對外經(jīng)濟貿(mào)易大學金融學院 易沛琪

淺析我國高房價的原因及政策建議

對外經(jīng)濟貿(mào)易大學金融學院 易沛琪

中國持續(xù)走高的房價已經(jīng)嚴重脫離經(jīng)濟發(fā)展水平和居民購買力，老百姓改善住房的需求和低購買力與高房價之間的矛盾正逐步演化成房地產(chǎn)市場最主要、最尖銳的矛盾，這不僅不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，而且已經(jīng)成為決定未來我國經(jīng)濟能否均衡發(fā)展的重要因素。

高房價 剛性需求 原因分析

我國高房價給普通民眾帶來沉重負擔，阻礙了消費擴張和內(nèi)需擴大。什么造成了我國高房價的現(xiàn)狀呢？下面將從需求、供給和政府職能部門三個角度進行分析。

一、剛性需求和投資是高房價的重要推手

一是公民自住性需求大幅上升，而且顯現(xiàn)出剛性的特點。城市化和工業(yè)化的迅猛發(fā)展，使大量農(nóng)村人口涌入大中城市以及中小城鎮(zhèn)，形成了較大的自住購房需求；城市青年結(jié)婚，農(nóng)村大學生在城市就業(yè)安家；脫困性和改善性住房需求集中的大量釋放，還有舊城改造和拆遷計劃導致被動性住房需求增長較快；家庭結(jié)構(gòu)趨于小型化增加了家庭單位數(shù)量，從而引起住房需求的增加。

二是投資性需求過度膨脹，且疏于有效的引導和控制。我國金融市場和資本市場不如西方國家發(fā)達，投資方式偏少導致居民對住房投資需求增加；近十年來貨幣供應量呈現(xiàn)大幅上漲的態(tài)勢。截至2010的72.58萬億的M2相對于2000年的13.46萬億，增加了多達5.5倍。而同期GDP為2000年的4倍。由此看來，貨幣供給增量明顯偏多。以此流動性作支撐，寬松的信貸環(huán)境刺激了投資者對住房的無限投資需求，并不斷推升房價上漲。

三是通脹預期迫使居民買房保值，使房價迅猛飆升。資產(chǎn)升值預期使住房投資需求增加。國內(nèi)外的住房投機行為，抑制投資需求的手段和住房保障制度的缺乏，進一步刺激了投機性需求，因而使房價扶搖直上。

二、供給總量不足是高房價的直接原因

首先，中國的住房供給長期處于總量不足的態(tài)勢。供不應求是房價上漲最直接的因素。開發(fā)建設增速明顯低于住宅銷售增速，出現(xiàn)較為明顯的供不應求，這一現(xiàn)象在部分大城市更加嚴重。

其次，利益群體控制和主導的住房市場供給格局推高了房價。地方政府能夠直接影響房市，因此難免會有尋租行為。土地的招拍掛制度和一系列對房地產(chǎn)業(yè)的救市及扶持的措施構(gòu)成了房價上升的重要推力；土地出讓金是地方政府難以割舍的剛性資源?，F(xiàn)行的土地財政制度造成了政府供地意愿不足，尤其是在地價高漲和低迷的情況下。地價與房價形成合力，推升房價。借債開發(fā)、賣地還債的城市建設模式將地方政府捆綁在了土地財政上，以GDP為主的績效考核體系對地方官員產(chǎn)生了扭曲的激勵，造成地價、房價居高不下。

第三，房地產(chǎn)商逐利行為是推高房價的核心動力。房地產(chǎn)商借助壟斷地位和市場信息的不對稱，肆意抬高房價，構(gòu)成房價長期上升的主要動力。房地產(chǎn)市場的不完全性使得開發(fā)商具有絕對壟斷定價能力，開發(fā)商享受了非常多的制度紅利。如商品房預售，建筑商墊資施工、延期交付地價款、增值稅預征等。

