楊正東

(中國(guó)人民銀行北海市中心支行，廣西北海536000)

當(dāng)前有些學(xué)術(shù)研究認(rèn)為利率與房?jī)r(jià)存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，利率變化將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。然而，自1998年我國(guó)實(shí)行住房制度市場(chǎng)化改革以來(lái)，住房貸款利率政策調(diào)整比較頻繁，但房?jī)r(jià)并未表現(xiàn)出有規(guī)律的波動(dòng)現(xiàn)象;尤其是近幾年部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快過(guò)高，我國(guó)屢次上調(diào)利率卻仍未能有效促降房?jī)r(jià)，引發(fā)了人們對(duì)利率與房?jī)r(jià)關(guān)系的反思。在當(dāng)前形勢(shì)下，有必要深入研究我國(guó)住房貸款利率政策調(diào)整對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響，從而為國(guó)家改善宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)。

1 國(guó)內(nèi)外有關(guān)利率與房?jī)r(jià)關(guān)系的研究綜述

1.1 國(guó)外研究方法及成果

國(guó)外尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早，學(xué)術(shù)界在利率與房?jī)r(jià)的關(guān)系方面進(jìn)行了大量研究，并取得了豐富的成果。Kau和Keenan在新古典主義框架內(nèi)，利用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)方法，從利率與住宅消費(fèi)、利率與房屋租賃、利率與投資、利率與按揭等多個(gè)方面分別建立理論模型分析了實(shí)際利率同房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系。結(jié)果顯示:利率同住宅需求之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，利率的上漲將導(dǎo)致住宅價(jià)格和投資的下降，二者呈反比。Reichert從供求決定價(jià)格理論出發(fā)，認(rèn)為抵押貸款利率的上升增加了房屋所有人的購(gòu)買(mǎi)成本，同時(shí)也增加了投資的融資成本;實(shí)際利率的上漲所帶來(lái)的替代和收入效應(yīng)導(dǎo)致消費(fèi)者使用成本的上漲，從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)。Reichert采用C—D生產(chǎn)函數(shù)形式作為其計(jì)量模型，通過(guò)對(duì)美國(guó)1975—1987年間的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房屋抵押貸款利率與房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)，且效果顯著。Levin和Pryce從理論上分析了英國(guó)實(shí)際利率對(duì)房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性的影響機(jī)制，并利用1996—2006年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，得出英國(guó)房?jī)r(jià)的上漲大部分是由低利率貢獻(xiàn)的結(jié)論。Adrian Cooper也認(rèn)為，近期英國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的主要原因就是利率機(jī)制導(dǎo)致的。Juan Ayuso，lanco和Restoy以Gordon模型作為其理論模型分析的基礎(chǔ)，通過(guò)對(duì)西班牙1987—2004年的季度數(shù)據(jù)做回歸分析，得到西班牙房?jī)r(jià)的上升是能夠由不斷下降的實(shí)際利率所解釋的。McQuinn和Reilly在研究了愛(ài)爾蘭的房地產(chǎn)市場(chǎng)后也認(rèn)為利率能夠很好解釋愛(ài)爾蘭房?jī)r(jià)的快速上漲。［1］

1.2 國(guó)內(nèi)研究狀況

我國(guó)有關(guān)利率與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的研究可分為兩類(lèi)，一類(lèi)是結(jié)論表明二者關(guān)系顯著。王金明、高鐵梅利用可變參數(shù)模型對(duì)中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的供、需進(jìn)行了動(dòng)態(tài)定量分析。其實(shí)證結(jié)論為，利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求都有顯著影響，但是供給的利率彈性要高于需求。［2］張濤、龔六堂等利用協(xié)整方程研究結(jié)果表明，五年期以上的實(shí)際按揭貸款利率的提高可以有效抑制房?jī)r(jià)上漲。［3］郭科通過(guò)建立簡(jiǎn)單多元線性回歸模型，以全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格季度增幅為被解釋變量，將滯后兩期的一年期實(shí)際貸款利率和貨幣供給量作為解釋變量進(jìn)行回歸分析，結(jié)果顯示利率與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。［4］

