孫培山 張鳳瑞 苗 壯

（遼寧省國家稅務(wù)局，沈陽 110016）

自1998年國家實施城鎮(zhèn)住房制度改革以來，遼寧房地產(chǎn)開發(fā)投資比重穩(wěn)步提高，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為遼寧國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。遼寧省2011年納稅百強企業(yè)排行榜中，房地產(chǎn)企業(yè)共上榜12戶，為各行業(yè)之首。但進入2012年，在國家房地產(chǎn)調(diào)控政策高壓態(tài)勢影響之下，遼寧房地產(chǎn)業(yè)稅收收入前6個月均為負增長，到6月末累計同比下降15.3%，增速比2011年全年回落了29.8個百分點，這引起了政府及其所屬多部門的高度關(guān)注。鑒于此，本文基于遼寧房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟和稅收貢獻、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展水平協(xié)調(diào)程度、房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響、房地產(chǎn)調(diào)控政策對遼寧房地產(chǎn)市場的影響等相關(guān)問題進行的分析，提出了保障和促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對策建議。

一、房地產(chǎn)業(yè)對遼寧經(jīng)濟和稅收貢獻分析

（一）房地產(chǎn)業(yè)對遼寧經(jīng)濟發(fā)展貢獻、協(xié)調(diào)程度及對相關(guān)產(chǎn)業(yè)影響分析

1.房地產(chǎn)業(yè)對遼寧經(jīng)濟發(fā)展貢獻分析。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的影響，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資對GDP增長的貢獻作用。從表1數(shù)據(jù)可以看出，2001年以來，遼寧房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，2001年至2011年間，房地產(chǎn)投資增長速度普遍在20%以上，平均增速為32%，2001年曾一度高達62.3%。房地產(chǎn)投資占GDP的比重由2000年的3.5%逐年遞增到2011年的20.4%，拉動經(jīng)濟增長的作用十分明顯，即使是經(jīng)歷了幾次的宏觀調(diào)控，其增速也一直保持著較高的水平。

為分析遼寧省房地產(chǎn)投資狀況對遼寧經(jīng)濟增長的影響，選取1995-2011年間遼寧房地產(chǎn)投資（FDC）與GDP相關(guān)數(shù)據(jù)，建立GDP與房地產(chǎn)投資線性回歸模型。

回歸方程為：GDP=3574.3556+4.3524*FDC

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從方程的系數(shù)關(guān)系可以看出，自1995年以來，遼寧房地產(chǎn)投資與GDP增長成正相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)4.3524。為進一步分析房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的相互關(guān)系，對上述兩變量進行協(xié)整檢驗，檢驗結(jié)果表明，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間存在協(xié)整關(guān)系。選取1995-2011年間遼寧省房地產(chǎn)投資與同期GDP相關(guān)數(shù)據(jù)，進行VAR模型預(yù)測（方程略）。我們得到如下結(jié)論：當(dāng)年的房地產(chǎn)投資不僅影響同期的經(jīng)濟增長，而且影響明年甚至后年的經(jīng)濟增長；當(dāng)年的經(jīng)濟增長不僅受到當(dāng)年房地產(chǎn)投資狀況的影響，而且受到去年甚至前年房地產(chǎn)投資的滯后影響?？傊?，兩個變量之間的相互關(guān)系不僅是當(dāng)期影響，而且有滯后影響。為了進一步檢驗房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的相互關(guān)系，對兩變量進行格蘭杰因果關(guān)系檢驗。格蘭杰檢驗的初步結(jié)論表明，在一年、二年的較短時期內(nèi)，經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)投資增長之間的關(guān)系只是表現(xiàn)為經(jīng)濟增長帶動房地產(chǎn)投資的增長，房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)并不是拉動經(jīng)濟增長的主要原因。但從中期來看，兩者之間相互拉動、相互作用并相互影響。

