托方的合法利益,不利于促進(jìn)二手房市場的公平交易。

        此外,市場上一些中介機(jī)構(gòu)向買方收取看房費(fèi)。中介機(jī)構(gòu)收取看房費(fèi)有三個(gè)理由:1)依據(jù)《合同法》427條:“居間人未促成合同成立的,不得要求支付報(bào)酬,但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)之初的必要費(fèi)用”,所以收取看房費(fèi)是允許的[4];2)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人每天約70%的工作時(shí)間投入到聯(lián)系看房和外出看房上面[5],中介機(jī)構(gòu)帶客戶看房會(huì)產(chǎn)生大量費(fèi)用,所以收取看房費(fèi)是應(yīng)該的;3)如果不收取看房費(fèi),則意味著購房人承擔(dān)了其他看房人的看房費(fèi)用,給購房人造成“額外”負(fù)擔(dān),所以收取看房費(fèi)是必要的。

        對此,筆者認(rèn)為不應(yīng)該收取看房費(fèi)。原因有兩個(gè)方面:

        1)看房者絕大部分是有自住或投資需求,并有一定購房能力的客戶,買房率很高。為了搜尋到合適的二手房,這些客戶會(huì)在不同區(qū)域,由不同中介機(jī)構(gòu)帶領(lǐng)看房,并進(jìn)行房源比選,最終購買最合適的二手房。從一家中介機(jī)構(gòu)的角度看,購房客戶好像承擔(dān)了其余未購房客戶的看房費(fèi)用,但從整個(gè)二手房交易中介市場看,購房者其實(shí)是在承擔(dān)他在其他區(qū)域看房的費(fèi)用,所以沒有必要收取看房費(fèi)。

        2)收取看房費(fèi)會(huì)使本來就十分復(fù)雜的二手房交易過程變得更加復(fù)雜,而且會(huì)引發(fā)一系列其他問題,比如中介機(jī)構(gòu)為了賺取看房費(fèi)故意隱瞞適合房源,甚至帶客戶看無意出售的虛假房源等。

        4 結(jié)語

        本文對二手房買賣中介服務(wù)收費(fèi)的核心問題研究,結(jié)果表明:二手房買賣中介服務(wù)收費(fèi)對象的變化對二手房交易并沒有實(shí)質(zhì)性的影響,且買賣雙方實(shí)際承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)的比例是二手房市場狀況決定的,不應(yīng)對此進(jìn)行限制;二手房買賣中介服務(wù)收費(fèi)的上限阻礙了中介服務(wù)市場的發(fā)展,應(yīng)放開中介服務(wù)收費(fèi)的限制,由市場自我調(diào)節(jié);收費(fèi)方式對中介機(jī)構(gòu)和委托方的行為具有約束和激勵(lì)作用,應(yīng)規(guī)定:中介服務(wù)收費(fèi)采取兩次支付的辦法,同時(shí)規(guī)定交易未成的情況下,不許向買方收取看房費(fèi)。

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