邊丹穎

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本內(nèi)容及基本構(gòu)成

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本內(nèi)容

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，成本主要是指企業(yè)為了開發(fā)各種商品房而支出的所有費用的統(tǒng)稱。以資金的基本用途為基礎(chǔ)，可以將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本劃分為三種，即土地費用、房屋建筑及安裝費用和設(shè)備使用費用。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成

1.土地征用與拆遷補償費用。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過協(xié)議出讓、拍賣出讓與招標出讓三種方式獲得土地所有權(quán)，而同時，企業(yè)項目開發(fā)也會因土地的獲取與使用等而發(fā)生包含土地征用費、土地出讓金與拆遷安置費在內(nèi)的土地征用與拆遷補償費用；

2.前期工程費用。在工程開發(fā)的前期所進行的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、地質(zhì)勘查與三通一平等都會發(fā)生相應(yīng)的成本費用，這部分費用則屬于前期的工程費用；同時，包含征地管理、人防費與商品房交易費在內(nèi)的各種行政性費用也屬于前期工程費用的范疇；

3.基礎(chǔ)設(shè)施費用。所謂基礎(chǔ)設(shè)施費用主要包含開發(fā)工程之內(nèi)的道路、供電、供水、供氣、排洪、排污、照明、通訊、環(huán)衛(wèi)、安保以及綠化等工程建設(shè)所需要的成本費用；

4.建筑安裝費用。建筑安裝費用顧名思義，是指建筑工程施工建筑過程中所涉及的材料、設(shè)備、人工及安裝等不同的費用；

5.配套設(shè)施費用?，F(xiàn)代建筑工程的開發(fā)過程中，除了要配備基本的變電站、調(diào)壓室和停車場等配套設(shè)施之外，還需要同時配備如學校、醫(yī)院、商業(yè)市場以及派出所等各種公共性的設(shè)施，而這些配套設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的費用則包含在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用之中；

6.間接開發(fā)費用。包含企業(yè)員工工資、各種資產(chǎn)的折舊與修理費、辦公費用、勞保費用以及項目價款利息等費用在內(nèi)的項目開發(fā)的間接成本也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本中的重要組成部分。

可以說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成是一個相對龐大且系統(tǒng)的體系，涉及到的成本項目從數(shù)量上來講比較繁雜，從結(jié)構(gòu)上來看也比較零散，這直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制及管理工作的難度。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀分析

對處于穩(wěn)定發(fā)展階段的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來講，企業(yè)項目開發(fā)的利潤水平遠不如從前，在現(xiàn)有的經(jīng)濟形勢下，加強成本控制成為企業(yè)提升利潤空間的有效手段。但作為一項相對龐雜與零散的管理工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的基本現(xiàn)狀并不理想。

（一）土地競標理性不足

隨著近幾年我國商品房價格的持續(xù)攀升，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不惜投入巨資瘋狂的購置土地，而這種缺乏理性的購地行為則使我國地價不斷提升，同時也使企業(yè)購地貸款而承受高額的利息費用，從某一程度上來看，這加重了企業(yè)的成本負擔，也影響了企業(yè)成本控制的結(jié)果。

（二）成本控制目標不明確

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，目標成本是企業(yè)成本控制工作有效開展的基本依據(jù)。項目開發(fā)在施工之前，在經(jīng)過細致全面的測算、核算后確定的目標成本，可以對項目開發(fā)的成本投入進行整體的控制。但目前，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程高回報率以及事后核算為重這兩種觀念的影響下，往往忽略了對成本控制目標的重視，缺乏成本控制的整體觀念。工程變更、成本控制缺乏依據(jù)則成為常見狀況，而企業(yè)成本控制的有效開展以及控制結(jié)果也因此而受到影響。

（三）外部借款成本相對較高

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，項目開發(fā)需要投入大量的資金，基于企業(yè)運營模式以及項目開展規(guī)模的影響，往往需要借助于不同的融資渠道進行項目開發(fā)的借款。但因借款金額較大、利率的水平較高以及借款時間較長等因素的影響，往往使房地產(chǎn)企業(yè)背負較重的外部借款利息。在外部借款成本居高不下的情況下，企業(yè)成本控制往往得不到有效控制。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制優(yōu)化與完善的思路及對策

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制優(yōu)化與完善思路

首先要加強企業(yè)在成本控制方面的思想觀念建設(shè)，在此基礎(chǔ)上對企業(yè)開發(fā)成本進行標準化的規(guī)劃與規(guī)定，采用動態(tài)化的管理方式對企業(yè)運營、管理及發(fā)展過程中所發(fā)生的一切成本費用進行管理，并通過成本控制結(jié)果與質(zhì)量的考核及相關(guān)獎懲機制的配合，整體提升企業(yè)成本控制水平。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制優(yōu)化與完善對策

1.理性競標，科學編制項目開發(fā)報告的。首先要樹立起理性競標的意識，根據(jù)對市場發(fā)展現(xiàn)狀、國家政策的宏觀走向、企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模等各方面因素的綜合考慮理性地購置土地，避免因大量購地而投入大量資金，以便于確保企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的合理性，有效控制利率成本，有效抵御企業(yè)財務(wù)風險的發(fā)生。

2.結(jié)合可行性研究報告制定目標成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須結(jié)合對市場、行業(yè)環(huán)境、國家政策、稅收與信貸信息以及技術(shù)力量的綜合考核，借助于企業(yè)既往的開發(fā)經(jīng)驗，制定出開發(fā)項目的可行性報告與方案和具體且詳細的目標成本，以便于為成本控制工作的開展提供標準化和規(guī)范化的依據(jù)。

3.對現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)進行相應(yīng)的調(diào)整。據(jù)調(diào)查，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，負債率基本高于70%，基于企業(yè)負債率較高、間接成本居高不下的情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須對現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)進行相應(yīng)的調(diào)整，在注重開源節(jié)流的基礎(chǔ)上，對企業(yè)留存收益以及自有資金在企業(yè)資本機構(gòu)中的比例進行相應(yīng)的調(diào)整，以便于在降低企業(yè)負債利息的同時，提升企業(yè)低于成本虛高風險的能力。

企業(yè)已告別暴利時代，要在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢，“開源節(jié)流”則變得更為重要。因此，加強管理，優(yōu)化企業(yè)財務(wù)及內(nèi)部管理的整體水平成為企業(yè)運營與發(fā)展的基本前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對成本進行有效控制，提升企業(yè)的利潤空間，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。

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