○ 本刊記者 林鳳鳴

在上世紀(jì)九十年代初的海南大開(kāi)發(fā)中，有人提出了休閑旅游地產(chǎn)的概念。當(dāng)時(shí)的思路是：利用海南獨(dú)特的自然資源把目標(biāo)瞄準(zhǔn)了遠(yuǎn)道而來(lái)的旅客身上，進(jìn)行“以房帶旅、以旅促房”的互動(dòng)。然而隨著海南房地產(chǎn)泡沫的破滅，休閑地產(chǎn)度過(guò)了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的沉寂。及至本世紀(jì)初，在旅游經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)資本的雙重驅(qū)動(dòng)下，國(guó)內(nèi)休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)才正式進(jìn)入發(fā)展期。對(duì)此，有不少業(yè)內(nèi)資深開(kāi)發(fā)商和知名專(zhuān)家坦言，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景確實(shí)利好。在樓市調(diào)控的大背景下，不少房企認(rèn)為旅游地產(chǎn)是一片“藍(lán)海”，但部分房企盲目大舉沖向該領(lǐng)域卻危機(jī)重重。

限購(gòu)令下，旅游地產(chǎn)逆市升溫

當(dāng)前傳統(tǒng)商業(yè)住宅市場(chǎng)下滑的背景下，旅游地產(chǎn)的投資熱度似乎正日漸高漲。旅游地產(chǎn)熱潮中，眾房企紛紛淘金旅游地產(chǎn)，出現(xiàn)了許多以旅游包裝的地產(chǎn)項(xiàng)目。旅游地產(chǎn)聯(lián)姻，到底是虛熱還是雙贏(yíng)？我們共同關(guān)注。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，截至2010年底，我國(guó)地產(chǎn)前百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，約有80%都進(jìn)入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，已有超過(guò)50家房企涉足旅游地產(chǎn)，涉及項(xiàng)目金額超過(guò)3000億元，其中，不乏專(zhuān)注住宅領(lǐng)域開(kāi)發(fā)的大型知名房企，包括萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒大、龍湖等。而旅游財(cái)富網(wǎng)初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，2012年一季度，全國(guó)旅游地產(chǎn)投資繼續(xù)井噴，投資上億元的簽約項(xiàng)目就有近70個(gè)，投資總規(guī)模達(dá)2600多億元，占整個(gè)房地產(chǎn)投資的20%以上，預(yù)計(jì)今年全行業(yè)投資將超萬(wàn)億元。

隨著我國(guó)的休閑度假市場(chǎng)需求日益擴(kuò)大，旅游地產(chǎn)迅速升溫的同時(shí)與之相伴的各種亂象與爭(zhēng)議也不絕于耳。有人說(shuō)這是打著“旅游”名義賣(mài)房地產(chǎn)，坊間也有“旅游‘綁架’地產(chǎn)”、“地產(chǎn)‘綁架’旅游”的各種說(shuō)法。

面對(duì)這一系列旅游房產(chǎn)的亂象，旅游財(cái)富網(wǎng)創(chuàng)始人曾曉成表示，傳統(tǒng)的旅游公司懂觀(guān)光式、體驗(yàn)式旅游，但可能不懂現(xiàn)在中產(chǎn)階級(jí)的真實(shí)需求，也就是對(duì)休閑度假旅游的需求；傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司理解的休閑度假是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，但在旅游地產(chǎn)具體的物業(yè)上怎么運(yùn)營(yíng)，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商并不在行，可能還是按照以前的住宅模式來(lái)運(yùn)營(yíng)。“海南就是典型的案例，所以大部分旅游地產(chǎn)只是停留在概念上的旅游地產(chǎn)?！?/p>