另一類(lèi)是實(shí)證結(jié)果顯示利率的調(diào)控效應(yīng)不顯著或影響非常有限。宋玉娟選取一年期名義貸款利率作為解釋變量、國(guó)房景氣指數(shù)為被解釋變量，回歸結(jié)果表明，利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有一個(gè)長(zhǎng)的滯后期，并且房地產(chǎn)對(duì)利率的敏感度不高。［5］王福來(lái)、郭峰研究表明:利率變化對(duì)實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)格有負(fù)影響，但在長(zhǎng)期其影響逐漸減弱并最終回歸原點(diǎn)。［6］高波、王先柱研究發(fā)現(xiàn)提高房地產(chǎn)貸款利率，抑制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行的直接融資，但是無(wú)法阻止開(kāi)發(fā)商以個(gè)人名義辦理按揭房貸等途徑從銀行獲取更多資金。因此，在房地產(chǎn)貸款增加的情況下，上調(diào)貸款利率不能有效抑制房?jī)r(jià)的上漲。［7］

從以上研究成果可以看出，國(guó)外學(xué)者認(rèn)為利率是引起房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的重要因素，利率可從供求角度對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，而國(guó)內(nèi)學(xué)者研究結(jié)論卻存在差異。究其原因在于，一是與利率市場(chǎng)化程度有關(guān)，我國(guó)利率尤其是住房貸款利率受央行嚴(yán)格管制，管制利率與市場(chǎng)利率對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響可能有所不同;二是與我國(guó)學(xué)者在研究過(guò)程中選擇的指標(biāo)有關(guān)，有些學(xué)者有選擇一年期名義存貸款利率、一年期實(shí)際貸款利率或五年期以上的實(shí)際按揭貸款利率等作為利率指標(biāo)，而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格分析指標(biāo)選擇上多數(shù)學(xué)者選用全國(guó)的房?jī)r(jià)或者單一城市的房?jī)r(jià)作實(shí)證分析，選擇的房?jī)r(jià)指標(biāo)也不同。選擇不同指標(biāo)來(lái)判斷利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響，研究結(jié)果必然不同。

基于以上，本文結(jié)合我國(guó)國(guó)情，擬選取更能準(zhǔn)確反映住房貸款實(shí)際利率水平和住房?jī)r(jià)格變化的數(shù)據(jù)為分析指標(biāo)，采用定性和定量分析方法，進(jìn)一步探討我國(guó)住房貸款利率與住房?jī)r(jià)格兩者的關(guān)系。

2 我國(guó)住房貸款利率政策調(diào)整及其對(duì)房?jī)r(jià)的影響

2.1 我國(guó)住房貸款利率政策調(diào)整與改革情況

自1998年我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度開(kāi)始實(shí)施商品化改革后，住房貸款利率一直處于管制狀態(tài)。從各階段實(shí)施的住房貸款利率政策劃分，住房貸款利率經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展過(guò)程。

第一階段:實(shí)施個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠政策(1998年5月—2005年3月16日)。為促進(jìn)住房消費(fèi)，1998年5月中國(guó)人民銀行出臺(tái)《個(gè)人住房貸款管理辦法》，規(guī)定用信貸資金發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率按法定貸款利率(不含浮動(dòng))減檔執(zhí)行，用住房公積金發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率在三個(gè)月整存整取存款利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)執(zhí)行。1998年至1999年9月期間商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率低于同期同檔次法定貸款利率的0.51～1.08個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房公積金貸款利率低于同期同檔次法定貸款利率的4.05～5.13個(gè)百分點(diǎn)。1999年9月至2005年3月期間相關(guān)主管部門(mén)調(diào)整了商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策和個(gè)人住房公積金貸款利率政策，改按五年期以下和五年期以上兩個(gè)期限檔次執(zhí)行優(yōu)惠利率。五年期以上的商業(yè)性個(gè)人住房貸款最高利率和個(gè)人住房公積金貸款最高利率分別低于同期同檔次法定貸款利率的0.72個(gè)百分點(diǎn)和1.89個(gè)百分點(diǎn)。

