◎ 中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心 肖 楠 劉 欣

● 整體行業(yè)走勢(shì)采用穩(wěn)健判斷：政府將大力推動(dòng)和落實(shí)保障房建設(shè)，以圖促使房?jī)r(jià)繼續(xù)理性回歸；房地產(chǎn)行業(yè)基本探底，央行兩年來(lái)首次表態(tài)支持剛性需求。

2011年12月份國(guó)房景氣指數(shù)為98.89，滑落至最近29個(gè)月新低。未來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)景氣仍將深化理性回歸和逐步回暖：先行樓市調(diào)控政策的順周期效應(yīng)將逐步釋放，且會(huì)回暖的政策層面征兆已見(jiàn)端倪。

● 1-12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61739.77億元，同比增長(zhǎng)27.9%。1-12月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源83245.94億元，同比增長(zhǎng)38.9%。商品房銷售面積109945.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.9%，增幅比前11個(gè)月的累積增速下降3.6%。商品房銷售額59119.09億元，同比增長(zhǎng)12.1%，增幅比前11個(gè)月的累積量下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。

● 受春節(jié)休假、市場(chǎng)持續(xù)低迷和開(kāi)發(fā)商年底沖業(yè)績(jī)行動(dòng)結(jié)束等多重因素的影響，1月份行業(yè)整體成交低迷，且呈現(xiàn)出一線降幅大于二線，二線大于三線的態(tài)勢(shì)。

● 降價(jià)趨勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)散，去化未見(jiàn)明顯改善，且多從郊區(qū)開(kāi)始。主流房企業(yè)績(jī)銷量大降成定局，存貨有較大幅度上升，且50強(qiáng)主流房企分化態(tài)勢(shì)明顯。

一、本月房地產(chǎn)政策與行業(yè)要聞

（一）國(guó)務(wù)院：促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖

國(guó)務(wù)院總理溫家寶于2月6日至10日在中南海主持召開(kāi)五次座談會(huì)，聽(tīng)取社會(huì)各界人士對(duì)《政府工作報(bào)告（征求意見(jiàn)稿）》的意見(jiàn)和建議。溫家寶說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)有兩個(gè)：一是促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。作為13億人口的大國(guó)，又處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)的需求從長(zhǎng)期講是剛性的。當(dāng)然，將來(lái)住房的形式也是多種多樣的，不一定人人都擁有自己的房，但人人都要有住處。可以買(mǎi)房，也可以租房，但租房的價(jià)格也要合理。保障性住房和商品房建設(shè)兩者不可偏廢。從長(zhǎng)期看，保障房應(yīng)該以公租為主，主要解決低收入群體的需求。房地產(chǎn)發(fā)展要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)性作用，只有這樣才能合理配置資源，提高效益，但是，為了促進(jìn)公平和穩(wěn)定，政府調(diào)控也不能松。

（二）國(guó)務(wù)院：確保保障房公平分配

2月6日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)保障性住房公平分配工作座談會(huì)并講話。他強(qiáng)調(diào)，要在確保保障性安居工程按期開(kāi)工、質(zhì)量可靠、如期建成的同時(shí)，把確保公平分配放在更重要的位置，按照保障基本、公正程序、公開(kāi)過(guò)程的原則，科學(xué)確定保障范圍，規(guī)范和陽(yáng)光操作，切實(shí)保障中低收入住房困難家庭的基本住房需求。

李克強(qiáng)說(shuō)，要處理好政府保障和市場(chǎng)機(jī)制的關(guān)系。一方面，要抓緊落實(shí)好資金、土地等配套條件，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，保證如期完成今年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)。另一方面，要繼續(xù)采取有效措施，增加普通商品住房供應(yīng)，通過(guò)發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，依托商品房市場(chǎng)解決多數(shù)居民的多層次住房需求問(wèn)題。要繼續(xù)堅(jiān)持搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，鞏固調(diào)控成果。

（三）住建部：40重點(diǎn)城市住房信息將聯(lián)網(wǎng)

中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新1月31日表示，40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)今年6月底前將與住建部聯(lián)網(wǎng)。目前，住建部已初步完成系統(tǒng)應(yīng)用軟件的開(kāi)發(fā)，并且啟動(dòng)了部分重點(diǎn)城市與住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的聯(lián)網(wǎng)工作。各省區(qū)市及其他城市也在加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，爭(zhēng)取2013年實(shí)現(xiàn)全市、全省聯(lián)網(wǎng)。

