米文靜,張愛(ài)軍

(1.西北農(nóng)林科技大學(xué)水利與建筑工程學(xué)院,陜西楊凌 712100;2.商洛學(xué)院城鄉(xiāng)發(fā)展與管理工程系,陜西商洛 726000)

限購(gòu)令對(duì)小城市商品住宅市場(chǎng)的影響分析
——以商洛為例

米文靜1,2,張愛(ài)軍1

(1.西北農(nóng)林科技大學(xué)水利與建筑工程學(xué)院,陜西楊凌 712100;2.商洛學(xué)院城鄉(xiāng)發(fā)展與管理工程系,陜西商洛 726000)

為了進(jìn)一步了解限購(gòu)令對(duì)小城市商品住宅市場(chǎng)的影響,把握小城市是否有必要實(shí)施限購(gòu),以商洛為例,在解讀限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上,采用問(wèn)卷調(diào)查法對(duì)975名商洛居民施測(cè),結(jié)合問(wèn)卷調(diào)查SPSS分析結(jié)果和商洛市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),研究限購(gòu)令對(duì)商洛商品住宅市場(chǎng)的影響,得出商洛市房地產(chǎn)市場(chǎng)有必要實(shí)施限購(gòu)的結(jié)論,并提出限購(gòu)方案。

限購(gòu)令;調(diào)控;商洛;房?jī)r(jià)

0 引 言

國(guó)務(wù)院發(fā)布了關(guān)于遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(下稱“國(guó)十條”)。“國(guó)十條”印發(fā)后,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化,房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果,逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(下稱“新國(guó)八條”)。截至2011年2月,全國(guó)已有36個(gè)城市提出限購(gòu)。

限購(gòu)令實(shí)施以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫,統(tǒng)計(jì)公報(bào)公布了2010年70個(gè)大中城市房屋及新建商品住宅銷售價(jià)格漲跌幅度(月度同比),見(jiàn)圖1。

圖1 2010年70各大中城市房屋及新建商品住宅銷售價(jià)格漲跌幅度(月度同比)

據(jù)報(bào)道,限購(gòu)政策出臺(tái)后,我國(guó)有5 000億資金從房地產(chǎn)市場(chǎng)流入其他投資市場(chǎng),可見(jiàn)限購(gòu)令對(duì)打擊住房投機(jī)炒作、遏制投資投機(jī)需求發(fā)揮了積極作用[1]。目前,全國(guó)許多城市都出臺(tái)了限購(gòu)令,限購(gòu)的城市多集中在發(fā)達(dá)的一二線城市,上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,實(shí)施限購(gòu)令普遍東部城市偏緊,中西部城市偏寬,中國(guó)指數(shù)研究院上海分院研究總監(jiān)陳延彬認(rèn)為一線城市政策普遍較為嚴(yán)格。

本文在解讀限購(gòu)令的基礎(chǔ)上,采用問(wèn)卷調(diào)查法對(duì)975名商洛居民施測(cè),結(jié)合問(wèn)卷調(diào)查SPSS分析結(jié)果和商洛市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),研究限購(gòu)令對(duì)商洛市商品住宅價(jià)格、成交量、購(gòu)買心態(tài)、開(kāi)發(fā)投資及房地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展等五方面影響,綜合考慮利弊,為商洛市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有必要實(shí)施限購(gòu)提供依據(jù),并得出限購(gòu)方案。

1 限購(gòu)令解讀

1.1 限購(gòu)令的具體內(nèi)容

對(duì)已經(jīng)擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒(méi)有住房且連續(xù)5 a以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭,限購(gòu)1套住房。對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市向其售房(注:以上為北京市限購(gòu)令內(nèi)容)。

1.2 限購(gòu)令的目標(biāo)分析

限購(gòu)令是國(guó)家針對(duì)一二線城市房產(chǎn)泡沫過(guò)度膨脹,投資性房產(chǎn)過(guò)熱而制定的,并非中央刻意打壓房?jī)r(jià),相反是為了逐步規(guī)范市場(chǎng),使房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲而制定的政策。