第二階段:商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行(2005年3月17日—2006年8月18日)。2005年3月《中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》調(diào)整了商業(yè)銀行住房自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，取消商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率，自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率改按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開(kāi)，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次法定貸款利率的0.9倍。

第三階段:商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限低于其他商業(yè)性貸款利率下限水平時(shí)期(2006年8月19日—2007年9月26日)。為進(jìn)一步推進(jìn)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率市場(chǎng)化，2006年8月《中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率的通知》規(guī)定商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為法定貸款利率的0.85倍。這個(gè)低于其他商業(yè)性貸款利率下限的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策一直執(zhí)行至2007年9月。

第四階段:商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率差別化實(shí)施階段(2007年9月27日至2011年9月)。為調(diào)整住房信貸結(jié)構(gòu)，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，2007年9月《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定第二套(含)以上住房貸款利率不得低于同期同檔次法定貸款利率的1.1倍，首套住房貸款利率下限水平不調(diào)整，改善型住房可參照首套住房標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)從此進(jìn)入住房貸款利率差別化政策實(shí)施時(shí)期。

為化解國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，2008年10月《中國(guó)人民銀行關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為法定貸款利率的0.7倍。2008年底《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》進(jìn)一步提出，在2008年12月20日至2009年12月31日期間第二套及以上住房(改善型住房除外)貸款利率由商業(yè)銀行在法定貸款利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。為嚴(yán)格抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求，2010年開(kāi)始至2011年9月第二套(含)以上住房(包括改善型住房)貸款利率下限水平提高至法定貸款利率的1.1倍，首套住房貸款利率政策下限仍保持法定貸款利率的0.7倍不變。

表1 我國(guó)個(gè)人住房貸款利率政策調(diào)整一覽表

2.2 我國(guó)住房貸款利率政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響判斷

從我國(guó)歷年住房貸款利率政策調(diào)整情況可以得知，個(gè)人住房貸款利率政策變化主要集中在商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策。從圖1所示的我國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格變化情況看，每一輪政策調(diào)整之后，房?jī)r(jià)的波動(dòng)都比較顯著。其中，在第一輪調(diào)整期間，房?jī)r(jià)連續(xù)上漲;第二輪調(diào)整期間及后期一段時(shí)間，房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)運(yùn)行;第三輪調(diào)整后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲情況;第四輪調(diào)整期間，除了國(guó)際金融危機(jī)時(shí)期，房?jī)r(jià)仍保持較快增長(zhǎng)，但在調(diào)整后期房?jī)r(jià)增速明顯減緩。

2.2.1 在實(shí)施住房貸款優(yōu)惠利率政策期間，房?jī)r(jià)表現(xiàn)出持續(xù)快速上漲的現(xiàn)象

在1998年至2005年3月商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)施優(yōu)惠政策期間，利率比同期同檔次法定貸款利率低0.51～1.08個(gè)百分點(diǎn)，利率水平相對(duì)較低;而全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比連續(xù)長(zhǎng)達(dá)5年攀升，已由1999年一季度的99.7上升至2005年一季度的109.8。從利率政策調(diào)控效果看，低利率推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，也推高了房?jī)r(jià)。

圖1 1999—2010年全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)

2.2.2 在個(gè)人住房貸款利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行期間，房?jī)r(jià)增速平穩(wěn)

在2005年3月至2006年8月商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限與其他商業(yè)性貸款利率政策下限相等同時(shí)期，全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比增速自2005年7月開(kāi)始連續(xù)23個(gè)月保持在大于5%小于7%的水平，也是我國(guó)房?jī)r(jià)增速有史以來(lái)最平穩(wěn)時(shí)期。

