沈曉蕾

2010-2011年國務(wù)院連續(xù)出臺(tái)房市調(diào)控政策，涉及政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費(fèi)、土地交易、房源供應(yīng)等多方面。這些政策抑制了房?jī)r(jià)過快上漲，使房市泡沫成分開始收縮，但與房?jī)r(jià)下調(diào)相對(duì)應(yīng)的是，購房者觀望情緒嚴(yán)重，商品房空置率大幅上漲。與08年下半年相比，本次樓市調(diào)控有制度化和長(zhǎng)期化趨勢(shì)。由于不具備上市條件，一些中小型房企不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金；而利率的提高使它們無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸利息；加之房?jī)r(jià)下跌和成交量緊縮，房產(chǎn)積壓難以變現(xiàn)等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)處于資金鏈緊張，流動(dòng)資金不足等困境之中。如何擴(kuò)寬融資方式，成為房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)的燃眉之急。

一、中國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)企業(yè)常見的融資方式有內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。通過內(nèi)源融資不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。但房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要方式有國內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金等。

根據(jù)2002-2008年中國房地產(chǎn)投資資金來源方式相關(guān)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源占比為國內(nèi)貸款20%，利用外資2%，外商直接投資2%，自籌資金32%，其他資金來源45%。可以看出現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)融資主要集中在國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源，其中其他資金來源主要集中在按揭貸款、定金、購房款及預(yù)付款等方面。我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有融資方式存在的主要問題有:

1.以銀行貸款為主的間接融資占絕對(duì)比重，融資渠道對(duì)銀行的過分依賴使我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)承受著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。上述數(shù)據(jù)中雖然以商業(yè)銀行貸款為主的國內(nèi)貸款只占據(jù)20%，但其他資金來源中的按揭貸款、預(yù)付款等絕大數(shù)都直接或間接與銀行貸款相關(guān)。緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大，一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

2.直接融資的比重較小，許多創(chuàng)新的房地產(chǎn)融資方式運(yùn)用不足。盡管上市融資是企業(yè)獲取資金，實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一，但房地產(chǎn)企業(yè)上市卻較為困難。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國上市的房地產(chǎn)企業(yè)不到百家。造成其上市困難的主要原因一是房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力差，二是開發(fā)項(xiàng)目的不連續(xù)性和周期性造成的企業(yè)業(yè)績(jī)波動(dòng)較大。直接上市受挫，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)采用迂回方式通過“買殼”或“借殼”方式上市，或者直接在海外上市。另外，房地產(chǎn)債券在我國房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中的比重很小。主要原因是我國對(duì)發(fā)行債券的主體要求嚴(yán)格。根據(jù)《公司法》，只有國有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制。并且，我國債券市場(chǎng)相對(duì)規(guī)模較小，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)均較大。這些因素的影響，使得絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都被擋到了這個(gè)門檻之外。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式發(fā)展趨勢(shì)

基于我國目前實(shí)施的緊縮性財(cái)政政策，當(dāng)前我國已有部分房地產(chǎn)企業(yè)啟動(dòng)了金融化戰(zhàn)略。如何拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資方式，緩解資金壓力，保證房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，建立多元化的融資方式已成為當(dāng)前亟待解決的問題。

1.房地產(chǎn)信托融資。房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項(xiàng)，或者直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。2003年6月央行121文件的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款渠道受阻，信托融資方式以“井噴”式速度發(fā)展，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年全國房地產(chǎn)信托融資項(xiàng)目近70個(gè)，房地產(chǎn)信托資金的數(shù)額已超過50億元。而在2011年房地產(chǎn)繼續(xù)調(diào)控下，信托這個(gè)融資渠道對(duì)于房地產(chǎn)商顯得更為重要。