著名旅游策劃專(zhuān)家、北京慧士德咨詢(xún)中心首席咨詢(xún)師劉建華則表示，“旅游地產(chǎn)是以旅游的名義開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，結(jié)果導(dǎo)致大量的自然和文化資源被城市化?！?“中國(guó)旅游當(dāng)下主流是景區(qū)旅游，中國(guó)旅游當(dāng)下主流也是旅游地產(chǎn)，中國(guó)城市化進(jìn)程中與中國(guó)的旅游地產(chǎn)潮同流合污綁架了景區(qū)旅游。見(jiàn)到自然景觀(guān)就要開(kāi)發(fā)，正在形成一場(chǎng)巨大的生態(tài)災(zāi)難，其危害已經(jīng)逐步地顯現(xiàn)出來(lái)了。”

政策擦邊，旅游地產(chǎn)借機(jī)圈地

新一輪的房企投資旅游地產(chǎn)熱潮正在蔓延，吸引開(kāi)發(fā)商的原因很簡(jiǎn)單，就是低廉的土地成本。這些開(kāi)發(fā)商大多數(shù)并不是做純粹的旅游地產(chǎn)，而是采用“換湯不換藥”的策略，即拿了地之后，項(xiàng)目中規(guī)劃的住宅先行，配套設(shè)施拖后。這種旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式實(shí)質(zhì)上還是賣(mài)房子，這樣前期投入并不多，住宅銷(xiāo)售后可以先回籠資金，為公司帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)，進(jìn)而再酌情投資相應(yīng)的配套設(shè)施，而且旅游地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積一般很大，可以分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的住宅，滾動(dòng)產(chǎn)生利潤(rùn)。

“一些原來(lái)做房地產(chǎn)的企業(yè)現(xiàn)在拿地越來(lái)越困難，而加上旅游的概念后，不僅拿地好拿，政府在政策上也可能給予一定的優(yōu)惠?！痹颇咸镆白稍?xún)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)文劍武介紹說(shuō)，“我們很多所謂旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，只有地產(chǎn)，沒(méi)有環(huán)境、沒(méi)有特色和良好的經(jīng)營(yíng)管理，這類(lèi)項(xiàng)目?jī)H僅是化了妝的旅游地產(chǎn)，就是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)。”

陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為，目前在我國(guó)，達(dá)到專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很少，大部分房企是借“上馬”旅游地產(chǎn)項(xiàng)目之名去“圈資源”。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也表示，部分開(kāi)發(fā)商以其投機(jī)心理炒熱了旅游地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)其“圈地圈錢(qián)”的目的。從這一方面來(lái)講，要謹(jǐn)防投資旅游地產(chǎn)項(xiàng)目成為房企圈地圈錢(qián)的手段。

無(wú)獨(dú)有偶，近日，龍湖執(zhí)行董事、首席市場(chǎng)官秦力洪也曾對(duì)媒體表示，雖然很多開(kāi)發(fā)商都有旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目，但真正啟動(dòng)的并不多。

對(duì)此，正略鈞策房地產(chǎn)合伙人郝炬表示，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目雖然土地成本低，但一般當(dāng)?shù)厝丝谫?gòu)買(mǎi)力不足，銷(xiāo)售客源主力是外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力，這就要求房企有龐大的前期投入，只有前期投入充足，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)完備，才能得到客戶(hù)認(rèn)同，吸引客源留駐或者投資。從這一方面來(lái)看，項(xiàng)目需要地產(chǎn)和旅游良好對(duì)接的規(guī)劃、企業(yè)資金的強(qiáng)大支持等各種前期準(zhǔn)備，以防動(dòng)工之后，項(xiàng)目銷(xiāo)售不力，運(yùn)營(yíng)受阻促使項(xiàng)目有擱置風(fēng)險(xiǎn)。

定位不準(zhǔn)，旅游地產(chǎn)恐增“爛尾”

在郝炬看來(lái)，一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否實(shí)際上是看這個(gè)項(xiàng)目是否能夠借勢(shì)，或者企業(yè)是否有能力造勢(shì)。郝炬表示，雅居樂(lè)海南清水灣項(xiàng)目之所以取得成功，原因就在于在提前布局的背景下，借了海南國(guó)際旅游島的“勢(shì)”。而華僑城的一些旅游園區(qū)也有著獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式，企業(yè)借助其經(jīng)營(yíng)模式與股東資源等優(yōu)勢(shì)擁有了造勢(shì)的能力，因此取得相對(duì)成功的旅游地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。

