郝國(guó)彩，韓 軍，葉凱凱

(山東財(cái)經(jīng)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，山東 濟(jì)南250014)

一、引 言

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)基本處于政府完全管制階段。改革開(kāi)放以后，住房制度改革逐步確立了以市場(chǎng)為導(dǎo)向的改革目標(biāo)，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管制逐步放松。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快以及社會(huì)消費(fèi)水平持續(xù)升高，2003年以來(lái)，房地產(chǎn)投資增速加快，許多大中城市房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，局部地區(qū)房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅飆升，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，市場(chǎng)秩序比較混亂，此后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制政策進(jìn)入密集出臺(tái)期。2004年8月31日政府廢止土地協(xié)議出讓，采取嚴(yán)厲的“招拍掛”政策。接著，銀監(jiān)會(huì)公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)指引》，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金等做出規(guī)定;中央政府頒布“國(guó)八條”、“國(guó)六條”，從住房供給和需求兩個(gè)方面對(duì)住房市場(chǎng)展開(kāi)規(guī)制。為了抑制持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，央行于2007年3月至2008年4月七次加息。同時(shí)，央行于2007年9月27日規(guī)定第二套住房貸款首付不得低于40%，在密集的規(guī)制政策作用之下，加之全球金融危機(jī)的影響，2008年住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了整體均價(jià)向下小幅波動(dòng)的情況。

2008年下半年至2009年底，中央政府為了服從全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)后的“保增長(zhǎng)，保民生”的擴(kuò)張性調(diào)控目標(biāo)，陸續(xù)出臺(tái)了一系列的救市措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，房?jī)r(jià)再次迅速上漲。面對(duì)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，2010年以來(lái)，中國(guó)政府出臺(tái)了一系列更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)規(guī)制措施，包括“國(guó)十一條”、“新國(guó)十條”、“國(guó)五條”等，政府采取土地、金融、稅收、限購(gòu)等多項(xiàng)規(guī)制手段，抑制投資與投機(jī)性需求，遏制房?jī)r(jià)飛漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2011年下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下行的趨勢(shì)，一二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度的松動(dòng)，但降幅有限，房?jī)r(jià)離合理回歸仍有不小的差距。2012年，房地產(chǎn)規(guī)制政策盡管沒(méi)有出現(xiàn)任何實(shí)質(zhì)性的變動(dòng)，但是在銀根放松和“穩(wěn)增長(zhǎng)”的政策環(huán)境之下，加之開(kāi)發(fā)商采取的“以價(jià)換量”的經(jīng)營(yíng)策略，住房銷售從5月份開(kāi)始出現(xiàn)了很大程度的回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的態(tài)勢(shì)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)政府規(guī)制雖然取得了一定成效，但是，由于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不是市場(chǎng)機(jī)制內(nèi)生，而是通過(guò)限購(gòu)等行政高壓手段實(shí)現(xiàn)，因此基礎(chǔ)并不牢固?？紤]到我國(guó)目前的工業(yè)化和城市化進(jìn)程加快背景下居民剛性需求旺盛，以及財(cái)政失衡、人民幣升值預(yù)期等的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)，我國(guó)房地市場(chǎng)供求矛盾還沒(méi)有根本解決，房?jī)r(jià)還沒(méi)有回歸到合理的價(jià)位，規(guī)制的政策力度一旦放松，可能在短期內(nèi)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的迅速反彈。住房問(wèn)題既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題。本文從民生視角對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制效果進(jìn)行實(shí)證分析，對(duì)政府規(guī)制存在的問(wèn)題進(jìn)行剖析，并提出優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制效果的建議。

二、從民生視角看房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制效果

從民生視角看，政府規(guī)制房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)優(yōu)化、價(jià)格合理，實(shí)現(xiàn)百姓“住有所居”。