限購(gòu)令的限制手段包含兩方面:一是限制本市戶籍居民家庭購(gòu)買第三套(含第三套)以上住房,對(duì)本市小規(guī)模住房投資行為起到了抑制作用;二是非本市戶籍居民家庭限購(gòu)一套住房,有效地遏制異地大規(guī)模炒房團(tuán)投機(jī)炒作。從限購(gòu)令的內(nèi)容來(lái)看,其目的是通過(guò)抑制需求,遏制投機(jī)和過(guò)度投資,減少商品住宅成交數(shù)量,從而通過(guò)供大于求的基本經(jīng)濟(jì)法則降低房?jī)r(jià),保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性健康發(fā)展[2]。

1.3 限購(gòu)令的弊端

中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策,應(yīng)該遵循的原則是對(duì)市場(chǎng)干預(yù)最少、符合行業(yè)發(fā)展規(guī)律,有利于長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的政策體系,但政策性法規(guī)只能對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,房地產(chǎn)長(zhǎng)期的發(fā)展還需依靠市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)完成。限購(gòu)令完全依賴行政手段執(zhí)行,帶有鮮明的行政色彩。在房地產(chǎn)投資過(guò)熱,房?jī)r(jià)上升過(guò)快的今天,限購(gòu)政策可以在短時(shí)間內(nèi)迫使成交量下降,為保障房的大量上市爭(zhēng)取時(shí)間,但這一政策尚有不完善之處,治標(biāo)不治本,一定是不可持續(xù)的。

(1)破壞合理的自住需求

限購(gòu)令的出臺(tái)大大限制了投機(jī)者購(gòu)房,與此同時(shí),也不可避免的限制了部分普通民眾的剛性需求。剛性需求是相對(duì)彈性需求而言的,往往具有在一段時(shí)間內(nèi)比較固定的特性,短期內(nèi)受價(jià)格的影響較小,價(jià)格變動(dòng)的余地也不大。當(dāng)剛性需求被上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)破壞后,這個(gè)剛性需求就成了彈性需求。

(2)破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則,硬性抑制需求,政策一旦放開(kāi)易出現(xiàn)反彈

價(jià)值決定價(jià)格,供求關(guān)系影響價(jià)格。價(jià)格是供需相互作用的直接反映。房?jī)r(jià)高漲是因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)住房有貨幣購(gòu)買力支撐的超額需求,這種需求包含自居住性需求和投資性需求,投資性需求是資產(chǎn)自我保護(hù)的需求,符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律[3]。

我們現(xiàn)行的限購(gòu)令政策著力“引導(dǎo)住房需求”,被抑制的需求并不能被有效地化解,只能被暫時(shí)積壓。盡管在供給方面,政府強(qiáng)調(diào)要增加保障房建設(shè),“新國(guó)八條”中提到,“各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式,多渠道籌集保障性住房房源,逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面?！备鞯卣苍诓粩嗉哟蟊Ｕ戏抗┙o,由于建設(shè)周期、數(shù)量等多方面原因,部分地區(qū)并未達(dá)到明顯效果。一旦限購(gòu)令松動(dòng),房?jī)r(jià)將迅速反彈,從而使限購(gòu)成果功虧一簣[4]。

(3)影響城市發(fā)展進(jìn)程

城市的發(fā)展需要外來(lái)流動(dòng)勞動(dòng)者和新移民,如果商品住房徹底限購(gòu),居民沒(méi)有自住房以外的房源,就無(wú)法解決外來(lái)人員的租房問(wèn)題,從而限制城市的發(fā)展。城市商品住房需要一定的彈性空間。

(4)強(qiáng)調(diào)以戶籍制為核心,存在爭(zhēng)議

“新國(guó)八條”出臺(tái)以來(lái),各地紛紛出臺(tái)住房限購(gòu)細(xì)則,盡管各有不同,但限購(gòu)數(shù)目因戶籍而異是一致的。“戶籍歧視”成為限購(gòu)令的焦點(diǎn)之一。西安市也明確規(guī)定:已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,限購(gòu)1套住房;對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市轄區(qū)內(nèi)向其售房。限購(gòu)令對(duì)打擊外地炒房行為非常有效,但將戶籍置于核心地位確實(shí)存在爭(zhēng)議,同時(shí),也會(huì)催生戶籍倒賣等不良社會(huì)現(xiàn)象[5]。

