王麗娟 孫玉娟

一、房地產(chǎn)稅的提出

房地產(chǎn)稅，也有稱物業(yè)稅、不動產(chǎn)稅，是指對土地、房屋等不動產(chǎn)的所有者或使用者每年按財產(chǎn)評估值一定比例的征稅。之前所熟知的提法如“物業(yè)稅”，是沿用香港和東南亞地區(qū)的稱謂。而實際上這些地方實行的物業(yè)稅僅僅對有租金收入的經(jīng)營性房產(chǎn)征稅，有別于大陸地區(qū)熱議的涉及對所有房產(chǎn)在保有期間的征稅。國外多稱為不動產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅。財政部財科所所長賈康一直建議將 “物業(yè)稅”更名為“房地產(chǎn)稅”，這一稱謂也獲得了大多數(shù)人的認(rèn)可。

二、房地產(chǎn)稅開征的必要性

房地產(chǎn)稅改革的出發(fā)點是改革房地產(chǎn)稅制存在的多種弊端，出于完善財產(chǎn)稅稅制的考慮。但它之所以飽受熱議在于當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫高漲，人們對房地產(chǎn)稅對高房價的打壓抱有期望。

（一）矯正稅種繁雜、重復(fù)課征

我國當(dāng)前的房地產(chǎn)稅制呈現(xiàn)出重流轉(zhuǎn)、輕保有；重經(jīng)營、輕居住的特征。即除了房產(chǎn)稅對經(jīng)營性房產(chǎn)保有期間征稅以外，其余稅種均是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅，也并沒有對居民的普通住房開征房產(chǎn)稅。

國內(nèi)現(xiàn)行的與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種主要有房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。與其間接相關(guān)的還包括房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)要繳納的營業(yè)稅、契稅，以及企業(yè)所得稅和個人所得稅。上述羅列出的稅種近十種，而且印花稅和契稅，均是對房地產(chǎn)交易行為的征稅，土地增值稅對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的增值額所征的稅與所得稅也存在著重復(fù)課征。

房地產(chǎn)稅的改革就是希望通過合并取消某些稅種，達(dá)到簡稅制、避免重復(fù)課稅，保護(hù)稅基的目的。

（二）調(diào)節(jié)貧富差距

社會的貧富差距日益增大是個不爭的事實。2006年我國基尼系數(shù)已達(dá)到0.49，超過了0.4的警戒線。作為財產(chǎn)稅的主體稅種，房地產(chǎn)稅理應(yīng)在調(diào)節(jié)貧富差距方面發(fā)揮重要作用。房地產(chǎn)稅具有地域性、稅源穩(wěn)定、不易轉(zhuǎn)嫁等特征，擁有房地產(chǎn)的多少和個人的財富存在著直接的正相關(guān)性，符合量能負(fù)擔(dān)原則。房地產(chǎn)稅能夠通過累進(jìn)稅率，稅收減免對富人課征較多的稅收，對窮人予以免稅，從而調(diào)整收入分配格局。

（三）優(yōu)化資源配置

據(jù)報道，我國當(dāng)前的住房空置率達(dá)到20%。征收房地產(chǎn)稅，增加了房地產(chǎn)保有期間的成本，多套住房的持有者極有可能在二手市場上拋售空置房，從而加速了房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)。同時，房地產(chǎn)稅也可以通過稅收優(yōu)惠，起到鼓勵購買小戶型住房，有效利用資源的導(dǎo)向作用。

（四）增加財政收入

世界上大多數(shù)國家的財產(chǎn)稅均是地方的主體稅種，占到地方稅收70%以上。據(jù)這幾年房地產(chǎn)稅收情況可知我國與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收不足地方稅收收入的20%。同時，如城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅，均是以面積計征，不能反映土地資產(chǎn)的實際價值，政府無法參與到土地增值收益的分配中。另外，如今的地方財政多被稱為土地財政，土地出讓金等收入是地方財政的重要資金來源。而土地資源是有限的，當(dāng)前處于房地產(chǎn)投資熱，地方收入充裕，可假若這個熱度過去，地方收入是否就有保障呢？而開征房地產(chǎn)稅會有助于財政收入的持續(xù)性，源遠(yuǎn)才能流長。

