本刊記者 喬振祺

始于2010年的房地產(chǎn)系列調(diào)控措施，被業(yè)界形象地稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”。2011年1月28日，上海、重慶正式啟動(dòng)了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

中央政府會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)堅(jiān)持暫時(shí)性的限購(gòu)等政策措施，但必須做好短期行政措施的退出和長(zhǎng)期的稅收等有關(guān)市場(chǎng)制度接入的準(zhǔn)備工作。

3月5日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶向十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議作政府工作報(bào)告時(shí)指出，今年將“加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展”。

在今年政府工作報(bào)告涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)內(nèi)容中，“繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)”的內(nèi)容，基本延續(xù)了去年報(bào)告中“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”與“擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)?！钡幕{(diào)。其中，“改革房地產(chǎn)稅收制度”被明確寫(xiě)入政府工作報(bào)告，這是繼“十二五”規(guī)劃提出擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，中央政府再次強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)稅工作。同時(shí)，今年的財(cái)政預(yù)算報(bào)告中也提出“研究制定房產(chǎn)保有、交易環(huán)節(jié)稅收改革方案，穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”。政策的信號(hào)釋放預(yù)示著房產(chǎn)稅的全面改革已經(jīng)“箭在弦上”。

以稅代控的美好愿望

3月14日，溫家寶在回答記者提問(wèn)時(shí)指出，合理的房?jī)r(jià)應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配?？偫韽?qiáng)調(diào)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，“因此，調(diào)控不能放松”。

關(guān)心房地產(chǎn)的人們從中央政府的表態(tài)中嗅到了對(duì)2012年樓市調(diào)控將繼續(xù)從嚴(yán)的政策信號(hào)。這波始于2010年的房地產(chǎn)系列調(diào)控措施，被業(yè)界形象地稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”。

以“房?jī)r(jià)合理回歸”為目的的調(diào)控政策，涉及土地、信貸、稅收、供給、需求等與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的方方面面。尤其是以限購(gòu)、限貸為首的系列措施，基本遏制住了各地樓市的投資、投機(jī)需求。

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控政策的威力仍在持續(xù)。截至2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市，新建商品房住宅價(jià)格環(huán)比重新出現(xiàn)上漲的城市僅有濟(jì)南、貴陽(yáng)、西寧、包頭4個(gè)，但漲幅均未超過(guò)0.1%；45個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，其中，北京、上海、廣州、深圳等一線樓市跌幅均為0.2%。二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有11個(gè)，漲幅均未超過(guò)0.4%。

與環(huán)比數(shù)據(jù)相比，同比政策更能顯示調(diào)控政策的效果。2月份，70個(gè)大中城市新建商品房房?jī)r(jià)比去年同期下降的城市有27個(gè)，比1月份增加了12個(gè)；北京、上海、深圳3地的房?jī)r(jià)同比分別下降了0.5%、0.6%和0.2%，終結(jié)了一線樓市同比上漲的態(tài)勢(shì)。二手房房?jī)r(jià)下降的城市比去年同期多了7個(gè)。

對(duì)于依靠土地財(cái)政的城市來(lái)說(shuō)，調(diào)控政策猶如一雙巨手，扼住了地方政府的錢(qián)袋子。在應(yīng)對(duì)樓市成交量低迷、資金壓力大的問(wèn)題上，地方政府并不比開(kāi)發(fā)商輕松。個(gè)別地方政府為了緩解地方財(cái)政的壓力，拿出對(duì)策緩解樓市調(diào)控政策帶來(lái)的影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2011年下半年以來(lái)，約有18個(gè)城市出臺(tái)了樓市“微調(diào)”政策，涉及限購(gòu)變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等。其中，蕪湖、成都、上海等明顯為限購(gòu)“松綁”的政策措施均被住建部緊急叫停。

過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)表明，每到樓市調(diào)控政策初見(jiàn)成效時(shí)，就會(huì)有地產(chǎn)商叫苦缺錢(qián)、缺政策，此時(shí)，有關(guān)“限購(gòu)令”是否會(huì)退出的爭(zhēng)論便成為坊間熱議。兩會(huì)召開(kāi)前，有房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人通過(guò)不同渠道發(fā)表呼吁高層救市的言論，認(rèn)為樓市調(diào)控“用藥過(guò)猛”，應(yīng)允許地方政府對(duì)政策微調(diào)。但就目前的情況來(lái)看，中央政府調(diào)控樓市的底線不容挑戰(zhàn)，從緊政策至少在近期不會(huì)放松。