2.2.3 住房貸款利率下限擴(kuò)大導(dǎo)致房貸投資和消費(fèi)需求增加，助推房?jī)r(jià)上漲

2006年8月至2007年是我國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率市場(chǎng)化改革時(shí)期，由于政策尚未完全預(yù)計(jì)到投機(jī)投資性購(gòu)房帶給房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，實(shí)施比其他商業(yè)性貸款利率下限低的住房貸款利率政策，不僅直接刺激了居民住房貸款消費(fèi)需求，也吸引了大量投資者借助銀行貸款投資房地產(chǎn)。2007年末，全國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款同比增速分別高達(dá)30.7%和33.8%，增速分別比2006年9月上升了6.35個(gè)百分點(diǎn)和15.9個(gè)百分點(diǎn)。在市場(chǎng)需求不斷擴(kuò)大的局勢(shì)下，房?jī)r(jià)大幅上漲，2007年末全國(guó)房?jī)r(jià)同比漲幅由2006年9月的5.3%迅猛上升至10.5%。

2.2.4 高房?jī)r(jià)與利率持續(xù)低水平有關(guān)，上調(diào)利率有助于促降房?jī)r(jià)

2007年后我國(guó)為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)連續(xù)下調(diào)了五次貸款利率，并在2008年12月23日下調(diào)至歷史最低水平，該貸款利率一直持續(xù)到2010年10月20日才結(jié)束。雖然2010年至2011年9月經(jīng)過(guò)五次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)法定貸款利率，但貸款利率仍處于較低水平。如五年以上金融機(jī)構(gòu)法定貸款利率為7.05%，比國(guó)際金融危機(jī)前2007年底同期同檔次貸款利率低出0.78個(gè)百分點(diǎn)。由于貸款利率持續(xù)處于低水平狀態(tài)，而且存在多種干擾房?jī)r(jià)下跌的因素，盡管?chē)?guó)家自2010年開(kāi)始持續(xù)實(shí)施了多項(xiàng)從緊政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出2007年水平。如廣西北海市2011年9月份新建商品住房均價(jià)為4 847元/平方米，比2007年價(jià)格翻了一番以上。但從近期調(diào)控效果分析，貸款利率上調(diào)后房?jī)r(jià)漲幅逐漸有所下降。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2011年9月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市有17個(gè)，比8月份增加了一個(gè);價(jià)格同比下降的城市有一個(gè)，漲幅回落的城市有59個(gè)，比8月份增加了19個(gè)。

3 住房貸款利率與住房?jī)r(jià)格關(guān)系的實(shí)證分析

為進(jìn)一步測(cè)算出我國(guó)住房貸款利率與住房?jī)r(jià)格的具體關(guān)系及影響程度，現(xiàn)采用eviews5.0軟件，對(duì)住房貸款利率與住房?jī)r(jià)格進(jìn)行實(shí)證分析。

3.1 數(shù)據(jù)選取

3.1.1 住房?jī)r(jià)格指標(biāo)的選擇

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公布的“全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)”涵蓋了一線、二線和三線城市，選取其作為分析指標(biāo)既有一定的代表性，也可體現(xiàn)地區(qū)的差異性。考慮到環(huán)比指數(shù)相對(duì)同比指數(shù)更能反映利率調(diào)整對(duì)當(dāng)月房?jī)r(jià)的影響，而且全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售同比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法有所調(diào)整，2006年4月起全國(guó)70個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)齊全，為確保數(shù)據(jù)的可比性和代表性，本文選取2006年4月至2011年9月期間各月的全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房環(huán)比價(jià)格指數(shù)(y)共4 620個(gè)數(shù)據(jù)作為樣本數(shù)據(jù)。

3.1.2 利率指標(biāo)的選擇

由于未能充分獲取全國(guó)70個(gè)大中城市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的實(shí)際住房貸款利率，但考慮到住房貸款期限多數(shù)在五年以上，本文擬選取五年以上金融機(jī)構(gòu)人民幣法定貸款利率(r)作為本文實(shí)證分析指標(biāo)，考量其變化將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響。

為消除異方差的影響，在分析過(guò)程中對(duì)指標(biāo)取對(duì)數(shù)，記為lnr和lny。

3.2 面板數(shù)據(jù)分析

3.2.1 變量的平穩(wěn)性檢驗(yàn)