（五）寄希望于房地產(chǎn)稅打壓房價

大多民眾都對房地產(chǎn)稅降低房價的功效抱有期望，在學(xué)術(shù)界，房地產(chǎn)稅能否降低房價也引發(fā)了一番熱議。事實上，國外房地產(chǎn)稅從未承擔(dān)起過降低房價的重任。房價高低的影響因素很多，但主要是受房地產(chǎn)的供求關(guān)系影響。有觀點認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅，從征稅的“重流轉(zhuǎn)，輕保有”到“輕流轉(zhuǎn)，重保有”，增加了房地產(chǎn)保有階段的成本，能夠打擊炒房者的積極性，從而抑制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投機(jī)行為。筆者認(rèn)為開征房地產(chǎn)稅能在一定程度上抑制買房倒房的投機(jī)行為，但對房價的調(diào)控作用卻難說。從房地產(chǎn)的需求看來，包括消費性需求和投資性需求。中國傳統(tǒng)觀念中講求歸屬感，居有定所也被看成立業(yè)中的一項，某些領(lǐng)導(dǎo)倡導(dǎo)的租房一輩子短時期內(nèi)是無法矯正人們根深蒂固的觀念的，因此消費性住房是具有剛性的。而真正的炒房者，面對相比房價微乎其微的房地產(chǎn)稅不一定會下降，反而可能看到房地產(chǎn)稅可以被轉(zhuǎn)嫁，而對房價抱有較高的預(yù)期。相比起房地產(chǎn)需求的剛性，房地產(chǎn)供給的彈性就大得多。

三、房地產(chǎn)稅開征的方案設(shè)計

對于房地產(chǎn)稅制的改革，北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心提出了總的框架：合并房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，合并契稅和印花稅為房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收，取消土地增值稅，并保證改革后的稅收規(guī)模與改革前基本相當(dāng)。這一觀點得到了較多的認(rèn)可，但在局部設(shè)計上，還需要探討。

（一）征稅范圍

對于是否該將農(nóng)村納入征稅范圍是改革涉及的一個爭議點。筆者認(rèn)為應(yīng)該把農(nóng)村、城市，豪宅、普通住宅統(tǒng)統(tǒng)納入到征稅范圍中。一來這樣可以明晰我國房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，二來農(nóng)村地區(qū)也存在貧富差距的拉大，土地資源浪費，部分地區(qū)居住條件不亞于城市地區(qū)，因此一視同仁的囊括進(jìn)征稅范圍是益于國家的政策調(diào)節(jié)的。但這并不等于說，所有這些都應(yīng)無區(qū)別征稅，可以通過稅收優(yōu)惠，免征額等方式，對絕大部分居民予以免稅或低稅。

（二）稅基選擇

是否應(yīng)把土地出讓金納入房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅開征的癥結(jié)之一。土地出讓金是政府憑借對土地的所有權(quán)，轉(zhuǎn)讓七十年的土地使用權(quán)，在房地產(chǎn)開發(fā)階段對房地產(chǎn)商一次性征收的費用。它占到了房屋成本的40%以上，從而構(gòu)成了高房價的一個重要因素。因此，有專家主張將現(xiàn)行土地批租制改為年組制，即將七十年的土地使用費納入房地產(chǎn)稅的稅基，分?jǐn)偟浇窈蟮钠呤曛小＿@樣，土地取得時的成本就近乎為零，房產(chǎn)的開發(fā)成本也會大幅下降，房價可能也隨之降低。而且，將土地出讓金的收益分?jǐn)偟轿磥?，能夠保證財政收入的持續(xù)性，同時對地方政府過度開發(fā)土地的激勵也會大大減小。

