房價報復(fù)性反彈無基礎(chǔ)

劉先云

媒體評論員

在國內(nèi)一線城市房價普遍微漲的形勢下，9月14日，美聯(lián)儲宣布啟動第三輪量化寬松（QE3），自14日開始，以每月400億美元規(guī)模購入機構(gòu)抵押貸款支持債券（MBS），維持6月實施的延長“扭轉(zhuǎn)操作”至今年年底操作不變。同時，美聯(lián)儲還將超低的聯(lián)邦基金利率指引延長至2015年年中。

美國QE3的推出，引起了國內(nèi)居民對物價、房價反彈的巨大擔(dān)憂。此前美國推出的第一輪和第二輪量化寬松貨幣政策，都曾引發(fā)國內(nèi)物價和房價的大幅上漲，QE3推出將導(dǎo)致房價報復(fù)性反彈的說法，也成為不少居民和市場人士的共識。但筆者認(rèn)為，從目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場形勢和政策條件來看，房地產(chǎn)市場價格反彈的基礎(chǔ)并不存在，未來數(shù)月我國房價將保持相對穩(wěn)定。

首先，與QE1和QE2相比，QE3推出時國內(nèi)的貨幣政策條件相差甚遠(yuǎn)，對物價、房價產(chǎn)生的影響也將相差甚遠(yuǎn)。當(dāng)前，美國推出QE3后，我國的貨幣政策卻遠(yuǎn)不如此前寬松。盡管目前我國經(jīng)濟增速出現(xiàn)下滑，市場資金面偏緊，但8月8月降息以來，央行并未采取實質(zhì)性的寬松政策?？梢姰?dāng)前央行已經(jīng)把調(diào)控物價、房價放在非常重要的位置，以此控制通脹壓力、鞏固房價調(diào)整成果。

只要貨幣政策不出現(xiàn)較大調(diào)整，房企的資金鏈緊張的局面就難以緩和，甚至?xí)M一步加劇，未來房價將保持相對穩(wěn)定，局部地區(qū)還有可能出現(xiàn)房價小幅回調(diào)。

今后我國宏觀政策的預(yù)調(diào)微調(diào)，仍將以堅持房地產(chǎn)調(diào)控為前提，不會因穩(wěn)增長的需要而放松房地產(chǎn)市場的調(diào)控。從溫家寶總理在達(dá)沃斯論壇上的表述來看，應(yīng)對當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟增速的下滑，我國將主要采取較為積極的財政政策，而在貨幣政策方面不會大幅放松。擴張的財政政策所新增的財政投資，將主要投向基礎(chǔ)設(shè)施與保障房建設(shè)、促進戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展等領(lǐng)域，而不會投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，這決定了房地產(chǎn)行業(yè)資金相對緊張的局面仍然難以緩和，開發(fā)商以價換量、回籠資金仍是必然選擇。

其次，QE3的推出很難導(dǎo)致熱錢大量回流中國，不會因此導(dǎo)致房價攀升。從今年上半年情況來看，人民幣對美元已經(jīng)出現(xiàn)一些貶值趨勢，我國外匯儲備在部分月份已經(jīng)出現(xiàn)下降趨勢，一些國內(nèi)企業(yè)開始資產(chǎn)美元化、負(fù)債人民幣化。在這樣的背景下，美國推出QE3也不會使得熱錢的流動出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，而只會保持人民幣幣值相對穩(wěn)定，國際資金流動頻率下降。在我國經(jīng)濟下行，房價已然高企的情況下，國際游資追逐中國房地產(chǎn)行業(yè)的可能性已經(jīng)不大。

最后，市場供給因素使房價難以出現(xiàn)反彈。應(yīng)該看到，貨幣政策的微調(diào)使得不少恐慌性需求再次提前入場，一定程度透支了未來數(shù)月的需求，因此商品房市場供給不會出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求的局面。而且從供給來看，最近幾個月，我國商品房投資增速已經(jīng)出現(xiàn)一定回升，開發(fā)商拿地的積極性也大為提高，今后數(shù)月房地產(chǎn)市場的供應(yīng)將有所增加。事實上，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，8月起，各地房價漲幅已經(jīng)呈現(xiàn)趨緩態(tài)勢，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.3%。

基于上述認(rèn)識，筆者認(rèn)為，美國QE3推出時，國內(nèi)的環(huán)境與此前已經(jīng)大為不同，不會造成中國房價的報復(fù)性上漲。只要貨幣政策不出現(xiàn)較大調(diào)整，房企的資金鏈緊張的局面就難以緩和，甚至?xí)M一步加劇，未來房價將保持相對穩(wěn)定，局部地區(qū)還有可能出現(xiàn)房價小幅回調(diào)。