2 限購(gòu)令對(duì)商洛市商品住宅市場(chǎng)影響

2010年“新國(guó)十條”出臺(tái)后,全國(guó)出臺(tái)“限購(gòu)令”的城市已有20余個(gè),頒布“新國(guó)八條”后,部分內(nèi)地二三線城市也加入限購(gòu)行列,截至2011年2月,全國(guó)已有36個(gè)城市提出限購(gòu)。繼“新國(guó)八條”后,陜西省西安市于2月25日下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的的通知》,對(duì)居民家庭住房限購(gòu)以及二套房貸等問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)范。

限購(gòu)令的出臺(tái)使部分房地產(chǎn)投機(jī)投資者不能購(gòu)買更多的房產(chǎn),使更多的購(gòu)房者采取觀望的態(tài)度,在短期內(nèi)能夠迫使市場(chǎng)成交量下降,抑制房?jī)r(jià)上漲。同時(shí),一二線城市實(shí)施限購(gòu)政策也極大限度的調(diào)整了商品住房資源的配置,提高了三四線城市的住房購(gòu)買率,緩解大城市人員密集、交通壓力大的現(xiàn)狀。

以商洛為例,結(jié)合統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)和商洛市975名居民問(wèn)卷調(diào)查SPSS分析結(jié)果,對(duì)商洛商品住宅市場(chǎng)在國(guó)家出臺(tái)限購(gòu)政策以來(lái)成交面積、住宅價(jià)格、購(gòu)房者購(gòu)買心態(tài)、開(kāi)發(fā)投資及房地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展等五方面的影響分析如下:

2.1 對(duì)商品住宅成交面積的影響

選取2009年、2010年和2011年前三季度商洛市房屋銷售面積為指標(biāo),對(duì)比實(shí)施限購(gòu)前后商洛市住宅成交面積的變化,如表1所示,2009年以來(lái)商洛市房屋成交面積持續(xù)增長(zhǎng),受2010年限購(gòu)令及商洛市有關(guān)調(diào)控政策的影響,2010年、2011年成交面積增長(zhǎng)率均有所下降。

表1 商洛市2009～2011年房屋銷售面積統(tǒng)計(jì)表

2.2 對(duì)商品住宅價(jià)格的影響

經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快促進(jìn)了商洛住房需求的快速增長(zhǎng)。同時(shí),隨著境內(nèi)高速公路的建成,商洛真正融入了西安一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈,區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn),商洛“山水園林生態(tài)旅游城市”、“西安后花園”已初步顯現(xiàn)。另外,受到毗鄰城市西安限購(gòu)政策的波及,商洛房?jī)r(jià)有所上漲[6]。

表2中數(shù)據(jù)顯示,商洛市商品房銷售平均價(jià)格同比逐年增長(zhǎng),其中2009至2010年間房屋銷售價(jià)格漲幅大,2010至2011年國(guó)家實(shí)施限購(gòu)令期間漲幅相對(duì)較小。此外,根據(jù)陜西省統(tǒng)計(jì)局“物價(jià)指數(shù)”統(tǒng)計(jì),商洛市2011年上半年房屋銷售價(jià)格指數(shù)為105.5,累計(jì)增長(zhǎng)僅5.5%(上年同期價(jià)格指數(shù)=100),增長(zhǎng)幅度較小。

表2 商洛市2008～2011年商品房銷售平均價(jià)格統(tǒng)計(jì)表

2.3 對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房心態(tài)的影響

國(guó)家頒布限購(gòu)令政策背景下,商洛市975名居民購(gòu)房計(jì)劃調(diào)查分析結(jié)果如表3所示,12.9%的居民是剛需,無(wú)論政策如何,都需要買房解決住房問(wèn)題;28.1%的居民購(gòu)房計(jì)劃主要受經(jīng)濟(jì)條件影響;44.1%居民受政策影響,持觀望心理,14.9%居民受限購(gòu)影響較大,放棄購(gòu)房計(jì)劃。

