張建華

(北京首政置業(yè)集團(tuán)有限公司，北京 101500)

1 收費(fèi)對象分析

我國二手房交易雙方一般委托同一家中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行代理，所以中介服務(wù)收費(fèi)對象有三種選擇:買方、賣方和買賣雙方。中介機(jī)構(gòu)向誰收費(fèi)才最有利于促進(jìn)二手房市場公平交易，探尋最優(yōu)的收費(fèi)對象，首先應(yīng)當(dāng)分析三者的區(qū)別。假設(shè)無論中介向誰收費(fèi)，中介服務(wù)收費(fèi)總額不變。

1.1 向買方收費(fèi)

向買方收中介服務(wù)費(fèi)的情況見圖1。

當(dāng)中介不收取服務(wù)費(fèi)用時(shí)，二手房市場的供給曲線為S1，需求曲線為D1，均衡價(jià)格為P1。當(dāng)向買方收取中介服務(wù)費(fèi)時(shí)，需求曲線向左移動(dòng)到D2，此時(shí)的買方為房屋支付的價(jià)格為P3，而賣方得到的價(jià)格為P2，兩者的差價(jià)P3－P2就是中介收取的服務(wù)費(fèi)。對比不收取中介服務(wù)費(fèi)時(shí)的市場均衡價(jià)格P1可以看出:由買方實(shí)際承擔(dān)的服務(wù)費(fèi)為P3－P1，而由賣方實(shí)際承擔(dān)的服務(wù)費(fèi)為P1－P2。

1.2 向賣方收費(fèi)

向賣方收中介服務(wù)費(fèi)的情況見圖2。

當(dāng)中介不收取服務(wù)費(fèi)用時(shí)，二手房市場的供給曲線為S1，需求曲線為D1，均衡價(jià)格為P1。當(dāng)向賣方收取中介服務(wù)費(fèi)時(shí)，供給曲線向左移動(dòng)到S2，此時(shí)的買方為房屋支付的價(jià)格為P3，而賣方得到的價(jià)格為P2，兩者的差價(jià)P3－P2就是中介收取的服務(wù)費(fèi)。對比不收取中介服務(wù)費(fèi)時(shí)的市場均衡價(jià)格P1可以看出:由買方實(shí)際承擔(dān)的服務(wù)費(fèi)為P3－P1，而由賣方實(shí)際承擔(dān)的服務(wù)費(fèi)為P1－P2。

圖1 向買方收中介服務(wù)費(fèi)的情況

圖2 向賣方收中介服務(wù)費(fèi)的情況

1.3 向買賣雙方收費(fèi)

向買賣雙方收取費(fèi)的情況可以分解為向買方收部分服務(wù)費(fèi)和向賣方收部分服務(wù)費(fèi)的兩個(gè)獨(dú)立過程。由前面的分析可推出向買賣雙方收取中介服務(wù)費(fèi)，實(shí)際上也是由買賣雙方共同承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)。所以無論中介機(jī)構(gòu)向誰收取服務(wù)費(fèi)，其實(shí)質(zhì)都是買賣雙方共同承擔(dān)。那么買賣雙方是以何種比例在承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)，是否與收費(fèi)對象的變化有關(guān)。

假設(shè)不考慮買賣雙方的議價(jià)能力、交易狀態(tài)等主觀因素的影響［1］，由圖3中可以看出買方與賣方承擔(dān)的中介服務(wù)費(fèi)比例為:

即買賣雙方對中介服務(wù)費(fèi)的承擔(dān)比例為二手房需求彈性和供給彈性之比［2］。彈性表明在情況不利的時(shí)候，交易方離開市場的意愿;彈性大表明意愿強(qiáng)，彈性小表明意愿弱。中介服務(wù)費(fèi)的負(fù)擔(dān)自然要由不輕易離開市場的一方，也就是缺乏彈性的一方多承擔(dān)。所以買賣雙方實(shí)際承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)的比例與收費(fèi)對象的變化無關(guān)。

2 收費(fèi)限額分析

目前中介收費(fèi)管理方面實(shí)行的是限額管理措施，規(guī)定傭金不能超過住房交易價(jià)格一定比例，目的是規(guī)范中介行業(yè)亂收費(fèi)現(xiàn)象，減少交易雙方的中介服務(wù)費(fèi)支出，從而減少交易成本。然而，限價(jià)政策卻對中介市場的發(fā)展起到了阻礙的作用，見圖4［2］。

圖3 買賣雙方承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)的比例

圖4 政府指導(dǎo)價(jià)引起的市場變化

假設(shè)在中介市場上，中介服務(wù)的供給曲線是S1，需求曲線是D1。在沒有政府限制收費(fèi)上限的時(shí)候，市場均衡價(jià)格為P1，此時(shí)的供給量為Q1。當(dāng)政府限制市場價(jià)格最高為P0時(shí)，將使市場上中介服務(wù)的供給減少到Q2，而需求量增加為Q3，即市場上會(huì)有Q3－Q1的供給短缺。此時(shí)，中介機(jī)構(gòu)采取壓縮成本、降低服務(wù)質(zhì)量和增加服務(wù)數(shù)量的發(fā)展策略，使供給曲線向右移動(dòng)，以滿足市場上的需求Q3。近年來，各地中介機(jī)構(gòu)數(shù)量迅速增加，中介服務(wù)社會(huì)認(rèn)可度低［3］等現(xiàn)象都驗(yàn)證了這一規(guī)律。

