本刊記者 李秋香

解析小產權房

本刊記者 李秋香

北京小產權房

“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉(xiāng)產權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產權證的房產。小產權即不完全產權，只包括房屋的使用權，它與大產權的本質區(qū)別在于土地使用權。大產權即完全產權，包括房產使用權證與國有土地使用權。通俗的解釋，買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫“大產權”，再轉讓時要補繳土地出讓金的叫“小產權”。

小產權房的產生

小產權房已經(jīng)有40多年的歷史。1978年后小產權房得到了快速發(fā)展，特別是最近的這幾年，全國各地都在鋪天蓋地地發(fā)展。發(fā)展的源頭最早可以追溯到20世紀70年代。例如，江蘇省江陰市的華西村，天津的大邱莊等地方。第一是由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展，本地農民收入增加后為提高生活品質，村里分出一塊地讓他們自己蓋房子或者蓋好了之后分配；第二是企業(yè)需要引進人才，員工有住房需求，這樣就產生了戶籍分離問題；第三是解決了前面兩個群體的住房問題后，農村鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織或村組織發(fā)現(xiàn)可以利用農村便宜的地價來蓋房向城里人銷售，獲得額外經(jīng)濟利益。

概括起來，小產權房有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民根本不能購買；另一種是在集體企業(yè)用地或占用耕地違法建設的。

小產權房究竟住了哪些人？一類是本地打工者農民；一類是外地來打工的農民；第三類就是當?shù)仄髽I(yè)發(fā)展引進的外來人才，是城市的技術專家和管理人員。大多數(shù)小產權房不在城市中心區(qū)，往往處在小城鎮(zhèn)，尤其是城市郊區(qū)的城鎮(zhèn)，離城市中心區(qū)較遠。住房也有兩種情況，一種是臨時搭建用于短期居住的很簡陋的房屋。一種是很正規(guī)的住宅，各種標準和城市里面的住房一樣；第三種是別墅型住房。

由于小產權房大多數(shù)是以農村為主，以農業(yè)用地為主，公共設施非常不配套，所以價格便宜。購買人主要是城市里面沒有住房或者是城市里面已經(jīng)有了較小的住房，沒有經(jīng)濟條件購買，購買不了在城市里面的大產權房，于是到農村里面購買小產權房。這是最主要的情況。也有一小部分是別墅房，供城市有錢人投資或休閑居住。

城市化的推動

20世紀90年代以來，我國工業(yè)化、城市化快速發(fā)展，大量農村剩余勞動力轉移到城鎮(zhèn)和非農產業(yè)就業(yè)，有的已經(jīng)留在城市長期在建筑、餐飲、家政、商業(yè)等行業(yè)務工。城鎮(zhèn)常住人口的快速增長尤其是大量中低收入的農民工進城，大大增加了對價格相對低廉住宅的需求，從而也在一定程度上推動了小產權房建設。

據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至2010年11月1日我國居住地與戶口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道不一致且離開戶口登記地半年以上的人口為26139萬人，比2000年人口普查相比增加了11700萬人，增長81.03%，這反映出流動人口大量增加與城市化快速發(fā)展、農村勞動力加速轉移有很大關系。從城市化水平看，近十多年來我國城鎮(zhèn)常住人口數(shù)量快速擴張，城市化率平均每年增加1～1.5個百分點。

伴隨著城市化快速發(fā)展的同時，我國城市建成區(qū)面積快速擴張，使得原先大量的城市遠郊區(qū)逐步變成近郊區(qū)，近郊區(qū)逐步變成了城區(qū)，農村地區(qū)變成了城中村。城市規(guī)模的快速擴張，再加上交通和供水、排水、供電等城市基礎設施的不斷完善，使得相關農村集體土地開發(fā)利用價值也與城鎮(zhèn)國有土地一樣快速提升，而傳統(tǒng)的在農村土地上從事種養(yǎng)殖業(yè)的收益，相比住宅和商業(yè)地產等房地產開發(fā)投資而言，不僅回報低、見效慢，而且風險大，這也是導致小產權房大量開發(fā)建設的主要原因之一。

高房價下的價格優(yōu)勢

小產權房最吸引人的地方就在于其價格優(yōu)勢，這從另一個角度也說明了現(xiàn)在全國許多大中城市高漲的房價正是催生小產權房的重要原因之一。

2006年和2007年我國的房地產市場價格經(jīng)歷了一次全國性的上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2006年全年，全國房價平均上漲5.5%。北京、深圳是房價上漲最快的城市，分別達到 10.4%、10.0%。截至2007年6月北京普通住宅開盤整體均價10280元/平方米，比5月上漲了20.4%。

