于志勇

吉林市勘測設(shè)計院（13201 1）

房產(chǎn)測繪是專業(yè)測繪中的一個比較獨特的分支。它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地，也就是說，房地產(chǎn)測繪就是運用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪。房產(chǎn)測繪作為對房屋面積進行測算的測繪技術(shù)手段之一,在當前有著重要的意義。

1 房地產(chǎn)測繪的特點

房產(chǎn)測繪的內(nèi)容和特點，主要體現(xiàn)在以下幾個方面:

1）房產(chǎn)測繪成果重要內(nèi)容的房產(chǎn)圖是平面圖，其上只要求平面位置準確,不表示高程,不繪制等高線。

2）房地產(chǎn)測繪采用比例尺大。房地產(chǎn)測繪一般在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進行,圖上表示的內(nèi)容較多,有關(guān)權(quán)屬界限等房地產(chǎn)要素,都必須清晰準確地注記,因此房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。

3）房地產(chǎn)測繪人員要求高。房地產(chǎn)測繪人員不僅要熟練掌握測繪技術(shù)、測繪業(yè)務,以及運用各種測繪方法,更重要的是要掌握房地產(chǎn)業(yè)務知識,熟悉房地產(chǎn)法律、法規(guī),從而正確測算房屋面積,保護產(chǎn)權(quán)合法利益。

4）城鎮(zhèn)新建筑的不斷發(fā)展和擴大,建成區(qū)的房屋及土地使用情況的不斷變化,例如房屋發(fā)生買賣、交換、繼承、新建、拆除等,都要求及時進行變更房產(chǎn)圖,及時對房產(chǎn)圖補測和修改,修改相應的文字和數(shù)據(jù)資料,以確保其應有的現(xiàn)勢性。

5）房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容要素。房地產(chǎn)測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量,用途等狀況,以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。房地產(chǎn)測繪對房屋及用地必須測定位置，調(diào)查所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì),測定范圍和界線,測算面積。

2 房地產(chǎn)測繪的工作流程

當測繪公司通過市場營銷接收一個新的項目后，將按照以下的工作流程展開:首先進行可行性研究;如果新項目通過可行性研究，則和客戶方面簽訂正式合同，并把正式合同備案到綜合管理部門;然后根據(jù)項目的具體要求和各設(shè)計人員現(xiàn)有的工作情況，安排作業(yè)人員參與設(shè)計并指定實施計劃;有了具體的計劃，就要按照計劃的相應步驟，展開現(xiàn)場作業(yè)或設(shè)計圖紙;設(shè)計的結(jié)果要進行二級審核(包括審核人員審核和項目負責人審核);最后是設(shè)計圖紙的交付、打印出圖與歸檔。另外，在圖紙設(shè)計的過程中，還可能因為公司內(nèi)部或客戶方面的原因以及其他一些客觀方面的原因而對于項目及其相應的各級計劃進行修改或重新編寫計劃，對于不必修改計劃的變更則在設(shè)計過程中進行相應的調(diào)整。房產(chǎn)測繪的主要工作流程如圖1所示。

3 房地產(chǎn)測繪的技術(shù)分析

房地產(chǎn)測繪過程即具體實施測繪的過程，包括外業(yè)數(shù)據(jù)采集、內(nèi)業(yè)圖形處理及分攤計算,實施測繪過程的完成情況直接影響房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量,是技術(shù)控制的重點。

3.1 外業(yè)數(shù)據(jù)采集

外業(yè)數(shù)據(jù)采集應使用經(jīng)檢定合格的、能達到相應精度的儀器和工具進行。一般應遵循先整體后局部，先外部后內(nèi)部的原則，即先采集房屋(主體)外圍數(shù)據(jù)，而后采集房屋內(nèi)部分割數(shù)據(jù)及房屋附屬結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)。在記錄外業(yè)數(shù)據(jù)的同時核對測量草圖中標注數(shù)據(jù),檢查兩者差值是否超出技術(shù)誤差,發(fā)現(xiàn)問題就地復查。避免錯量、漏量,以此提高工作效率。

3.2 內(nèi)業(yè)圖形處理及分攤計算

外業(yè)數(shù)據(jù)采集完成后應及時進行內(nèi)業(yè)平差和圖形處理，避免測繪時間間隔過長，造成遺忘和返工。數(shù)據(jù)處理時要統(tǒng)籌兼顧,既要考慮某一層或某一套的數(shù)據(jù),還要考慮上下相同樓層(戶型)數(shù)據(jù)的一致性。在圖形處理完成后、內(nèi)業(yè)計算前,應對數(shù)據(jù)處理進行全面檢查。內(nèi)業(yè)計算過程首先考慮是否滿足計算建筑面積的條件,其次再考慮如何計算、如何分攤的問題。

3.3 技術(shù)方法分析

3.3.1 測距儀的加常數(shù)

由于房產(chǎn)測繪精度要求高，目前開展的房產(chǎn)測繪工作一般都采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字化房產(chǎn)測繪方法，在房產(chǎn)測繪時必須使用資質(zhì)部門檢定過后的儀器進行測量。對于全站儀而言,主要是測定測距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。在房產(chǎn)測繪碎部測圖中,由于距離較近，儀器乘常數(shù)可忽略不計，但加常數(shù)必須考慮。加常數(shù)產(chǎn)生的原因如圖2所示，是由于全站儀的發(fā)射面和接收面與儀器中心不一致，反射棱鏡的等效反射面與反光棱鏡的中心不一致，使得測距儀測出的距離值與實際距離值不一致。

