● 翟思達(dá)

按照聯(lián)合國(guó)的新標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)地區(qū)65歲以上人口達(dá)到總?cè)丝诘?%，即表明該地區(qū)進(jìn)入了老齡化社會(huì)。按此標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)在1999年就已步入老齡化社會(huì)。第六次全國(guó)人口普查顯示，截至2010年，我國(guó)60歲及以上人口為1.78億人，占全國(guó)總?cè)丝诘?3.26%，其中65歲及以上人口為1.19億人，占8.87%。我國(guó)成為世界上唯一老年人口超過(guò)1億人的國(guó)家，而且老齡化進(jìn)程正在加速。據(jù)《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》執(zhí)法檢查報(bào)告提供的預(yù)測(cè)分析，2014年我國(guó)老年人口將超過(guò)2億，2025年達(dá)到3億，2042年老年人口比例將超過(guò)30%。

一、人口老齡化對(duì)社會(huì)化養(yǎng)老的挑戰(zhàn)

1．老年撫養(yǎng)比上升給社會(huì)養(yǎng)老金加壓

由于老齡化的加速，我國(guó)老年撫養(yǎng)比已由1964年的6.4%上升到2009年的11.6%。負(fù)擔(dān)1個(gè)老人的勞動(dòng)年齡人口，2010年大約是5個(gè)；而據(jù)最新預(yù)測(cè)，2020年只有3個(gè)，2030年僅為2.5個(gè)。我國(guó)已基本確立了社會(huì)養(yǎng)老保障體系，參加城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)達(dá)到2.36億人，已有5806萬(wàn)離退休人員領(lǐng)取養(yǎng)老金；新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)今年將覆蓋60%的縣，截至2011年5月底，參加新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)達(dá)1.9億人，5170萬(wàn)人領(lǐng)取養(yǎng)老金。近年來(lái)，城鎮(zhèn)離退休金的增速大大快于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增速，這些均增加了社會(huì)養(yǎng)老金的壓力。

2．“未富先老”增大養(yǎng)老難度

西方發(fā)達(dá)國(guó)家邁入老齡化社會(huì)時(shí)，人均GNP達(dá)1萬(wàn)美元的占36%，人均GDP一般都為6000美元以上，可以說(shuō)無(wú)論國(guó)家還是個(gè)人財(cái)富，都足以支持老年人的養(yǎng)老。而我國(guó)在人均GDP不到1000美元時(shí)，就提前進(jìn)入了老齡化社會(huì)。即使到2009年人均GDP為人民幣25575元時(shí)，按照人民幣年匯率均價(jià)6.831折合成美元也只有約為3700美元，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家邁入老齡化社會(huì)時(shí)的富裕水平。我國(guó)作為典型的“未富先老”的國(guó)家，將面臨更艱巨的養(yǎng)老問(wèn)題。

3．傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)

我國(guó)嚴(yán)格計(jì)劃生育的政策加快了老齡化的速度，帶來(lái)了嚴(yán)重的人口結(jié)構(gòu)問(wèn)題：人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)嚴(yán)重的倒三角形，家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出“4-2-1”的模式，一對(duì)年輕夫婦要撫養(yǎng)他們的子女，同時(shí)還要贍養(yǎng)他們的父母共4位老人，將來(lái)年輕人負(fù)擔(dān)的養(yǎng)老任務(wù)勢(shì)必越來(lái)越艱巨。

4．壽命延長(zhǎng)和醫(yī)學(xué)發(fā)展增加醫(yī)療成本

隨著生活水平和醫(yī)療條件的不斷提高，老年人的壽命將不斷延長(zhǎng)，同時(shí)增加了患病的可能性，從而帶來(lái)相應(yīng)醫(yī)療費(fèi)用的增加。表1就清楚地顯示了年齡和人均醫(yī)療消費(fèi)之間的關(guān)系，年齡越大，相應(yīng)的醫(yī)療費(fèi)用支出就高。另外，現(xiàn)代醫(yī)學(xué)的發(fā)展也大大增加了醫(yī)療成本。二者都加劇養(yǎng)老的資金緊張狀況。

5．社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展緩慢

當(dāng)前社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于老齡化的速度。雖然養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的床位數(shù)在不斷增長(zhǎng)，但距離社會(huì)的要求依然相差甚遠(yuǎn)，據(jù)全國(guó)老齡工作委員會(huì)提供的數(shù)據(jù)，我國(guó)目前擁有各類(lèi)養(yǎng)老社會(huì)福利機(jī)構(gòu)約4萬(wàn)個(gè)，床位約300萬(wàn)張，平均每千名老人擁有床位9張，遠(yuǎn)小于發(fā)達(dá)國(guó)家的50至70張。