房產(chǎn)稅既是稅制改革的重要部分，又承載著公眾對(duì)其調(diào)控房?jī)r(jià)的期待，牽一發(fā)而動(dòng)全身，有各種利益關(guān)系需要協(xié)調(diào)。

限購(gòu)令出臺(tái)近兩年來(lái)，引發(fā)了對(duì)于房地產(chǎn)這一市場(chǎng)究竟應(yīng)該用行政手段還是市場(chǎng)手段進(jìn)行調(diào)控的爭(zhēng)論。某些市場(chǎng)派對(duì)這樣的行政干預(yù)措施嗤之以鼻，指責(zé)政策破壞了所謂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的自由交易和配置資源職能。畢竟，限購(gòu)政策作為行政調(diào)控手段，是“臨時(shí)性舉措”而非長(zhǎng)效機(jī)制。如何實(shí)現(xiàn)從過(guò)渡性、臨時(shí)性調(diào)控政策，向長(zhǎng)期化、制度化的體制機(jī)制轉(zhuǎn)換，已成為住房制度頂層設(shè)計(jì)者們思考的問(wèn)題。而房產(chǎn)稅改革成為眾多專(zhuān)家認(rèn)為最能夠有效替代限購(gòu)令的政策。

“中央政府會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)堅(jiān)持暫時(shí)性的限購(gòu)等政策措施，但必須做好短期行政措施的退出和長(zhǎng)期的稅收等有關(guān)市場(chǎng)制度接入的準(zhǔn)備工作，中國(guó)將把住宅房地產(chǎn)以居住為主，打擊投資的調(diào)控政策初衷和思路長(zhǎng)期化?！眹?guó)務(wù)院參事、金融專(zhuān)家夏斌認(rèn)為。

在國(guó)務(wù)院參事、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓看來(lái)，在市場(chǎng)失靈的情況下，采取限購(gòu)等行政管制是有必要的，但是等市場(chǎng)步入正軌后，政府限購(gòu)令等政策就會(huì)放松，進(jìn)而用稅收來(lái)替代。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)接受采訪時(shí)表示，房產(chǎn)稅改革的實(shí)施，既有利于地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政依賴，形成正常穩(wěn)定的地方財(cái)源，也會(huì)使調(diào)控長(zhǎng)期化和常態(tài)化。更重要的是，房產(chǎn)稅既能體現(xiàn)對(duì)購(gòu)房者個(gè)人消費(fèi)權(quán)利的尊重，又能通過(guò)差別化的征稅體現(xiàn)土地及城市資源的公平分配。

房產(chǎn)稅的降價(jià)效果

房產(chǎn)稅既是稅制改革的重要部分，又承載著公眾對(duì)其調(diào)控房?jī)r(jià)的期待，牽一發(fā)而動(dòng)全身，有各種利益關(guān)系需要協(xié)調(diào)。如果施行房產(chǎn)稅，那將是一項(xiàng)長(zhǎng)期的調(diào)控手段，其最終目的是讓住房回歸其居住的本質(zhì)，不再成為投機(jī)炒作的籌碼。

2011年1月28日，上海、重慶正式啟動(dòng)了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。這為國(guó)人檢驗(yàn)房產(chǎn)稅的效果提供了觀察路徑。

在重慶，房產(chǎn)稅啟動(dòng)之初的幾個(gè)月內(nèi)，確實(shí)對(duì)市場(chǎng)起到了一定的震懾作用。部分開(kāi)發(fā)商作出反應(yīng)，將旗下樓盤(pán)定價(jià)調(diào)整至應(yīng)稅價(jià)格起征點(diǎn)，即9941元/平方米以下，并以“購(gòu)房免房產(chǎn)稅”為廣告語(yǔ)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)。幾個(gè)月之后，隨著輿論對(duì)房產(chǎn)稅關(guān)注度的降溫，這種反應(yīng)開(kāi)始弱化。多數(shù)市場(chǎng)人士發(fā)現(xiàn)，除了心理、預(yù)期上的影響，“房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響其實(shí)不太大”。

