黃大躍

2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1月，“國八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級(jí)，限購城市從2010年的不足20個(gè)大幅增加到40多個(gè)；7月初，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺(tái)州、珠海等城市跟進(jìn)，限購城市數(shù)增加到近50個(gè)；10月底，1000萬套保障房建設(shè)計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)；始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化。至此，以強(qiáng)大的調(diào)控政策為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)生態(tài)將成為2012年中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定因素。

一、房地產(chǎn)調(diào)控政策與國民經(jīng)濟(jì)

（一）調(diào)控政策與穩(wěn)定物價(jià)

穩(wěn)定物價(jià)既是每個(gè)國家的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，也是社會(huì)安定的重要基礎(chǔ)。

我國改革開放之后，歷史上出現(xiàn)過三次比較嚴(yán)重的通貨膨脹，第一次發(fā)生在1985年左右，通脹率官方數(shù)據(jù)在9%左右；第二次在1987—1989年期間，通脹率突破兩位數(shù)；第三次發(fā)生在上世紀(jì)90年代中期，通脹率突破20%。以史為鑒，歷屆政府解決這三次通貨膨脹的有效選擇就是降低經(jīng)濟(jì)增長速度，大量叫?；蛘哐泳?fù)顿Y項(xiàng)目上馬。此次對(duì)通脹的解決方案概莫能外，必須以降低經(jīng)濟(jì)增長速度的方式創(chuàng)造有利于抑制通脹率的宏觀背景，而房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)總需求的拉動(dòng)作用是非常明顯的，通過對(duì)房地產(chǎn)投資的抑制，緩解國內(nèi)通脹意義重大。

此外，我們要考慮此輪通脹有別于前三次通脹行情，因?yàn)榇舜渭扔谐杀就苿?dòng)的成分，主要是劉易斯拐點(diǎn)的出現(xiàn)，中國人口紅利接近尾聲，農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移在既有體制下已經(jīng)告罄，各地人力成本的提升現(xiàn)象顯著——2010年全國有30個(gè)省份和地區(qū)提高了勞動(dòng)者最低工資標(biāo)準(zhǔn)，平均漲幅為22.8%；2011年全國有24個(gè)省份和地區(qū)提高了勞動(dòng)者最低工資標(biāo)準(zhǔn)，平均漲幅為22%；估計(jì)這個(gè)趨勢(shì)在2012年仍將繼續(xù)，又有弱勢(shì)美元和國外主要經(jīng)濟(jì)體增長乏力大背景下造就的輸入型通貨膨脹。

所以政策一方面用行政手段，諸如限貸、限購的措施，迫使房地產(chǎn)投資對(duì)總需求的強(qiáng)烈拉動(dòng)作用，以貨幣在該行業(yè)中流轉(zhuǎn)速度降低的方式，最終體現(xiàn)在對(duì)通脹率的壓制上——在貨幣總量無法主動(dòng)收縮的前提下，降低貨幣流通速度同樣能起到抑制通貨膨脹的作用，股市的逆向擴(kuò)容于此異曲同工。同時(shí)，勞動(dòng)成本的上漲是大勢(shì)所趨，與政策壓制下的房價(jià)形成此消彼長之勢(shì)。在此政策邏輯的配合下，樓市相對(duì)價(jià)格的調(diào)整幅度將大于實(shí)際價(jià)格的下跌幅度，以此降低樓市調(diào)控對(duì)商業(yè)金融機(jī)構(gòu)在涉房類賬款賬面上的沖擊和風(fēng)險(xiǎn)，保證國內(nèi)金融體系的穩(wěn)定，最終達(dá)到折中、平攤的政策預(yù)期。

（二）調(diào)控政策與防范人民幣升值風(fēng)險(xiǎn)

自2005年中國重啟人民幣匯改以來，人民幣一直處于單向的升值趨勢(shì)之中。美國的相關(guān)利益集團(tuán)以各種理由要求人民幣一次性大幅升值的言論不絕于耳，而中國政府任然采取漸進(jìn)的、可控的、參考一攬子貨幣的方式進(jìn)行著匯率政策的改革。經(jīng)過多年的匯改，事實(shí)證明在人民幣漸進(jìn)方式下的可控升值，對(duì)中國的出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)影響有限，反而有利于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和資源的優(yōu)化配置。

