□文/金正帥

（中共衢州市委黨校 浙江·衢州）

衢州市區(qū)公有營業(yè)房公開拍租現(xiàn)狀及對(duì)策

□文/金正帥

（中共衢州市委黨校 浙江·衢州）

衢州市加強(qiáng)直管公有營業(yè)房的規(guī)范管理，使其租金標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)接軌，并支持部分商業(yè)企業(yè)改制工作，取得了較好的效益。但也遇到部分原承租人存在抵觸情緒、非理性競(jìng)拍和不按時(shí)騰退店面房等問題，需要進(jìn)一步完善。

公有營業(yè)房；公開拍租；制度建設(shè)

原標(biāo)題：衢州市區(qū)直管公有營業(yè)房公開拍租工作現(xiàn)狀及對(duì)策建議

收錄日期：2012年5月11日

目前，衢州市區(qū)直管公有營業(yè)房總建筑面積為34，648.88平方米，承租戶數(shù)共365戶。為加強(qiáng)直管公有營業(yè)房的規(guī)范管理，使其租金標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)接軌，并支持部分商業(yè)企業(yè)改制工作，根據(jù)市長辦公會(huì)議紀(jì)要精神，市房管處于1998年6月就下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)直管經(jīng)營用房管理工作的通知》（衢房字［1998］42號(hào)），該《通知》規(guī)定“新建、收回（置換）騰空的或新增的營業(yè)用房原則上一律實(shí)行公開招標(biāo)出租”，到2009年底，公開拍租累計(jì)建筑面積已達(dá)6，856平方米，取得了較好的效益。

一、衢州市區(qū)直管公有營業(yè)房公開拍租工作現(xiàn)狀

2010年7月31日，根據(jù)《衢州市市本級(jí)行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》（衢政發(fā)［2008］18號(hào)）和衢州市財(cái)政局《關(guān)于貫徹落實(shí)〈衢州市市本級(jí)行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法〉實(shí)施意見的通知》（衢財(cái)資管［2008］8號(hào)）文件精神，市房管處結(jié)合直管公有營業(yè)房出租的實(shí)際情況，本著分批實(shí)施、平穩(wěn)推進(jìn)的原則，首先選擇上街、下街、蛟池街、中河沿、南街等五個(gè)主要的社會(huì)關(guān)注度比較高、繁華黃金地段租賃期限屆滿的承租戶27戶進(jìn)行首批向社會(huì)公開拍租。同時(shí)，還有新騰空及空置的直管公有營業(yè)房12間，共計(jì)39間、建筑面積為2，961.62平方米。目前，第一批公開拍租成交的30戶營業(yè)房基本完成交付簽訂合同工作。

1、抓好調(diào)查研究摸實(shí)情。上述五個(gè)主要繁華黃金地段的直管公有營業(yè)房承租戶當(dāng)中，有原公開拍租承租戶，有城市改造拆遷安置戶，有原國有企業(yè)改制安置職工，有相鄰產(chǎn)權(quán)的等，有不少歷史遺留問題，情況相對(duì)復(fù)雜。針對(duì)這些情況，市房管處對(duì)第一批安排拍租的承租戶進(jìn)行了一次全面調(diào)查，并上門聽取承租戶意見，并將調(diào)查意見進(jìn)行梳理，為制定本次拍租方案提供第一手資料，同時(shí)多次召開專題會(huì)議研究切實(shí)可行的方案。

2、抓好方案制定報(bào)審批

第一，切實(shí)做好公開拍租前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。（1）對(duì)須公開拍租的原承租人發(fā)送書面《通知》，并上門進(jìn)行相關(guān)政策宣傳解釋工作；（2）對(duì)原承租人因特殊情況不能及時(shí)騰空房屋進(jìn)行公開拍租的，須簽訂《退房承諾書》及相關(guān)《協(xié)議》，明確原承租人取得或未取得新租賃權(quán)時(shí)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任：如未取得新租賃權(quán)時(shí)應(yīng)規(guī)定的騰房時(shí)間及逾期騰房應(yīng)負(fù)的違約責(zé)任等；（3）鑒于直管公房租賃戶實(shí)際上大部分都是長期續(xù)租事實(shí)，為積極穩(wěn)妥做好公開拍租工作，尊重歷史客觀事實(shí)，妥善解決歷史遺留問題。一是如原承租人未取得新租賃權(quán)的，對(duì)原承租人的裝修殘值給予合理補(bǔ)償。并委托具有國家規(guī)定資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估公司進(jìn)行逐戶評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告；二是在拍租特別約定中明確在同等條件下原承租人具有優(yōu)先承租權(quán)。