表1 城鄉(xiāng)老年人人均醫(yī)療消費(fèi)狀況 （單位：元）

我國(guó)如此嚴(yán)峻的老齡化社會(huì)養(yǎng)老問(wèn)題，一直受到理論和實(shí)踐的關(guān)注。如何在眾多約束，特別是資金約束的前提下，解決好社會(huì)化養(yǎng)老問(wèn)題，“以房養(yǎng)老”不失為一個(gè)解決方案。

二、以房養(yǎng)老——一種可行的養(yǎng)老路徑選擇

1．“以房養(yǎng)老”的界定

“以房養(yǎng)老”是指，擁有住房的老年人與特定機(jī)構(gòu)（如銀行、保險(xiǎn)公司或房產(chǎn)機(jī)構(gòu)）訂立合同，把自己的房產(chǎn)所有權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給銀行或特別設(shè)立的特定機(jī)構(gòu)（如養(yǎng)老機(jī)構(gòu)）。特定機(jī)構(gòu)房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，將其房屋的價(jià)值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按年或月支付現(xiàn)金給老年人，一直延續(xù)到老年人去世。老年人在取得現(xiàn)金的同時(shí)，繼續(xù)擁有房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)老年人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或者拍賣(mài)，從而取得房產(chǎn)升值部分的利益。

2．“以房養(yǎng)老”的理論依據(jù)

“以房養(yǎng)老”的理論依據(jù)主要來(lái)自?xún)煞矫妫阂皇巧芷诶碚?。一個(gè)理性消費(fèi)者追求其生命周期內(nèi)一生效用的最大化，而不僅考慮某一特定的消費(fèi)行為或項(xiàng)目的決策安排時(shí)個(gè)人效用最大化。即追求在個(gè)人生命周期各階段里，一生收入與一生支出兩者間的平衡。而“以房養(yǎng)老”正是出于房屋生命周期與家庭生命周期的差異性，試圖將老人去世時(shí)房屋的剩余價(jià)值變現(xiàn)出來(lái)，并在老人有生之年消費(fèi)掉，從而實(shí)現(xiàn)房屋財(cái)富在老年人整個(gè)生命周期中的合理優(yōu)化配置。二是期貨期權(quán)理論?！耙苑筐B(yǎng)老”實(shí)質(zhì)上就是一種住房“期貨化”形式：擁有房屋所有權(quán)的老年人將住宅作為“期貨”，預(yù)售給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)或特定機(jī)構(gòu)，并從那里獲得固定的年（月）金，而此時(shí)老年人對(duì)該房產(chǎn)依然擁有居住權(quán)，直到老年人離開(kāi)人世，房產(chǎn)才進(jìn)行交割，所有權(quán)歸貸款機(jī)構(gòu)所有。

3．“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)

我國(guó)大多數(shù)退休老人，雖然手中的現(xiàn)金存款很少，難以維持其正常的養(yǎng)老生活，但是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，卻坐擁一套市價(jià)可觀(guān)的房產(chǎn)。將住房和養(yǎng)老兩類(lèi)社會(huì)保障資源重新整合一下，從而把住房資源轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾酿B(yǎng)老資源，就能使得老年人能夠從中獲得穩(wěn)定的持續(xù)性的資金收入以提高晚年的生活質(zhì)量，進(jìn)而使得養(yǎng)老難題得以解決?！耙苑筐B(yǎng)老”的核心就是將不動(dòng)產(chǎn)——房產(chǎn)轉(zhuǎn)變成為流動(dòng)性資金，使得老年人能夠擁有充足的現(xiàn)金頤養(yǎng)天年。

我國(guó)家庭的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也為此提供了可能性?！吨袊?guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，我國(guó)家庭的非金融資產(chǎn)以住房為主，自有住房擁有率為89.68%，世界平均住房擁有率為63%，美國(guó)為65%，而日本為60%，我國(guó)自有住房擁有率處于世界前列。其中，城市自有住房擁有率為85.39%，農(nóng)村更高一些，為94.60%。且擁有2套以上住房的家庭在城市達(dá)到19.07%，農(nóng)村達(dá)到14.40%。

與此同時(shí)，我國(guó)住房收益率也很高。隨著近年房地產(chǎn)價(jià)格的迅速攀升，家庭自有住房的收益非常可觀(guān)。我們以購(gòu)房的成本價(jià)格和住房的當(dāng)前價(jià)值的差價(jià)來(lái)體現(xiàn)收益，差價(jià)越大，表明住房收益越高。在城市中，2011年中國(guó)城市戶(hù)均擁有住房已經(jīng)超過(guò)1套，為1.22套。城市家庭擁有兩套以上住房的占19.07%，第一套住房平均收益率均值為340.31%，第二套為143.25%，第三套為96.70%（見(jiàn)表2）。