反之，鑒于旅游地產(chǎn)需要強(qiáng)大的融資能力和回報(bào)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，如果企業(yè)沒(méi)有上述優(yōu)勢(shì)，盲目沖動(dòng)地投入到旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，則容易拖垮企業(yè)。屆時(shí)項(xiàng)目中一些酒店、住宅等業(yè)態(tài)的資產(chǎn)不好出手，資產(chǎn)盤(pán)活艱難。

上述分析師也指出，旅游地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期取決于銷(xiāo)售速度。如果市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，銷(xiāo)售速度緩慢，相關(guān)的配套就很難完成。而沒(méi)有配套，房子就會(huì)更難賣(mài)，如此形成惡性循環(huán)，也許會(huì)形成新一輪地產(chǎn)“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，范小沖也表示，雖然旅游地產(chǎn)存在市場(chǎng)機(jī)遇，一些山區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房賣(mài)得也很好，但是眾多房企盲目扎堆進(jìn)軍這一領(lǐng)域可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫。

陳國(guó)強(qiáng)也曾向媒體指出，此前旅游地產(chǎn)熱時(shí)，也不乏出現(xiàn)過(guò)爛尾項(xiàng)目和泡沫。對(duì)于投資商來(lái)說(shuō)，在投資旅游地產(chǎn)之前，一定要對(duì)自身的能力有一個(gè)清楚的評(píng)估，不能盲目跟風(fēng)。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，置業(yè)時(shí)要有鑒別的眼光，不要受一些宣傳的蠱惑。

政策出臺(tái)，加強(qiáng)規(guī)范旅游地產(chǎn)

今年以來(lái)，國(guó)家先后出臺(tái)兩個(gè)文件，明確表示嚴(yán)厲打擊借旅游的名義開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的行為。

2月16日，央行、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家旅游局、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、外匯管理局七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于金融支持旅游業(yè)加快發(fā)展的若干意見(jiàn)》，鼓勵(lì)旅游類(lèi)的企業(yè)上市融資，同時(shí)也明確嚴(yán)查借旅游項(xiàng)目名義變相進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

對(duì)高爾夫球場(chǎng)、大型主題公園、城市水源地的觀(guān)光農(nóng)業(yè)等國(guó)家明令禁止或限制發(fā)展的旅游項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格禁止或限制發(fā)放貸款。

南京市政府近日也出臺(tái)新規(guī)定，嚴(yán)禁以旅游度假區(qū)的名義違法違規(guī)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。南京市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，規(guī)定中明確禁止“旅游加地產(chǎn)”這一打擦邊球的做法。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，旅游度假區(qū)規(guī)劃的編制應(yīng)體現(xiàn)自然資源、人文資源的保護(hù)和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合的理念。相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照集約、節(jié)約用地的要求進(jìn)行建設(shè)，并依法辦理用地審批手續(xù)，禁止以旅游度假區(qū)的名義，違法違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

今年4月23日，國(guó)家旅游局再次重申要嚴(yán)查借旅游之名開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，堅(jiān)決切割旅游與征地拆遷、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)聯(lián)，防止旅游業(yè)被“非”旅游項(xiàng)目或“假”旅游項(xiàng)目所利用與“綁架”。

事實(shí)上，旅游地產(chǎn)目前還處于一個(gè)監(jiān)管空白的階段?！艾F(xiàn)在國(guó)家還沒(méi)有一個(gè)專(zhuān)門(mén)的部門(mén)去研究旅游地產(chǎn)?！痹鴷猿筛嬖V本報(bào)記者，旅游局只管旅游行業(yè)的問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)歸屬于住建部管理，土地是歸國(guó)土部監(jiān)管?！皬哪壳皝?lái)看，旅游地產(chǎn)的發(fā)展只能靠行業(yè)自律，我們?cè)诮衲?月份推出了‘國(guó)際旅游地產(chǎn)專(zhuān)家評(píng)審委員會(huì)’，立志于為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定做一些貢獻(xiàn)?！?/p>