(一)我國(guó)房?jī)r(jià)水平的合理性分析

合理的房?jī)r(jià)，應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民收入相適應(yīng)。本文從房?jī)r(jià)走勢(shì)、房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比三個(gè)方面衡量我國(guó)房?jī)r(jià)水平的合理性。

1.房?jī)r(jià)走勢(shì)

從圖1可以看出，1991年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格基本呈持續(xù)的上漲態(tài)勢(shì)。2003年以來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出較快增長(zhǎng)，大多數(shù)年份快于GDP的增長(zhǎng)速度。

圖1 1991-2011年全國(guó)商品房銷售價(jià)格情況

2.房?jī)r(jià)收入比情況

房?jī)r(jià)的高低，是相對(duì)于城市居民的購(gòu)房能力而言的。房?jī)r(jià)收入比可以反映居民家庭對(duì)住房的實(shí)際支付能力，房?jī)r(jià)收入比越高，說(shuō)明居民家庭的支付能力越弱。據(jù)世界銀行考察得出的結(jié)論，房?jī)r(jià)收入比為3-6倍之間時(shí)，居民才有足夠的購(gòu)房支付能力。根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒-2010》提供的城鎮(zhèn)居民收入分組資料以及相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，筆者計(jì)算出了2000-2010年從最低收入戶到最高收入戶共七個(gè)組的房?jī)r(jià)收入比，如表1所示①筆者這里采用的計(jì)算公式為:PIR=F*P/INC，其中:PIR表示房?jī)r(jià)收入比，P表示住宅商品房平均銷售價(jià)格，F(xiàn)表示每套平均建筑面積，INC表示居民家庭的可支配收入。。

由表1可以看出，2000年以來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超出國(guó)際公認(rèn)的合理比例，尤其是2004年以后，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比上升較快，反映出居民對(duì)房?jī)r(jià)的相對(duì)購(gòu)買(mǎi)力不斷下降;另外，不同收入階層的房?jī)r(jià)收入比差距呈擴(kuò)大趨勢(shì)。其中，我國(guó)中等偏上戶、高收入戶和最高收入戶的房?jī)r(jià)收入比基本處于2～6倍之間，這部分家庭擁有比較充實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力;我國(guó)最低收入戶、低收入戶、中等偏下收入戶和中等收入戶的房?jī)r(jià)收入比2009年分別達(dá)到26.25、16.9、12.27和8.95，我國(guó)目前的住房保障制度覆蓋面很狹窄，主要局限于低收入戶中的住房困難群體，對(duì)于中等偏下收入戶和中等收入戶來(lái)講，我國(guó)城市房?jī)r(jià)明顯過(guò)高。

表1 2000-2010年我國(guó)全國(guó)平均以及不同收入群體的房?jī)r(jià)收入比情況

表2 2001-2010年我國(guó)10大典型城市及全國(guó)平均的房?jī)r(jià)收入比情況

由表2可以看出，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比的地區(qū)分布很不均衡，從2009、2010年這兩年的數(shù)據(jù)看，北京、上海、深圳、杭州、廈門(mén)等一線城市房?jī)r(jià)收入比都在10以上，有的甚至達(dá)到了17以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了一般家庭的實(shí)際支付能力。而一些中西部大城市如武漢、重慶的房?jī)r(jià)收入比也逐漸超過(guò)全國(guó)平均水平。

3.房?jī)r(jià)租金比情況

房?jī)r(jià)租金比是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的重要指標(biāo)之一，它是商品房市價(jià)總值與該房月租金的比值。在房?jī)r(jià)租金比的公式中，若將分子與分母中共同包含的房屋面積去掉，可以簡(jiǎn)化為銷售價(jià)格指數(shù)與租賃價(jià)格指數(shù)的比值。如果該比值大于1，說(shuō)明價(jià)格租金比偏高，房地產(chǎn)投機(jī)趨熱，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫增大;反之，如果比值小于1，則說(shuō)明價(jià)格租金比偏低，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)成分減少，房?jī)r(jià)泡沫較小。