2008年金融危機(jī)以后，美元的弱勢(shì)政策和隨心所欲的濫發(fā)，嚴(yán)重影響了美元的信譽(yù)，接踵而來的歐債危機(jī)又讓美元一家獨(dú)大，國際上對(duì)取代美元或者削弱美元地位的呼聲高漲，這對(duì)于人民幣而言是一個(gè)千載難逢的機(jī)會(huì)，在此背景下，中國政府出自政治目的和經(jīng)濟(jì)利益的雙重考慮，人民幣的國際化戰(zhàn)略浮出水面。顯然美國政府不希望美元的地位遭到別國貨幣的挑戰(zhàn)，阻遏計(jì)劃立即啟動(dòng)——高調(diào)重啟TPP談判，阻止中日韓與東盟10+3自由貿(mào)易區(qū)計(jì)劃，重構(gòu)世界制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)分布與產(chǎn)業(yè)鏈分工。另外，積極介入中國南海爭(zhēng)端，挑撥中國與周邊國家的關(guān)系。因?yàn)槊绹芮宄?，人民幣的國際化，必先區(qū)域化，中國政府目前正利用對(duì)東南亞各國貿(mào)易逆差的方式和人民幣漸進(jìn)升值的做法輸出人民幣。

美國政府在金融危機(jī)后利用弱勢(shì)美元或日元作為套利貨幣，有計(jì)劃地將熱錢驅(qū)趕到金融危機(jī)后經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)相對(duì)不錯(cuò)的新興經(jīng)濟(jì)體和歐盟，利用各國應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而采取的財(cái)政刺激政策和自我感覺良好的強(qiáng)勢(shì)本幣政策，尤其是歐盟，吹大債務(wù)泡沫和資產(chǎn)泡沫，最后用了結(jié)貨幣套利交易的方式引爆危機(jī)。所以才有了2011年10月初的歐元暴跌。

綜上所述，人民幣的國際化是國家戰(zhàn)略，不可逆轉(zhuǎn)，人民幣的漸進(jìn)升值是該戰(zhàn)略的配套計(jì)劃。為了防范人民幣升值過程中國外“機(jī)會(huì)資金”的不斷涌入，并沉淀于火熱的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，攫取匯率升值和不動(dòng)產(chǎn)收益的雙份利潤，由此給中國經(jīng)濟(jì)帶來產(chǎn)業(yè)空心化和樓市泡沫化傾向，這就不難理解決策層為什么要這么急迫地通過強(qiáng)硬的行政限制手段使樓市急速進(jìn)入冷卻期，而且調(diào)控的重點(diǎn)都放在國內(nèi)的重點(diǎn)城市，尤其是東部沿海的大城市。一旦“機(jī)會(huì)資金”在樓市的抽逃引發(fā)連鎖效應(yīng)，中國金融系統(tǒng)將受到直接沖擊，進(jìn)而引發(fā)新一輪的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，屆時(shí)，人民幣國際化戰(zhàn)略將無從談起。如果錯(cuò)過了當(dāng)前人民幣國際化的戰(zhàn)略機(jī)遇，那么，今后人民幣國際化將面對(duì)截然不同的、相對(duì)當(dāng)前不利的國際環(huán)境。

（三）調(diào)控政策與城市化進(jìn)程

“限貸+限購”是一個(gè)總量控制，調(diào)差異的政策組合：限貸是通過金融系統(tǒng)全國統(tǒng)一控制總量，而限購是區(qū)別對(duì)待國內(nèi)各個(gè)城市的現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行差異化調(diào)整。政策的深意就隱含在這個(gè)差異化調(diào)整上。我們對(duì)限購城市的梳理，發(fā)現(xiàn)一些共同點(diǎn)：一是城市行政級(jí)別很高。涵蓋全部四個(gè)一線城市(北京、上海、廣州、深圳)，絕大部分直轄市、省會(huì)城市和副省會(huì)城市，以及小部分房價(jià)漲幅過快的三線城市。二是東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市居多。三是城市化進(jìn)程程度高的城市居多。四是城市資源承載能力超標(biāo)的城市居多。五是相對(duì)人口密度居高的城市居多。

