楊 揚(yáng)

（河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)，河北 石家莊 050061）

“小產(chǎn)權(quán)房”問題的法經(jīng)濟(jì)學(xué)思考

楊 揚(yáng)

（河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)，河北 石家莊 050061）

隨著當(dāng)今經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的郊區(qū)也變成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的催化劑。這使農(nóng)民也改變了發(fā)家致富的觀念，他們懶以生存的土地已經(jīng)不是以耕種為主，而是轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn).而對于房價激增的城市居民來說，與商品房的昂貴售價相比，更加青睞于小產(chǎn)權(quán)房.當(dāng)供需之間的矛盾達(dá)到平衡后，交易產(chǎn)生，但是交易中的風(fēng)險也不容忽視.在“小產(chǎn)權(quán)房”這樣的困境下，各派學(xué)者專家也各抒己見，有的認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”與我國三農(nóng)政策相沖突，如果在法律上給予承認(rèn)“小產(chǎn)權(quán)房”，那么這種現(xiàn)象無疑動搖了我國現(xiàn)有的集體土地所有權(quán)的土地政策，“小產(chǎn)權(quán)房”的合法化則等于違法.還有的一些學(xué)者認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”的問題應(yīng)從完善我國法律入手，確立農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律來解決這問題.本文運(yùn)用法經(jīng)濟(jì)學(xué)的知識，從成本收益分析入手，對我國集體土地所有權(quán)和集體建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，著重對現(xiàn)有制度下“小產(chǎn)權(quán)房”各參與主體的成本收益進(jìn)行了分析，并提出了解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題的方法和對策.

小產(chǎn)權(quán)房；二元土地所有制；集體土地所有權(quán)

1 法經(jīng)濟(jì)學(xué)角度上“小產(chǎn)權(quán)房”的含義

法經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門交叉學(xué)科.主要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的有關(guān)理論、方法，來分析法學(xué)理論.它的理論實(shí)質(zhì)是：以效率化為最終目的，所有法律活動都要考慮資源的有效配置和合理利用.法經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象是有理性的個人，用個人主義假定集體行為是其中個人選擇的結(jié)果.

“小產(chǎn)權(quán)房”也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”.是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，因?yàn)樗鼪]有繳納土地出讓金，其產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的.這一所有權(quán)建立在村民是該村的一員從而享有合法的宅基地使用權(quán)的基礎(chǔ)之上的.依我國有關(guān)法律規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府是無權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的，因此，其所取得由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的權(quán)屬證書不是真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證，因此購房存在極大的隱藏風(fēng)險，一旦出現(xiàn)糾紛，購房人不利于得到法律的保護(hù)和救濟(jì).

在小產(chǎn)權(quán)房這個問題中，涉及到的主體主要有中央政府、地方政府、開發(fā)商、集體組織和農(nóng)民等，他們之間成本收益有所差異.“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)，其實(shí)就是其各方利益主體在現(xiàn)有的法律制度下，做出理性選擇的結(jié)果.從法經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，農(nóng)民賴以生存的是土地，所以，農(nóng)地制度是產(chǎn)生和解決所有涉農(nóng)問題的關(guān)鍵.法經(jīng)濟(jì)學(xué)講效率問題，而在財產(chǎn)法上，效率也是不容忽視的，產(chǎn)權(quán)的明確界定，保證私有財產(chǎn)的神圣不可侵犯.不僅是我們法律人的使命，也促成了一種社會激勵機(jī)制.

2 “小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)的原因

2.1 居民購房的需求大與房屋價格的飛速增長

由于人口的不斷增長，土地資源漸漸稀缺.國家為了保證糧食的安全，嚴(yán)格控制土地的征收.土地資源供應(yīng)與日益增多的城市人口對于房屋的需求嚴(yán)重失調(diào).在供需不平衡的情況下，土地價格的上升是土地資源缺乏的必然結(jié)果，相應(yīng)的政府收的房地產(chǎn)商的土地出讓金也會高漲，“地王”在這種情況下也就應(yīng)運(yùn)而生了.成本的提高，不得不使房地產(chǎn)商增加商品房的價格，相對與城市昂貴的大產(chǎn)權(quán)房，中下等居民為解決住房問題，更偏重于物美價廉的小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房開發(fā)商不用繳納土地出讓金，這樣必然造成成本降低，而且獲得農(nóng)村集體土地比獲得城市土地相對來說比較容易，這樣一舉兩得，開發(fā)商和城市中下等收入水平的人在表面看都很受益.

