| 文· 本刊實(shí)習(xí)記者 寧晶
目前,市場(chǎng)上關(guān)于“中國(guó)樓市拐點(diǎn)已顯現(xiàn)”的報(bào)道愈炒愈烈。仿佛終于在2011年臨末的冬天,中國(guó)堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)曲線響應(yīng)了“春風(fēng)”的召喚,陡然滑坡,拐點(diǎn)降臨。
“單純講樓市拐點(diǎn)顯現(xiàn)是個(gè)很籠統(tǒng)的概念?!敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌向《中國(guó)新時(shí)代》講道,“單就房?jī)r(jià)而言,拐點(diǎn)有大小之分,小拐點(diǎn)是房?jī)r(jià)增幅下降,現(xiàn)在從全國(guó)看來(lái),房?jī)r(jià)連續(xù)3、4個(gè)月增幅下滑,小拐點(diǎn)已開(kāi)始。大拐點(diǎn)則體現(xiàn)在整體房?jī)r(jià)從漲到跌,這涉及到全國(guó)性的房?jī)r(jià)問(wèn)題,不能以某些地方房?jī)r(jià)的下跌來(lái)說(shuō)明整個(gè)樓市拐點(diǎn)來(lái)臨。”
聯(lián)達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)楊少鋒則認(rèn)為,樓市拐點(diǎn)的標(biāo)志,一是樓市成交是否由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供過(guò)于求;二是房?jī)r(jià)是否開(kāi)始持續(xù)大規(guī)模、較大幅度的下跌;三是房企資金鏈?zhǔn)欠褡兊幂^為緊張。這三個(gè)方面任何一個(gè)因素不足,都不能說(shuō)是樓市拐點(diǎn)已到?,F(xiàn)在,這三種情況都已經(jīng)出現(xiàn),所以說(shuō)樓市拐點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)已經(jīng)到來(lái)。
顧云昌解釋道,若從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)說(shuō),樓市原來(lái)供不應(yīng)求,現(xiàn)在供大于求,這也是個(gè)拐點(diǎn)。但不可能永遠(yuǎn)供不應(yīng)求或供大于求。房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)處于調(diào)控當(dāng)中,冷的加熱,熱的調(diào)冷。人們期待房?jī)r(jià)從此以后一直下滑,真沒(méi)這樣的好事。
對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō),無(wú)論是房?jī)r(jià)增幅下降,還是持續(xù)大規(guī)模、較大幅度地下跌,都無(wú)疑是“春風(fēng)”送喜,房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭已經(jīng)消失,房?jī)r(jià)基本控制住且穩(wěn)定下來(lái)??蓪?duì)房產(chǎn)相關(guān)企業(yè)來(lái)說(shuō),這股風(fēng)則是“烈風(fēng)”。楊少鋒向《中國(guó)新時(shí)代》介紹,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體比較低迷,一方面是成交量和成交價(jià)格的持續(xù)下跌,另一方面則是房企的資金鏈陷入空前緊張狀況。滬深133家上市房企平均負(fù)債率63%,73家負(fù)債超70%;其中80家現(xiàn)金不足10億,20家不足1億;截至十月底,上市房企存貨已達(dá)1.45萬(wàn)億,平均每家存貨110億元,負(fù)債達(dá)70%,表明房企已無(wú)可抵壓資產(chǎn),喪失融資能力?!艾F(xiàn)金不足1億,如何熬過(guò)年關(guān)還款高峰?存貨近1.5萬(wàn)億,競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化,房企十年最大危機(jī)已到來(lái)?!睏钌黉h說(shuō)道。
無(wú)論是“春風(fēng)”還是“烈風(fēng)”,這股風(fēng)都是政府刮起的。政府連續(xù)發(fā)文表示,堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。2011年政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控連續(xù)加碼,分別實(shí)施了限購(gòu)令、信貸控制、征收房產(chǎn)稅等措施。
而據(jù)中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所2011年11月底發(fā)布的《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》預(yù)測(cè),明年3季度中央政府可能逐步放松“限貸”,然后放松“限購(gòu)”。
“我認(rèn)為,限購(gòu)作為一個(gè)臨時(shí)性給房地產(chǎn)降溫的行政手段,其歷史使命已經(jīng)完成。”楊少鋒立場(chǎng)鮮明。他強(qiáng)調(diào),限購(gòu)令作為一個(gè)階段性的政策,已經(jīng)取得了良好的效果。宏觀調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是房?jī)r(jià)較大幅度下跌而成交量不受影響,也就是購(gòu)房者能夠以合適的價(jià)格買(mǎi)到房子,而房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不會(huì)受到影響。但是在現(xiàn)有限購(gòu)政策下,成交量大幅的萎縮使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)陷入極度缺血的狀況,同時(shí)也對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)造成了巨大的影響。
顧云昌則說(shuō),目前來(lái)看,從中央到地方?jīng)]有哪一級(jí)政府說(shuō)是要放松“限購(gòu)令”,樓市調(diào)控也沒(méi)有取消跡象,什么時(shí)候取消則要看整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及樓市的狀況,如果現(xiàn)在取消,樓價(jià)會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈反彈。
中共中央政治局12月9日召開(kāi)會(huì)議指出,要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖,促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
何為房?jī)r(jià)的合理回歸,或者說(shuō)回歸到怎樣的合理價(jià)格?“因收入差距過(guò)大,不可能達(dá)到所謂的合理價(jià)格”。顧云昌認(rèn)為,應(yīng)該通過(guò)建立合理的價(jià)格體系達(dá)到合理的價(jià)格。針對(duì)不同人群,供應(yīng)房應(yīng)有不同的價(jià)格,商品房、保障房、廉租房、公租房分別形成高、中、低檔的獨(dú)立價(jià)格。我國(guó)目前的1,000萬(wàn)套大規(guī)模保障房計(jì)劃任務(wù),規(guī)模之大、速度之快是世界之最,也是歷史之最。這樣一來(lái),中等收入以上家庭房?jī)r(jià)靠市場(chǎng)決定,而中等收入以下家庭因永遠(yuǎn)買(mǎi)不起房,就要靠政府定價(jià),政府的優(yōu)惠價(jià)、保障價(jià)及補(bǔ)貼價(jià)等。
楊少峰也認(rèn)為,不同城市、區(qū)域定價(jià)因素不同,沒(méi)有一個(gè)絕對(duì)合理的房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)的最終解決方案應(yīng)該是“有限市場(chǎng)化”,也就是保障性住宅退出流通領(lǐng)域,完全覆蓋中低端群體,而商品房則完全放開(kāi)由市場(chǎng)來(lái)解決。
“房?jī)r(jià)最低點(diǎn)我認(rèn)為會(huì)是在明年一季度?!睏钌黉h談到,11、12月份,開(kāi)發(fā)商為了償還一年一度的到期貸款,資金鏈將變得異常緊張。1月份,新的貸款額度雖然下來(lái)了,但是有很多開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始貸不到款;2月份,貸款陸續(xù)到賬,但開(kāi)發(fā)商多半用來(lái)償還高利貸;3月份,開(kāi)始逐步清理拖欠的工程款;直到二季度,開(kāi)發(fā)商資金鏈才會(huì)有一個(gè)好轉(zhuǎn)。
顧云昌也稱(chēng):“未來(lái)房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大幅度、快速地上行或下滑。但樓價(jià)下行的態(tài)勢(shì)還是明顯的,至明年上半年,房地產(chǎn)應(yīng)該還是下行的趨勢(shì)。”