表3 1999-2009年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格指數(shù)與租賃價(jià)格指數(shù)

上表數(shù)據(jù)顯示，在2002年之前，房屋的銷售價(jià)格指數(shù)和房屋租賃價(jià)格指數(shù)基本呈現(xiàn)一種同步的狀態(tài)，顯示在這一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)程度有限，自2002年開(kāi)始房屋的銷售價(jià)格指數(shù)開(kāi)始脫離房屋租賃價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)單邊上漲的態(tài)勢(shì)，二者之比持續(xù)大于1，這種單邊上漲是投機(jī)而不是正常需求推動(dòng)的。

(二)我國(guó)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)情況

我國(guó)有較大比例的居民屬于中低收入群體，他們對(duì)中低檔的普通商品住宅和社會(huì)保障性住房的需求比較大。但對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)中低檔普通商品住宅及經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)不高，因而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)熱情并不高。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)來(lái)看，從2000年開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)適用住房的投資增長(zhǎng)幅度、占商品住宅比重等指標(biāo)均呈大幅度下降趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)適用房占住房總投資額的比例大部分年份均未超過(guò)10%，2005年以后基本維持在5%左右。同時(shí)，別墅及高檔公寓投資額占住宅投資額的比重反而高于經(jīng)濟(jì)適用房投資額所占比重，在10%左右浮動(dòng)。2006年5月29日國(guó)務(wù)院出臺(tái)限制套型的90/70政策，但是2008-2011年的90平方米住房投資額占比還不到三分之一。

另外，我國(guó)部分城市的保障性住房用地也未能按計(jì)劃執(zhí)行，完成情況欠佳。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡明顯，普通商品房尤其是保障性住房供給不足，適合廣大中低收入者購(gòu)買(mǎi)力水平的住房嚴(yán)重短缺，而高檔住房空置率卻居高不下。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制效果不佳的原因

政府規(guī)制房地產(chǎn)市場(chǎng)效果不理想的原因盡管比較復(fù)雜，有規(guī)制政策的時(shí)滯、規(guī)制政策多元化目標(biāo)的沖突、市場(chǎng)信息不對(duì)稱、地方政府執(zhí)行力度不夠和貫徹落實(shí)上的不徹底等諸多原因，但是根源在于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政府規(guī)制缺乏一套完善的制度保障和長(zhǎng)效機(jī)制。多年來(lái)盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制政策頻繁出臺(tái)，但地方財(cái)政對(duì)土地過(guò)于依賴、保障房制度建設(shè)滯后、房地產(chǎn)稅收制度不合理等根本性問(wèn)題并沒(méi)有解決。

(一)地方財(cái)政對(duì)土地過(guò)于依賴

在我國(guó)現(xiàn)有的土地制度下，土地出讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易等給地方財(cái)政帶來(lái)了巨大的收益，許多地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大的依賴性。中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和規(guī)制往往要通過(guò)地方政府來(lái)執(zhí)行。當(dāng)中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取的規(guī)制措施與地方政府的利益相沖突時(shí)，地方政府往往采取推諉或消極執(zhí)行的態(tài)度，實(shí)施效果達(dá)不到中央政府的預(yù)期甚至收效甚微［1］?？梢?jiàn)，協(xié)調(diào)好中央政府和地方政府的關(guān)系，規(guī)制地方政府的行為，是提高規(guī)制效果的重要前提。

(二)住房保障制度不完善

住房保障制度主要是通過(guò)政府的力量來(lái)解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。我國(guó)在住房制度改革過(guò)程中，住房保障制度建設(shè)明顯滯后，不僅保障性住房建設(shè)的立法缺位，而且保障性住房建設(shè)政府支持力度不足，住房保障覆蓋范圍狹窄。目前大多數(shù)城市出臺(tái)的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策，保障的對(duì)象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批中低收入居民被限制在保障性住房門(mén)檻以外，成為“夾心層”。依照“十二五”規(guī)劃，5年內(nèi)將新建保障性住房3600萬(wàn)套，而一些地方政府受土地財(cái)政的制約，對(duì)保障房建設(shè)不積極，往往將好的地段進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，而將偏遠(yuǎn)的位置作為保障房的選址，“湊數(shù)量”的動(dòng)機(jī)很明顯，中央保障房政策被地方扭曲執(zhí)行。

