黃健德

（杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院 城建學(xué)院，浙江 杭州311402）

農(nóng)村房屋承建合同糾紛處理探析

黃健德

（杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院 城建學(xué)院，浙江 杭州311402）

針對當(dāng)前農(nóng)村房屋建造中存在的實際問題，結(jié)合研究者的辦案實踐，通過與建設(shè)工程施工合同的比較分析，對農(nóng)村房屋承建合同的性質(zhì)進(jìn)行了界定，分析了農(nóng)村房屋承建合同糾紛的主要類型和特點，同時提出了在處理該類案件適用法律時應(yīng)考慮的因素與處理辦法，以期此類案件得到公正合理的解決。

農(nóng)村房屋承建合同；性質(zhì)；處理

富裕后的農(nóng)民注重改善住房條件，紛紛建造新房，特別是隨著新農(nóng)村建設(shè)的開展，建造新房的現(xiàn)象更加普遍。但在建房過程中，發(fā)包人（房主）和承包人（施工方）之間因拖欠工程款或房屋質(zhì)量等問題產(chǎn)生糾紛也不斷出現(xiàn)。由于農(nóng)民房屋建造的特殊性，其糾紛的處理難以適用工程建設(shè)合同的規(guī)定，法律對農(nóng)村房屋建造缺乏專門性規(guī)定，因而增大了糾紛處理的難度。經(jīng)常產(chǎn)生案情相似、結(jié)果甚異的處理情況，影響了法律的嚴(yán)肅性。筆者結(jié)合辦案實踐，就農(nóng)村房屋承建合同糾紛處理問題進(jìn)行探析，提出自己的一些思考。

一、農(nóng)村房屋承建合同的性質(zhì)界定

（一）建設(shè)工程施工合同的特殊性

關(guān)于農(nóng)村房屋承建合同的性質(zhì)，目前尚無明確的法律規(guī)定，司法實踐中也存在不同的認(rèn)識，主要爭議是農(nóng)村房屋承建合同究竟屬于承攬合同還是屬于建設(shè)工程施工合同。

關(guān)于這個問題，首先應(yīng)該明確的是，就性質(zhì)而言，建設(shè)工程施工合同屬于承攬合同的范疇，但因有其自身的特殊性，合同法將其從承攬合同中分離出來而獨立設(shè)立一類合同。建設(shè)工程施工合同的特殊性主要表現(xiàn)為：1.合同主體的特殊性。建設(shè)工程存在工程量大、施工周期長、技術(shù)難度大、質(zhì)量要求高、資金投入多等特點，實施主體具有一定的限制性。一般情況下，發(fā)包人應(yīng)是經(jīng)過批準(zhǔn)建設(shè)工程的法人單位，而承包人則需要具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位。建筑法明確規(guī)定了從業(yè)單位資質(zhì)許可和從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格許可制度，只有具有相應(yīng)資質(zhì)的單位才能成為建設(shè)工程施工合同的主體，并且排除了自然人成為該合同主體的資格；2.合同形式的特殊性。合同法明確規(guī)定建設(shè)工程合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式；3.合同履行的特殊性。合同法規(guī)定建設(shè)工程項目一般應(yīng)通過招投標(biāo)的方式取得，禁止違法分包和轉(zhuǎn)包，實施建設(shè)工程監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督，將建設(shè)工程施工行為予以規(guī)范化。

（二）農(nóng)村房屋承建合同與建設(shè)工程施工合同存在差異

與建設(shè)工程施工合同相比，農(nóng)村房屋承建合同存在諸多差異：1.合同主體差異。與建設(shè)工程施工合同要求的主體為具有相應(yīng)資質(zhì)的法人單位不同，農(nóng)村房屋承建的合同主體均為自然人，一方為房主，另一方為具有一定施工經(jīng)驗的個體工匠或由某一自然人為包工頭組成的小型施工隊伍；2.房屋建造標(biāo)準(zhǔn)差異。與建設(shè)工程施工合同要求的質(zhì)量強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)相比，農(nóng)村房屋建造的質(zhì)量要求明顯較低；3.施工主體差異。農(nóng)村房屋承建的施工主體多為技術(shù)低、資金少、設(shè)備差的農(nóng)民建筑隊。與建設(shè)工程施工合同對施工方的資質(zhì)要求比相距甚遠(yuǎn)。