基于以上事實(shí)可以判斷出，限購政策有“限大疏小”的涵義。中國城市化進(jìn)程中有一個(gè)畸形的現(xiàn)象，就是各個(gè)城市并不是按照資源稟賦進(jìn)行自我城市化，而是按照城市行政級(jí)別配置資源，也就是說中國的城市化是按照行政方式進(jìn)行資源由高到低的配置，行政級(jí)別越高的城市，在城市化中所獲得的資源越多，所以就出現(xiàn)了行政級(jí)別越高的城市戶口因獲得了超額的資源支持，導(dǎo)致全國人口往該類城市擠的現(xiàn)象，于是這些城市住房在有限的供應(yīng)下要面對(duì)全國的無限需求，房價(jià)居高不下就成必然結(jié)果。另一個(gè)結(jié)果就是城市資源承載能力的下降和透支，如一線城市的交通擁堵現(xiàn)象，擠占耕地指標(biāo)現(xiàn)象，等等，將會(huì)引發(fā)更多的矛盾。

這次的限購政策帶有疏導(dǎo)大城市人口流入需求到小城市的傾向，緩解大城市過大的資源承載壓力，再結(jié)合全國范圍內(nèi)推行的“省管縣”行政體系改革和多項(xiàng)區(qū)域規(guī)劃的出臺(tái)，決策層縮小城市間發(fā)展差距、東西間差距的意圖明顯。畢竟“三農(nóng)”問題的解決最終還是需要依靠“城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略，而城鎮(zhèn)化不僅需要行政體系的優(yōu)化，如“省管縣”，更需要大筆資金的投入，很難說這次嚴(yán)控的重點(diǎn)城市資金不會(huì)進(jìn)入這些非控制城市，甚至我們認(rèn)為，控制的目的就是在于引導(dǎo)資源的流向。

所以我們認(rèn)為今后三線城市，甚至四線城市將是未來十年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。

（四）調(diào)控政策與共同富裕

“五年前同樣財(cái)富水平的兩戶家庭，因?yàn)橐粦暨x擇了購房，而另一戶選擇租房，在兩戶家庭收入水平都不變的前提下，五年后購房戶的財(cái)富水平遠(yuǎn)超租房戶。”

上述案例說明，在特定年代，買房還是租房，直接決定了今后財(cái)富的量級(jí)，隨著房價(jià)多年來的持續(xù)上漲，甚至暴漲，住房也擴(kuò)大了社會(huì)貧富的差距，積累了社會(huì)矛盾。按照國際統(tǒng)計(jì)貧富差距的指標(biāo)——基尼系數(shù)，中國約在0.49左右，超過國際警戒線0.4，理應(yīng)引起高度重視。

中國自古有言：“不患寡，而患不均?！?011年的中東、北非亂局，很大程度上是這句古話的應(yīng)驗(yàn)。作為借鑒經(jīng)驗(yàn)，我們相信中央延續(xù)樓市調(diào)控的高壓態(tài)度多少是受到了國際局勢(shì)的影響，畢竟中國政治體制上并沒有國外成熟政治體完善的“政治避震機(jī)制”，被迫變革的代價(jià)過于高昂。于是，決策層在孰輕孰重之中，毫無疑問地選擇了穩(wěn)固執(zhí)政基礎(chǔ)之舉。2010年5月，我們正是基于此認(rèn)定調(diào)控必將取得實(shí)質(zhì)性成果，因?yàn)檫@是政治任務(wù)。

（五）調(diào)控政策與保障房計(jì)劃

中國的一級(jí)土地市場(chǎng)一直由政府掌控，每年的新增建設(shè)土地指標(biāo)是按計(jì)劃給的，土地供應(yīng)量是按計(jì)劃推的，1998年房改的本意是用不同的供應(yīng)體系解決不同層次的住房需求，可到地方政府實(shí)際操作階段就成了把所有住房需求都推進(jìn)市場(chǎng)。

問題在于，當(dāng)一個(gè)行業(yè)的上游處于絕對(duì)的壟斷控制，下游無論怎么市場(chǎng)化，想要達(dá)到對(duì)資源的優(yōu)化配置，都是空談。還有，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)是短缺經(jīng)濟(jì)，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也不是萬能的，市場(chǎng)通過購買力的向上篩選必然導(dǎo)致市場(chǎng)淘汰機(jī)制對(duì)價(jià)格的依附，這個(gè)時(shí)候政府的保障措施是否隨著價(jià)格的上行而相應(yīng)補(bǔ)缺，惠及廣大民眾呢？這已經(jīng)不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，而是一個(gè)政府職能范圍的問題。

