西安西電后勤資產(chǎn)管理中心 李妙花

一、物業(yè)公司內(nèi)控的主要內(nèi)容

內(nèi)部控制制度是保護企業(yè)資產(chǎn)安全，保證會計資料真實完整，及時發(fā)現(xiàn)、糾正錯誤和防止舞弊的有效管理手段。就物業(yè)公司財務(wù)內(nèi)控而言，主要內(nèi)容是：

(一)收入控制

作為物業(yè)公司主營收入，物業(yè)管理費的收繳內(nèi)控制度和流程設(shè)置應(yīng)合理規(guī)范。從費用標準制定到正確記載、及時收取、足額交納、分項核算等流程應(yīng)環(huán)環(huán)相扣，對不相容職務(wù)進行有效相分離，加強制約和監(jiān)督。

(1)資金完整性控制。資金完整性控制主要包括發(fā)票和收據(jù)、銀行對賬單、往來賬核對控制和業(yè)務(wù)量控制。

(2)資金安全性控制。資金安全性控制主要包括賬實盤點控制、庫存限額控制和崗位分離控制。

(二)庫存物資和材料控制

要建立健全庫存物資和材料的管理制度，明確崗位職責和權(quán)限。主要包括：確定合理存量；加強采購量的監(jiān)督和控制；批量采購由財務(wù)部門、采購部門、審計監(jiān)督部門和使用部門等共同參與，保證采購過程的公開透明；小零星采購要經(jīng)有關(guān)部門對質(zhì)量、價格、供應(yīng)商等進行篩選、審核，按規(guī)定授權(quán)審批。

(三)費用支出控制

包括物業(yè)運行成本的控制和物業(yè)代收代付如水電費支出的控制。其中的水電費支出往往金額較大，且易受管線漏耗、計量總儀表等因素影響，在支出環(huán)節(jié)應(yīng)建立總表用量查驗、復(fù)核審批制度，以便及時發(fā)現(xiàn)漏點，將支出控制在合理平穩(wěn)狀態(tài)。

二、完善物業(yè)公司內(nèi)控，防范財務(wù)風險

物業(yè)公司要完善內(nèi)部會計控制，防止出現(xiàn)會計信息失真、財務(wù)風險等各種經(jīng)濟犯罪活動的發(fā)生。完善物業(yè)公司內(nèi)部財務(wù)制度是加強公司內(nèi)控、防范財務(wù)風險的重要內(nèi)容。其次，物業(yè)公司還要規(guī)范財務(wù)基礎(chǔ)工作，加強物業(yè)管理資金的運行和籌措管理，真正做好公司內(nèi)控和防范財務(wù)風險的工作。

(一)建立健全物業(yè)公司財務(wù)管理制度

首先，物業(yè)公司加強內(nèi)部審計工作，建立完善的內(nèi)部會計管理體系。物業(yè)公司應(yīng)該合理地設(shè)置各個崗位和部門，建立崗位和部門責任制，優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)。其次，物業(yè)公司要建立會計評價和考核機制，建立科學(xué)完整的執(zhí)行和決策監(jiān)督機制。再次，物業(yè)公司要結(jié)合自身經(jīng)營特點，制定規(guī)范的財務(wù)活動規(guī)則。

制定收費人員工作細則，對日常收、交費工作進行指導(dǎo)與約束。積極推行收費信息化，將計費、收費、統(tǒng)計報表、上交總部財務(wù)等流程中的關(guān)鍵控制點鑲嵌于收費軟件中，合理分配操作權(quán)限，并定期不定期對小區(qū)收費工作進行檢查，實現(xiàn)有效二級財務(wù)控制。

(二)建立規(guī)范的財務(wù)基礎(chǔ)工作

物業(yè)公司的財務(wù)信息是降低公司服務(wù)成本，獲得經(jīng)濟效益的重要因素。而準確、真實、完整、及時的財務(wù)信息又需要科學(xué)的、規(guī)范的財務(wù)基礎(chǔ)工作做保障。

(1)物業(yè)公司要加強對原始記錄的控制和管理。統(tǒng)一規(guī)劃原始記錄的內(nèi)容、方法和格式，要明確傳遞、反饋、保管和匯集原始記錄的要求，要建立完整的責任制，保障原始記錄的正確、真實和及時。

(2)強化定額管理，嚴格制度并執(zhí)行公司內(nèi)部的物資定額、勞動定額、人員定額、費用定額、工時定額和考核辦法。

(3)規(guī)范公司物資的購進、領(lǐng)用、入庫和維修等各個環(huán)節(jié)，加強計量驗收的管理工作，增收節(jié)支。

(4)物業(yè)公司應(yīng)加強財務(wù)預(yù)算管理。建立健全財務(wù)預(yù)算制度，做好財務(wù)預(yù)算過程中的檢查和考核工作，制定明確的財務(wù)預(yù)算方法和編制程序，確保公司經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)。

(5)物業(yè)公司要做好財產(chǎn)清查工作，加強財產(chǎn)管理，定期開展財產(chǎn)清查活動。只有加強財產(chǎn)清查管理才能加速資金周轉(zhuǎn)，促進公司財產(chǎn)的有效管理，提高物業(yè)公司的經(jīng)濟效益。

(三)加強物業(yè)公司資金運行和籌措管理

物業(yè)公司的物業(yè)管理收入都是向使用者或業(yè)主收取的管理費用，所以公司資金的籌措要堅持經(jīng)濟效益和社會效益相統(tǒng)一的原則。此外，物業(yè)公司的資金要合理、有計劃的使用，把資金用在有必要的管理項目上，使資金使用情況更加透明、公開。同時，物業(yè)公司還要進行科學(xué)的投資，積極防范財務(wù)風險，注重科學(xué)投資模式的選擇，盡可能地進行中短期投資，加強對投資項目的可行性研究。加強對投資項目的控制和管理，做好監(jiān)督工作，實現(xiàn)物業(yè)公司價值的最大化。

(四)進行全面財務(wù)分析，保證資金的合理利用，防范財務(wù)風險

物業(yè)公司的主要收益來自兩個方面，一個是通過向客戶提供物理管理，取得管理費；另一個是物業(yè)公司開展各種經(jīng)營活動，進行分散化和多元化的投資。物業(yè)公司要想防范財務(wù)風險，加強內(nèi)部控制，就要進行有效的財務(wù)分析，促進物業(yè)公司的發(fā)展。

物業(yè)公司的財務(wù)管理部門要對公司的財務(wù)狀況進行評價分析，了解公司的負債、資產(chǎn)水平，判斷的經(jīng)營風險，確保資金合理運作。物業(yè)公司的財務(wù)分析還要分析公司的管理效率，及時了解公司的運作情況，檢查財務(wù)制度，防范經(jīng)營風險。同時，物業(yè)公司在財務(wù)分析過程中，還要注重財務(wù)預(yù)測和計劃，制定有效的方針政策，對資金、成本和利潤進行預(yù)算、預(yù)測。

三、結(jié)語

物業(yè)公司加強內(nèi)部控制，建立完善的內(nèi)部財務(wù)控制體制，建立健全財務(wù)管理制度，真正做好物業(yè)公司防范財務(wù)風險的工作。物業(yè)公司做好內(nèi)控工作，能使公司合理運用資金，防止資金的浪費和流失，避免出現(xiàn)財務(wù)風險，促進物業(yè)公司健康、穩(wěn)定發(fā)展。

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