（四）財(cái)政部：2012年保障性安居工程補(bǔ)助資金將大于2011年

財(cái)政部2月份發(fā)布的《關(guān)于切實(shí)做好2012年保障性安居工程財(cái)政資金安排等相關(guān)工作的通知》表示，2012年中央財(cái)政安排保障性安居工程補(bǔ)助資金將大于2011年，各級(jí)財(cái)政部門(mén)確保2012年全國(guó)保障性安居工程任務(wù)順利完成。

《通知》要求，在認(rèn)真落實(shí)保障性安居工程現(xiàn)有資金來(lái)源基礎(chǔ)上，采取四項(xiàng)措施拓寬資金渠道：一是2012年增加的地方政府債券收入要優(yōu)先用于保障性安居工程，加大地方政府債券收入用于保障性安居工程的投入力度。二是個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)地區(qū)取得的房產(chǎn)稅收入，要專項(xiàng)用于保障性安居工程。三是各地可從國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算中適當(dāng)安排部分資金用于支持國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)改造。四是各地要從城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)中安排資金，加大保障性安居工程小區(qū)外配套基礎(chǔ)設(shè)施投入，完善配套功能。

（五）央行金融工作會(huì)議：加大對(duì)保障房和普通商品房建設(shè)支持

2月8日召開(kāi)的央行金融市場(chǎng)工作座談會(huì)部署了今年金融市場(chǎng)和信貸政策的工作重點(diǎn)。會(huì)議指出，今年要加大對(duì)薄弱領(lǐng)域支持，引導(dǎo)金融市場(chǎng)資源更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其中，要繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，加大對(duì)保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求。

（六）中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心：去年50強(qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)分化明顯

圖1

圖2

圖3 國(guó)房景氣指數(shù)

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心1月份發(fā)布了《2011年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)年度銷售TOP50排行榜》，率先以數(shù)據(jù)形式展現(xiàn)了2011年樓市銷售全貌。數(shù)據(jù)顯示，2011年度全國(guó)50強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的總銷售金額突破1.2萬(wàn)億元。前十強(qiáng)房企分別為萬(wàn)科、恒大、綠地、保利、中海、萬(wàn)達(dá)、碧桂園、龍湖、華潤(rùn)和世茂房地產(chǎn)，銷售金額在1210億元和315億元之間。

統(tǒng)觀榜單，三大趨勢(shì)值得關(guān)注：一是銷售金額前十強(qiáng)房企的進(jìn)入門(mén)檻降低，和2010年第十名富力地產(chǎn)321億元相比，2011年第十名世茂房地產(chǎn)的銷售金額只有315億元；二是房地產(chǎn)前十強(qiáng)的市場(chǎng)份額繼續(xù)提高至10.43%，較2010年上升了0.32個(gè)百分點(diǎn)，但與2010年1.97個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)相比明顯萎縮。這種情況在TOP20、TOP30榜單上同樣有所體現(xiàn)；三是部分大型房企并未實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)。

圖4 1-12月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)完成總投資（左軸：億元）及增速（右軸：%）

圖5 1-12月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)完成住宅投資（左軸：億元）及增速（右軸：%）

圖6 1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源構(gòu)成

（七）中國(guó)指數(shù)研究院：中國(guó)百城住宅均價(jià)環(huán)比下降0.25%

中國(guó)指數(shù)研究院1月5日發(fā)布的調(diào)查報(bào)告稱，2011年12月，中國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8809元人民幣/平方米，環(huán)比11月下降0.25%，其中60個(gè)城市環(huán)比下跌。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，與11月相比，2011年12月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)增加3個(gè)，其中12個(gè)城市環(huán)比跌幅在1%以上。同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)漲幅自去年8月以來(lái)持續(xù)縮小，12月上漲2.86%，較11月縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)。2011年12月中國(guó)十大城市住宅均價(jià)為15588元人民幣/平方米，環(huán)比11月下跌0.48%，跌幅比上月擴(kuò)大0.12個(gè)百分點(diǎn)。十大城市住宅價(jià)格全部環(huán)比下跌，其中成都和重慶（主城區(qū)）跌幅最大，分別環(huán)比下跌1.10%和0.89%。同比來(lái)看，十大城市平均價(jià)格上漲0.42%，漲幅降至年度最低點(diǎn)，且同比上漲和下跌的城市各一半。