2.遼寧房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展水平的協(xié)調(diào)程度。根據(jù)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)選擇標(biāo)準(zhǔn)，借鑒建設(shè)部推薦的指標(biāo)體系和其它省市的預(yù)警指標(biāo)體系，本文以遼寧GDP年增長率、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資及其增速、房地產(chǎn)開發(fā)資金、房地產(chǎn)開發(fā)自籌資金、施工面積年增長率、住宅銷售額等指標(biāo)為基礎(chǔ)，構(gòu)建出5個房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)度指標(biāo)。

A1：房地產(chǎn)投資增速/GDP年增長率

A2：房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資

A3：房地產(chǎn)開發(fā)自籌資金/全部資金

A4：施工面積年增長率/GDP年增長率

A5：住宅銷售額/房地產(chǎn)投資額

根據(jù)5個構(gòu)建指標(biāo)，應(yīng)用主成分分析法①主成分分析法principal component analysis（PCA）是一種數(shù)學(xué)變換的方法，它把給定的一組相關(guān)變量通過線性變換轉(zhuǎn)成另一組不相關(guān)的變量，這些新的變量按照方差依次遞減的順序排列。（SPSS19.0）計算出各年度協(xié)調(diào)度綜合得分，基于3σ法則②3σ法則是判斷一事件是否為小概率事件的標(biāo)準(zhǔn)。，選擇1倍和2倍標(biāo)準(zhǔn)作為協(xié)調(diào)度預(yù)警區(qū)間的界限。通過計算得到統(tǒng)計指標(biāo)數(shù)據(jù)（經(jīng)SPSS19.0標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)）的均值μ≈0和標(biāo)準(zhǔn)差σ=0.9428。

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由圖1可以看出，自2003年以來，遼寧房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)度指數(shù)總體上處于穩(wěn)定狀態(tài)，除2004年和2011年外，該指數(shù)均處于正常區(qū)間。究其原因，主要是2004年。

遼寧固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增長過高，分別達到44.1%和48.2%。這是在國家針對房地產(chǎn)以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資大量流入遼寧的結(jié)果。2011年遼寧房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展協(xié)調(diào)度偏離度高的原因，一是經(jīng)回歸預(yù)測的房地產(chǎn)開發(fā)投資全部資金、自籌資金增長幅度過低；二是施工面積增速和固定資產(chǎn)投資增速急速回落，分別較同期回落了15.8個百分點和21.9個百分點；三是我國為應(yīng)對2008年金融危機推出的4萬億投資以及各地政府對房地產(chǎn)行業(yè)的政策刺激等因素，對2010年、2011年的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了影響。

3.遼寧房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響。房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)主要是房地產(chǎn)業(yè)通過需求拉動和供給推動產(chǎn)生的總效應(yīng)。應(yīng)用投入產(chǎn)出技術(shù)，采用“完全消耗系數(shù)①是指某一部門每提供一個單位的最終產(chǎn)品，需要直接和間接消耗（即完全消耗）各部門的產(chǎn)品或服務(wù)數(shù)量。完全消耗系數(shù)是全部直接消耗系數(shù)和全部間接消耗系數(shù)之和。完全消耗系數(shù)揭示了部門之間的直接和間接的聯(lián)系，它更全面更深刻地反映部門之間相互依存的數(shù)量關(guān)系。矩陣”與“房地產(chǎn)業(yè)相對應(yīng)的完全消耗系數(shù)列”表示后向拉動作用，采用“完全分配系數(shù)矩陣”與“房地產(chǎn)業(yè)相對應(yīng)的完全分配系數(shù)行”表示前向推動作用，房地產(chǎn)業(yè)對同一產(chǎn)業(yè)的后向拉動作用和前向推動作用之和為房地產(chǎn)業(yè)對該產(chǎn)業(yè)的總帶動效應(yīng)。