據(jù)此可以判定，農(nóng)村房屋承建合同與建設(shè)工程施工合同差異很大，合同法有關(guān)建設(shè)工程施工合同的規(guī)定責(zé)任不能適用于農(nóng)村房屋承建行為，不能調(diào)整農(nóng)村房屋承建合同。

（三）農(nóng)村房屋承建合同的性質(zhì)

那么，農(nóng)村房屋承建行為是否屬建筑法規(guī)定的建筑活動而受其調(diào)整呢？

建筑法第2條規(guī)定，本法所稱的建筑活動，是指各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝活動。而第83條第3款規(guī)定，搶險救災(zāi)及其他臨時性房屋建筑和農(nóng)民自建低層住宅的建筑活動，不適用本法。從這兩條規(guī)定來看，農(nóng)村房屋承建行為應(yīng)不屬建筑法調(diào)整的范圍。但是，該法第83條第3款提出一個“低層住宅”的概念，何謂低層住宅？原建設(shè)部頒布的《關(guān)于加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)工程質(zhì)量安全管理的若干意見》將建筑法規(guī)定的“農(nóng)民自建低層住宅”解釋為村莊建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)的農(nóng)民自建兩層以及兩層以下住宅。為此，依照現(xiàn)行法律及規(guī)章的規(guī)定，農(nóng)民自建兩層以下（含兩層）住宅的承建行為應(yīng)當(dāng)不受建筑法的調(diào)整，即可以認(rèn)定為承攬合同的調(diào)整范圍。

但是，我們在推論出這個結(jié)論的同時也產(chǎn)生疑問：其一，農(nóng)民住宅承建行為的法律界定是否僅依據(jù)樓層數(shù)這一量化因素，衡量標(biāo)準(zhǔn)是否過于單一？其二，三層（含三層）以上的農(nóng)民住宅承建行為應(yīng)當(dāng)如何定性？目前，伴隨農(nóng)民生活日益改善，住房要求標(biāo)準(zhǔn)逐步提高，建造三層及以上的現(xiàn)象日趨普遍，而其并未按合同法、建筑法的要求將房屋發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的法人單位承建，如發(fā)生合同糾紛，是否按照建設(shè)工程施工合同的要求對雙方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行認(rèn)定？其三，不少農(nóng)民為增加房屋建筑面積，往往建造地下室，因此，含地下室的農(nóng)民住宅是否按照單層房屋給予認(rèn)定等。

針對這些疑問，筆者認(rèn)為，對于農(nóng)村房屋承建行為的界定，應(yīng)在充分尊重現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定的前提下，根據(jù)農(nóng)村房屋建造的實際，將農(nóng)村房屋承建合同定性為承攬合同較為可行。當(dāng)然，在界定為承攬合同的同時，再考慮房屋樓層的高低、施工難度、施工管理等因素，對于發(fā)包人（房主）的選任行為和承包人（施工方）的承攬行為采取不同的課責(zé)標(biāo)準(zhǔn)。