3.3.2 常規(guī)測量方法

1）直接量測法

直接量測法是通過實地量測房屋（或地物）邊長、角度等要素,將需要計算面積的圖形分割成若干便于計算的簡單圖形 （包括規(guī)則圖形和不規(guī)則圖形），應用幾何圖形面積計算公式計算出房產(chǎn)面積。規(guī)則圖形計算。對于正方形、長方形、三角形、平行四邊形、梯形、扇形、圓、橢圓等規(guī)則幾何圖形,則將實地量出的幾何要素套入相關(guān)幾何公式，即可得出其面積。不規(guī)則圖形計算。將不規(guī)則圖形劃分成若干三角形和梯形，實地丈量出有關(guān)要素尺寸，然后按照幾何公式計算面積。

2）圖上量測法

①求積儀法。將圖紙固定展放在平滑的水平圖板或桌面上,采用求積儀量出所求面積。使用求積儀時,圖板要安置平穩(wěn),圖紙不能有褶皺或裂痕；求積儀極點位置選定時,兩臂應盡量垂直；對于較大面積,可將圖紙分塊計算；②方格網(wǎng)法。將透明毫米小方格紙蒙在需要量測的圖形上,查數(shù)其所占小方格數(shù),再根據(jù)每個小方格所代表的實地面積,求出整個圖形面積。三、三斜法。將圖形分割成若干三角形,并量出三角形底與高,計算出每個三角形的面積,最后得出整個圖形面積,三斜法在分割圖形時,三角形個數(shù)要盡量少,且應盡可能分解成同底三角形。

3.3.3 數(shù)字測算方法

數(shù)字測算方法,是采用數(shù)字測繪技術(shù)先測繪出房產(chǎn)平面圖,然后再按照坐標法計算出房產(chǎn)面積。測算步驟如下。

3.3.3.1 測繪數(shù)字房產(chǎn)平面圖

1）測設(shè)圖跟導線。居住區(qū)竣工后,沿居住區(qū)道路布設(shè)導線網(wǎng)。全站儀現(xiàn)場觀測和采集數(shù)據(jù)后,輸人微機。利用導線平差軟件進行總體平差。2）測繪底層平面圖。在各導線點安置全站儀,測設(shè)房屋底層外墻勒腳以上的角點坐標,將采集的數(shù)據(jù)輸人計算機后,編繪出底層平面圖。3）測繪各層平面圖。使用經(jīng)檢定的鋼尺,現(xiàn)場量測出其他各層與底層不同之處,將有關(guān)數(shù)據(jù)輸人計算機,編繪出各層平面圖。4）測繪分戶平面圖。使用經(jīng)檢定的鋼尺或手持測距儀,現(xiàn)場量測出各戶房屋尺寸及其共用部位尺寸，將有關(guān)數(shù)據(jù)整體平差后輸人計算機,編繪出分戶平面圖。

3.3.3.2 計算房產(chǎn)面積

多邊形面積計算:

房產(chǎn)面積具體計算步驟如下:1）計算每層建筑面積。將每層平面圖的各角點坐標輸人公式（1）,即可計算出每層建筑面積。2）計算整棟建筑面積。各層建筑面積之和即整棟建筑面積。3）計算分戶套內(nèi)建筑面積。將分戶平面圖各角點坐標輸人公式（1）,即得出分戶套內(nèi)建筑面積。4）計算公用建筑面積。將公用部位的平面圖角點坐標輸入公式（1）,即得出公用建筑面積。5）檢查分戶套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積。將分戶套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積的總和與整棟建筑面積相比較,進行粗差檢查。如兩者相等,則無粗差。6）計算分戶建筑面積。先按照權(quán)屬分割協(xié)議或有關(guān)規(guī)定,按比例分攤公用建筑面積。再將該戶套內(nèi)建筑面積加上該戶應攤的公用面積,得到該戶建筑面積。最后檢查各戶建筑面積之和與整棟建筑面積是否相等。

4 結(jié)語

管理的現(xiàn)代化、決策的科學化要求對房地產(chǎn)測量信息的處理方法由用手工操作到計算機處理等現(xiàn)代化技術(shù),其作用也由一般統(tǒng)計發(fā)展為輔助決策,進而形成房地產(chǎn)測量信息系統(tǒng)。但建立房地產(chǎn)測量信息處理系統(tǒng)是一項非常復雜的系統(tǒng)工程，它要求有比較高的技術(shù)素質(zhì)和管理水平。房地產(chǎn)測量信息系統(tǒng)(GIS)正逐步應用到現(xiàn)代化房地產(chǎn)測繪中,改變著傳統(tǒng)的測繪技術(shù)和理念。

[1]章書壽.地籍測量學.南京:河海大學出版社,1991.

[2]呂永江.房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù).北京:中國標準出版社，2001.

[3]馮靜淺.議房產(chǎn)測繪市場化.石家莊：河北企業(yè)出版社,2008-07-20.