(三)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度不盡合理，弱化了稅收政策的調(diào)節(jié)功能

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本框架，是在1994年的稅制改革后形成的，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要特點(diǎn)是保有環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)偏重，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域壟斷性特征造成流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅很容易通過(guò)計(jì)入價(jià)格而轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，加重了消費(fèi)者的購(gòu)房負(fù)擔(dān);同時(shí)，重流通、輕保有的稅制結(jié)構(gòu)極易造成房地產(chǎn)的合理流通受限，也不利于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。

(四)在房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入方面限制過(guò)多，造成開(kāi)發(fā)商壟斷經(jīng)營(yíng)

在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)許可到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易等各個(gè)環(huán)節(jié)，政府設(shè)置了很多門(mén)檻，住宅合作社合作建房等社會(huì)化建房模式幾乎沒(méi)有生存空間，造成開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的事實(shí)壟斷［2］。在某一區(qū)域內(nèi)少數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商容易構(gòu)成寡頭壟斷同盟，憑借市場(chǎng)勢(shì)力制定壟斷高價(jià)，并獲得超額壟斷利潤(rùn)，最終推高房?jī)r(jià)。

(五)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度不完善

目前，政府主管部門(mén)沒(méi)有建立起有效的公共信息披露制度，整個(gè)住房征信體系很不完善。政府不能準(zhǔn)確掌握居民的收入、住房情況，居民也不能對(duì)政府及政府官員的行為進(jìn)行有效監(jiān)督，雙方存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱。同時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度不完善以及相關(guān)監(jiān)督機(jī)制的缺失，各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)“打架”現(xiàn)象較為突出，政府、開(kāi)發(fā)商、專家、社會(huì)民眾各執(zhí)一詞，影響了公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷，在一定程度上給市場(chǎng)主體造成決策困難。尤其是一些房地產(chǎn)供給短缺的虛假信息，嚴(yán)重誤導(dǎo)了廣大居民的市場(chǎng)預(yù)期，造成了部分消費(fèi)者的恐慌心理，被迫提前進(jìn)入市場(chǎng)，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾。

四、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制效果的對(duì)策

在2010年實(shí)施的限購(gòu)、限貸等嚴(yán)厲規(guī)制政策之下，2011年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始呈下行態(tài)勢(shì)。盡管2012年的房地產(chǎn)規(guī)制政策沒(méi)有出現(xiàn)任何實(shí)質(zhì)性的變動(dòng)，但是在銀根稍一放松和“穩(wěn)增長(zhǎng)”的政策環(huán)境之下，房?jī)r(jià)就開(kāi)始呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，樓市呈現(xiàn)的這種“彈簧效應(yīng)”，根源在于房地產(chǎn)市場(chǎng)制度建設(shè)的缺失。要提高政府規(guī)制效果，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，切實(shí)抑制投資和投機(jī)性住房需求，保證民生性住房需求的供給，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制的當(dāng)務(wù)之急是要盡快加強(qiáng)長(zhǎng)效的制度建設(shè)。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效的制度建設(shè)主要應(yīng)包括以下幾方面:

(一)在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面適當(dāng)放松規(guī)制，培育多元化的市場(chǎng)參與主體，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)

在符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃、經(jīng)過(guò)合格審批的前提下，政府應(yīng)該允許個(gè)人或單位自主建房，鼓勵(lì)個(gè)人合作建房等，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入壁壘，培養(yǎng)多元化市場(chǎng)參與主體，用多元化的開(kāi)發(fā)模式打破開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)壟斷，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效競(jìng)爭(zhēng)格局的形成［3］。