2.2 我國固有的城鄉(xiāng)二元土地制度

由于我國特殊的歷史發(fā)展原因，土地被劃分為了兩種類型，即國有土地和集體所有土地.這兩類土地在運(yùn)用上各有分工，國家針對的是城市的土地，集體針對的是城市郊區(qū)和農(nóng)村所有的土地.根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第63條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第6條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)只能針對國家所有的土地，農(nóng)村集體所有的土地要想改變以前的用途，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，只有通過國家相關(guān)部門的合法補(bǔ)償征收后，先由集體土地變?yōu)閲宜械耐恋?，然后才能公開出讓給有資格的房地產(chǎn)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè).小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)前要解決的最根本的問題是在集體所有的土地上建設(shè)的房屋可不可以進(jìn)行市場交易.其實(shí)在其中隱藏著農(nóng)民追尋最大利益的問題.國家在征收集體所有的土地時，是按照土地的用途進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模r(nóng)民手中的少量的征地補(bǔ)償費(fèi)與政府獲得的天價土地出讓金相比，農(nóng)民顯然處于不利地位，農(nóng)民在將自己手中所擁有的土地進(jìn)行出讓或自行進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)所獲利潤與政府征收后給的補(bǔ)償費(fèi)之間充分權(quán)衡后，在既得利益的驅(qū)使下，農(nóng)民的選擇便可想而知了，小產(chǎn)權(quán)房如雨后春筍般應(yīng)運(yùn)而生.

2.3 城市化的趨勢增強(qiáng)，農(nóng)村土地閑置

現(xiàn)在生活節(jié)奏加快，城市化的趨勢增強(qiáng)，城市近郊的農(nóng)民因?yàn)樽优蠈W(xué)，進(jìn)城務(wù)工，收入增長想要有更好的生活移居城市，于是近郊的部分宅基地就為小產(chǎn)權(quán)房提供了生長空間.而對于城市居民來講，遠(yuǎn)離城市的喧囂，隱居第二線，仿佛無論是在經(jīng)濟(jì)承受力和環(huán)境承受力上都看似是上等的選擇.于是，小產(chǎn)權(quán)房像一種流行趨勢一樣，引起了居民的高度重視.

3 解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題的對策

對于自己的房屋自己住還是給他人住，怎樣住會得到好的收益，在農(nóng)民心中也有衡量.雖然農(nóng)民在土地上的收益并不占優(yōu)勢，但農(nóng)民也并不是缺乏判斷力.農(nóng)民也不可能在各方面都缺乏保障的情況下，就把自己的住宅賣掉.現(xiàn)在雖然農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，但是真正放棄土地承包經(jīng)營權(quán)的很少，因?yàn)槁淙~歸根的中國傳統(tǒng)思想已經(jīng)根深蒂固.以這樣的發(fā)展規(guī)律來看，離宅不離鄉(xiāng)在很長時間都可能存在.經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民的思想也有轉(zhuǎn)變，與其閑著的房子，不如將自己的住宅出租給城市那些需要的居民，這些多元化的利用形式既能體現(xiàn)房屋的價值，也協(xié)調(diào)了供需平衡，更能保證農(nóng)民得到切實(shí)的利益.