第四，商業(yè)銀行是推高房價的幕后主使。作為資金的來源，商業(yè)銀行出于自身利益，偏好房價上漲和房市繁榮。商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了寬松的信貸條件和便利的金融服務，構(gòu)成了房價上升的不竭拉力；資本市場也成為開發(fā)商獲取資金的又一個十分有效的通道，如上市融資、公司債、票據(jù)融資、信托計劃等等。

三、政府職能部門應為高房價買單

中國住房市場泡沫化的深層次矛盾還在于供給模式的單一和公共資源配置的失衡。保障房建設長期滯后，政府保障職能長期缺位，全部住房需求都必須通過商品房市場解決，使得中低收入階層的住房困難問題更加突出。2000年后經(jīng)濟適用房投資占全國財政支出比例逐年下降，比例僅在1.5%左右。住房需求的個性化和多層次性，要求住房供給體系也應該是多元化和多層次的格局。

從需求來看：住房是消費品，也是投資品。隨著房價的不斷飆升，其金融投資屬性不斷被強化；隨著物質(zhì)生活水平的不斷提高，老百姓對生活品質(zhì)的需求提升迅速，相應的住房面積條件要求也越來越高，包括結(jié)婚生子的剛性需求和改善人居環(huán)境的需求都在不斷增加。每年近1%的城鎮(zhèn)化率，意味著城市需要為2000萬人（約700萬個家庭）提供居住環(huán)境，無論這些人選擇買房還是租房，需求是實實在在的。

從供給來看：1998年房改以來全國累計供應的商品房占存量房的比率不到40%。2009年新增的竣工商品住宅在550萬套左右，未來實際增速有限。過去的十年間全國住宅的供給結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大變化，原來政府/集體與開發(fā)商的關系是4：1，現(xiàn)在是1：4，意味著政府在供給層面短期內(nèi)不可能有決定權。

全球金融危機中我國為保增長付出了房價失控的代價。在2009年3月，商品房銷售面積增速及大中城市房屋銷售價格觸底反彈。從房價的環(huán)比漲幅看，自2008年12月，新建住宅的商品房價格觸底，之后迅速反彈，地價房價一路飆升。

四、使房價回歸理性的設想與對策

房地產(chǎn)行業(yè)面臨的形勢很嚴峻，要想在短期內(nèi)使房價回歸合理，不是一件容易的事，需要采取一系列的手段進行調(diào)控。

一是抑制投資需求。對投資住房者設置條件限制購房，或增大投資商品房成本，以阻止多套房持有者進入市場并賣出房子來增大市場供給。例如，限貸限購二套、三套房政策，嚴格征收個人所得稅，試點推行房產(chǎn)稅。

二是迅速增加供給。迫使開發(fā)商資金鏈緊張，不得不降低價格以求迅速出貨回款補充現(xiàn)金流。如：嚴格征收土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收稽查，商品房預售資金監(jiān)管，加大保障房供應量等。

這些措施應該能大量減少對住房的需求，促使房價下降。針對金融危機后我國房價的嚴重失衡，從2009年末政府開始調(diào)控房地產(chǎn)，陸續(xù)出臺了國十一條、新國十條、新國五條和新國八條，結(jié)合各城市的特點和限購令的使用，收緊公積金貸款政策，對房地產(chǎn)價格的調(diào)控起到了一定作用。為了保證一個健康的房地產(chǎn)市場，我國應該加大宏觀調(diào)控政策的運用力度，形成一個長期的穩(wěn)定緩慢增長的房地產(chǎn)市場。

三是完善住房保障體系及住房公共政策。我國住房供給模式的單一和公共資源配置的失衡的局面必須迅速改變。政府保障部門應該肩負起保障房建設的重任，逐步改變?nèi)孔》啃枨蠖急仨毻ㄟ^商品房市場的局面，使低收入階層也能住上廉租房。提高經(jīng)濟適用房投資比例，擴大經(jīng)適房建設規(guī)模，減少大戶型建設面積，使住房需求呈現(xiàn)出個性化和多樣性，使各收入階層的人都能住上適合自己能力的商品房。

賀建清.2009.房地產(chǎn)價格波動：一個基于博弈論視角的分析.天津商業(yè)大學學報，2。