當(dāng)前樓市的問題又回到了起點(diǎn)，保障房計(jì)劃的提出，本身就是一個(gè)糾偏計(jì)劃，是對(duì)政府多年來職責(zé)缺位的糾偏。但是任何政策都要考慮成本問題，在經(jīng)歷了4萬億救市之后，地方政府幾乎已經(jīng)沒有多大的財(cái)力支撐這項(xiàng)龐大的保障房計(jì)劃了。無奈之下，金融系統(tǒng)才在清理整頓地方融資平臺(tái)的大背景下，對(duì)地方的保障房計(jì)劃網(wǎng)開一面，并同時(shí)呼吁民間資金跟進(jìn)。所以正是出于政策成本因素，打壓樓市能為保障房計(jì)劃贏得時(shí)間，擴(kuò)大覆蓋面，最大限度地縮小貧富差距。

假設(shè)市場(chǎng)上按收入水平的高低被排成100人，政府提供給收入水平處于倒數(shù)20位以內(nèi)人群保障房，其余的80人都去買商品房。當(dāng)商品房價(jià)格越高，則這80人當(dāng)中買不起商品房而又得不到政府住房保障的“夾心人群”規(guī)模就越大。任何一項(xiàng)政策不可能惠及所有人，但是政策必須考量惠及面是否足夠廣，這樣才不會(huì)出現(xiàn)大面積的民怨，零星的問題是可以容忍的，也是必然的。所以在這樣的邏輯下，商品房價(jià)格用行政辦法壓制其終極目的之一是為了保障房的入市盡可能拖延時(shí)間，盡量擴(kuò)大保障范圍，同時(shí)減少“夾心人群”的數(shù)量。而房價(jià)越高，保障房提供的數(shù)量要想覆蓋原有的面必須增加，則政策成本也跟著增加，這是政策和實(shí)際情況都不允許的。

（六）調(diào)控政策與人口結(jié)構(gòu)

第六次人口普查工作的結(jié)果將中國社會(huì)老齡化問題的嚴(yán)峻性突顯出來，人口政策的相對(duì)放松已箭在弦上。標(biāo)志性事件是河南省近期通過了“雙獨(dú)二胎”（即夫妻雙方都是獨(dú)生子女，允許生育2胎）政策，成為我國最后一個(gè)接受該政策的省份。

因?yàn)榇嬖谟?jì)劃生育政策，在上世紀(jì)80年代中期，人口的出生率出現(xiàn)了一個(gè)比較大的向下波動(dòng)，人口政策的作用隨著時(shí)間的傳導(dǎo)，大致上中國婚育年齡人口數(shù)量在2015年左右，會(huì)出現(xiàn)一個(gè)與之對(duì)應(yīng)的向下的波動(dòng)。從這個(gè)角度來看，再加之“丈母娘經(jīng)濟(jì)”的影響，中國樓市需求在2015年左右確實(shí)存在一個(gè)斷崖式的下挫可能性。結(jié)合決策層對(duì)樓市“長期健康發(fā)展”的要求，我們有理由認(rèn)為這次樓市的調(diào)控目的之一是為了調(diào)節(jié)住房需求基于人口結(jié)構(gòu)因素之上的有序釋放。

此次樓市調(diào)控就好比河流上的水利工程，對(duì)上游水流的洪峰進(jìn)行調(diào)節(jié)，削峰填谷。綜觀國內(nèi)多項(xiàng)政策，只要涉及人口問題的，基本上都會(huì)采取“遲滯”政策，使問題不至于疊加，如當(dāng)年高校的擴(kuò)招政策，其目的之一就是吸納就業(yè)力量進(jìn)入學(xué)校，避免與人口高峰期的到來重疊，造成社會(huì)就業(yè)壓力的陡增。

所以，筆者認(rèn)為，此次樓市的宏觀調(diào)控確實(shí)是著眼于未來，希望促進(jìn)樓市長期健康發(fā)展。如果沒有這次宏觀調(diào)控，中國樓市經(jīng)年的痼疾，幾年之后就有可能因?yàn)楹诵膯栴}的變化而發(fā)生大的變故。

（七）調(diào)控政策與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

目前中國經(jīng)濟(jì)處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型階段，提法很簡單，但是背后的博弈非常激烈。產(chǎn)業(yè)要轉(zhuǎn)型，首先要改革。2009年的四萬億，雖說拯救經(jīng)濟(jì)于一時(shí)，可是國進(jìn)民退的浪潮背后卻是為一些大集團(tuán)大公司贏得了利益。在這樣的背景下推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整第一關(guān)攔路虎就是這些既得利益集團(tuán)。于是，打擊地方政府的第二財(cái)政，即土地財(cái)政，這在經(jīng)濟(jì)手段以外具有極強(qiáng)的逼迫作用，可以促使地方按照中央的意志行事。