3 收費(fèi)方式分析

市場上，中介機(jī)構(gòu)一般在買賣雙方簽訂房屋買賣合同的同時(shí)，一次性收取全部中介服務(wù)費(fèi)，然后再為買賣雙方提供貸款辦理、稅費(fèi)繳納、產(chǎn)權(quán)過戶、房屋交接等服務(wù)。這種前期一次性支付全部中介服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)方式，對中介機(jī)構(gòu)沒有約束作用，中介服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量在繳費(fèi)前后經(jīng)常發(fā)生較大轉(zhuǎn)變。而且，買賣雙方簽訂了房屋買賣合同后，可能由于買方?jīng)]有申請到貸款等其他原因?qū)е陆灰资?。此時(shí)由于買方的弱勢地位和我國中介機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理機(jī)制的缺乏，所以買方很難要回應(yīng)退還的部分中介服務(wù)費(fèi)?，F(xiàn)行的中介服務(wù)費(fèi)收費(fèi)方式不能很好的保護(hù)委托方的合法利益，不利于促進(jìn)二手房市場的公平交易。

此外，市場上一些中介機(jī)構(gòu)向買方收取看房費(fèi)。中介機(jī)構(gòu)收取看房費(fèi)有三個(gè)理由:1)依據(jù)《合同法》427條:“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)之初的必要費(fèi)用”，所以收取看房費(fèi)是允許的［4］;2)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人每天約70%的工作時(shí)間投入到聯(lián)系看房和外出看房上面［5］，中介機(jī)構(gòu)帶客戶看房會(huì)產(chǎn)生大量費(fèi)用，所以收取看房費(fèi)是應(yīng)該的;3)如果不收取看房費(fèi)，則意味著購房人承擔(dān)了其他看房人的看房費(fèi)用，給購房人造成“額外”負(fù)擔(dān)，所以收取看房費(fèi)是必要的。

對此，筆者認(rèn)為不應(yīng)該收取看房費(fèi)。原因有兩個(gè)方面:

1)看房者絕大部分是有自住或投資需求，并有一定購房能力的客戶，買房率很高。為了搜尋到合適的二手房，這些客戶會(huì)在不同區(qū)域，由不同中介機(jī)構(gòu)帶領(lǐng)看房，并進(jìn)行房源比選，最終購買最合適的二手房。從一家中介機(jī)構(gòu)的角度看，購房客戶好像承擔(dān)了其余未購房客戶的看房費(fèi)用，但從整個(gè)二手房交易中介市場看，購房者其實(shí)是在承擔(dān)他在其他區(qū)域看房的費(fèi)用，所以沒有必要收取看房費(fèi)。

2)收取看房費(fèi)會(huì)使本來就十分復(fù)雜的二手房交易過程變得更加復(fù)雜，而且會(huì)引發(fā)一系列其他問題，比如中介機(jī)構(gòu)為了賺取看房費(fèi)故意隱瞞適合房源，甚至帶客戶看無意出售的虛假房源等。

4 結(jié)語

本文對二手房買賣中介服務(wù)收費(fèi)的核心問題研究，結(jié)果表明:二手房買賣中介服務(wù)收費(fèi)對象的變化對二手房交易并沒有實(shí)質(zhì)性的影響，且買賣雙方實(shí)際承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)的比例是二手房市場狀況決定的，不應(yīng)對此進(jìn)行限制;二手房買賣中介服務(wù)收費(fèi)的上限阻礙了中介服務(wù)市場的發(fā)展，應(yīng)放開中介服務(wù)收費(fèi)的限制，由市場自我調(diào)節(jié);收費(fèi)方式對中介機(jī)構(gòu)和委托方的行為具有約束和激勵(lì)作用，應(yīng)規(guī)定:中介服務(wù)收費(fèi)采取兩次支付的辦法，同時(shí)規(guī)定交易未成的情況下，不許向買方收取看房費(fèi)。

［1］Abdullall Yavas.A Simple Search and Bargaining Model of Real Estate Markets［J］.Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association，1992，20(4):533-548.

［2］廖俊平，徐 斌.限制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)價(jià)格的必要性［J］.中國房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)，2003(12):8-11.

［3］張 麗，王永慧，薛 瑾.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)水平現(xiàn)狀及改進(jìn)對策研究［J］.商場現(xiàn)代化，2010(7):21-24.

［4］陳英存，施建剛.我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合理收費(fèi)問題探討［J］.工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2006(7):105.

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［6］Turnbull K.Real Estate Broker Non-price Competition and the Housing Market［J］.Real Estate Economics，1996，24(3):293-316.