但是筆者認(rèn)為土地出讓金和房地產(chǎn)稅性質(zhì)上就存在不同。前者是憑借產(chǎn)權(quán)所有收取的費用，后者是稅，是居民從政府獲取公共服務(wù)的利益交換。其次，房價的決定因素包括房屋供需，房地產(chǎn)開發(fā)成本下降不一定帶來房價的下降。再次，如果把土地出讓金納入房地產(chǎn)稅稅基，對舊房征房地產(chǎn)稅時就存在重復(fù)征收的問題，因為舊房價格中已經(jīng)包含了土地出讓金。而新房價格中不包含土地出讓金。這一問題是否可以通過對舊房暫免稅或者低稅來解決呢？筆者認(rèn)為這種區(qū)別對待不僅給征管帶來了困難，而且無論是新房還是舊房的納稅人都不會覺得公平。

（三）計征方式

財產(chǎn)稅的主要功效是調(diào)節(jié)貧富差距。如何確定計稅依據(jù)，課稅單位，通過免征額的選擇將一部分人排除在納稅范圍之外，以實現(xiàn)房地產(chǎn)稅的公平性，也是熱議的焦點問題。

1、按面積計征。各地按不同區(qū)域劃分單位面積的課稅額度。單位應(yīng)稅稅額以每個區(qū)域內(nèi)財產(chǎn)的平均價值為基礎(chǔ)估定，并不反映每個財產(chǎn)的獨特性。

2、按評估價計征。通過對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估，然后按照一定比例征收。以加拿大為例，各省都以某一基準(zhǔn)年度的“實際的”、“真實的”、“公平的”市場價值為基礎(chǔ)進(jìn)行評估。市場價值通常是財產(chǎn)的買賣雙方在交易中自行確定的價格。對于不經(jīng)常交易的財產(chǎn)，一般根據(jù)公平的市場價值，考慮其所處位置和用途進(jìn)行具體估算，并每隔六年重估一次。而且國外大多選擇“公告房價”，即為了方便起見，在同一個小區(qū)之內(nèi)不再區(qū)分具體的房價差異，這個房價不是真正的交易價格，而僅僅是這個地區(qū)繳納房地產(chǎn)稅的參考基礎(chǔ)。

3、按租金計征。香港差餉稅的計稅基礎(chǔ)是假設(shè)業(yè)主在市場中出租房屋所能獲得的年租金收入的估算值，政府1999年以前是每隔三年評估一次，之后每年都要重新評估。

因為按照租金價值的評估方法，相當(dāng)于認(rèn)定財產(chǎn)稅的稅基是當(dāng)期收入，是一種流量，而不是真正的財富存量。所以一般被排除在外。相比之下，按面積計征的準(zhǔn)確性更高，但按面積并不能完全反映房地產(chǎn)價值，在公平性上有所欠缺。但從征稅成本來看，給予面積的評估，程序簡單，管理成本較低，不需要每年進(jìn)行重新評估。

納稅單位以家庭或者個人為單位。通常以家庭為課稅單位的話，會更加符合公平，但征管上對家庭的清晰界定對稅務(wù)部門提出了更高的要求。

關(guān)于免征額的代表性觀點包括：其一，對居民的第一套自有住宅實行免稅；其二，個人80平方米及以下面積的住房可以免征房地產(chǎn)保有稅，或者規(guī)定一個較低的定額稅；其三，按照當(dāng)?shù)胤课輧r格指數(shù)，居民收入測定人均免征額，然后乘以家庭人數(shù)，從房屋的評估價值中扣除。

（四）稅率設(shè)計

第一，國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組提出按照“二八原則”，即80%的稅收來自于20%的納稅主體，讓各地方處于平均居住水平以下的居民無須納稅或只需交納很少的稅。

第二，北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心宏觀組運用的是平均測算法，測算原則是將房地產(chǎn)稅控制在家庭可支配收入2%左右。一方面使居民選擇住宅時需要考慮房地產(chǎn)稅的影響，以避免盲目選擇大面積住宅；另一方面，又能避免給居民生活帶來過的負(fù)擔(dān)，影響其正常的生活。

