張某以自己是房屋的承租人，買(mǎi)受人丁某與出賣(mài)人黃某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由，將丁某與黃某二人訴至法院，請(qǐng)求判令撤銷(xiāo)二被告黃某與丁某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并判令黃某履行與原告后來(lái)簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

原告張某稱(chēng)：2008年12月，張某與黃某簽訂了房屋租賃合同，租用本案涉訴的房屋。2009年10月15日，房屋出賣(mài)人黃某、房屋買(mǎi)受人丁某與居間方某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，合同約定黃某將位于北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)房屋一套出售給丁某，雙方辦理了網(wǎng)簽手續(xù)。2009年12月，丁某與黃某因過(guò)戶(hù)時(shí)間和余款給付等問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，黃某向某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)出終止履行房屋經(jīng)紀(jì)合同的通知。之后黃某又以相同價(jià)格與張某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。現(xiàn)原告張某要求黃某履行與自己簽訂的合同。

庭審中，被告黃某認(rèn)可原告的說(shuō)法。

被告丁某辯稱(chēng)：張某與黃某租賃合同是臨時(shí)編造的，不存在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。2010年1月丁某曾以房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛為案由將黃某訴至法院，提出繼續(xù)履行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等訴訟請(qǐng)求。法院判決黃某繼續(xù)履行合同，協(xié)助丁某辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，該判決現(xiàn)已生效。要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求，切實(shí)履行生效判決。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告張某沒(méi)有證據(jù)證明二被告黃某、丁某共同侵害原告的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，此外現(xiàn)已有生效的法院判決判令黃某應(yīng)繼續(xù)履行與丁某簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，所以原告的訴訟請(qǐng)求，與生效判決相悖，法院不予支持。

點(diǎn)評(píng)

◎胡勇軍（浙江聚點(diǎn)律師事務(wù)所律師）

本案原告與被告之間涉及的主要法律問(wèn)題就是承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題。

《中華人民共和國(guó)合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！背凶馊酥荒茉谕葪l件下優(yōu)先行使購(gòu)買(mǎi)權(quán)而不能以?xún)?yōu)于第三人的條件購(gòu)買(mǎi)租賃物，出租人與承租人就租賃物的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格不能達(dá)成協(xié)議時(shí)，出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的價(jià)格將租賃物出賣(mài)給第三人，否則就侵害了承租人的合法權(quán)益。

最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第21條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”即承租人在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵害時(shí)，可以要求出租人賠償承租人的相應(yīng)損失，但承租人不得要求法院確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，也不能在訴訟中主張與出租人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同或辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

本案中，黃某是在與丁某因過(guò)戶(hù)時(shí)間和余款給付等問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，并向某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)出終止履行房屋經(jīng)紀(jì)合同的通知后，才以相同價(jià)格與張某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，黃某與張某之間存在著較大的惡意串通的嫌疑。

同時(shí)，張某又未能出示充分證據(jù)證明其在黃某出賣(mài)房屋前，已經(jīng)租用房屋。退一步說(shuō)，即便兩被告侵害了張某的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，根據(jù)上述司法解釋規(guī)定，張某也無(wú)權(quán)要求判令撤銷(xiāo)黃某與丁某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而只能要求出租人黃某承擔(dān)賠償責(zé)任。