通過對比2002年和2007年投入產(chǎn)出情況，我們認為房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的拉動作用在降低。其中，房地產(chǎn)業(yè)對農(nóng)業(yè)、科學(xué)研究事業(yè)、石油加工煉焦及核燃料加工業(yè)、其他社會服務(wù)業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)自身的帶動效應(yīng)下降明顯。究其原因，一方面是統(tǒng)計上的差異，另一方面是在經(jīng)濟社會不斷發(fā)展、調(diào)整、優(yōu)化的過程中，遼寧的經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯的變化。從2007年的數(shù)據(jù)可以看出，遼寧房地產(chǎn)業(yè)每增加1個單位產(chǎn)值，拉動國民經(jīng)濟42個行業(yè)增加0.96個單位的產(chǎn)值。與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系最為密切的行業(yè)是金融保險業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、化學(xué)工業(yè)、電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、信息傳輸計算機服務(wù)和軟件業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、其他社會服務(wù)業(yè)、交通運輸倉儲業(yè)、住宿業(yè)和餐飲業(yè)，合計帶動效應(yīng)達到0.45個單位。

（二）房地產(chǎn)業(yè)對遼寧稅收收入貢獻分析

2003年-2011年，遼寧全部稅收收入的平均增速為20.9%，其中房地產(chǎn)業(yè)稅收收入年均增長34.6%，明顯高于其他行業(yè)。遼寧房地產(chǎn)業(yè)稅收收入占全部稅收收入的比重由2003年的4.7%提高到2011年的11%，增量比重也由2003年的8.8%提高到2011年的15.1%。

同全國比較看，2003年-2011年，遼寧全部稅收收入平均增速略低于全國，而房地產(chǎn)業(yè)稅收收入的年均增速則高于全國2.6個百分點。同時我們觀察到，自2003年以來，遼寧房地產(chǎn)業(yè)稅收收入比重始終高于全國，并且，比重提高的幅度明顯快于全國，2003年遼寧房地產(chǎn)業(yè)稅收收入比重比全國僅高出0.1個百分點，到2011年則高出近2個百分點。遼寧房地產(chǎn)業(yè)稅收收入占全部稅收收入的比重偏高，在一定程度上表明，遼寧整體經(jīng)濟稅收由房地產(chǎn)業(yè)支撐的幅度偏大。因此，一方面，若房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟稅收形勢趨好，則必然快速拉動整體經(jīng)濟稅收實現(xiàn)更快增長；另一方面，若房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟稅收快速下滑，則必然導(dǎo)致整體經(jīng)濟和稅收加速回落。

2011年，遼寧房地產(chǎn)營業(yè)稅收入額為177.1億元，占遼寧全部營業(yè)稅的比重為31.8%，比全國及東部地區(qū)分別高5.6和5.3個百分點；2011年遼寧房地產(chǎn)企業(yè)所得稅收入額為99.9億元，占遼寧全部企業(yè)所得稅的比重為17.7%，高于全國及東部地區(qū)6.4和6.9個百分點。由此可以看出，遼寧房地產(chǎn)主體稅種對全部稅收的貢獻大于全國以及東部地區(qū)的平均水平。進入2011年以來，東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收收入增長明顯低于中、西部地區(qū)，遼寧房地產(chǎn)主體稅種收入增速則低于全國平均增速、略快于東部地區(qū)增速。2011年，遼寧房地產(chǎn)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅分別比2010年增長14.5%和14.3%，分別比全國房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅增幅低1.5和7.4個百分點。2012年上半年，遼寧房地產(chǎn)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅分別比上年同期下降21.2%和6.0%，全國房地產(chǎn)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅分別下降8.5%和4.1%，遼寧下降速度快于全國。

二、調(diào)控政策下遼寧房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和稅收趨勢分析

（一）房地產(chǎn)調(diào)控政策對遼寧房地產(chǎn)市場的影響

進入2010年以后，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度逐步加大，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。2011年，國家出臺了“國八條”、“限購令”等嚴(yán)厲的政策對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控，沈陽、大連先后出臺了配套政策和措施。宏觀調(diào)控政策直接干預(yù)經(jīng)濟，不僅改變了房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟周期和市場格局，同時二手房市場、房屋租賃市場、保障性住房也產(chǎn)生了較大影響。

