王旭澤

(太原理工大學(xué)建工學(xué)院，山西太原 030024)

城市綜合體被大量用于城市新區(qū)建設(shè)中，城市綜合體在城市化過程中起著營造城市新的商務(wù)及商業(yè)中心區(qū)，創(chuàng)造城市活力之源的商業(yè)綜合體和居住街區(qū)，創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動廣場，同時，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力等方面起著重要作用。本文以山西國際電力集團長風城市綜合體規(guī)劃和設(shè)計作為實例，探討城市綜合體開發(fā)要點，為城市綜合體成功運營打下基礎(chǔ)。

1 項目概況

長風項目地塊位于長風文化商務(wù)區(qū)東南角的S20，S23，S24，S25，S26，S27地塊。地塊北鄰市府南街(40 m寬)，西抱商務(wù)東環(huán)路(30 m寬)，南鄰南中環(huán)街(60 m寬)，東為濱河西路(70 m寬)。商務(wù)南環(huán)街將地塊S27與其他地塊南北隔開。地塊東側(cè)隔路與汾河公園相望，南側(cè)為南中環(huán)街及長風商務(wù)區(qū)配套居住區(qū)，西側(cè)為陶園公園和長風商務(wù)區(qū)的商務(wù)辦公區(qū)，北側(cè)為長風綠島、大劇院、圖書館、美術(shù)館、博物館及科技館。長風項目地塊距離太原高速鐵路客運站直線距離8.58 km，距離太原武宿機場直線距離8.86 km。項目位置優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美。項目場地內(nèi)較為平整，無特殊地貌。

2 規(guī)劃理念

城市綜合體在形象上是進行高強度開發(fā)建設(shè)，功能高度復(fù)合，服務(wù)豐富便捷，環(huán)境優(yōu)雅精致，同時形成標志性景觀和具有持久魅力的城市特定主體，綜合來看可以總結(jié)為高功能業(yè)態(tài)復(fù)合、高強度開發(fā)、高交通可達性、高密集活動、高地標美麗、高技術(shù)集成六個方面。

2.1 高端城市綜合體——打造文化商務(wù)區(qū)新形象

根據(jù)《太原市長風文化商務(wù)區(qū)修建性詳細規(guī)劃》本項目占據(jù)長風文化商務(wù)區(qū)面向汾河及東部新城的1/3展示面，也是長風文化商務(wù)區(qū)在南中環(huán)街上形象的集中展現(xiàn)。因而本項目用地應(yīng)當屬于長風文化商務(wù)區(qū)的金角金邊，龍頭地段，可以說本項目的形象代表著長風文化商務(wù)區(qū)的形象。

太原是沿汾河向南北方向發(fā)展布局的帶狀城市，汾河是最重要的城市公共空間。濱河?xùn)|路和濱河西路是城市南北聯(lián)絡(luò)的重要交通道路，濱河公園是最大的城市公園。因而汾河兩岸的形象就代表著城市的形象。

本項目高度貫徹修建性詳細規(guī)劃意圖，注重城市形象，因而沿地塊東側(cè)，沿汾河及文化島內(nèi)河布置酒店，辦公，商業(yè)等公共建筑，對城市展示國內(nèi)一流商務(wù)綜合體新形象。

鑒于用地南北共計1 200 m的超長展示面和地上76萬m2的龐大開發(fā)規(guī)模，項目規(guī)劃以現(xiàn)代整體的建筑集群打造文化商務(wù)區(qū)新形象，同時塑造山西國際電力集團房地產(chǎn)公司的品牌形象。

建筑形象應(yīng)具有如下氣質(zhì)特點:

商務(wù):體現(xiàn)CBD商務(wù)辦公片區(qū)的整體規(guī)劃定位要求，所有建筑均應(yīng)具有商務(wù)公建氣質(zhì)。

現(xiàn)代:作為CBD新城區(qū)，總體風格應(yīng)該現(xiàn)代，體現(xiàn)新區(qū)新形象。

整體:本項目占地20 hm2的超大規(guī)模，6個地塊并舉，是城市建設(shè)的大手筆，應(yīng)該避免建筑過于零散，體現(xiàn)相對統(tǒng)一的形象，強調(diào)整體品牌，達到總體震撼的效果。

標志:建筑群在整體相對統(tǒng)一和諧的前提下應(yīng)適當突出個性，強調(diào)建筑群南北重要節(jié)點的標志性。

大氣:本項目風格應(yīng)體現(xiàn)北方城市的特點，簡潔大氣，同時體現(xiàn)山西國際電力集團房地產(chǎn)公司作為有雄厚實力的大型國企的獨特氣質(zhì)。

品質(zhì):本項目所有建筑外觀均應(yīng)采用高品質(zhì)幕墻系統(tǒng)，以符合超五星飯店、高檔商務(wù)寫字樓、高檔商務(wù)公寓、精品商業(yè)的高端定位。

親景:本項目東側(cè)臨汾河，西側(cè)臨陶園公園，均是絕佳的景觀資源，應(yīng)適當體現(xiàn)臨水臨景建筑的特點。

2.2 活力之城——獲取良好的開發(fā)經(jīng)濟效益

結(jié)合市場策劃，形成準確的項目定位，保證項目開發(fā)取得良好的經(jīng)濟效益。

總體定位:高端城市綜合體。具體業(yè)態(tài)及構(gòu)成如下:

超五星級酒店:定位為高端國際品牌。規(guī)模面積地約7.5萬m2，客房約500間。

酒店式公寓:定位為高端國際品牌酒店管理公司管理的高端公寓。地上面積5萬m2。以140 m2戶型為主。

高檔商務(wù)公寓:定位于中高端住宅。地上面積約20.6萬m2，其中南區(qū)6.4萬m2，中區(qū)為14.2萬m2。南區(qū)戶型以200 m2為主。中區(qū)戶型以220 m2戶型為主。

高檔商務(wù)寫字樓:定位于5A智能寫字樓。地上面積37.8萬m2。

地上商業(yè):定位于綜合體的精品配套商業(yè)，大型MALL，超市等。地上面積5.2萬m2。

地下商業(yè):定位于主題商業(yè)。地下面積8.4萬m2。

本項目周邊區(qū)域擁有CBD核心區(qū)城市綜合體的典型構(gòu)成要素:行政辦公、科技文化、會議展覽和公園休閑。

本項目業(yè)態(tài)是與周邊環(huán)境互補的酒店、商務(wù)辦公和商務(wù)公寓，規(guī)劃布局合理，物業(yè)品質(zhì)卓越，室外環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)系統(tǒng)平臺強大高效，這是一個業(yè)態(tài)構(gòu)成規(guī)模合理、和諧共生、相互依存、相互助益的城市綜合體，一定能保持24 h繁榮和活力，獲取良好的開發(fā)經(jīng)濟效益。

2.3 科技之城——建設(shè)科技、綠色、智能建筑

規(guī)劃采用一系列先進適用、成熟配套的技術(shù)把項目建設(shè)成為綠色節(jié)能建筑。

智能之城——規(guī)劃通過樓宇自動化、信息自動化、辦公自動化、通訊自動化等多種系統(tǒng)打造智能化的平臺以適應(yīng)城市綜合體的復(fù)雜需求，把該項目打造成智能之城。

規(guī)劃完整高效強大的交通機電支撐系統(tǒng)，為項目的運營提供堅強支撐。

3 規(guī)劃布局

城市綜合體，英文名 HOPSCA——Hotel(酒店)、Office(寫字樓)、Parking(停車場)、Shopping mall(購物中心)、Convention(會議中心)、Apartment(公寓)。它包含了商務(wù)辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂、交通及停車系統(tǒng)等各種城市功能的街區(qū)建筑群體，在許多國際著名的城市商業(yè)建筑中扮演著非同尋常的角色。太原作為一個快速發(fā)展的內(nèi)地城市，也正在大力發(fā)展這樣的綜合建筑群來解決城市發(fā)展中功能多樣化、空間多中心化、資源集約化等需求。

