| 文· 本刊實(shí)習(xí)記者 寧晶

目前，市場(chǎng)上關(guān)于“中國(guó)樓市拐點(diǎn)已顯現(xiàn)”的報(bào)道愈炒愈烈。仿佛終于在2011年臨末的冬天，中國(guó)堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)曲線響應(yīng)了“春風(fēng)”的召喚，陡然滑坡，拐點(diǎn)降臨。

“單純講樓市拐點(diǎn)顯現(xiàn)是個(gè)很籠統(tǒng)的概念。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌向《中國(guó)新時(shí)代》講道，“單就房?jī)r(jià)而言，拐點(diǎn)有大小之分，小拐點(diǎn)是房?jī)r(jià)增幅下降，現(xiàn)在從全國(guó)看來(lái)，房?jī)r(jià)連續(xù)3、4個(gè)月增幅下滑，小拐點(diǎn)已開始。大拐點(diǎn)則體現(xiàn)在整體房?jī)r(jià)從漲到跌，這涉及到全國(guó)性的房?jī)r(jià)問題，不能以某些地方房?jī)r(jià)的下跌來(lái)說(shuō)明整個(gè)樓市拐點(diǎn)來(lái)臨?！?/p>

聯(lián)達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)楊少鋒則認(rèn)為，樓市拐點(diǎn)的標(biāo)志，一是樓市成交是否由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供過(guò)于求；二是房?jī)r(jià)是否開始持續(xù)大規(guī)模、較大幅度的下跌；三是房企資金鏈?zhǔn)欠褡兊幂^為緊張。這三個(gè)方面任何一個(gè)因素不足，都不能說(shuō)是樓市拐點(diǎn)已到?，F(xiàn)在，這三種情況都已經(jīng)出現(xiàn)，所以說(shuō)樓市拐點(diǎn)毫無(wú)疑問已經(jīng)到來(lái)。

顧云昌解釋道，若從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)說(shuō)，樓市原來(lái)供不應(yīng)求，現(xiàn)在供大于求，這也是個(gè)拐點(diǎn)。但不可能永遠(yuǎn)供不應(yīng)求或供大于求。房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)處于調(diào)控當(dāng)中，冷的加熱，熱的調(diào)冷。人們期待房?jī)r(jià)從此以后一直下滑，真沒這樣的好事。

對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，無(wú)論是房?jī)r(jià)增幅下降，還是持續(xù)大規(guī)模、較大幅度地下跌，都無(wú)疑是“春風(fēng)”送喜，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭已經(jīng)消失，房?jī)r(jià)基本控制住且穩(wěn)定下來(lái)。可對(duì)房產(chǎn)相關(guān)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這股風(fēng)則是“烈風(fēng)”。楊少鋒向《中國(guó)新時(shí)代》介紹，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體比較低迷，一方面是成交量和成交價(jià)格的持續(xù)下跌，另一方面則是房企的資金鏈陷入空前緊張狀況。滬深133家上市房企平均負(fù)債率63%，73家負(fù)債超70%；其中80家現(xiàn)金不足10億，20家不足1億；截至十月底，上市房企存貨已達(dá)1.45萬(wàn)億，平均每家存貨110億元，負(fù)債達(dá)70%，表明房企已無(wú)可抵壓資產(chǎn)，喪失融資能力?！艾F(xiàn)金不足1億，如何熬過(guò)年關(guān)還款高峰？存貨近1.5萬(wàn)億，競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化，房企十年最大危機(jī)已到來(lái)。”楊少鋒說(shuō)道。

無(wú)論是“春風(fēng)”還是“烈風(fēng)”，這股風(fēng)都是政府刮起的。政府連續(xù)發(fā)文表示，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。2011年政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控連續(xù)加碼，分別實(shí)施了限購(gòu)令、信貸控制、征收房產(chǎn)稅等措施。

而據(jù)中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所2011年11月底發(fā)布的《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》預(yù)測(cè)，明年3季度中央政府可能逐步放松“限貸”，然后放松“限購(gòu)”。

“我認(rèn)為，限購(gòu)作為一個(gè)臨時(shí)性給房地產(chǎn)降溫的行政手段，其歷史使命已經(jīng)完成?！睏钌黉h立場(chǎng)鮮明。他強(qiáng)調(diào)，限購(gòu)令作為一個(gè)階段性的政策，已經(jīng)取得了良好的效果。宏觀調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是房?jī)r(jià)較大幅度下跌而成交量不受影響，也就是購(gòu)房者能夠以合適的價(jià)格買到房子，而房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不會(huì)受到影響。但是在現(xiàn)有限購(gòu)政策下，成交量大幅的萎縮使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)陷入極度缺血的狀況，同時(shí)也對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)造成了巨大的影響。

顧云昌則說(shuō)，目前來(lái)看，從中央到地方?jīng)]有哪一級(jí)政府說(shuō)是要放松“限購(gòu)令”，樓市調(diào)控也沒有取消跡象，什么時(shí)候取消則要看整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及樓市的狀況，如果現(xiàn)在取消，樓價(jià)會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈反彈。

中共中央政治局12月9日召開會(huì)議指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

何為房?jī)r(jià)的合理回歸，或者說(shuō)回歸到怎樣的合理價(jià)格？“因收入差距過(guò)大，不可能達(dá)到所謂的合理價(jià)格”。顧云昌認(rèn)為，應(yīng)該通過(guò)建立合理的價(jià)格體系達(dá)到合理的價(jià)格。針對(duì)不同人群，供應(yīng)房應(yīng)有不同的價(jià)格，商品房、保障房、廉租房、公租房分別形成高、中、低檔的獨(dú)立價(jià)格。我國(guó)目前的1,000萬(wàn)套大規(guī)模保障房計(jì)劃任務(wù)，規(guī)模之大、速度之快是世界之最，也是歷史之最。這樣一來(lái)，中等收入以上家庭房?jī)r(jià)靠市場(chǎng)決定，而中等收入以下家庭因永遠(yuǎn)買不起房，就要靠政府定價(jià)，政府的優(yōu)惠價(jià)、保障價(jià)及補(bǔ)貼價(jià)等。

楊少峰也認(rèn)為，不同城市、區(qū)域定價(jià)因素不同，沒有一個(gè)絕對(duì)合理的房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)的最終解決方案應(yīng)該是“有限市場(chǎng)化”，也就是保障性住宅退出流通領(lǐng)域，完全覆蓋中低端群體，而商品房則完全放開由市場(chǎng)來(lái)解決。

“房?jī)r(jià)最低點(diǎn)我認(rèn)為會(huì)是在明年一季度?！睏钌黉h談到，11、12月份，開發(fā)商為了償還一年一度的到期貸款，資金鏈將變得異常緊張。1月份，新的貸款額度雖然下來(lái)了，但是有很多開發(fā)商一開始貸不到款；2月份，貸款陸續(xù)到賬，但開發(fā)商多半用來(lái)償還高利貸；3月份，開始逐步清理拖欠的工程款；直到二季度，開發(fā)商資金鏈才會(huì)有一個(gè)好轉(zhuǎn)。

顧云昌也稱：“未來(lái)房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大幅度、快速地上行或下滑。但樓價(jià)下行的態(tài)勢(shì)還是明顯的，至明年上半年，房地產(chǎn)應(yīng)該還是下行的趨勢(shì)?！?/p>