為防止偽回歸現(xiàn)象發(fā)生，確保估計(jì)結(jié)果的有效性，首先對(duì)lnr和lny變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，以判斷其平穩(wěn)性。運(yùn)用 Levin，Lin和 Chu t、Breitung tstat和Im，Pesaran和Shin W－stat三種方法進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表2。

表2 面板模型的單位根檢驗(yàn)結(jié)果

由表2知，面板數(shù)據(jù)的lnx和lny在1%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，不存在單位根過(guò)程，是平穩(wěn)的，可以進(jìn)行模型估計(jì)。

3.2.2 面板模型的選擇與估計(jì)

(1)F統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)?，F(xiàn)在用F統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)決定選用混合模型還是固定效應(yīng)模型。原假設(shè)和備擇假設(shè)是:

H0:αi=α0模型中不同個(gè)體的截距相同(真實(shí)模型為混合回歸模型)。

H1:模型中不同個(gè)體的截距項(xiàng)αi不同(真實(shí)模型為個(gè)體固定效應(yīng)回歸模型)。

F統(tǒng)計(jì)量定義為:

其中SSEr表示約束模型，即混合估計(jì)模型的殘差平方和;SSEu表示非約束模型，即個(gè)體固定效應(yīng)回歸模型的殘差平方和。經(jīng)混合估計(jì)模型和個(gè)體固定效應(yīng)模型估計(jì)得出，SSEr=297.9541，SSEu=0.460732。

經(jīng)查統(tǒng)計(jì)分布表得知，F(xiàn)0.05(69，4549)=1.4。

因?yàn)?F=42569.2 ＞ F0.05(69，4549)=1.4，推翻原假設(shè)。比較混合估計(jì)模型和個(gè)體固定效應(yīng)模型，結(jié)論是建立個(gè)體固定效應(yīng)回歸模型更合理。

(2)Hausman統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)。下面利用Hausman統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)應(yīng)該建立個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)回歸模型還是個(gè)體固定效應(yīng)模型。原假設(shè)與備擇假設(shè)是:

H0:個(gè)體效應(yīng)與回歸變量(r)無(wú)關(guān)(個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)回歸模型)。

H1:個(gè)體效應(yīng)與回歸變量(r)相關(guān)(個(gè)體固定效應(yīng)回歸模型)。

設(shè)個(gè)體固定效應(yīng)回歸模型參數(shù)和個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)回歸模型參數(shù)估計(jì)量分別用和表示。如果真實(shí)模型是個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)回歸模型，那么^βw和都是一致估計(jì)量，兩者差異應(yīng)該小。如果真實(shí)模型是個(gè)體固定效應(yīng)回歸模型，那么^βw是一致估計(jì)量而不是一致估計(jì)量，兩者差異應(yīng)該大。所以，如果兩種估計(jì)結(jié)果差異小，說(shuō)明可以建立個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)回歸模型;如果兩種估計(jì)結(jié)果差異大，應(yīng)該建立個(gè)體固定效應(yīng)回歸模型。

由個(gè)體固定效應(yīng)回歸結(jié)果得知:

由個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)回歸結(jié)果得知:

3.2.3 回歸分析

從上部分可知，本例應(yīng)建立個(gè)體固定效應(yīng)回歸模型。現(xiàn)采用PCSE方法，對(duì)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸估計(jì)，得到70大中城市面板數(shù)據(jù)的總體回歸方程:

方程 R2=0.999979，=0.999979，DW=1.087757，擬合優(yōu)度較高，F(xiàn)檢驗(yàn)顯著，t檢驗(yàn)和SE檢驗(yàn)都完全通過(guò)。

根據(jù)表3回歸分析結(jié)果，表明lnr與lny兩者之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，lnr每增加1，將使lny下降0.006。

但從固定交叉效應(yīng)Fixed Effects(Cross)來(lái)看，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、住房市場(chǎng)繁榮程度、地域等差異，70個(gè)大中城市受個(gè)體差異變量的影響也不同，五年以上金融機(jī)構(gòu)人民幣法定貸款利率對(duì)不同城市新建住房?jī)r(jià)格的影響存在差異。其中:固定交叉效應(yīng)最大的城市是重慶(2.99)，固定交叉效應(yīng)最小的城市是武漢(－4.22)。