3.1 超五星級酒店

S20地塊是臨近文化島及規(guī)劃內(nèi)河最近的地塊，是本項目在長風文化商務(wù)區(qū)核心的形象展示，是布置酒店的理想位置。

S20地塊東側(cè)布置128 m高酒店主樓，此處位置標志性最強，既可以在北側(cè)文化島方向展示，又可以輻射汾河以東。獨立的國際會議中心布置于酒店主樓地下1層，主樓西側(cè)布置裙房和1棟128 m的酒店式公寓。此處南側(cè)臨陶園北側(cè)臨文化島和內(nèi)河，臨近規(guī)劃中的市政府，又可以方便使用酒店的會議，餐飲，健身等服務(wù)設(shè)施。

3.2 高檔商務(wù)公寓

S23，S24，S25，S26地塊西側(cè)安排了5棟高檔商務(wù)公寓。公寓樓正南正北，樓間距70 m，采光通風俱佳。商務(wù)公寓之間設(shè)置小型庭院，增加公寓的景觀品質(zhì)。

S27地塊西側(cè)布置3棟108 m高的商務(wù)公寓。公寓的1層～4層為大型購物中心。

3.3 高檔商務(wù)寫字樓及地上配套商業(yè)

S23，S24，S25，S26地塊東側(cè)安排了5棟高檔商務(wù)寫字樓。

寫字樓西側(cè)形成60 m×400 m南北中央內(nèi)部步行街。強化項目用地南北景觀軸線匯聚辦公商業(yè)及公寓的人流，城市公園的人流，地上地下空間的人流均匯聚于此，成為一處匯聚城市活力的室外步行廣場。

S27地塊東南角輻射汾河，更是整個長風文化商務(wù)區(qū)的東南金角。此處轉(zhuǎn)角位置布置1棟較大面積的高檔寫字樓。寫字樓西側(cè)布置約70 m×70 m室外廣場，匯聚辦公和商業(yè)人流。

3.4 地下商業(yè)、車庫及機電設(shè)備用房

六個地塊地下連通整體開發(fā)，地下1層為商業(yè)和超五星級酒店配套。地下2，3，4層為車庫和中央設(shè)備機房。

整個規(guī)劃布局簡潔大氣，因地制宜，既符合地塊的屬性又契合了市場策劃的各種業(yè)態(tài)，形成了酒店、商務(wù)公寓、寫字樓及商業(yè)和諧共生、相互依存、相互助益的城市綜合體。

4 空間形態(tài)

根據(jù)《太原市長風文化商務(wù)區(qū)修建性詳細規(guī)劃》確定空間形態(tài)。

1)界面:整個建筑群通過多棟有秩序的建筑布局，形成北、東、南三方向整齊的城市界面，建筑群高低起伏、富于韻律，成為長風文化商務(wù)區(qū)大氣規(guī)整的邊界。

2)圍合:整個建筑群外高內(nèi)低，形成對陶園的圍合。

3)滲透:本項目的建筑外部空間與陶園公園形成互相滲透、互相融合的關(guān)系。

4)節(jié)點:強調(diào)東南角和東北角兩處城市節(jié)點。在這兩處位置分別安排最具標志性的寫字樓和超五星酒店。

5 園林景觀

5.1 南廣場

南廣場是高密度的CBD商務(wù)辦公區(qū)內(nèi)難得的開放空間，以室外鋪地和水景為主。結(jié)合地下商業(yè)入口成為重要的人流集散空間，匯聚商業(yè)和辦公人氣。