2001年-2006年，我國房地產(chǎn)業(yè)開始進入新一輪的上升期，這一輪增長的原動力較為充足且投資者進入理性開發(fā)階段，在經(jīng)歷了2008年底和2009年初的蕭條期后，2009年4月房地產(chǎn)周期曲線應(yīng)該緩慢上揚，持續(xù)到2013年初進入新一輪的發(fā)展周期。然而，在宏觀調(diào)控政策的影響下，我國的房地產(chǎn)周期曲線背離了市場規(guī)律。首先是2008年11月中央政府宣布4萬億元投資，加之各地方政府對契稅、購房補貼、公積金和銀行貸款等政策措施的刺激，加速了房地產(chǎn)價格的過快增長。2010年4月發(fā)布“國十條”和2011年1月發(fā)布“國八條”后，開啟了史上最嚴(yán)調(diào)控政策序幕，使房地產(chǎn)周期曲線再次背離市場規(guī)律。

遼寧“十二五”規(guī)劃綱要提出，在“十二五”期間要加大保障性住房供給力度，全省人均住房建筑面積達到32平方米。從2011年開始遼寧加大了保障性住房的建設(shè)和投放力度，盡管保障性住房的對應(yīng)對象和商品房市場的銷售對象重疊度不高，但是，保障性住房大量入市也會影響房地產(chǎn)供求，政府加快公共租賃住房投資建設(shè)，也相當(dāng)于增加住房供給，將相應(yīng)減少住房租賃市場的需求，進而對商品房市場，包括新建住房和二手房市場的需求產(chǎn)生影響。

限購政策出臺以后，沈陽市二環(huán)內(nèi)和大連5區(qū)內(nèi)的新房房價雖然沒有下降，但成交數(shù)量明顯萎縮。二手房市場受到的影響較為明顯，近期出現(xiàn)了下降的趨勢。沈、大兩地房產(chǎn)交易權(quán)屬登記中心辦理商品房登記手續(xù)的服務(wù)窗口十分冷清，與“限購令”出臺之前的熱鬧景象形成了鮮明對比。與此同時，房屋租賃需求大大增加，這直接帶動了房屋租賃價格的猛漲。在沈陽、大連的主要商圈、街道的房租價格上漲十分明顯。

（二）近期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的分析預(yù)測

1.近期房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟指標(biāo)和稅收收入增長趨勢。自2010年國家加快房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控步伐以來，全國房地產(chǎn)業(yè)各項主要經(jīng)濟指標(biāo)增速出現(xiàn)明顯回落趨勢。2012年上半年，遼寧房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅較同期回落14.2個百分點；房屋施工面積回落14.5個百分點；商品房銷售額回落50.1個百分點。房地產(chǎn)各項經(jīng)濟指標(biāo)增幅的快速回落導(dǎo)致與之相對應(yīng)的稅收收入也呈快速下滑趨勢。房地產(chǎn)業(yè)稅收收入從2011年第四季度開始快速下滑，從圖4中可以看出，2011年上半年，全國及遼寧房地產(chǎn)業(yè)稅收收入累計增長分別達到34.9%和39.1%，之后逐期走低，尤其是進入2012年，除全國6月份數(shù)據(jù)外，其他月份均為負增長。

從遼寧省內(nèi)部分城市情況看，大連、沈陽等省內(nèi)一線城市（在全國為一點五線城市）下降趨勢明顯，部分省內(nèi)二線城市（在全國為三線城市）降幅更大。2008年-2010年，大連市房價漲幅較大，房地產(chǎn)業(yè)稅收收入平均增速快于全省平均水平10個百分點左右，進入2011年之后，在房價快速回落的影響下，該市房地產(chǎn)業(yè)稅收收入增幅明顯低于全省平均水平；2011年，全省房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅平均增長14.9%，大連市僅增長3.3%，2012年上半年各月累計下降幅度均達到和超過了30%。近幾年來，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為平穩(wěn)，商品房銷售均價始終保持穩(wěn)中有升，進入2011年下半年以后，雖然該市房地產(chǎn)業(yè)稅收收入增長也呈現(xiàn)出回落態(tài)勢，但下降趨勢較為平緩。丹東和營口等省內(nèi)二線城市，由于在2011年上半年之前房價漲幅過大，進入2012年房地產(chǎn)業(yè)稅收收入呈現(xiàn)大幅回落態(tài)勢，上半年，兩市房地產(chǎn)稅收收入增幅比2011年上半年分別回落64.1和63.3個百分點。