通過(guò)以上分析可知，在我國(guó)推行“以房養(yǎng)老”模式不僅具有較強(qiáng)的針對(duì)性，而且具備了一定的實(shí)施條件。此外，推行“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，還可以盤(pán)活住房這種價(jià)值不菲的固定資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人一生中經(jīng)濟(jì)資源的優(yōu)化配置，切實(shí)提高老年人的生活質(zhì)量。

三、“以房養(yǎng)老”的實(shí)踐

表2 住房的獲得成本和當(dāng)前價(jià)值 （單位：萬(wàn)元）

“以房養(yǎng)老”起源于荷蘭，而發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國(guó)。美國(guó)開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)始于20世紀(jì)60年代。前期發(fā)展比較緩慢。到20世紀(jì)90年代，該業(yè)務(wù)開(kāi)始顯著增長(zhǎng)。取得一定經(jīng)驗(yàn)后，美國(guó)議會(huì)在2005年通過(guò)了贊成法案，由住房及城市發(fā)展部具體負(fù)責(zé)制定實(shí)施細(xì)則并進(jìn)行審批和管理。

美國(guó) “以房養(yǎng)老”的對(duì)象為62歲以上的老年人，此項(xiàng)業(yè)務(wù)的推出大大改善了美國(guó)老年人的生活條件。據(jù)估算，65.3萬(wàn)處于貧困線(xiàn)的老年婦女能夠提高其經(jīng)濟(jì)地位，收入可以超過(guò)貧困線(xiàn)的20個(gè)百分點(diǎn)。此外，“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目還有效地緩解了社會(huì)保障的壓力，促進(jìn)了金融市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展。隨著世界老齡化問(wèn)題的普遍加劇，英國(guó)、加拿大、澳大利亞、日本、新加坡等國(guó)也相繼開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)。

從2005年開(kāi)始，我國(guó)也陸續(xù)出現(xiàn)了一些類(lèi)似于“住房養(yǎng)老”的實(shí)踐性操作。南京市湯山留園老年公寓打出“給我你的房子，我替你養(yǎng)老送終”口號(hào)，推出了“以房換養(yǎng)”的變通養(yǎng)老模式，擁有南京當(dāng)?shù)?0平方米以上產(chǎn)權(quán)房且年屆六旬以上的孤殘老人，可將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免交一切費(fèi)用，而房屋產(chǎn)權(quán)將在老人逝世后歸養(yǎng)老院所有。該項(xiàng)試點(diǎn)持續(xù)了兩年的時(shí)間。

2006年上海地區(qū)推出了名為“以房自助養(yǎng)老”的協(xié)議，具體做法是：老人直接與上海市住房公積金管理中心進(jìn)行房產(chǎn)交易，辦理過(guò)戶(hù)，老人一次性收到房款，同時(shí)以市場(chǎng)價(jià)格與公積金管理中心簽訂返租協(xié)議，租期雙方協(xié)定，租金一次性付清。租期滿(mǎn)時(shí)，若老人健在，則過(guò)后直到老人故去的這段時(shí)間租金全免；若租期未滿(mǎn)老人就故去了，則公積金管理中心將剩余租金退還給繼承人。

2007年北京地區(qū)出現(xiàn)了 “養(yǎng)老房屋銀行”，提供租房養(yǎng)老的金融服務(wù)。老年人將自己的房屋委托給專(zhuān)業(yè)公司，進(jìn)行房屋的出租以及養(yǎng)護(hù)，而獲得的租金則供給老年人住養(yǎng)老院，這樣不僅為老人提供了現(xiàn)金來(lái)源，而且解決了空巢老人在家的內(nèi)心孤寂的問(wèn)題。這種方式不會(huì)改變房屋的所有權(quán)，可以說(shuō)適應(yīng)了國(guó)人重視自家房產(chǎn)的傳統(tǒng)，并且不違背父母與子女兩輩人之間贍養(yǎng)與傳承的“倫理”。

上述試點(diǎn)，一些因?yàn)殡y以適應(yīng)我國(guó)國(guó)情和市場(chǎng)的需要已經(jīng)退出運(yùn)營(yíng)，一些則還有待時(shí)間的檢驗(yàn)，而且也并未得到大范圍推廣。究其原因，主要是由于“以房養(yǎng)老”在操作過(guò)程中還面臨各種難以回避的風(fēng)險(xiǎn)。

四、“以房養(yǎng)老”在操作過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)“以房養(yǎng)老”在現(xiàn)實(shí)操作過(guò)程中，主要面臨以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：