重慶市中原地產(chǎn)副總經(jīng)理何偉堅(jiān)認(rèn)為，房產(chǎn)稅設(shè)定的征稅范圍實(shí)際上很窄。若以9941元/平方米應(yīng)稅價(jià)格線計(jì)算，再扣除100平方米或180平方米的免稅面積，在重慶市主城九區(qū)內(nèi)，“有些區(qū)（比如南岸區(qū)）基本上沒(méi)有一棟房產(chǎn)需要繳稅”。

而重慶政府方面普遍認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)一年來(lái)，的確發(fā)揮了調(diào)整住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的作用。全國(guó)人大代表、重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在兩會(huì)期間談道：“重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅一年后，效果非常好?！彼ㄗh今年在全國(guó)推廣或多一些城市試點(diǎn)房產(chǎn)稅。

“房地產(chǎn)調(diào)控也應(yīng)從行政性手段為主，轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)杠桿為主。重慶自從去年試點(diǎn)房產(chǎn)稅以來(lái)，在申報(bào)的一個(gè)月里，符合征收房產(chǎn)稅的房屋有97%都收上稅來(lái)了。這一年，高檔房買(mǎi)賣(mài)大幅下降，這是好的市場(chǎng)導(dǎo)向，重慶為全國(guó)探索的這件事是有效成功的。”他說(shuō)。

此前，黃奇帆還曾表示，重慶雖然沒(méi)有出臺(tái)房地產(chǎn)限購(gòu)調(diào)控舉措，但因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)稅的作用，使購(gòu)房者在選擇上傾向于不交稅的普通商品房，促使高檔房供應(yīng)量明顯下降。

而對(duì)于上海試行房產(chǎn)稅的情況，復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為，效果并不明顯，“至少征收房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的1%才有一定效果”。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康則認(rèn)為，上海通過(guò)此次稅制的具體設(shè)計(jì)，取得了很好的實(shí)際調(diào)節(jié)效果?！吧虾６嗄昕鄲赖膯?wèn)題就是大家都傾向在中心區(qū)里面購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)。而這次上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案里面設(shè)計(jì)了一個(gè)很小的杠桿，即中心區(qū)域的稅率是0.6%，周邊區(qū)域的稅率是0.4%，這個(gè)些微的差距就使成交大量被引流到周邊區(qū)域?！?/p>

賈康還表示，認(rèn)為重慶、上海試點(diǎn)成效不足只是表面的認(rèn)識(shí)?！爸貞c和上海兩地的高端不動(dòng)產(chǎn)，都明顯出現(xiàn)了成交量下降、價(jià)

2010—2011年部分房地產(chǎn)調(diào)控政策梳理

資料來(lái)源：本刊記者根據(jù)公開(kāi)資料整理格趨穩(wěn)，這是很明顯的正面效應(yīng)?！彼f(shuō)。

爭(zhēng)議中推進(jìn)試點(diǎn)

3月18日，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人在中國(guó)發(fā)展高層論壇2012年會(huì)上表示表示，今年將穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。繼《政府工作報(bào)告》明確提出改革房地產(chǎn)稅收制度以后，政府高層的再次表態(tài)意味著房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)圍已是大勢(shì)所趨。而且，經(jīng)過(guò)一年的滬渝試點(diǎn)，房產(chǎn)稅改革的政策準(zhǔn)備已基本就緒。

劉桓預(yù)測(cè)，今年我國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)該會(huì)有擴(kuò)大試點(diǎn)城市名單的舉措。增加的試點(diǎn)城市中，很可能出現(xiàn)在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的一些城市。“這些城市商品房投資價(jià)值高，房?jī)r(jià)漲幅依然較快，需要房產(chǎn)稅配合限購(gòu)政策同步施行?！?/p>

“房產(chǎn)稅的推廣從技術(shù)層面看已經(jīng)沒(méi)有障礙，但其最大難點(diǎn)是既得利益者的阻礙。”賈康說(shuō)，“以北京為例，北京市場(chǎng)上存在諸多央產(chǎn)房和小產(chǎn)權(quán)房，如果沒(méi)有一套相對(duì)穩(wěn)妥的解決方案，將成為非常棘手的問(wèn)題?！?/p>

同時(shí)，增加稅收是一柄雙刃劍，開(kāi)征房產(chǎn)稅是否會(huì)增加普通民眾的稅負(fù)壓力，上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)是否對(duì)樓市調(diào)控起到積極作用等疑問(wèn)，仍讓房產(chǎn)稅爭(zhēng)議不斷。