第二，制定公開拍租方案報(bào)市財(cái)政局審批。首先，根據(jù)相關(guān)要求及調(diào)查結(jié)果，按照分批實(shí)施，穩(wěn)步推進(jìn)的原則，對(duì)在2009年12月31日前租賃合同期滿的上述五個(gè)主要繁華地段承租戶列入本次擬公開拍租對(duì)象。另外，對(duì)即將拆遷及因相鄰產(chǎn)權(quán)等特殊情況不能公開拍租但要按照不低于評(píng)估租金標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)議方式出租的也列入上述清單內(nèi)，一并報(bào)市財(cái)政局審核確定；其次，確定擬公開拍租房屋的新租賃期限及租金繳納方式、承租對(duì)象的確定原則、租賃期間稅費(fèi)和租賃期滿的約定、其他相關(guān)特別約定等；最后是明確出租程序等。

3、抓好拍租騰房促到位。首先，委托經(jīng)市財(cái)政局認(rèn)可的拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開拍租。于2010年7月15日在《衢州日?qǐng)?bào)》發(fā)布公開拍租公告，公布第一批公開拍租的營業(yè)房清單、裝修殘值、新租賃期限等內(nèi)容，另外，指導(dǎo)拍賣公司及時(shí)制定拍租特別約定、拍租須知。同時(shí)，報(bào)市公共資源交易中心核準(zhǔn)后，在衢州招投標(biāo)信息網(wǎng)上發(fā)布相關(guān)公開拍租信息；其次，透明操作，公開、公正。2010年7月31日下午拍賣公司按照《拍賣法》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范操作，公開拍租，市工商局、市財(cái)政局相關(guān)單位人員到場(chǎng)參與監(jiān)拍，整個(gè)拍租過程接受社會(huì)各界監(jiān)督；最后，切實(shí)抓好相關(guān)騰房移交接工作。按照騰房協(xié)議約定，在規(guī)定期限內(nèi)督促相關(guān)當(dāng)事人及時(shí)騰房，做到及時(shí)交付；并做好原裝修殘值補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)費(fèi)用結(jié)算工作。重點(diǎn)對(duì)少數(shù)通過拍租，未能取得承租權(quán)的原承租戶以各種借口及理由不愿騰房和拖延騰房的，積極主動(dòng)上門協(xié)調(diào)，破解難題，化解矛盾，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)交接。如南街9號(hào)原由市醫(yī)藥公司承租，本次拍租后，由國美手機(jī)取得新租賃權(quán)，超出了各方預(yù)期（包括原承租人市醫(yī)藥公司），原承租人市醫(yī)藥公司直接面臨著職工安置、新經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)的選址、布局等難題，考慮這一實(shí)際情況，市房管處專題研究，工作人員多次主動(dòng)到市醫(yī)藥公司對(duì)接溝通，講明相關(guān)利害關(guān)系，并達(dá)成互相理解、互相支持的共識(shí)，適當(dāng)延長了市醫(yī)藥公司的騰房期限，并由市醫(yī)藥公司出具相關(guān)騰房承諾書及再次明確延期騰房的法律責(zé)任等，后經(jīng)過努力，市醫(yī)藥公司按承諾在2010年10月底前將房屋騰空并順利交付。