一是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房屋估值是確定養(yǎng)老貸款金額的關(guān)鍵，而房屋價(jià)值是隨著房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)而起伏的。房?jī)r(jià)上行時(shí)，不排除有部分早年抵押房屋的老人悔約；房?jī)r(jià)下行時(shí)，抵押房屋的貶值給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變數(shù)不可控，使得雙方對(duì)房屋估值難以達(dá)成一致。

二是壽命預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。貸款年限是根據(jù)老年申請(qǐng)人的壽命來(lái)確定的，而預(yù)測(cè)壽命是個(gè)難題，貸款年限的不確定性致使每月發(fā)放的養(yǎng)老金數(shù)額也難以確定，隱含著貸款發(fā)放期和壽命期不合帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如果養(yǎng)老貸款發(fā)放到期，而老年人還健在，無(wú)法償還貸款致使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，老年人不僅將失去房屋，而且將面臨生活失去經(jīng)濟(jì)來(lái)源的困境。

三是金融利率風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)間跨度長(zhǎng)、金額數(shù)目大是以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，數(shù)十年利率變動(dòng)的積累會(huì)對(duì)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的收益影響很大，特別是在未實(shí)現(xiàn)完全利率市場(chǎng)化的我國(guó)。

四是政策風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于快速城鎮(zhèn)化過(guò)程的高拆遷率，國(guó)內(nèi)房屋平均30年壽命，住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年到期，都會(huì)增加交易過(guò)程中的成本。

上述諸多風(fēng)險(xiǎn)的存在，直接導(dǎo)致了“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)收益的不確定性。所以，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境是推行以房養(yǎng)老的重要前提條件。

五、構(gòu)建“以房養(yǎng)老”順利實(shí)施的環(huán)境

1．完善消費(fèi)者保護(hù)機(jī)制和貸款機(jī)構(gòu)保護(hù)體系

“以房養(yǎng)老”機(jī)制予以采納和實(shí)施，很大程度上取決于風(fēng)險(xiǎn)的控制。對(duì)年老者的保護(hù)機(jī)制的建立，使其老有所依；對(duì)各類(lèi)參與機(jī)構(gòu)的保護(hù)，使其愿意為其利益參與其中，各取所需才可實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的設(shè)想。擔(dān)保機(jī)制的建立，尤其是政策性擔(dān)保機(jī)制的建立，有利于降低業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高機(jī)構(gòu)開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的積極性。新加坡的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，就是由住房公積金管理中心來(lái)做的，該中心是擁有政府背景的公益性組織。

2．建立金融貸款、擔(dān)保、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)及個(gè)人的信用系統(tǒng)

“以房養(yǎng)老”涉及房地產(chǎn)、銀行、保險(xiǎn)、社保及行政管理多個(gè)領(lǐng)域，其推廣需要各方共同的配合和協(xié)調(diào)，這是“以房養(yǎng)老”得以實(shí)施的“軟件保障”。在該項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)施的過(guò)程中，涉及資格評(píng)審、房產(chǎn)評(píng)估、貸款發(fā)放和償還、保險(xiǎn)精算、信用評(píng)估等方面；而活躍完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是必不可少。這些制度的完善和相互配合都有賴(lài)于相關(guān)機(jī)構(gòu)的積極參與、探索和協(xié)調(diào)。

3．調(diào)整經(jīng)濟(jì)政策以創(chuàng)造“以房養(yǎng)老”的寬松環(huán)境

一是征收遺產(chǎn)稅的征收。“以房養(yǎng)老”在美國(guó)等國(guó)家之所以流行，與其征收高額的遺產(chǎn)稅和超前消費(fèi)觀(guān)念有很大關(guān)系。與其遺留下的遺產(chǎn)要交高額的稅負(fù)，不如在生前將房產(chǎn)變現(xiàn)以期生活得以改善提高。二是延長(zhǎng)現(xiàn)有的居民住宅70年土地使用權(quán)政策以減少交易成本，提高房屋交易市場(chǎng)的可操作性。三是對(duì)從事“以房養(yǎng)老”相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)給予一定的稅收優(yōu)惠，使其有利可圖。

4．轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀(guān)念使“以房養(yǎng)老”得以實(shí)施

我國(guó)傳統(tǒng)的財(cái)富代際傳遞觀(guān)念根深蒂固，如何讓民眾接受新的消費(fèi)理念，除了在經(jīng)濟(jì)上的措施以外，現(xiàn)代理財(cái)理念的推廣也是至關(guān)重要的。通過(guò)理財(cái)教育提高人們對(duì)“以房養(yǎng)老”這種新型理財(cái)模式的認(rèn)同感。而經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，社會(huì)流動(dòng)性的增強(qiáng)，代際之間的物質(zhì)聯(lián)系的減弱，也為這種理念的推廣創(chuàng)造了實(shí)施條件。

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