何浩然

（赤峰市住房公積金管理中心，內(nèi)蒙古 赤峰 024000）

赤峰市房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析

何浩然

（赤峰市住房公積金管理中心，內(nèi)蒙古 赤峰 024000）

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在赤峰市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了先導(dǎo)性、推動(dòng)性作用.房地產(chǎn)價(jià)格的討論一直都是百姓的熱門話題，房?jī)r(jià)受到國(guó)家金融政策、土地政策、國(guó)家公共住房政策等因素的影響，也高居不下.本文在分析赤峰市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，從影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的微觀因素和宏觀因素兩個(gè)方面分析了房?jī)r(jià)波動(dòng)的形成原因，就政府如何從根本上抑制房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)提出建議.

房地產(chǎn)價(jià)格；波動(dòng)；政策因素；建議

1 當(dāng)前赤峰市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年，1-5月份，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成22.3億元，同比增長(zhǎng)61.36%,與全區(qū)增速基本持平.我市房地產(chǎn)投資總量在全區(qū)列第四位，增速在全區(qū)列第八位.同時(shí)，赤峰市的居民房?jī)r(jià)收入也比位居內(nèi)蒙古自治區(qū)前列，居民購(gòu)房壓力較大.趙海榮（2011）研究了2009年內(nèi)蒙古自治區(qū)各盟市的房?jī)r(jià)收入，結(jié)果顯示，赤峰市房?jī)r(jià)收入比為5.17，位居自治區(qū)第2為，僅次于鄂爾多斯市.

表1 2009年內(nèi)蒙古12盟市房?jī)r(jià)收入比以及排名

通過(guò)表1的房?jī)r(jià)收入比計(jì)算結(jié)果，把內(nèi)蒙古12個(gè)盟市的購(gòu)房壓力分成3類，第一類是壓力最大，包括鄂爾多斯市、赤峰市、巴彥淖爾市、呼倫貝爾市、呼和浩特市和包頭市；第二類是壓力中等的盟市，包括錫林郭勒市、興安盟、烏海市和通遼市；第三類盟市的購(gòu)房壓力最小，是烏蘭察布市和阿拉善盟.可見(jiàn)，當(dāng)前赤峰市居民的購(gòu)房需求很大，但是，由于居民收入較低，購(gòu)房壓力很大.

2 影響赤峰市房地產(chǎn)價(jià)格的因素分析

具體影響赤峰市房地產(chǎn)價(jià)格的因素有許多種，大體上可分為宏觀因素和微觀因素.

2.1 影響赤峰市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的宏觀因素

從當(dāng)前我國(guó)的情況看，房地產(chǎn)價(jià)格是受土地供給制度、房地產(chǎn)需求狀況、金融政策、各種稅費(fèi)等多種因素決定的.

2.1.1 土地政策

首先,土地出讓價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分,房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格密不可分.地價(jià)指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)也具有十分密切的關(guān)系,兩者相互影響、相互作用.一方面地價(jià)水平受房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)投資力度的影響;另一方面房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)投資力度也受土地價(jià)格的影響.其次,土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)范對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響.最后,土地利用用途管制與監(jiān)督對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也很大.

2.1.2 金融政策

通常，地產(chǎn)市場(chǎng)中買賣雙方都離不開資金的支持，因此金融政策對(duì)住房?jī)r(jià)格有很大影響.從2006年4月到2008年上半年，國(guó)家實(shí)施了一系列緊縮性的金融調(diào)控政策.從2006年4月到2008年上半年中央銀行的房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)看，政府的政策導(dǎo)向是通過(guò)多次加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等措施，限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象，這些政策的制定對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和需求方面產(chǎn)生了深刻的影響.金融政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響以及對(duì)購(gòu)房者的影響，同時(shí)會(huì)影響未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)：利率調(diào)控與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系.

2.1.3 稅收政策

為遏制我國(guó)部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，抑制投機(jī)性購(gòu)房現(xiàn)象，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，2006年到2010年間，政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展.在2010年4月國(guó)務(wù)院出臺(tái)的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施中強(qiáng)調(diào)，要發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策.一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)課稅作為財(cái)產(chǎn)稅，其作用主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：（1）為政府尤其是地方政府取得財(cái)政收入;（2）調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配，促進(jìn)社會(huì)公平；（3）促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置與合理使用.黨的十六屆三中全會(huì)提出了開征物業(yè)稅，其目的是要完善稅收體系，建立科學(xué)規(guī)范的房地產(chǎn)稅收，發(fā)揮房地產(chǎn)稅收在上述三個(gè)方面的作用.以往政策的實(shí)質(zhì)影響并不明顯，原因是多方面的.以關(guān)于對(duì)轉(zhuǎn)讓住房征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定為例，政策規(guī)定對(duì)購(gòu)買住房不足五年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅.這在一定程度上遏制了炒房行為，但在房地產(chǎn)價(jià)格飆升的時(shí)期，“搶購(gòu)”行為并沒(méi)有得到抑止，中長(zhǎng)期房地產(chǎn)價(jià)格的上升趨勢(shì)并沒(méi)有得到有效遏制.事實(shí)上，征收個(gè)稅在打擊投機(jī)性購(gòu)房的同時(shí)，也由于課稅的轉(zhuǎn)嫁而打擊了一些正常的消費(fèi)需求.