5.2 北廣場

超五星級酒店及會議中心前廣場。酒店大堂前布置雕塑水景噴泉，烘托酒店的氛圍和檔次。會議中心前廣場滿足停車和人流集散需求。

5.3 中央帶形商業(yè)廣場

定位為室外步行商業(yè)廣場，同時布置地下商業(yè)的入口大廳，引導(dǎo)廣場人流進入地下商業(yè)。

5.4 防護綠化

沿濱河西路及南中環(huán)街布置30 m寬的防護綠帶，綠化帶北側(cè)結(jié)合酒店主樓的水景平臺成為酒店的后花園。綠帶內(nèi)種植以喬木為主，屏蔽濱河西路噪聲。南側(cè)綠化帶是供商務(wù)辦公人員室外休息的公園。

6 道路交通

通過主干路、干路、次級路、支路四級道路等級劃分確定道路骨架，以層級式的道路體系合理分流交通。

總體道路格局上保留商務(wù)南環(huán)街，取消S20和S23，S24，S25，S26地塊之間的規(guī)劃次要道路，以便于形成商務(wù)公寓區(qū)南北400 m長的內(nèi)部庭園，營造高品質(zhì)的居住環(huán)境。

超五星級酒店及酒店式公寓區(qū)3處機動車出入口均設(shè)置在項目用地北側(cè)，酒店內(nèi)部形成環(huán)路，環(huán)路上安排酒店主入口、員工后勤入口、酒店式公寓入口等。此區(qū)域總計設(shè)置地面停車36輛，設(shè)置地下停車場出入口3處。供酒店及商業(yè)車流進入地下停車場。

商務(wù)公寓在西側(cè)商務(wù)東環(huán)路上結(jié)合規(guī)劃道路設(shè)置3處地下停車場出入口，為商務(wù)公寓住戶專用。公寓車流直接進入地下停車場，保證了公寓區(qū)內(nèi)部庭園的環(huán)境。消防應(yīng)急車輛可以到達地面庭園。

商務(wù)寫字樓沿濱河西路設(shè)置5處機動車出入口，為辦公和商業(yè)人流共用。此區(qū)域總計設(shè)置地面停車54輛。寫字樓人行主入口均設(shè)置在南側(cè)內(nèi)部環(huán)路上，以便與北側(cè)商業(yè)人流入口分開，減少彼此的干擾。

規(guī)劃充分重視地下商業(yè)的人流組織。中央帶狀廣場設(shè)置與地下商業(yè)相互連接地下廣場，同時吸引陶園公園方向和長風文化島方向的商業(yè)人流。南廣場可以吸引南中環(huán)路的商業(yè)人流，實現(xiàn)商業(yè)區(qū)域人行流線組織的多種可達性，增強區(qū)域活力。

規(guī)劃充分重視商務(wù)公寓區(qū)的住戶到達陶園公園的散步流線。五棟公寓的西側(cè)連廊向西延伸跨過商務(wù)東環(huán)路直接連接陶園公園。住戶通過門禁系統(tǒng)后進入公園，很方便地形成散步環(huán)線，相當于把陶園公園變成住戶的小區(qū)中央公園。

7 結(jié)語

作為基本功能，城市綜合體是一個城市的信息、金融、保險、科技、商業(yè)、商務(wù)、居住、客居、會展、觀光、娛樂等城市功能的載體。但綜合體的載體功能是以城市的經(jīng)濟發(fā)展和資源限制為條件的，忽略了這一點將導(dǎo)致閑置和極大的資源浪費，就會阻礙區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展。城市綜合體設(shè)計的成功不僅是業(yè)主認為的成功，在給業(yè)主帶來經(jīng)濟收益的同時，也能夠整合城市資源、作為城市的名片，使得市民能夠享受不同公共空間、體會城市發(fā)展的變化和變局，其最終通過不同功能組成給項目帶來更多活力，才能認為其是良性發(fā)展的城市綜合體。