很多專家學(xué)者從不同角度對(duì)2012年房?jī)r(jià)的波動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)和分析，從我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市化進(jìn)程來看，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)走高是必然的趨勢(shì)?，F(xiàn)從房屋的商品屬性、價(jià)格構(gòu)成、影響房?jī)r(jià)的非價(jià)格因素幾個(gè)方面探討一下我國(guó)2012年房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

一、商品房屋的屬性

現(xiàn)在的住房究其本質(zhì)不過是一種商品。商品價(jià)格的形成從根本上說是由創(chuàng)造該商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的，是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在。房屋價(jià)格也不例外。而且，如果我們分析商品房的需求彈性可以發(fā)現(xiàn)：它應(yīng)該歸屬于生活必需品更為恰當(dāng)。盡管房子是我們生活中最大一筆開支，但是從它的可替代性、重要程度來講，住房其實(shí)和鹽、水一樣不可或缺，且沒有替代品。

二、房屋的成本結(jié)構(gòu)

商品的成本決定了其市場(chǎng)價(jià)格。一般來說，商品成本包括：原料成本、制造成本、管理成本、損耗和折舊、在途及包裝費(fèi)、其他費(fèi)用、合理利潤(rùn)等七個(gè)部分。正常商品的價(jià)格中，原料成本、制造成本、管理成本是構(gòu)成價(jià)格的主要部分，利潤(rùn)的平均化趨勢(shì)導(dǎo)致最后一部分基本不用另外計(jì)算。而損耗和折舊、在途及包裝費(fèi)、其他費(fèi)用等支出其實(shí)已經(jīng)由于社會(huì)分工的細(xì)化，也基本趨同。因此，價(jià)格很容易計(jì)算出來。但是房屋的價(jià)格真是令人覺得撲朔迷離。

（一）原料成本和制造成本

房子的原料成本中可見的有土方、水泥、鋼筋、沙石、玻璃等可見物以及工人的工資。其中，水泥、鋼筋的大幅價(jià)格上漲是可見的，這必然導(dǎo)致基礎(chǔ)成本的增加。但是民工工資的拖欠形成的利息收入及壞賬死賬的沖抵，又在很大程度上彌補(bǔ)了這塊增加的成本。

（二）管理成本

主要包括監(jiān)理費(fèi)用、管理人員的工資、圖紙報(bào)批審核等內(nèi)容。對(duì)于在建住房的商人而言，這部分應(yīng)該算一個(gè)常數(shù)了。

（三）損耗和折舊、在途及包裝費(fèi)

一般的地產(chǎn)商不會(huì)自己擁有大型的建筑機(jī)械，通常是以租用的方式進(jìn)行的，所以，租價(jià)也只是水漲船高而已，不會(huì)有明顯的影響。

（四）合理利潤(rùn)

經(jīng)過計(jì)算過后的房屋成本基本清楚了，那么究竟多少的利潤(rùn)比較合理呢？1996年進(jìn)行房屋改革伊始，房屋售價(jià)統(tǒng)一定為500元/m2。與2009年的4695元/ m2相比，房屋價(jià)格是原價(jià)的9.39倍。這還不考慮原500元/m2的名義售價(jià)中政府給予的工齡等項(xiàng)的補(bǔ)貼。而對(duì)比房?jī)r(jià)的大幅上漲，收入的漲幅乏善可陳。

三、影響房?jī)r(jià)的非價(jià)格因素分析

（一）供求關(guān)系

應(yīng)該說，除了收入以外，供求關(guān)系是目前影響房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)根本原因。一般說來，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，導(dǎo)致一個(gè)行業(yè)產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)的最基本的因素是該行業(yè)的供求關(guān)系，而我國(guó)的房地產(chǎn)需求長(zhǎng)期來看是供不應(yīng)求的。原因如下：

1.城市化進(jìn)程導(dǎo)致房產(chǎn)需求增加

根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，城市化進(jìn)程會(huì)直接加大了對(duì)于住房、寫字樓、商鋪等各類房地產(chǎn)的需求。而在高速城市化進(jìn)程當(dāng)中，最明顯的標(biāo)志就是大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，房產(chǎn)供不應(yīng)求，并進(jìn)而催生房產(chǎn)價(jià)格的飛速上揚(yáng)。

2.房屋供應(yīng)有限

與大城市人口每年大增1500～2500萬(wàn)人不相匹配的是，我國(guó)的城市建設(shè)用地卻十分有限，同時(shí)，我國(guó)還確立了耕地底線的不可動(dòng)搖、確保18.05億畝耕地不能減少的基本原則，這也決定了未來土地供應(yīng)的上限。

3.房產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)式失衡狀況將持續(xù)

農(nóng)村人口的走向區(qū)域特征十分明顯，集中在珠江三角洲和長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，而這一區(qū)域一直以來都是我國(guó)人口分布較為密集的地區(qū)，本身的對(duì)新增人口的容量有限，紛紛涌入的異地大軍更是導(dǎo)致這一區(qū)域的房屋需求增幅主要力量。

（二）政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不容小覷

地產(chǎn)價(jià)格的膨脹直接影響了居民的消費(fèi)能力，因此房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)一直與國(guó)家宏觀政策調(diào)控緊密相連。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的政策調(diào)控主要集中在土地、稅收、信貸等方面，其中信貸政策的作用最為強(qiáng)烈。2004～2005年房?jī)r(jià)快速上漲，2005～2006年國(guó)家相繼出臺(tái)新《國(guó)八條》、“十五條”等措施抑制房?jī)r(jià)漲幅過快，并在2006年調(diào)控初見成效；2007年房?jī)r(jià)再次上漲過快時(shí)，該年9月“第二套”住房貸款首付比例提高等政策促使2008年交易量下降。

緊縮信貸對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，以2008年最為明顯。開發(fā)企業(yè)由于受到市場(chǎng)成交量回款滯后的影響，還受到了銀行緊縮對(duì)于開發(fā)企業(yè)的貸款，不允許用貸款購(gòu)地，不允許用貸款挪作他用等設(shè)置了很多的要求，2008 年全國(guó)的土地交易比2007年少了一半。

寬松的信貸和貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的影響在2009年以來也比較明顯。2008年下半年，針對(duì)國(guó)際金融危機(jī)帶來的不利影響，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，取得了明顯的成效，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖。2009年上半年在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明朗的大前提下，以及寬松的貨幣政策下的推動(dòng)下房?jī)r(jià)再次上揚(yáng)。2009年下半年，房地產(chǎn)形勢(shì)一片大好之際，樓市政策開始轉(zhuǎn)向抑制房?jī)r(jià)上漲，自5月份以來出臺(tái)了一系列政策措施對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控?？梢?，政府的宏觀調(diào)控效果顯著。

綜上所述，房產(chǎn)價(jià)格在政府的大力調(diào)控下短期內(nèi)必然會(huì)出現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢(shì)，至少在2012年會(huì)維持現(xiàn)有水平、不會(huì)出現(xiàn)上漲現(xiàn)象。但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來看，房屋作為商品，其價(jià)格必然會(huì)更多的受到供求關(guān)系以及要素價(jià)格的影響，漲價(jià)不可避免。

參考文獻(xiàn)

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［3］國(guó)八條刺激二手房市，細(xì)則未出購(gòu)房應(yīng)該謹(jǐn)慎[EB/OL].中國(guó)廣播網(wǎng)，2011.

作者簡(jiǎn)介：顧雅君，女，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，蘭州交通大學(xué)博文學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系講師，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策研究及經(jīng)濟(jì)學(xué)說史。

（責(zé)任編輯：劉影）