二、全國(guó)房地產(chǎn)分析

（一）全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)

1.先行指數(shù)構(gòu)成指標(biāo)：

*1.商品房新開(kāi)工面積

*2.土地購(gòu)置費(fèi)投資總額

*3.自籌資金

*4.自有資金

*5.資金來(lái)源

注：指標(biāo)名前有“*”號(hào)的是逆轉(zhuǎn)指標(biāo)

如圖1：（2010=100）（領(lǐng)先8個(gè)月）

從圖上可以看出，全國(guó)房地產(chǎn)景氣先行指數(shù)自2009年年底達(dá)到最高點(diǎn)以來(lái)，然后開(kāi)始回調(diào)，并于2010年4月份達(dá)到階段性最低點(diǎn)，此后在中位進(jìn)行震蕩。造成這種現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)政策負(fù)向預(yù)期與整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)定位判斷所決定的。具體而言，宏觀房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房真實(shí)需求的預(yù)期效應(yīng)：一方面，宏觀緊縮性調(diào)控政策收緊了開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源，而以治理通脹為目的的全面緊縮政策導(dǎo)致整體消費(fèi)的收縮，而且短期內(nèi)房地產(chǎn)政策不太可能出現(xiàn)松動(dòng)；另一方面，購(gòu)房需求因?yàn)閮r(jià)格預(yù)期將會(huì)出現(xiàn)跨期的替代效應(yīng)，而更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策與潛在的房產(chǎn)稅政策則加速了這種預(yù)期的形成。

圖7 2010-2011年商品房銷售面積（萬(wàn)平米）及增速（%）

圖8 2010-2011年商品房銷售額（億元）及增速（%）

圖9 2011年12月全國(guó)房屋銷售價(jià)格及住宅銷售價(jià)格

2.一致指數(shù)構(gòu)成指標(biāo)：

1.商品房銷售額

2.商品房銷售面積

3.其他資金

4.定金及預(yù)收款

5.M1

如圖 2 ：（2010=100）

全國(guó)房地產(chǎn)景氣一致指數(shù)于2010年年初封頂后增速回落，6月跌至低位，此后景氣指數(shù)一直處于低位盤(pán)整期，且尚未出現(xiàn)回暖的跡象。究其原因，這主要源于緊縮性房貸政策對(duì)需求泡沫的打壓，真實(shí)消費(fèi)需求的跨期替代效應(yīng)，以及進(jìn)一步嚴(yán)厲政策的預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)。從先行指數(shù)來(lái)看，目前的政策大環(huán)境還不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，這與治理通脹的理性邏輯相背離。隨著保障房被提上日程，這種低位調(diào)整的態(tài)勢(shì)將會(huì)在今年繼續(xù)延續(xù)下去。

（二）國(guó)房景氣指數(shù)

本月國(guó)房景氣指數(shù)為98.89，環(huán)比下降0.98個(gè)百分點(diǎn)，同比回落2.90個(gè)百分點(diǎn)。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況分析

1-12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61739.77億元，同比增長(zhǎng)27.9%。其中，住宅投資44308.44億元，環(huán)比增長(zhǎng)11.17%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為71.77%。本月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6256.75億元，環(huán)比增長(zhǎng)12.53%，同比增長(zhǎng)12.33%。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源

1-12月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源83245.94億元，同比增長(zhǎng)38.9%。其中，國(guó)內(nèi)貸款12563.79億元，增長(zhǎng)0.2%；利用外資813.63億元，增長(zhǎng)2.3%；自籌資金34093.40億元，增長(zhǎng)27.67%；其他資金35775.12億元，增長(zhǎng)10.2%。在其他資金中，定金及預(yù)收款21610.12億元，增長(zhǎng)12.1%；個(gè)人按揭貸款8359.84億元，下降12.2%。

（五）商品房銷售面積和銷售額增長(zhǎng)情況分析

1-12月份，全國(guó)商品房銷售面積109945.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.9%，增幅比前1 1個(gè)月的累積增速下降3.6%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)3.9%，辦公樓增長(zhǎng)6.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)12.6%。本月全國(guó)商品房銷售面積20351.56萬(wàn)平方米，同比下降5.36%。