政府應(yīng)積極介入解決住房供給結(jié)構(gòu)性矛盾，把解決中低收入階層住房問(wèn)題作為促進(jìn)社會(huì)和諧的重要手段，加大面向中低價(jià)位的普通住房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的土地供給力度，解決住宅市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性失衡問(wèn)題。

(二)協(xié)調(diào)中央與地方政府之間的關(guān)系，弱化“土地財(cái)政”

要改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，需要對(duì)現(xiàn)行的財(cái)政體制進(jìn)行改革，改變地方政府財(cái)權(quán)事權(quán)不對(duì)等的狀況，從其他方面增加地方財(cái)政收入，促使地方政府逐步退出房地產(chǎn)利益鏈。同時(shí)，中央政府要完善地方官員政績(jī)考核辦法，建立兼顧效率和公平的全績(jī)效多元考核目標(biāo)體系，要將保障性住房建設(shè)納入地方官員政績(jī)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，降低增長(zhǎng)指標(biāo)在考核體系中的地位。

(三)加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)

從我國(guó)實(shí)際出發(fā)，盡快頒布并細(xì)化《住房保障法》等相關(guān)法律法規(guī)，確定保障房覆蓋范圍，明確住房保障的對(duì)象、實(shí)施方式、資金來(lái)源、保障標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，使得住房保障政策能有法可依、有章可循。其中，確定保障房覆蓋范圍很重要，只有確定需求邊界，才能評(píng)估供給缺口，為此需要盡快對(duì)城市家庭的收入情況、現(xiàn)有住房條件、存量房結(jié)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一的摸底，建立全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，為政府建立和有效推行住房保障制度提供信息基礎(chǔ);有關(guān)方面應(yīng)著力破解保障房建設(shè)在資金籌措等各方面的困難，出臺(tái)更多有利政策為保障房建設(shè)融資護(hù)航，可以將PPP融資模式應(yīng)用到保障房建設(shè)中，引導(dǎo)保險(xiǎn)資金、全國(guó)社?；稹⒚耖g資金等加盟保障房建設(shè)。

(四)完善房地產(chǎn)稅收制度

目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度存在稅收種類繁多，偏流轉(zhuǎn)稅輕持有稅等問(wèn)題，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平分配。應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、保有等各個(gè)環(huán)節(jié)的不同特點(diǎn)，充分考察流轉(zhuǎn)稅和所得稅的不同特性，科學(xué)地完善房地產(chǎn)業(yè)稅收制度，清理不合理不合法的稅費(fèi)項(xiàng)目。2011年在上海、重慶開(kāi)始房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)工作，應(yīng)該認(rèn)真總結(jié)房產(chǎn)稅改革征收試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的方案，逐步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，積極穩(wěn)妥地加以推進(jìn)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，征收房產(chǎn)稅不僅有利于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動(dòng)地方城市可持續(xù)發(fā)展，而且房產(chǎn)稅政策將會(huì)使持有多套房產(chǎn)的投資戶付出較大代價(jià)，從而自動(dòng)減少持有量，增加市場(chǎng)供給，減少投機(jī)炒作。

(五)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的統(tǒng)計(jì)與披露制度，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期

盡快建立和完善住房開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、存量的統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)，及時(shí)向社會(huì)披露真實(shí)完整的土地資源供求情況、住宅供求情況(包括新增住房數(shù)量、存量住房數(shù)量)及房地產(chǎn)租售價(jià)格等信息，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商的理性開(kāi)發(fā)行為和購(gòu)房者的理性消費(fèi)行為，提高政府規(guī)制的有效性。

［1］王嚇忠.中國(guó)住宅市場(chǎng)的價(jià)格博弈與政府規(guī)制研究［D］.廈門(mén)大學(xué)，2007.

［2］王藝.中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)與政府管制研究［D］.武漢大學(xué)，2010.

［3］曹建海.向高房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)［M］.北京:中信出版社，2010.