發(fā)展旅游地產(chǎn)，對(duì)旅游資源如何進(jìn)行合理規(guī)劃及保護(hù)？曾有業(yè)內(nèi)人士及專(zhuān)家發(fā)表過(guò)各自的意見(jiàn)。

北京大學(xué)旅游研究與規(guī)劃中心副主任李建中認(rèn)為，旅游地產(chǎn)要有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在他看來(lái)，旅游地產(chǎn)的概念很模糊，本身是民間的一種叫法，只是一種概念，一旦政府介入，必須要有非常明確的界定，否則政府的介入就是沒(méi)有依據(jù)的。

美國(guó)哈佛大學(xué)設(shè)計(jì)學(xué)碩士、清華大學(xué)副教授周榕認(rèn)為，旅游地產(chǎn)實(shí)際上是一種稀缺形式的資源，是旅游資源，或旅游目的地所在的土地資源和空間資源支配權(quán)的分配過(guò)程。他建議在開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的同時(shí)，應(yīng)該吸取十幾年來(lái)在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的粗放性資源組織的教訓(xùn)，否則，旅游土地資源很快就會(huì)是一個(gè)告急或吃緊的狀態(tài)，應(yīng)注意避免用粗放性的辦法進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)。

北京中坤地產(chǎn)總經(jīng)理徐秉迪則認(rèn)為，旅游地產(chǎn)必須遵循保護(hù)性原則。在對(duì)旅游資源盡可能保護(hù)的原則下，把價(jià)值充分開(kāi)發(fā)，是旅游地產(chǎn)最核心的內(nèi)容。

值得注意的是，近年來(lái)隨著越來(lái)越多的濕地別墅、森林別墅、填海建房項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)，我們的生態(tài)環(huán)境也在面臨著不可承受之重。

例如，云南的洱海濕地別墅、陜西的森林別墅、黃河濕地別墅等等，以犧牲生態(tài)環(huán)境為代價(jià)來(lái)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的項(xiàng)目比比皆是。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，從20世紀(jì)50年代以來(lái)，我國(guó)濕地開(kāi)墾面積達(dá)1000萬(wàn)公頃，全國(guó)沿海灘涂面積已削減過(guò)半。

撫今追昔，感慨萬(wàn)千。展望未來(lái)，任重道遠(yuǎn)。旅游與文化、科技相融合才能使旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展之路越來(lái)越廣?！?/p>

微博微話(huà)題

@劉思敏旅游與社會(huì)：普通地產(chǎn)是為日常生活準(zhǔn)備的，旅游地產(chǎn)是滿(mǎn)足出游的需要。

@Hayes馳：地產(chǎn)旅游業(yè)如果是地產(chǎn)和旅游業(yè)形成良性互動(dòng)，固然贊同，因?yàn)榭梢宰畲笙薅劝l(fā)揮各自的資源優(yōu)勢(shì)。但是如果說(shuō)是為了地產(chǎn)，刻意去制造旅游業(yè)，那我覺(jué)得這就無(wú)非是給了房地產(chǎn)抬價(jià)的新渠道而已。所以個(gè)人認(rèn)為，推動(dòng)地產(chǎn)旅游業(yè)，首先要有行業(yè)規(guī)范，要有一定的入門(mén)門(mén)檻！

@北師林瑋：最近以來(lái)文化產(chǎn)業(yè)學(xué)者們著力批判的“文化地產(chǎn)”、“旅游地產(chǎn)”、“大學(xué)地產(chǎn)”等等，“文化”、“旅游”、“大學(xué)”沒(méi)有錯(cuò)，錯(cuò)的是“地產(chǎn)”。如果再不好好解決“地產(chǎn)”的問(wèn)題，與日常生活相關(guān)的所有文化（如喪葬）都要被“地產(chǎn)”給侵吞了。無(wú)論你政府如何保護(hù)，也無(wú)力抵抗市場(chǎng)的強(qiáng)大逐利性！