2.遼寧房地產(chǎn)業(yè)主要指標(biāo)走勢及規(guī)模預(yù)測。根據(jù)2011年1月-2012年6月的遼寧房地產(chǎn)業(yè)主要指標(biāo)，我們對近期遼寧房地產(chǎn)投資、商品房銷售額、房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)稅收收入間的相互關(guān)系進行了預(yù)測和分析，結(jié)果如下：（1）房地產(chǎn)投資和商品房銷售額持平趨勢明顯。遼寧近期房地產(chǎn)投資序列是非平穩(wěn)序列，而其一階差分序列是平穩(wěn)序列，其隨機誤差序列是一個白噪聲序列①對于一個純隨機過程來說，若其期望和方差均為常數(shù)，則稱之為白噪聲過程。；遼寧商品房銷售額序列是平穩(wěn)序列②是指聯(lián)合概率分布函數(shù)不隨時間改變的隨機序列。。根據(jù)測算出的房地產(chǎn)投資和商品房銷售額這兩項指標(biāo)的估計方程（方程略），遼寧未來近期內(nèi)（主要指2012年，下同），房地產(chǎn)投資和商品房銷售額沒有明顯增長趨勢，但也無明顯下降趨勢，持平趨勢明顯。（2）房地產(chǎn)投資增量、商品房銷售額增量與房地產(chǎn)稅收收入增量之間呈現(xiàn)比較明顯的相關(guān)關(guān)系（方程略）。初步結(jié)論：房地產(chǎn)投資增長與房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入增長呈正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)投資比上年每增長一個百分點，就能帶動房地產(chǎn)業(yè)稅收收入增加0.2344個百分點；商品房銷售額增長對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入增長也呈正相關(guān)關(guān)系，商品房銷售額比上年每增長一個百分點，就能帶動房地產(chǎn)業(yè)稅收收入增加0.2449個百分點。

3.遼寧房地產(chǎn)業(yè)稅收收入對全部稅收收入及相關(guān)行業(yè)稅收收入的影響。（1）遼寧房地產(chǎn)業(yè)稅收收入對全部稅收收入的影響。選取遼寧房地產(chǎn)稅收收入增長率（FSZ）與全部稅收收入增長率（QSZ）的相關(guān)數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)時期為2011年1月份-2012年6月份），可以看出各期變量之間存在線性回歸關(guān)系，建立線性回歸模型，用以預(yù)測2012年兩變量之間的影響關(guān)系。使用EVIEWS軟件，得到相關(guān)方程（方程略），方程中自變量與函數(shù)的乘數(shù)關(guān)系為1.5516。初步結(jié)論：第一，從稅收收入增長的總體變化趨勢上看，未來近期的房地產(chǎn)業(yè)稅收收入增長并沒有明顯的上升跡象。第二，如果房地產(chǎn)投資和商品房銷售額如上文分析，在未來短期內(nèi)沒有明顯的增長趨勢，那么，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入將基本保持在目前的增長狀態(tài)。第三，遼寧房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入對全部稅收收入的拉動作用將比較有限，遼寧房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入很難成為未來近期內(nèi)全部稅收收入有效增長的支撐點。（2）遼寧房地產(chǎn)業(yè)稅收收入對相關(guān)行業(yè)稅收收入的影響。根據(jù)前文，按照2007年遼寧投入產(chǎn)出表計算出的與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度最大的前10個行業(yè)，我們把這些行業(yè)的稅收收入增長變化情況進行整理，其中交通運輸倉儲業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、化學(xué)工業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、批發(fā)零售業(yè)，2012年上半年稅收收入增速較2011年全年增速有較為明顯的回落趨勢，短期看，這5個行業(yè)受房地產(chǎn)業(yè)影響較為顯著。雖然這5個行業(yè)目前回落的幅度小于房地產(chǎn)業(yè)自身，但隨著時間推移，房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的低迷狀態(tài)若持續(xù)下去，充分傳導(dǎo)到下游行業(yè)之后，這些相關(guān)行業(yè)的稅收收入預(yù)計將加大下降的幅度，包括金融業(yè)和黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)將會出現(xiàn)回落和持續(xù)下滑。