二、主導(dǎo)2012年房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵因素分析

（一）政府負(fù)債問題

按照2010年政府權(quán)威機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，省、市、縣三級(jí)，負(fù)債余額在10.7萬億左右，但是中國目前實(shí)行的是5級(jí)行政體系，中央層面的負(fù)債沒有統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，中國負(fù)債率最高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)負(fù)債率也沒有統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。另外，國家政策性銀行所發(fā)放的政策性貸款，以及四大政策性金融公司從商業(yè)銀行剝離的不良資產(chǎn)，和做實(shí)社保賬戶、中國老齡化問題日趨嚴(yán)重帶來的隱性負(fù)債都沒有統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。

一國的債務(wù)問題，是一國創(chuàng)富能力在時(shí)間維度上的貼現(xiàn)，必須采用杠桿率的操作方法，于是就必須將收入和支出在時(shí)間維度上進(jìn)行合理配置，否則就將出現(xiàn)歐債一樣的危機(jī)。

中國的債務(wù)問題存在嚴(yán)重惡化的可能，中國政府不會(huì)也不愿意將一個(gè)簡單的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問題，演變成償付問題，這不利于人民幣的國際化，也不利于今后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更不利于國家信譽(yù)。

所以，作為地方融資機(jī)制中至關(guān)重要一環(huán)的房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)于緩解當(dāng)前債務(wù)問題，尤其在今后經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景不明、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處調(diào)整期時(shí)，有著不可替代的重要作用。僅憑這一點(diǎn)，我們相信，房地產(chǎn)行業(yè)的硬性調(diào)控維持不了兩年，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整也許是今后長期趨勢(shì)和政策的著力點(diǎn)。

（二）金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定問題

金融機(jī)構(gòu)在本輪調(diào)控最先抽身而走，是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。政策的緩慢配合也有利于金融機(jī)構(gòu)盡快在風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域脫身。政策一開始并沒有急于要實(shí)效，但是金融機(jī)構(gòu)最先配合政策，限貸、加息、停房開貸、停三套貸和停固貸等等。調(diào)控政策的緩釋和金融機(jī)構(gòu)的快行，是在給金融系統(tǒng)建一個(gè)防火墻，一如中國銀監(jiān)會(huì)前主席劉民康所言：“我們涉房類的貸款都是在房價(jià)很低的時(shí)候貸出去的。”也就是說金融機(jī)構(gòu)不僅有效地利用房價(jià)的上漲，而且在之前就放緩涉房類貸款，給自己一個(gè)安全緩沖帶。

但是，此舉只能是起到對(duì)增量貸款一定的遏制作用，對(duì)于業(yè)已存在于金融體系內(nèi)部的存量涉房類貸款，作用就不那么明顯，好在中國房價(jià)一直處于上升狀態(tài)，金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)是可以稀釋和控制的。

截至2011年10月末，相關(guān)部門公布的金融機(jī)構(gòu)涉房類貸款在10萬億左右，風(fēng)險(xiǎn)主要集中在開發(fā)貸上，而開發(fā)貸大部分又集中在大型企業(yè)中。所以，此次調(diào)整金融機(jī)構(gòu)比地方政府淡定得多。不過對(duì)房價(jià)下跌的承受上，筆者認(rèn)為應(yīng)該在20%以內(nèi)，而不是之前金融部門負(fù)責(zé)人劉明康宣稱的50%。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)縱向的下跌超過一定程度會(huì)導(dǎo)致金融系統(tǒng)內(nèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)橫向的崩潰，畢竟房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度過高，此外金融系統(tǒng)內(nèi)的抵押物多半以固定資產(chǎn)為主。