2.海外融資。外資對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與涉及開發(fā)、中介和銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金以及大量的個(gè)人資金通過直接購買房產(chǎn)、進(jìn)行項(xiàng)目合作及直接參股房地產(chǎn)公司等方式，集中投資首都經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)江三角洲等熱點(diǎn)區(qū)域。2011年初開始，不少大型房企在海外融資動(dòng)作頻繁。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，內(nèi)地房企業(yè)中多家在香港上市的房企都通過海外債券市場(chǎng)融資，以緩解資金壓力。目前海外基金正在加速進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面:一是進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的國外房地產(chǎn)基金數(shù)目增多；二是國外房地產(chǎn)基金投入中國房地產(chǎn)的資金增大。國外房地產(chǎn)投資基金，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目本身的要求很高，往往要經(jīng)過嚴(yán)格的較長(zhǎng)時(shí)間的可行性論證；投入項(xiàng)目之后，運(yùn)作過程要求規(guī)范而透明。因此，國內(nèi)大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往容易得到國外房地產(chǎn)投資基金的支持。

3.開發(fā)商貼息委托貸款。開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。該融資模式的前提是開發(fā)商要有一定的實(shí)力，即投入一定的預(yù)定資金作委托貸款。開發(fā)商貼息委托貸款具有可以實(shí)現(xiàn)提前銷售以實(shí)現(xiàn)多贏的優(yōu)點(diǎn)。

4.推行融資租賃方式。融資租賃主要是通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)變獲取相關(guān)投資者的資金，完成項(xiàng)目后可通過銷售收入收回所有權(quán)。建立抵押資產(chǎn)管理公司主要是對(duì)抵押物的所有權(quán)進(jìn)行處理，對(duì)留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營等處置方式，可以快捷有效的方式解決房地產(chǎn)企業(yè)融資的資金問題，從而加速房地產(chǎn)業(yè)資金的迅速轉(zhuǎn)移和回收。

5.典當(dāng)融資。典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來換取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補(bǔ)闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個(gè)人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。

6.承建企業(yè)墊資。由于中國巨大勞動(dòng)力供應(yīng)量的存在，施工企業(yè)長(zhǎng)期處于買方市場(chǎng)，承建企業(yè)為獲得工程合同往往會(huì)有一定的墊資承諾，開發(fā)企業(yè)可以在一定的時(shí)間內(nèi)少付、甚至不付工程費(fèi)用，墊資實(shí)際上起到了為開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)融資的作用。

7.按揭貸款。從法律關(guān)系來說，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人的商業(yè)貸款是對(duì)購房者的信用優(yōu)惠，但從效果上看，實(shí)際上也是對(duì)開發(fā)企業(yè)的間接融資。按揭貸款，減少了購房者的資金壓力，并能在補(bǔ)償利息的基礎(chǔ)上將資金陸續(xù)轉(zhuǎn)移給開發(fā)企業(yè)。尤其是在商品房預(yù)售階段的按揭貸款，對(duì)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的完工有著非常重要的作用，特別是對(duì)自有資金不足的開發(fā)企業(yè)。

三、結(jié)束語

由于國家政策和企業(yè)自身?xiàng)l件限制，銀行貸款形式仍是目前乃至今后一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式。同時(shí)，隨著國家政策的出臺(tái)，信托融資等融資形式也將會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的多元化選擇。

多元化融資對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，能緩解企業(yè)資金壓力，有利于企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，并可以進(jìn)一步防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇必須量力而行，結(jié)合自身發(fā)展的需要、資金的需求及成本情況來選擇適合自己的融資方式和規(guī)模，且融資方案要有助于企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。這樣企業(yè)才能獲得充足的資金支持，擴(kuò)大規(guī)模，提高獲利能力，從而提高自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)融資應(yīng)建立以銀行為主的多元化融資體系，間接融資手段與直接融資手段并用。最重要的是在政策允許條件下與銀行合作創(chuàng)新融資工具，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，推行房地產(chǎn)證券化，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，政府應(yīng)在制度和機(jī)制上給予足夠的保障，不斷健全規(guī)章制度和法規(guī)體系，為房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供良好的環(huán)境和政策支持。