2010年全國70個大中城市房屋銷售價格、土地交易價格累計分別比2000年上漲了1.77倍、2.32倍，分別比2005年累計上漲了1.35倍、1.64倍。其中大城市和特大城市住宅價格上漲尤為明顯。以北京市為例，2003年以來，北京房價總體上呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢，2011年商品住宅成交均價每平方米21929元，比2003年上漲了3.92倍，其中2005～2007年分別比上年上漲38.21%、23.43%、41.00%，漲幅均超過20%，2009年房價漲勢更是迅猛，比2008年大幅上漲90.37%。

由于我國經(jīng)濟社會發(fā)展并不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時，政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設卻始終無法滿足這些住房需求。小產權房存在著大量現(xiàn)實的購買群。

小產權房的產生本身就反映了我國房地產市場供需結構嚴重失衡的現(xiàn)狀。一方面大量工薪階層等中低收入群體需要中低價住房，另一方面又因商品房價格高、上漲快，買不起房。當購房者在商品房市場上購買不到價位合適的中低價位商品房時，就會把目光轉向手續(xù)不全但價格低廉的小產權房。而中低收入群體對低價房的需求也反過來進一步刺激了一些“城中村”、近郊甚至遠郊農村大量在集體土地上開發(fā)建設小產權房。

二元土地所有制

我國存在著城鄉(xiāng)二元土地所有制，即國家所有（城市土地）和集體所有（農村和城市郊區(qū)的土地）兩種土地所有制形式。土地市場政府二元身份、產權二元主體的疊加，形成了一個供地主體和一種交易產權的特殊制度。其中，政府二元身份一方面是指二元土地權力，即中央政府代表所有權、行使市場管制權；地方政府代理使用權、行使經(jīng)營權：另一方面是指二元政府職能，即政府既具公共職能也具經(jīng)營職能。

產權二元主體一方面是指國有土地產權的二元主體，即中央政府代表所有權，地方政府享有使用權、經(jīng)營權：另一方面是指集體土地產權的二元主體，即村民委員會代表所有權，村民享有土地使用權。在我國城鄉(xiāng)二元土地制度下，集體土地所有者與國有土地所有者之間權利不對等，農村集體組織并不擁有完全意義上的集體土地產權——農民集體對土地的占有、使用、收益和處分權是有限的，尤其是缺乏對農村集體土地使用權的最終處分權，從而導致農村集體所有土地無法直接進入土地流轉市場。

作為農村集體土地所有權主體的農村集體及農民個人并不直接參與土地一級開發(fā)和房產開發(fā)整個產業(yè)鏈中的利益分配，土地被征用的農民和農村集體組織只能以征地拆遷安置補償費的方式從中獲取很小的一部分利益。在近年來工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速推進過程中，土地快速增值導致農村集體所有土地的法定征收補償費用與市場價值之間的差距不斷拉大。小產權房的出現(xiàn)，在很大程度上也是農民和農村集體組織參與土地資源優(yōu)化配置、分享工業(yè)化和城市化發(fā)展進程中土地增值收益的必然結果。

小產權房集中區(qū)

全國工商聯(lián)房地產商會旗下REICO工作室的報告顯示，“十一五”期間(1995～2010)，全國小產權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。

北京郊區(qū)小產權房密集，高房價將大量剛需族逼向了郊區(qū)小產權房；重慶屬西部大城市,外來人口多，郊區(qū)面積大,小產權房分布零散；鄭州小產權房的城中村問題突出；?？诼糜味燃賲^(qū)存在大量小產權房問題。

目前北京市小產權房數(shù)量占整個房地產市場的20%左右，涉及近30萬戶家庭，主要分布在通州、順義、懷柔、昌平和密云等郊區(qū)縣。通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)張灣村太玉園項目據(jù)稱是“全國最大小產權房社區(qū)”，目前已建成144棟小產權樓房，總占地面積約2000畝，建筑面積240萬平方米。其中有三分之二以上的小產權房賣給了城區(qū)居民。

鄭州市近年來面臨大規(guī)模城中村改造，而土地確權及規(guī)劃變性工作相對滯后，以致私搭濫建小產權房問題失控。當?shù)貥I(yè)內傳得最有“爆炸性”的說法是“在售商品房中就有相當比例是小產權”。

海口則是旅游度假區(qū)，在海南國際旅游島規(guī)劃獲批后，一路上漲的房價給小產權房提供了市場。據(jù)海南省住建廳2010年底統(tǒng)計資料顯示，?？谶`建小產權房有11.5萬平方米。

今年5月7日，廣州市國土房管局公布了首批違法銷售小產權房的清單，涉及13個項目。該清單包括鑫瑞大廈、維羅納新家園、溫泉花園、星城麗景、星城雅居、人和花園、太和花園、麓云谷8號、福泰閣、金山雅居、嘉怡園6期、盈富華庭、太和商貿新村6號樓等項目。這是廣州市今年以來首次曝光違法銷售小產權房清單。