從“小產(chǎn)權(quán)房”的法律性質(zhì)來看，它并不是真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)，所謂“小產(chǎn)權(quán)”的實(shí)質(zhì)是無產(chǎn)權(quán)，享有該房的人，不具有它的所有權(quán)，也就是不具有房屋占有、使用、處分、收益等權(quán)利.因此，“小產(chǎn)權(quán)房”將面臨著許多風(fēng)險.從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度考慮，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的是否有效率，主要看它內(nèi)在激勵的作用，如果要從根本上解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題，我們必須從“小產(chǎn)權(quán)房”問題產(chǎn)生的制度根源入手，應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)學(xué)上效率的標(biāo)準(zhǔn)完善我國關(guān)于此方面的立法，另外，還需要大力改革我國固有的二元土地制度，并完善集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)機(jī)制.對于當(dāng)今已存在的“小產(chǎn)權(quán)房”規(guī)范和是否要合法化的問題，要采取行之有效的措施，高度重視“小產(chǎn)權(quán)房”的流轉(zhuǎn)問題.嚴(yán)禁“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)一步發(fā)展.主要從以下幾方面入手.

3.1 加強(qiáng)集體所有權(quán)制度的完善

法律永遠(yuǎn)趕不上時代的發(fā)展，這是成文法的一個弊端.當(dāng)有的法律已經(jīng)不再適應(yīng)社會的發(fā)展，這個法律就應(yīng)該適當(dāng)修改.“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生，一定程度上提醒我們，我國集體建設(shè)用地制度已經(jīng)落后于市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展.實(shí)施集體土地所有權(quán)制度，是在20世紀(jì)70年代發(fā)展起來的，到現(xiàn)在已經(jīng)快半個世紀(jì)的變遷了，國家實(shí)施的這種制度，實(shí)質(zhì)上不僅剝奪了集體土地所有權(quán)主體對土地的最終處分權(quán)，也壟斷了建設(shè)用地使用權(quán)的自由交易市場.按照我國《物權(quán)法》第4條的規(guī)定，國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯.若從根本上貫徹這個法條，就必須從根本上改變目前的土地制度，即城鄉(xiāng)二元土地制度，明確其權(quán)利主體及主體的具體權(quán)能，允許農(nóng)村集體土地自由流轉(zhuǎn)、使用和建設(shè)，建設(shè)與市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展相適應(yīng)的土地法律制度，使農(nóng)民得到真正的土地所有權(quán).

3.2 加強(qiáng)住房的社會保障

對于一個普通公民來說，房子是財產(chǎn)支出的大項目.住房作為一種特殊的必須商品，是居住權(quán)的得以保障的客體.政府應(yīng)完善住房社會保障制度體系，為弱勢階層提供更多更好的經(jīng)濟(jì)住宅，使他們的利益得以保障，要通過土地調(diào)控來保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)，使面向中低收入人群的普通商品住房的價格真正得到一定比例的下調(diào)，真正使大多數(shù)人能夠得到政府帶來的更多的實(shí)惠，而不必再冒風(fēng)險去購買沒有任何保障的小產(chǎn)權(quán)房，這樣就從根本上把握住小產(chǎn)權(quán)房增長的趨勢.如果不允許集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，就不能體現(xiàn)其用益物權(quán)特征，因此，二元制土地制度應(yīng)該平等保護(hù).應(yīng)允許使用權(quán)人在法定的范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地使用權(quán)，并將集體建設(shè)用地制度創(chuàng)新與農(nóng)民社會保障相結(jié)合.

3.3 重視集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)

大多數(shù)情況下，對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)通過招標(biāo)、拍賣等方式，采取村民多數(shù)表決的方式.對于農(nóng)村所得集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)所得收入，我認(rèn)為可以參照公司法規(guī)定提取公積金的方法來提取土地公積金，提取比例不超過轉(zhuǎn)讓所得總額的30%，然后把提取出來的那部分公積金主要用于土地占補(bǔ)平衡，剩余的則平均分配給村民.通過這種機(jī)制，達(dá)到激勵相容的效果，最大限度地抑制其作為國家和集體經(jīng)濟(jì)組織的代理人為了自身的利益而不利于老百姓的行為.在可能存在道德風(fēng)險的情況下，保證其參與主體利益的最大化，這樣才能達(dá)到從根本上解決“小產(chǎn)權(quán)房”的目的.

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1673-260X（2012）05-0062-02