表3 商洛市居民購(gòu)房計(jì)劃統(tǒng)計(jì)表

2.4 對(duì)開(kāi)發(fā)投資的影響

目前商洛市共有28家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,表4對(duì)商洛市2009年至2011年前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資金額進(jìn)行統(tǒng)計(jì),數(shù)據(jù)顯示,2010年相對(duì)2009年開(kāi)發(fā)投資金額增長(zhǎng)較大,2011年同比2010年持續(xù)增長(zhǎng),但增長(zhǎng)率略有降低。

表4 商洛市2010～2011年三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資統(tǒng)計(jì)表

2.5 對(duì)商洛房地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展的影響

限購(gòu)政策使得大中城市房?jī)r(jià)得到遏制,銷售面積下降,但中西部一些城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊頭的形勢(shì),說(shuō)明一些投資投機(jī)目標(biāo)從大中城市轉(zhuǎn)到中小城市。加之,大中城市土地供應(yīng)受限,競(jìng)爭(zhēng)大,國(guó)家的區(qū)域規(guī)劃不斷傾向于加快中小城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程,三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將吸引更多的房地產(chǎn)企業(yè)[7]。

2011年上半年,商洛市建筑業(yè)完成增加值24.66×108元,增長(zhǎng)24.5%(現(xiàn)價(jià))。資質(zhì)以上建筑業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值29.00×108元,增長(zhǎng)30.0%。房屋建筑施工面積28.90×108m2,增長(zhǎng)35%,竣工產(chǎn)值16.50×108元,增長(zhǎng)40.0%,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間較大。

3 商洛市實(shí)施限購(gòu)令的必要性分析

商洛屬地級(jí)市,位于陜西省東南部,地處秦嶺山地,東臨河南,東南與湖北接壤,北接本省渭南市,西南相鄰西安市。轄商州區(qū)和鎮(zhèn)安、丹鳳、商南、洛南、山陽(yáng)、柞水6個(gè)縣。總面積約 19 292 km2,人口234萬(wàn)(2010年第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)顯示)。

對(duì)于商洛市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有必要實(shí)施限購(gòu)令,將從購(gòu)房需求、房?jī)r(jià)、市場(chǎng)調(diào)控三方面加以分析論證,并得出限購(gòu)方案。

3.1 商品住宅需求潛力大,彈性需求所占比例相對(duì)剛性需求較大

商洛市房地產(chǎn)仍處于初級(jí)開(kāi)發(fā)階段,隨著”關(guān)天次核心中心城市”加快擴(kuò)建,商丹園區(qū)企業(yè)用工大量涌入,舊城改造等一批重點(diǎn)城市改造升級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目落實(shí),加之土地供應(yīng)有限,短期能保持基本“供需平衡”,長(zhǎng)期房地產(chǎn)發(fā)展仍跟不上市場(chǎng)需求。

表5調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,商洛市居民零套房產(chǎn)占47%,一套占39.6%,兩套占 9.8%,三套以上占3.6%。零房產(chǎn)數(shù)所占比例較大,說(shuō)明商品住宅需求存在較大潛力。

由表6可見(jiàn),購(gòu)房為滿足住房需求的剛需占40.3%,為改善住房條件而購(gòu)房占20.1%,為父母買房占4%,為子女買房占9.5%,投資占16.6%,其他需求為9.5%。彈性需求所占比例相對(duì)剛性需求較大。

表5 商洛市居民房產(chǎn)擁有情況統(tǒng)計(jì)

表6 商洛市住房需求情況統(tǒng)計(jì)

3.2 居民普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)高,有必要實(shí)施限購(gòu)政策

居民對(duì)商洛市目前房?jī)r(jià)滿意情況調(diào)查結(jié)果見(jiàn)表7,0.8%的居民認(rèn)為商洛市偏低,36.5%認(rèn)為偏高,14.9%對(duì)目前房?jī)r(jià)基本滿意,認(rèn)為正常,47.7%認(rèn)為過(guò)高,0.1%認(rèn)為過(guò)低。

表7 商洛市目前房?jī)r(jià)滿意度情況統(tǒng)計(jì)

對(duì)商洛房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)的調(diào)查中,29.1%認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)將有所下降,但幅度不大;17.3%認(rèn)為房?jī)r(jià)將小幅度上升;17%認(rèn)為將基本維持現(xiàn)有狀況;12.3%認(rèn)為房?jī)r(jià)將大幅度上升;1.7%認(rèn)為將大幅下降;22.5%認(rèn)為難以估計(jì)。數(shù)據(jù)見(jiàn)表8。