二、公開拍租工作遇到的困難及問題

1、部分原承租人存在抵觸情緒。在部分原承租人當(dāng)中，有些是多年的老承租戶，不愿搬來搬去，習(xí)慣于現(xiàn)有的生活方式，圖得是穩(wěn)定；有些是“私下”剛從其他經(jīng)營者手中轉(zhuǎn)讓過來的，經(jīng)營時(shí)間不長，裝修投入也很大，如公開拍租，對(duì)他們來說是肯定要虧損的；有些是改制企業(yè)承租的，以穩(wěn)定為由，不大配合公開拍租工作；有些是拆遷安置戶，要求履行拆遷協(xié)議，拒絕公開拍租；有些是原承租人也提出，如要拍租，則所有的直管公有營業(yè)房同時(shí)拍租等。另外，也不排除少數(shù)原承租人通過私下轉(zhuǎn)租謀利，如公開拍租，則其“生財(cái)工具”也就自然消失?？傊诠_拍租工作推進(jìn)過程中，會(huì)遇到部分原承租人的阻撓及抵觸情緒，阻礙了公開拍租工作的順利推進(jìn)。

2、競(jìng)拍人存在非理性競(jìng)拍的異?，F(xiàn)象。由于本次第一批拍租的直管公有營業(yè)房處于鬧市區(qū)，屬黃金地段，人氣極旺，一鋪難求，且本次拍租采用“價(jià)高者得”的方式確定新承租人，因此在拍租過程中，出現(xiàn)各競(jìng)拍人超越經(jīng)營承受力而漫天報(bào)價(jià)現(xiàn)象，如市區(qū)蛟池街地段，原市場(chǎng)租金大約在100元/平方米·月至150元/平方米·月，而競(jìng)拍成交租金竟達(dá)到260元/平方米·月至300元/平方米·月。競(jìng)拍成交租金大大超出原市場(chǎng)租金；由于新簽租賃合同期限為5年，租賃時(shí)間相對(duì)長，大部分原承租人拍租后紛紛表示，這么高的租金肯定是“做不出來的”，即要虧損的，這給今后的后續(xù)管理帶來隱患，如可能出現(xiàn)欠租及擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓而造成的各種風(fēng)險(xiǎn)。

3、部分原承租人出現(xiàn)不按時(shí)騰退店面房的現(xiàn)象。由于因公開拍租競(jìng)價(jià)，大大超出了原承租人的心理預(yù)期，部分原承租人未能取得新租賃權(quán)，從而產(chǎn)生不按時(shí)騰退店面房的現(xiàn)象。本次公開拍租，大部分原承租人屬于未騰空拍租的，盡管拍租前簽了騰房協(xié)議及交了退房保證金等，并在騰房協(xié)議中明確了未取得新租賃權(quán)的騰房時(shí)間，但部分原承租人總是以各種理由及困難而拖延騰房時(shí)間，這就導(dǎo)致由于延期交房可能引起的訴訟風(fēng)險(xiǎn)等。

三、扎實(shí)推進(jìn)公開拍租工作的對(duì)策建議

1、進(jìn)一步強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，積極形成合力。由于直管公有營業(yè)房公開出租工作量很大、涉面廣、情況復(fù)雜等等，建議成立處直管公有營業(yè)房公開拍租工作領(lǐng)導(dǎo)小組，處主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，成員由各相關(guān)科室負(fù)責(zé)人組成。同時(shí)，抽調(diào)精兵強(qiáng)將，充實(shí)一線工作人員，并形成合力，把直管公有營業(yè)房公開拍租工作作為處年度重點(diǎn)工作目標(biāo)來抓。另外，應(yīng)邀請(qǐng)市財(cái)政局（國資監(jiān)管）、市建設(shè)局紀(jì)委監(jiān)察室派員參與，并對(duì)直管公有營業(yè)房公開拍租工作進(jìn)行全程指導(dǎo)。