在今年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員、原國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)許善達(dá)在接受本刊記者采訪時(shí)再次重申不贊成征收房產(chǎn)稅的態(tài)度。

許善達(dá)說(shuō)：“上海、重慶兩個(gè)城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)一年了，到現(xiàn)在我還沒(méi)有看到有哪個(gè)城市表示要跟進(jìn)的。目前房產(chǎn)成為了一個(gè)主要消費(fèi)內(nèi)容，而中國(guó)城市化率還不高，如果強(qiáng)制以房產(chǎn)稅來(lái)抑制房產(chǎn)消費(fèi)，對(duì)于消費(fèi)的負(fù)面作用也是很大的。目前房地產(chǎn)占投資3成以上，對(duì)于GDP貢獻(xiàn)度很高，如果開(kāi)征房產(chǎn)稅會(huì)給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)直接負(fù)面影響，這無(wú)可回避?！?/p>

此外，房產(chǎn)稅針對(duì)的是所有權(quán)，市民購(gòu)買(mǎi)房子實(shí)際上是購(gòu)買(mǎi)最高70年的使用權(quán)，并不擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，這在征收主體上本身就存在問(wèn)題。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受記者采訪時(shí)也表示，在現(xiàn)有條件下，房產(chǎn)稅改革如果不與土地出讓金制度改革同時(shí)進(jìn)行，就等于重復(fù)征收。

按照國(guó)務(wù)院及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求，今年上半年，40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)將實(shí)現(xiàn)與住建部聯(lián)網(wǎng)。

然而，除實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)則等尚存爭(zhēng)議外，個(gè)人住房信息不透明、不聯(lián)網(wǎng)也是擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)的障礙之一。一直以來(lái)，信息采集系統(tǒng)的不完善被認(rèn)為是房產(chǎn)稅推行的主要技術(shù)障礙。

全國(guó)政協(xié)委員劉克崮認(rèn)為，目前全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的住房檔案信息管理系統(tǒng)、個(gè)人收入誠(chéng)信系統(tǒng)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體系等房產(chǎn)稅的征收基礎(chǔ)欠缺，缺乏全國(guó)或是地方省市一級(jí)的住房信息系統(tǒng)。

今年的《政府工作報(bào)告》中已明確指出，今年將“加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)”。這是中央政府首次將住房信息系統(tǒng)建設(shè)寫(xiě)進(jìn)政府工作報(bào)告。一直困擾房產(chǎn)稅征收的住房信息采集系統(tǒng)不完善的局面有望被逐步打破。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新此前在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上指出，住房信息系統(tǒng)建設(shè)是2012年的工作重點(diǎn)，“要克服困難、加快推進(jìn)”。他表示，住房信息系統(tǒng)建設(shè)不僅對(duì)加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有重要意義，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定也將起到重要作用。

按照國(guó)務(wù)院及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求，今年上半年，40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)將實(shí)現(xiàn)與住建部聯(lián)網(wǎng)。各省區(qū)市以及其他設(shè)區(qū)城市爭(zhēng)取2013年實(shí)現(xiàn)全市、全省聯(lián)網(wǎng)。按照規(guī)劃，住房信息系統(tǒng)將由住房監(jiān)測(cè)分析、住房公積金監(jiān)管、住房保障監(jiān)管三大應(yīng)用系統(tǒng)構(gòu)成，此外，還包括系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)控和安全管理中心。

據(jù)悉，住建部已經(jīng)初步完成系統(tǒng)應(yīng)用軟件的開(kāi)發(fā)，并開(kāi)始啟動(dòng)了部分重點(diǎn)城市與住建部的聯(lián)網(wǎng)工作。目前，浙江省房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，其房地產(chǎn)監(jiān)管分析平臺(tái)已經(jīng)開(kāi)通，杭州、寧波、溫州、紹興、金華五市已實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)傳輸。而這些位于沿海地區(qū)的城市以及一線城市未來(lái)有可能成為房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的地區(qū)。

“信息系統(tǒng)的建立和完善，不僅有助于房產(chǎn)稅的推開(kāi)，而且將推進(jìn)所有稅制改革。”劉克崮建議，未來(lái)應(yīng)建立一個(gè)覆蓋家庭成員、家庭收入、住房情況等信息的數(shù)據(jù)庫(kù)，直接歸國(guó)務(wù)院管理，在保證信息安全的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)多部門(mén)信息共享和互通。