二、農(nóng)村房屋承建合同糾紛的主要類型和特點

根據(jù)司法實踐，農(nóng)村房屋承建合同糾紛的主要類型可概括為下列幾種：（1）拖欠工程款糾紛。承包人（施工方）因發(fā)包人（房主）未能按約定的時間和金額支付工程款項訴至法院，請求判令發(fā)包人（房主）支付拖欠的工程款項；（2）房屋質(zhì)量糾紛。發(fā)包人（房主）因承包人（施工方）承建行為缺陷導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題訴至法院，要求承包人（施工方）予以修繕或賠償損失。該類糾紛或單獨訴爭，但不少成為發(fā)包人（房主）拒付、少付或遲延支付工程款項的抗辯事由；（3）人身侵權(quán)賠償糾紛。該類案件表現(xiàn)為實際施工人員（多為民工）在房屋建造過程中遭受人身侵權(quán)、導(dǎo)致傷亡，或者造成他人損害的，受侵害人以承包方（施工方）及發(fā)包人（房主）為被告訴至法院請求賠償。上述三種類型糾紛表現(xiàn)出這樣的特點：一是大多為拖欠工程款項糾紛，同時涉及房屋質(zhì)量問題；二是有關(guān)房屋質(zhì)量的司法鑒定問題成為案件處理的焦點；三是案件標(biāo)的不大，卻涉及當(dāng)事方的經(jīng)濟(jì)利益，相互情緒對立、矛盾尖銳、不易調(diào)處；四是當(dāng)事人多為法律知識缺乏的農(nóng)民，收集證據(jù)意識淡薄；五是履行能力差，判決實際執(zhí)結(jié)率低，易引發(fā)涉訴信訪等有關(guān)問題；六是法律規(guī)定滯后或缺失，難以尋找合理的處理依據(jù)。

因此，如何規(guī)范案件的裁判依據(jù)，統(tǒng)一處理標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定，已成為司法實踐迫切需要解決的問題。

三、對農(nóng)村房屋質(zhì)量糾紛案件處理問題的思考

（一）當(dāng)事人擔(dān)責(zé)應(yīng)考慮的因素

根據(jù)前述對于農(nóng)村房屋承建合同的定性及考慮因素的分析，在處理房屋質(zhì)量糾紛（包括因房屋質(zhì)量糾紛導(dǎo)致的工程款項拖欠糾紛）案件時，也應(yīng)結(jié)合案情，分別處理。具體可綜合考慮以下幾個因素：

1.產(chǎn)生質(zhì)量問題的原因。明確是設(shè)計原因還是施工原因，是材料原因還是客觀原因。如因圖紙設(shè)計導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題，由圖紙設(shè)計者（僅局限于房主及施工人，如為第三人設(shè)計的，可追加被告予以處理）擔(dān)責(zé)；如因施工等因素導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題，應(yīng)由施工人擔(dān)責(zé)；如因建筑材料、設(shè)備原因?qū)е路课葙|(zhì)量問題，應(yīng)由材料、設(shè)備提供人（僅局限于房主及施工人，即包工包料、包工不包料）擔(dān)責(zé)；如因客觀原因?qū)е路课葙|(zhì)量問題，應(yīng)由發(fā)包人（房主）自行擔(dān)責(zé)。

2.綜合考慮所建房屋的樓層高度、施工難度等因素。對于房屋樓層較高、施工難度大、工藝復(fù)雜、技術(shù)要求高的承建行為，房主存在選任行為的過錯，施工人亦存在承攬行為的過錯，應(yīng)綜合考慮雙方過錯的程度，本著公平合理的原則，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任的原則處理。

3.對于明顯輕微的房屋質(zhì)量問題，考慮農(nóng)村房屋承建的實際、房主支出的工程價款等因素，由施工人適當(dāng)擔(dān)責(zé)即可。

（二）需司法鑒定的房屋質(zhì)量案件的處理

在房屋質(zhì)量糾紛案件中，經(jīng)常碰到當(dāng)事人就質(zhì)量問題各執(zhí)一辭的情況，這自然涉及到房屋質(zhì)量的司法鑒定問題。由于法官缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識，對案件所涉的是否存在質(zhì)量缺陷、質(zhì)量缺陷出現(xiàn)的原因等專業(yè)問題無法作出科學(xué)客觀的判斷，當(dāng)事人在案件處理過程中多會提出房屋質(zhì)量缺陷的司法鑒定申請，以明確房屋產(chǎn)生質(zhì)量缺陷的原因并據(jù)此確定責(zé)任。鑒定結(jié)論出具后，則可依照鑒定意見載明的內(nèi)容分配責(zé)任并對案件作出處理。