2、進(jìn)一步理順工作機(jī)制，實(shí)行規(guī)范拍租。主要是建立和完善直管公有營業(yè)房公開出租工作機(jī)制，堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作和真正體現(xiàn)公開、公平、公正的基礎(chǔ)上，研究和制定直管公有營業(yè)房公開拍租制度。公開拍租辦法中主要包括：公開拍租范圍、拍租房屋的新租賃期限及租金繳納方式、公開拍租房屋的租金保留價(jià)及最高價(jià)的評(píng)估及確定、承租對(duì)象的確定原則，最高價(jià)者中若出現(xiàn)兩個(gè)或兩個(gè)以上相同競(jìng)價(jià)的，如屬原承租人可獲得優(yōu)先承租權(quán)，非原承租人則通過抽簽獲得。公開拍租房屋裝修殘值的評(píng)估、拍賣公司及評(píng)估公司的確定，遏制串標(biāo)圍標(biāo)和惡意竟租等違規(guī)行為以及拍租成交后的房屋騰空、簽約等工作內(nèi)容，均要制定切實(shí)可行的實(shí)施細(xì)則，便于規(guī)范運(yùn)作。

3、進(jìn)一步細(xì)化拍租環(huán)節(jié)，避免相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)

（1）公開拍租前環(huán)節(jié)。第一，加大宣傳力度。加強(qiáng)國有資產(chǎn)出租等相關(guān)政策及房屋租賃法律知識(shí)的宣傳，并要摸排可能存在的社會(huì)不穩(wěn)定因素，切實(shí)做好原承租人的思想工作，同時(shí)要化解矛盾，消除不穩(wěn)定因素，形成較好的公開拍租工作氛圍；第二，積極做好公開拍租前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。包括根據(jù)公開拍租工作整體方案安排，首先做好向市財(cái)政（國資監(jiān)管）部門的申請(qǐng)報(bào)批工作，根據(jù)市財(cái)政（國資監(jiān)管）部門的批復(fù)文件，及時(shí)向原承租人發(fā)出公開拍租書面通知，如屬不騰空拍租的，需繳納騰房保證金及簽訂相關(guān)騰房協(xié)議，進(jìn)一步細(xì)化原承租人未取得新租賃權(quán)且逾期退房應(yīng)負(fù)的違約責(zé)任，以及做好與拍賣公司及評(píng)估公司相關(guān)工作的對(duì)接。另外，制定公開拍租相關(guān)公告等文件時(shí)，一定要認(rèn)真細(xì)致，避免錯(cuò)漏現(xiàn)象，以預(yù)防不必要的糾紛產(chǎn)生；第三，進(jìn)一步提高公開拍租工作的透明度。在登報(bào)、張貼拍租公告等形式發(fā)布公開出租信息的基礎(chǔ)上，還要利用商品房銷售網(wǎng)，及時(shí)發(fā)布和更新公開拍租相關(guān)信息，方便群眾咨詢查閱，使公開拍租工作更加透明。

（2）公開拍租中招投標(biāo)環(huán)節(jié)。必須嚴(yán)格按照拍租公告中規(guī)定的申請(qǐng)報(bào)名條件、經(jīng)營范圍等拍租特別約定及拍租程序、評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)辦法，委托經(jīng)市財(cái)政（國資監(jiān)管）部門認(rèn)可的拍賣公司去規(guī)范操作。同時(shí)，邀請(qǐng)市建設(shè)局紀(jì)委監(jiān)察室、市工商局、市財(cái)政等相關(guān)部門及新聞媒體進(jìn)行全程監(jiān)督。

（3）公開拍租后續(xù)環(huán)節(jié)。要做好拍賣標(biāo)的（即拍租房屋）的騰空、現(xiàn)場(chǎng)交接、簽訂房屋租賃合同、退回騰房保證金等后續(xù)工作。另外，還要做好公開拍租過程中可能產(chǎn)生的來信來訪工作，對(duì)來信來訪對(duì)象所反映的問題，要積極主動(dòng)協(xié)調(diào)，抓好思想疏導(dǎo)及說服工作，從而化解矛盾，取得當(dāng)事人的理解及信任。同時(shí)，對(duì)惡意的、無理取鬧的、因沒有取得新的房屋租賃權(quán)而無正當(dāng)理由拒不按時(shí)騰房的，要充分利用新聞、司法等手段予以制止并處理。

[1]文中偉.營業(yè)房競(jìng)租加快招商隆市.紡織服裝周刊，2010.25.

[2]秦彬.影響營業(yè)房租賃價(jià)格的若干因素.中國房地信息，2009.5.

F293.3

A