表3 70個(gè)大中城市的回歸結(jié)果

4 結(jié)論和建議

4.1 結(jié) 論

4.1.1 住房貸款利率和住房?jī)r(jià)格兩者之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系

實(shí)證分析結(jié)果證明，調(diào)整五年以上金融機(jī)構(gòu)法定貸款利率，全國(guó)70個(gè)大中城市的整體新建住房?jī)r(jià)格將受到一定程度的影響。雖然影響程度不大，但住房貸款利率是影響我國(guó)住房?jī)r(jià)格變化的因素之一，住房貸款利率的調(diào)整將引起住房?jī)r(jià)格的反向波動(dòng)。

4.1.2 住房貸款利率對(duì)不同類(lèi)型城市的住房市場(chǎng)的影響程度存在差異

對(duì)70個(gè)大中城市分類(lèi)面板模型分析發(fā)現(xiàn)，貸款利率的調(diào)整對(duì)不同城市新建住房?jī)r(jià)格的影響程度存在差異，而且既有正向影響，也有負(fù)向影響。房?jī)r(jià)出現(xiàn)這種差異的主要原因在于房?jī)r(jià)受到多種因素的影響，而且這些因素互相干擾，比如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民可支配收入、信貸投放量、非本地居民購(gòu)房比重以及住宅市場(chǎng)的成熟程度等因素在不同程度上干擾著利率對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用。

4.1.3 住房貸款利率政策的調(diào)整將引起住房?jī)r(jià)格的變化

由于住房貸款利率政策的調(diào)整將引起住房貸款實(shí)際利率的變化，而住房貸款利率的高低又將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和消費(fèi)產(chǎn)生相應(yīng)的刺激或抑制作用。從我國(guó)住房貸款利率政策調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析得知，住房貸款利率政策的調(diào)整將對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生影響。

4.2 相關(guān)建議

4.2.1 準(zhǔn)確運(yùn)用好住房貸款利率政策

鑒于住房貸款利率與住房?jī)r(jià)格的相關(guān)關(guān)系，在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)以及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控難度加大的背景下，我國(guó)應(yīng)充分發(fā)揮利率政策工具的作用，把握好住房貸款利率政策調(diào)整的尺度，理順利率傳導(dǎo)機(jī)制，盡可能使得住房貸款利率政策實(shí)施效果最大化。

4.2.2 進(jìn)一步推進(jìn)住房貸款利率政策地區(qū)差別化改革

住房貸款利率對(duì)各城市房?jī)r(jià)形成不同影響的事實(shí)表明，我國(guó)存在住房貸款利率政策地區(qū)差別化改革的內(nèi)在要求。建議在當(dāng)前允許部分人民銀行分支行確定轄內(nèi)城市第二套住房貸款利率下限的政策基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合全國(guó)和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，適時(shí)進(jìn)一步推進(jìn)住房貸款利率政策地區(qū)差別化改革，使得各地實(shí)施的房地產(chǎn)貸款利率政策更加符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，針對(duì)性更強(qiáng)。

4.2.3 適時(shí)取消商業(yè)性住房貸款利率下限優(yōu)惠政策

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展至一定階段，若繼續(xù)實(shí)施相對(duì)優(yōu)惠的支持政策將可能導(dǎo)致房地產(chǎn)過(guò)度投資和消費(fèi)。建議適時(shí)改革當(dāng)前商業(yè)性住房貸款利率政策，統(tǒng)一首套住房貸款和其他商業(yè)性貸款的利率下限水平。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，取消住房貸款利率下限優(yōu)惠政策有利于住房貸款利率市場(chǎng)化改革。

4.2.4 加強(qiáng)利率政策與其他政策的協(xié)調(diào)配合

由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控不是利率政策能夠?qū)崿F(xiàn)的，而是需要政府從全局出發(fā)，靈活運(yùn)用多種政策工具和手段，使利率政策與其他貨幣政策、財(cái)政政策、土地政策等政策協(xié)調(diào)配合，多管齊下治理房?jī)r(jià)。

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