但筆者認(rèn)為，在適用鑒定意見書時不可機(jī)械和盲目，而應(yīng)當(dāng)綜合考慮，進(jìn)行個案分析：1.農(nóng)村房屋質(zhì)量尚無明確的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。鑒定機(jī)構(gòu)一般依照或參照建設(shè)工程施工合同的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房屋質(zhì)量的評定和原因分析，從而脫離了農(nóng)村房屋建造的實際，使得鑒定結(jié)論的依據(jù)存有商榷之處；2.由于農(nóng)村房屋承建的特殊性，往往無施工圖紙、施工記錄等，對于隱蔽工程缺乏相應(yīng)的鑒定材料，鑒定結(jié)論勢必存在主觀性和片面性；3.個別鑒定機(jī)構(gòu)及鑒定人員專業(yè)水平有限，鑒定結(jié)論的真實性和準(zhǔn)確性有待提高。因此，對于案件處理中涉及的房屋質(zhì)量鑒定問題，筆者認(rèn)為承辦人員應(yīng)當(dāng)首先做好風(fēng)險告知工作，同時結(jié)合本文前述的考慮因素綜合認(rèn)定，而不應(yīng)將鑒定結(jié)論作為處理案件的唯一依據(jù)。

四、農(nóng)村房屋承建過程中侵權(quán)損害賠償案件處理的思考

農(nóng)村房屋承建過程中施工人（民工）遭受人身損害或給他人造成損害的，被害人常以承包人（施工方）及發(fā)包人（房主）為被告起訴要求承擔(dān)賠償責(zé)任，法院的處理策略是：樓層數(shù)兩層及以下的，由承包人（施工方）承擔(dān)賠償責(zé)任，發(fā)包人（房主）無責(zé)；樓層數(shù)三層以及以上的，由承包人（施工方）與發(fā)包人（房主）共同承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，法律依據(jù)是最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“司法解釋”）第11條規(guī)定。

但筆者認(rèn)為，處理此類案件不能機(jī)械地適用該司法解釋，應(yīng)綜合考慮農(nóng)村房屋承建過程中的各種因素進(jìn)行認(rèn)定和裁判?？煽紤]的因素包括：1.不單純把樓層數(shù)作為考量因素，還應(yīng)考慮施工難度、技術(shù)要求、施工危險程度、保障性設(shè)備的提供和防護(hù)措施的配備等因素；2.區(qū)分受害人的具體情況。在農(nóng)村，按從事工作的形式或提供服務(wù)的內(nèi)容劃分，可將施工人員分為技術(shù)類和勞務(wù)類，即俗稱的“大工”和“小工”。這種劃分對于賠償責(zé)任的確定具有重要意義。原建設(shè)部《村鎮(zhèn)建筑工匠從業(yè)資格管理辦法》對于在村鎮(zhèn)從事建筑活動的工匠（即“大工”）規(guī)定了一定的資格條件，因此缺乏相應(yīng)任職資格條件的人員從事工匠工作發(fā)生損害的，案件處理時也應(yīng)作為考慮因素之一。因為“大工”在施工過程中常由于工作性質(zhì)的原因（多為高空作業(yè)）承擔(dān)較高的風(fēng)險；3.準(zhǔn)確理解“司法解釋”第11條第1款中的“在從事雇傭活動中”的含義。在案件處理過程中，對于“在從事雇傭活動中”的認(rèn)定主要考慮的是時間因素，即在雇傭時間內(nèi)。而對于被害人“在從事雇傭活動中”的行為過程及實際行為等不予考慮，因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將受害人遭受人身損害時的行為因素也作為一個考慮因素；4.“司法解釋”第11條未規(guī)定雇員（受害人）自身過錯因素。筆者認(rèn)為，雇員（受害人）遭受人身損害時自身是否存在過錯，亦應(yīng)當(dāng)成為責(zé)任承擔(dān)的考慮因素之一。只有綜合考慮多種因素，才能準(zhǔn)確把握案情實質(zhì)，進(jìn)而作出公正合理的處理。

［1］柳經(jīng)緯，劉智慧.房地產(chǎn)法制專題研究［M］.北京：中國法制出版社，2011.

［2］左峰，陳旻.房屋買賣案件裁判思路與操作［M］.北京：中國法制出版社，2011.

黃健德（1963－），男，碩士，杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城建學(xué)院高級講師，主要從事建筑與房地產(chǎn)法律政策及高職建筑應(yīng)用文寫作教學(xué)研究。