表8 商洛市居民房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)計(jì)情況統(tǒng)計(jì)

商洛市市民85.5%認(rèn)為商洛房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大,有必要實(shí)施限購(gòu)令,14.5%認(rèn)為房?jī)r(jià)漲幅正常,沒(méi)必要實(shí)施限購(gòu)令。

3.3 目前商洛調(diào)控房?jī)r(jià)的主要措施

2008年以來(lái),商洛市房?jī)r(jià)上漲較快,為了更好地控制房?jī)r(jià),保證房地產(chǎn)市場(chǎng)在均衡狀態(tài)下健康發(fā)展,目前政府采取的主要措施是:加強(qiáng)保障房建設(shè)。截至2011年7月底,商洛市已開(kāi)工建設(shè)保障性住房32 900套,建成11 901套,發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼1 806戶(注:數(shù)據(jù)來(lái)源于根據(jù)商洛市政府)。

3.4 商洛實(shí)施限購(gòu)方案

商洛房?jī)r(jià)上漲主要包含兩方面原因:一是本地投資性需求旺盛。伴隨商洛城市化進(jìn)程的發(fā)展,面對(duì)通貨膨脹和房?jī)r(jià)上漲的局面,大多數(shù)居民選擇買房來(lái)實(shí)現(xiàn)保值增值,從而導(dǎo)致房屋利用率下降,空置率大幅度上升,造成居民越有房越買房,越無(wú)房越無(wú)望的兩極分化局面[8]。二是外地投資性資金涌入,受西安限購(gòu)令的影響,部分因限購(gòu)無(wú)處可去的資金轉(zhuǎn)向商洛房地產(chǎn)市場(chǎng),推動(dòng)房?jī)r(jià)的同時(shí),也使當(dāng)?shù)乇咎幱谟^望的民間資金也投資進(jìn)入房市。

正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性購(gòu)房比例在10%～15%的范圍以內(nèi),而商洛目前16.6%投資性比例已超出警戒線范圍。

對(duì)于商洛目前的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r,非常有必要實(shí)施限購(gòu)政策,限購(gòu)令在短時(shí)間內(nèi)能有效的抑制房?jī)r(jià)上漲,但同時(shí)也會(huì)帶來(lái)影響自住需求等負(fù)面效應(yīng)。針對(duì)限購(gòu)令的利弊,揚(yáng)長(zhǎng)避短,并結(jié)合商洛實(shí)際,將限購(gòu)政策與房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、住房信貸政策、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整、保障房建設(shè)等措施有效的結(jié)合,建立良好機(jī)制,制定調(diào)控方案如下:

(1)引導(dǎo)合理的住房需求

對(duì)已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房);對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

(2)加強(qiáng)房產(chǎn)稅收的征管

對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,按其銷售收入全額的征收個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅,嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策[9]。

(3)實(shí)行差別物業(yè)稅

對(duì)首套自住性房屋,只象征性地征收0.1%～0.5%的物業(yè)稅,而對(duì)第二套房以上的投資性購(gòu)房,征收3%以上的高額物業(yè)稅,對(duì)空置3年以上的房子征收物業(yè)空置稅。

(4)強(qiáng)化住房信貸政策

對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的居民家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 1.1倍[10]。

(5)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)

對(duì)中小戶型住房投資結(jié)構(gòu)需合理化,加大對(duì)中小戶型住房的投資建設(shè),從而推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展,增加經(jīng)濟(jì)適用房供給;完善廉租住房建設(shè),解決城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。

(6)不斷加強(qiáng)保障住房建設(shè)

通過(guò)新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式,多渠道籌集保障性住房房源,逐步擴(kuò)大保障制度的覆蓋面,積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與保障性住房建設(shè),以保證新出讓或劃撥土地的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目中,廉租住房的配建比例和保障性住房的建設(shè)數(shù)目。

4 結(jié) 語(yǔ)