（三）保障房建設(shè)的問題

今年既是換屆年，又是“十二五”規(guī)劃的第二年，根據(jù)我們對(duì)以往5年規(guī)劃的研究得出的規(guī)律，投資在5年規(guī)劃的前三年將有逐年遞增的需求，到第三年達(dá)到頂峰，接下去兩年會(huì)明顯收縮。眾所周知，中國是投資驅(qū)動(dòng)兼出口導(dǎo)向型的經(jīng)濟(jì)體，在歐、美、日經(jīng)濟(jì)不振的情況下，國內(nèi)的投資熱情不大可能出現(xiàn)大的下滑。國內(nèi)固定資產(chǎn)投資主要是三大塊：工業(yè)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)投資。在當(dāng)前環(huán)境下，前兩項(xiàng)我們估計(jì)走不快，主要集中于房地產(chǎn)投資，這也是為什么中央要各地保障房建設(shè)投資立馬啟動(dòng)的原因之一。

遺憾的是保障房建設(shè)任務(wù)在2012年縮水了。這從側(cè)面能反映出各地建設(shè)資金的嚴(yán)重短缺。我們認(rèn)為2012年是保障房建設(shè)的關(guān)鍵年，也是資金壓力最大的一年，按照工程款的付款規(guī)律，2012年交付的結(jié)點(diǎn)也是工程款償付的高峰年。另外，2011年挖坑待建的保障房工程也要延續(xù)到2012年開建，同時(shí)還有自身的700萬套開建，由此可見，地方上財(cái)政壓力巨大。

按照規(guī)定，各地土地出讓金凈收益的10%得用作保障房建設(shè)。而當(dāng)前的實(shí)際情況是，各地因?yàn)闃鞘姓{(diào)控政策的存在和金融系統(tǒng)對(duì)平臺(tái)貸的嚴(yán)控，地方政府可用資金捉襟見肘。另外，中央2011年10月要求各地用于農(nóng)田水利建設(shè)的資金也從各地的土地出讓金凈收益中提取10%，可見地方政府財(cái)政壓力巨大。

保障房建設(shè)是簽了“軍令狀”的，我們認(rèn)為，新一屆政府不會(huì)用過于鐵腕的手段，所以可以推斷保障房資金的保障方面應(yīng)該在2012年會(huì)有一個(gè)大的突破，比如說加大中央的投入比重，提升土地出讓金的支持比例，融資創(chuàng)新，如發(fā)行保障房建設(shè)債券，具體項(xiàng)目可能更多傾向于“商品住宅+商業(yè)地產(chǎn)+保障房”捆綁的建設(shè)模式。

（四）宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行問題

眾所周知，1998年房改的一個(gè)大背景一方面是由于1994年實(shí)行分稅制后，中央財(cái)權(quán)加強(qiáng)，而地方財(cái)政被削弱。另一方面是遇到1997年金融危機(jī)，大量基礎(chǔ)設(shè)施投資要求地方財(cái)政配套，這才有了之后的住房供應(yīng)市場(chǎng)化的改革。可以說我國房地產(chǎn)改革的初衷之一就是讓地方通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)完善自身的融資體系，彌補(bǔ)財(cái)政收入的不足。2009年，應(yīng)對(duì)百年一遇的金融危機(jī)，中央又決定通過刺激樓市以達(dá)到經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的目的。從以上兩點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)作為宏觀調(diào)控的重要工具已經(jīng)昭然若揭，在一定的年代，也就不難理解為什么中央將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

我們一直在考慮決策層提出的所謂的“逆周期調(diào)控”，結(jié)合房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，不難發(fā)現(xiàn)，2010年金融危機(jī)之后各國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)勁，中國經(jīng)濟(jì)有過熱的苗頭，決策層在當(dāng)時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)是為了給宏觀經(jīng)濟(jì)降溫，進(jìn)行“逆周期調(diào)控”。同樣，如果2012年及今后一段時(shí)期，國際經(jīng)濟(jì)和國內(nèi)宏觀環(huán)境發(fā)生明顯的惡化或者有惡化的趨勢(shì)，那么，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)作為“逆周期調(diào)控”的重要工具必將被重拾，用以對(duì)沖宏觀經(jīng)濟(jì)的下滑。

根據(jù)我們的分析，2012年歐債危機(jī)會(huì)持續(xù)發(fā)酵，歐洲經(jīng)濟(jì)進(jìn)入漫長的底部區(qū)間。美國經(jīng)濟(jì)在大選年很有可能進(jìn)入第三輪的量化寬松階段。美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇要比快于其他發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，最快要到2012年底。

所以我們認(rèn)為突破口很可能就是低端住宅，覆蓋剛需面，但是力度肯定比2009年要低一些，通過拉長時(shí)間寬度的方式，在供求關(guān)系的長期面上進(jìn)行調(diào)節(jié)。