2.2 影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的微觀因素

2.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾是赤峰市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的直接原因

從需求方面來(lái)看，買房置業(yè)需求是膨脹性的.對(duì)房子的需求有兩方面，一方面是持續(xù)旺盛的自住性置業(yè)需求，另一方面是勢(shì)不可擋的投資性置業(yè)需求.流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致大量資金投到樓市.銀行存款利率太低，而目前普通百姓的投資渠道又太有限，因此大量資金涌向了樓市和股市.再看供給，房屋供應(yīng)不可能是無(wú)限制的.這主要源于土地供應(yīng)量的收緊和商品住宅土地開發(fā)增速的放慢，以及其它多種因素造成的住宅竣工速度放慢.

今年赤峰市房地產(chǎn)的供求增長(zhǎng)情況，也突出反映了供求矛盾是當(dāng)前赤峰房?jī)r(jià)波動(dòng)的直接原因.1-5月份，我市房屋施工面積458.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)94.65%.其中新開工面積13.22萬(wàn)平方米，同比下降17.8%.同期，我市商品房銷售面積69.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.7%，其中商品住宅銷售面積60.59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.56%.商品房銷售額19.48億元，同比增長(zhǎng)21.45%，其中商品住宅銷售額16.1億元，同比增長(zhǎng)8.43%.可見(jiàn)，房屋需求增長(zhǎng)情況，明顯低于房屋的開發(fā)建設(shè)速度.

2.2.2 房地產(chǎn)投資是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素

從理論上說(shuō)，房地產(chǎn)投資的增加，將會(huì)引起房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入繁榮階段；投資下降，則會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)蕭條.房地產(chǎn)投資的變動(dòng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變動(dòng)基本上是一致的.今年，我市處于主體地位的住宅投資增速放緩.1-5月份，住宅投資完成16.78億元，同比增長(zhǎng)38.38%，比上月增速回落近11個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為75.23%，占據(jù)主體地位.其中90平方米以下住宅完成投資8.68億元，同比增長(zhǎng)9.09%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為38.9%.140平方米以上住宅完成投資2.15億元，同比增長(zhǎng)58.17%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為9.6%.商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資2.64億元，同比增長(zhǎng)131.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為11.8%.其他房屋完成投資2.88億元，同比增長(zhǎng)了約4倍，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為12.9%.

3 控制赤峰市房?jī)r(jià)波動(dòng)的政策與建議

3.1 取消價(jià)格雙軌制

價(jià)格雙軌制仍然在土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)中大量存在.導(dǎo)致這一問(wèn)題的最終根源并未解決,同樣的商品只要在市場(chǎng)上存在兩種價(jià)格,運(yùn)用各種方式找到政策漏洞的人就一定會(huì)出現(xiàn).只有在全國(guó)范圍內(nèi)取消協(xié)議出讓土地方式,才能真正還市場(chǎng)一個(gè)公平公正公開的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境.至于危改拆遷、國(guó)企改造、基礎(chǔ)性設(shè)施等具有公益性的開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)盡量避免非公開的土地轉(zhuǎn)讓方式.

3.2 簡(jiǎn)化行政審批環(huán)節(jié),降低交易成本

政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施如此嚴(yán)格而繁瑣的監(jiān)管是不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種體現(xiàn).審批中的大部分環(huán)節(jié)可以通過(guò)市場(chǎng)來(lái)加以檢驗(yàn).政府需要做的是在開發(fā)前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、信譽(yù)情況進(jìn)行審查;在建設(shè)中及建筑完成后進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量驗(yàn)收.并且嚴(yán)格規(guī)定每一個(gè)必須進(jìn)行的審批環(huán)節(jié)所需要的具體時(shí)間,超過(guò)期限可以提出申訴索取賠償.

3.3 改進(jìn)稅收政策

降低住房交易稅費(fèi),加大對(duì)中小企業(yè)的信貸支持.按照出手要快、出拳要重、措施要準(zhǔn)、工作要實(shí)的要求,迅速推出進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、搞活流通擴(kuò)大消費(fèi)和保持對(duì)外貿(mào)易穩(wěn)定增長(zhǎng)、穩(wěn)定就業(yè)等政策措施.一是實(shí)施新的《企業(yè)所得稅法》,統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)稅收制度.二是實(shí)行結(jié)構(gòu)性減稅和推進(jìn)稅費(fèi)改革.采取減稅、退稅或抵免稅等多種方式減輕企業(yè)和居民稅負(fù),促進(jìn)企業(yè)投資和居民消費(fèi),增強(qiáng)微觀經(jīng)濟(jì)活力.三是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展.采取更加積極有效的政策措施,穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期,穩(wěn)定房地產(chǎn)投資,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展.

總之,雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于一個(gè)發(fā)展階段,但其對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)巨大,此外,由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及行業(yè)較多,一旦房地產(chǎn)行業(yè)不景氣,勢(shì)必影響到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系.而針對(duì)目前狀況,首先,在加強(qiáng)國(guó)家宏觀調(diào)控的過(guò)程中,各地方政府應(yīng)將措施落到實(shí)處;其次,國(guó)家應(yīng)該調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu),增加保障性住房建設(shè)步伐;再次,加強(qiáng)社會(huì)的各級(jí)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位,特別是地方房地產(chǎn)管理部門、新聞媒體的監(jiān)管;最后,提高居民在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的消費(fèi)意識(shí).

〔1〕岳樹民.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策與房地產(chǎn)課稅[J].涉外稅務(wù),2010(7).

〔2〕司云娜.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策[J].赤峰學(xué)院學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版),2010(2).

〔3〕趙海榮.內(nèi)蒙古各盟市房?jī)r(jià)收入比研究[J].北方經(jīng)濟(jì)，2011（07）.

〔4〕王潤(rùn)華.對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀政策分析[J].中外企業(yè)家，2009（3）.

〔5〕宋志勇.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策審視[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2009（7）.

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1673-260X（2012）01-0092-02