三、保障和促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對策建議

遼寧應(yīng)當(dāng)充分把握自身優(yōu)勢，切實兼顧各方利益，竭力規(guī)避房價大起大落，通過下列諸方面措施的研究制定和有效實施，有力地保障和促進全省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定地健康發(fā)展。

（一）改進財政分配體制，降低地方財政對土地的依賴

2011年，遼寧公共財政預(yù)算收入總額為2640.5億元，其中與房地產(chǎn)相關(guān)的各類收入①包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅。共形成地方財力892.11億元，占遼寧公共財政預(yù)算收入總額的33.8%。國有土地使用權(quán)出讓收入為2452.5億元（全國為3.3萬億），占全部政府性基金收入的85%。擺脫地方政府過度依賴土地財政的困境，有賴于分稅制改革的進一步完善。合理界定各級政府的職能范圍，配之以相應(yīng)的財權(quán)，科學(xué)調(diào)整稅種分成比例，實現(xiàn)財權(quán)與事權(quán)的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

（二）改革完善稅制，推進房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展

目前，世界各國針對不動產(chǎn)的稅收通常在取得、保有、轉(zhuǎn)讓三階段課稅，我國稅制主要問題是“保有”階段稅收存在空白。我國尚未開征遺產(chǎn)稅，使房地產(chǎn)可以零成本繼承，導(dǎo)致了富人將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)，進一步推動了需求。

1.對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。借鑒上海、重慶開展房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗，積極申請試點開征房產(chǎn)稅，完善和改進征收管理方法，增加房產(chǎn)保有成本，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收益。通過抑制房地產(chǎn)投機來增加市場供應(yīng)，以利于有效控制房價上漲。

2.對房產(chǎn)繼承征稅。改革開放30年，中國業(yè)已形成了龐大的富裕階層，房地產(chǎn)是這個階層的主要資產(chǎn)品種之一。如果對房地產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅，可以有效地維護社會公平，促進社會和諧，維持社會穩(wěn)定，也有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

3.對房地產(chǎn)改征增值稅。銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅改征增值稅，一方面可以在總體上減輕樓市交易稅負，樓市交易環(huán)節(jié)的總體稅負會比征收營業(yè)稅時減輕，從而可以促進房價理性回歸。另一方面，增值稅抵扣鏈條完善，可以促進房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進而產(chǎn)生刺激產(chǎn)業(yè)間循環(huán)“規(guī)?！睌U大和速度加快的功能。

（三）搭建政府信息平臺，提升行業(yè)管理服務(wù)水平

整合相關(guān)政府機構(gòu)資源，搭建并推廣房地產(chǎn)市場信息平臺，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策和購房者購置房產(chǎn)提供有效的雙向指導(dǎo)和有針對性的咨詢服務(wù)。相關(guān)部門將分地區(qū)、分階層、分類別的房地產(chǎn)需求調(diào)查統(tǒng)計資料和結(jié)果及時進行加工整理，對未來潛在和未來可能的有效支付能力進行科學(xué)分析和預(yù)判，定期對社會公布，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)將有限的資源理智而合理地投入到相應(yīng)的地區(qū)。及時提供存量房、保障房、公租房和二手房信息，方便廣大有購房需求的百姓量力而行地選擇相應(yīng)的住房，同時也有利于治理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中某些無序競爭行為。信息平臺亦可發(fā)布遼寧樓盤信息，搭建起溝通購銷需求的橋梁，產(chǎn)生必要的廣告宣傳效應(yīng)，在服務(wù)購銷活動開展的同時，提升遼寧房地產(chǎn)市場管理水平，吸引省內(nèi)外資金投入遼寧房地產(chǎn)行業(yè)。