1-12月份，全國(guó)商品房銷售額59119.09億元，同比增長(zhǎng)12.1%，增幅比前11個(gè)月的累積量下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)10.2%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)16.1%和23.7%。本月全國(guó)商品房銷售額10072.1億元，同比下降1.26%。

（六）全國(guó)房屋銷售價(jià)格分析

12月份，全國(guó)房屋平均銷售價(jià)格5377.12元/平方米，環(huán)比上月的5474.36元/平方米上下跌1.78%，同比上升6.9 2%。住宅平均銷售價(jià)格為5010.76元/平方米，環(huán)比上月的5095.62元/平方米下降了1.67%，同比上升6.08%。

三、品牌房企本月經(jīng)營(yíng)情況

（一）企業(yè)要聞

1、市場(chǎng)低迷 房企2012年1月銷量大降成定局

《上海證券報(bào)》2月8日?qǐng)?bào)道表明：保利地產(chǎn)發(fā)布公告顯示，公司1月份實(shí)現(xiàn)簽約面積12.50萬(wàn)平方米，同比下降74.69%，實(shí)現(xiàn)簽約金額15.11億元，同比下降69.35%；兩項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比也大降七成。

此前，萬(wàn)科和富力地產(chǎn)已公布了今年1月份銷售情況。萬(wàn)科1月份實(shí)現(xiàn)銷售面積119萬(wàn)平方米，銷售金額122億元，同比分別下降28%和40%。而富力地產(chǎn)1月份實(shí)現(xiàn)合同銷售金額12.3億元，環(huán)比和同比分別跌59.4%和56.7%；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積8.78萬(wàn)平方米，較上月和去年同期，分別下跌63%和 47%。

2、金地集團(tuán)：1月簽約金額4億元 同比減少75.8%

金地集團(tuán)2月10日晚間公布的今年首月銷售情況顯示，2011年12月單月銷售同比上漲的趨勢(shì)未能延續(xù)，1月公司銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)較大幅度的下降。當(dāng)月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積3.7萬(wàn)平方米，同比減少66.8%；簽約金額4億元，同比減少75.8%。公司還披露，2-3月有新推或加推盤(pán)計(jì)劃的項(xiàng)目包括：南京自在城、杭州天逸、武漢瀾菲溪岸、武漢藝境(東湖高新項(xiàng)目)。

3、招商地產(chǎn)聯(lián)合九龍倉(cāng)北京拿地

招商地產(chǎn)2月16日發(fā)布公告稱，公司全資子公司招商局地產(chǎn)(北京)有限公司與九龍倉(cāng)集團(tuán)全資子公司大連盈致企業(yè)管理有限公司聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)取得北京市朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)A4和B4地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，成交價(jià)總計(jì)23.7億元。招商局地產(chǎn)(北京)有限公司將承擔(dān)50%的地價(jià)款，總計(jì)人民幣11.85億元。地塊總用地面積為7.8萬(wàn)平方米，容積率為2.43，土地用途為其他普通商品住宅用地。這是招商地產(chǎn)自去年12月末以來(lái)的第四次拿地動(dòng)作。此前招商地產(chǎn)分別在湖北武漢、山東青島、貴州畢節(jié)拿地。

4、保利地產(chǎn)進(jìn)軍昆明

據(jù)《春城晚報(bào)》的報(bào)道稱：2月5日，位于安寧市寧湖畔的保利?寧湖壹號(hào)藝術(shù)展示中心正式對(duì)外開(kāi)放。這標(biāo)志著繼寧湖峰境之后保利地產(chǎn)在云南的又一力作正式對(duì)外開(kāi)放。當(dāng)天，保利人家也正式成立。保利人家是保利云南置業(yè)主辦的非營(yíng)利性會(huì)員俱樂(lè)部，是保利云南針對(duì)在云南區(qū)域業(yè)主及客戶的客戶服務(wù)組織。保利人家旨在倡導(dǎo)尊享優(yōu)質(zhì)生活，傾聽(tīng)社會(huì)各界人士的聲音，從而打造能夠更好滿足各界需求的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，并通過(guò)該組織更好地服務(wù)于社會(huì)。

表1 本月部分主流房企經(jīng)營(yíng)情況

（二）本月部分品牌房企的經(jīng)營(yíng)情況