（五）執(zhí)行難度

按照國際慣例，財產(chǎn)稅通常是地方政府收入的重要來源。但考慮到國內(nèi)各地房地產(chǎn)價格差異較大，為避免地區(qū)差異進(jìn)一步拉大，建議將房地產(chǎn)稅作為中央地方共享稅。分成比例可采取地方百分之七十。征管、免稅權(quán)，立法權(quán)集中于中央，省級人大制定房地產(chǎn)稅細(xì)則，執(zhí)法權(quán)由地方稅務(wù)部門行使。

四、房地產(chǎn)稅開征路徑的探討

作為一項新的稅種，房地產(chǎn)稅的開征需要經(jīng)過嚴(yán)格的法律程序，而從稅法制定到執(zhí)行，其中又涉及諸多難處。如我國稅務(wù)局當(dāng)前對納稅人的信息掌握還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，房屋產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、家庭成員關(guān)系都是稅收管理中需要克服的難點。因此，房地產(chǎn)稅呼聲雖高，但卻又任重而道遠(yuǎn)。

（一）三階段

第一階段是基礎(chǔ)準(zhǔn)備，即建立房地產(chǎn)登記與信息系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)評估系統(tǒng)以及房地產(chǎn)稅稅收制度的研究與制定。第二階段才是房地產(chǎn)稅的正式開征，對生產(chǎn)、經(jīng)營性房地產(chǎn)實施新的房地產(chǎn)稅，同時廢止原相關(guān)的稅種，并適時對非生產(chǎn)性、經(jīng)營性的高檔居民住宅開征不動產(chǎn)稅。第三階段則是房地產(chǎn)稅完善，由高檔居民住房擴(kuò)展到對普通住宅。

（二）四步走

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長、中房集團(tuán)理事長孟曉蘇認(rèn)為，目前已經(jīng)具備了開征物業(yè)稅的條件，并且提出了分四步走的構(gòu)想。

第一步，商業(yè)地產(chǎn)實行房地產(chǎn)稅。目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅，轉(zhuǎn)化成房地產(chǎn)稅很快就可以辦到；第二步是從小產(chǎn)權(quán)房起征房地產(chǎn)稅。讓小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)交土地出讓金從而合法化，不過小產(chǎn)權(quán)房的房地產(chǎn)稅的稅率不宜太低，可以按國際慣例交1%~3%；第三步是對高檔房和豪宅征收房地產(chǎn)稅，這個稅率也可以比照國際標(biāo)準(zhǔn)，1%~3%；第四步是向普通居民住房征收房地產(chǎn)稅?！白寭碛泻勒投嗵幾≌亩嘟欢悾课輧r值低的少交稅，無房戶不交稅?！彼^的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。直白地說 “小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

（三）房產(chǎn)稅或先行

由于新稅種的推出存在太多短期內(nèi)無法解決的問題，而目前各界對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅進(jìn)而實現(xiàn)調(diào)控房價的目的寄予厚望，于是很多目光開始集中于目前稅制中已經(jīng)存在的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅本身就屬于房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種，法律程序上只需要人大授權(quán)國務(wù)院修改相關(guān)條款就可以了，可以對非經(jīng)營性房產(chǎn)征稅，稅基可以按評估值征收。于是有的專家提出通過對房產(chǎn)稅征收范圍的調(diào)整，比如將居民個人第三套住房認(rèn)定為經(jīng)營性房產(chǎn)，就能自然地將其納入房產(chǎn)稅的征稅范圍。這雖然和設(shè)計中的物業(yè)稅有所不同，但是已經(jīng)能夠?qū)崿F(xiàn)保有環(huán)節(jié)征稅，打擊投資投機(jī)性購房。

當(dāng)前仍有稅收萬能論的遺風(fēng)。筆者希望房地產(chǎn)稅能幫助我國降低房價，遏制房地產(chǎn)市場投機(jī)倒把，消除金融泡沫，劫富濟(jì)貧。愿望總是美好的，但不能脫離實際，稅收不能包治百病，這是需要承認(rèn)的事實?！?/p>