（四）對房地產(chǎn)投資既要“堵”又要“疏”

近年國家出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)投資（包括投機）主要是“堵”，同時今年出臺的放寬民間資本進入壟斷行業(yè)的一系列政策又隱含著“疏”?！岸隆本褪且至魍顿Y和投機的資金，“疏”就是給這些“堵”回來的資金以更多的投資渠道。我們需要抓住這次機遇，在國家宏觀調(diào)控政策的大前提下，結(jié)合遼寧實際情況，制定適合本省的“疏導(dǎo)”政策。一方面，降低房地產(chǎn)市場交易的成本和費用，研究房產(chǎn)置換政策，調(diào)整房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，來吸引居民投資性需求，滿足百姓對改善住房條件的剛性需求。另一方面，以國家鼓勵民間資本為契機，研究民間資本投入到省內(nèi)鐵路、電信、軍工、交通等領(lǐng)域的具體發(fā)展意見，制定發(fā)展規(guī)劃和可行措施，鼓勵民間資本參與進來，形成新的經(jīng)濟增長點，逐步替代房地產(chǎn)業(yè)在投資中的主導(dǎo)地位，以利于遼寧經(jīng)濟實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（五）借鑒國外經(jīng)驗做法，促進遼寧房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)健康發(fā)展

1.準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)功能，促進房地產(chǎn)業(yè)理性發(fā)展。近年來，遼寧部分沿海城市（大連、營口、丹東）房地產(chǎn)投資迅猛增長、市場結(jié)構(gòu)失衡、房價上漲過快，引發(fā)了一些深層次問題，特別是如何正確認識房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟發(fā)展中的功能和影響，是促進現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展所面臨的一個重要問題。參考和借鑒新加坡對房地產(chǎn)的行業(yè)定位：將房地產(chǎn)行業(yè)政策看成是社會政策，而非經(jīng)濟政策。房地產(chǎn)的首要功能是實現(xiàn)“居者有其屋”目標(biāo)，經(jīng)濟則是其次要功能，要充分認識到住房不僅是一個經(jīng)濟問題，更是一個社會問題，是人們安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定的關(guān)鍵。

2.借鑒澳大利亞經(jīng)驗，激活二手房市場。二手房交易在澳大利亞非常活躍，占整個住房交易市場份額的90%以上。在澳大利亞外來人口不斷涌入，住房消費需求不斷增加的情況下，政府主要是通過激活二手房交易，促進住宅消費。澳大利亞二手房市場繁榮發(fā)展的主要原因是房地產(chǎn)中介機構(gòu)極為活躍。由于律師費、中介費等都能抵繳一定的所得稅，凡是需要買賣、租賃和建造房屋的家庭和個人，均需聘請中介機構(gòu)和專業(yè)人員幫忙。澳大利亞房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商只展示樓盤，而房地產(chǎn)中介機構(gòu)卻掌握著大量信息，澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的成員遍布在各地的房地產(chǎn)中介機構(gòu)，活躍的二手房市場是一個國家房地產(chǎn)市場發(fā)展到成熟階段的主要標(biāo)志。遼寧省內(nèi)除沈陽市外，其他城市二手房交易量普遍較低，政府還需在搭建交易信息平臺的基礎(chǔ)上，進一步采取有效措施加快二手房市場發(fā)展步伐，其中包括大力發(fā)展房地產(chǎn)中介、經(jīng)紀(jì)業(yè)，培育住房服務(wù)市場，適當(dāng)降低交易費用，對二手房購買者加大金融支持力度、拓展融資渠道等。

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