限購(gòu)令的出臺(tái)是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、保障民生的一項(xiàng)重大舉措。其細(xì)則體現(xiàn)了有保有壓,“?！钡氖敲裆》?“壓”的是房地產(chǎn)投機(jī),該政策既遏制了市場(chǎng)投資,又保證了市場(chǎng)的穩(wěn)定,效力毋庸置疑,但其不完善之處也不可忽視,硬性抑制需求,政策一旦放開(kāi)易反彈,持續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)久性更值得深思。

目前限購(gòu)令的實(shí)施范圍集中在大中城市,投資投機(jī)行為很可能流向未實(shí)施限購(gòu)的小城市,從而推高小城市房?jī)r(jià)。近年,商洛房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較大,房屋空置率較高,房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)較為明顯的投資性需求,如不采取果斷的限購(gòu)政策降溫,投資性的需求會(huì)愈演愈烈,最終將導(dǎo)致市場(chǎng)失衡。穩(wěn)定小城市房?jī)r(jià),必須采取調(diào)控措施[11]。

實(shí)施限購(gòu)政策是行政辦法,是不得已而采取的辦法,其最終目的是讓房?jī)r(jià)回歸理性。要完成這一目標(biāo),依靠的不僅是行政色彩濃厚的政策,更是房地產(chǎn)市場(chǎng)的有力監(jiān)管和自我完善[12]。

[1]袁雨露.淺析“限購(gòu)令”對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響[J].中國(guó)證券期貨,2011,(5):135-138.

[2]劉艷瑩.淺析《限購(gòu)令》對(duì)房?jī)r(jià)控制的作用[J].城市建設(shè)理論研究(電子版),2011,(15).

[3]王雪慧.住房“限購(gòu)令”的經(jīng)濟(jì)學(xué)思考[J].現(xiàn)代商業(yè),2010,(35):81-82.

[4]馮燮剛.中國(guó)安居之路一走出房地產(chǎn)迷局[M].上海:上海遠(yuǎn)東出版社,2008:19-20.

[5]王思鋒,彭共庭.論中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府規(guī)制—兼評(píng)“房屋限購(gòu)令”的合法性[J].西北大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2011,41(3):148-153.

[6]楊存典,張雁.商洛市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合評(píng)價(jià)[J].區(qū)域經(jīng)濟(jì),2010,(7):84-85.

[7]曹葉.對(duì)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的探討[J].山西建筑,2011,37(11):224-225.

[8]徐佳.限購(gòu)令的背景及影響效果探討[J].新財(cái)經(jīng)(理論版),2011,(5):371.

[9]李洪林,彭立強(qiáng).中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控效果研究述評(píng)[J].華東經(jīng)濟(jì)管理,2011,25(8):118-122.

[10]魏文彪.新國(guó)八條重在改變房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期[J].資源與人居環(huán)境,2011,(3):68.

[11]金獻(xiàn)芳.淺談我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及應(yīng)對(duì)措施[J].現(xiàn)代商業(yè),2009,(12):56-57.

[12]楊玉珍,文林峰.抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲宏觀調(diào)控政策實(shí)施效果評(píng)價(jià)及建議[J].管理世界,2005,(6):153-154.

Influence of Buying Limitation Order on Commercial Housing Market in Small Cities——Taking Shangluo for Example

MI Wen-jing1,2,ZHANG Ai-jun1
(1.College of Water Resources and Architectural Engineering,Northwest A&F University,Yangling,Shaanxi712100,China;2.Department of Urban and Rural Development&Management Engineering,Shangluo Institute,Shangluo,Shaanxi726000,China)

In order to further learn the influence of buying limitation order on the commercial housing market in small cities,and grasp whether it is necessary for the small cities to be implemented for this policy,the questionnaire surveying methd is adopted to 975 residents in Shangluo based on interpreting the buying limitation policy.Then,combined with SPSS analysis results and the data from Shangluo Statistical Bureau,the influence of buying limitation order on commercial housing market in Shangluo is analyzed and studied.At the same time,the conclusion is drawn that the buying limitation policy is necessary to be implemented in the real estate market in Shangluo,and a plan is put forward at last.

buying limitation order;regulation and control;Shangluo;house price

F293.31

A

1672—1144(2012)01—0130—05

2011-11-10

2011-12-05

米文靜(1984—),女(漢族),新疆伊犁人,碩士研究生。主要從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理課程的教學(xué)工作。