覃事婭 伊長亮

(長沙理工大學 土木與建筑學院，湖南 長沙 410004)

為了平抑房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象，近十年來政府出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，國內(nèi)外一些學者也開始了相關(guān)研究。國外學者側(cè)重于房地產(chǎn)市場內(nèi)部機制的研究，他們大多認為供求失衡是導致房地產(chǎn)價格上漲的主要原因［1－5］。我國也有較多學者研究了房地產(chǎn)價格的影響因素［6－10］，但關(guān)于政府宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響方面，學者們的研究大多限于定性的政策評析［11－17］。政府的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場究竟具有多大的影響，需要借助相關(guān)的數(shù)學模型和定量的實證研究。鑒于此，筆者通過對近十年來我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的分析，構(gòu)建向量自回歸模型和脈沖響應函數(shù)，對近十年來我國宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響進行定量分析。研究結(jié)果對于政府調(diào)整當前政策或制定新的宏觀調(diào)控政策具有一定參考價值，對于房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整和制定新的發(fā)展戰(zhàn)略具有一定指導作用，對購房者購房投資或者消費具有一定借鑒意義。

一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及政府宏觀調(diào)控政策分析

1、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)業(yè)自20 世紀80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。2001－2010年，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民收入水平的不斷提高，我國房地產(chǎn)投資增長迅速、房地產(chǎn)市場供需兩旺、房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展主要表現(xiàn)在以下方面:

(1)房地產(chǎn)投資增長迅速

2001年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資6245.48 億元，隨后投資額逐年上漲，至2010年達到48267.07 億元。2001－2010年十年間我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度有八年超過20%。此外，房地產(chǎn)開發(fā)投資在全國固定資產(chǎn)投資中的比重一直穩(wěn)定在20%左右。

(2)房地產(chǎn)市場供需兩旺

2001年我國房屋施工面積79411.7 萬平方米，竣工面積29867.4 萬平方米，竣工率37.6%;2010年房屋施工面積405500.1 萬平方米，竣工面積75947.9 萬平方米，竣工率18.7%。同時，商品房市場的需求旺盛，銷售形勢很好。2001－2010年商品房銷售面積從22411.9 萬平方米增長到93079.6 萬平方米，2001－2010年商品房銷售面積占竣工面積的比重一直保持在70%－95%之間，這些數(shù)據(jù)充分說明我國商品房供給充足、需求旺盛。

(3)房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲

2001年我國城鎮(zhèn)商品房平均銷售價格為2170 元/m2，隨后逐年上漲，到2010年漲至5068 元/m2，商品房價格的上漲幅度已遠遠超過其他商品的漲幅。

2、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析

針對我國不少地區(qū)房價的過快增長，我國政府從土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策、稅收政策等方面打了一套房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“組合拳”，這是落實科學發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會、實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的科學決策。

(1)土地政策

土地政策方面，政府一直實行嚴格控制土地供應的緊縮政策，相關(guān)調(diào)控政策見表1。

表1 我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策中的土地政策

頒發(fā)時間 主要內(nèi)容 頒發(fā)部門2004.3聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的200 通知》要求各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題解決，否則國家有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備體系，即所謂“8.31 大限”。國土資源部監(jiān)察部2004.6下發(fā)《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》，嚴格控制房屋拆遷面積，凡拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區(qū)，除保證重點建設項目，以及重大社會發(fā)展項目、危房改造、經(jīng)濟適用房和廉租房項目之外，一律停止拆遷。國務院2006.8制定《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》并正式實施，明確六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍。國土資源部2006.9發(fā)布《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，對各地和各部委提出了八方面的要求，嚴把土地“閘門”。國務院2006.11聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》，規(guī)定從2007年1月1日起，新增建設用地土地有償使用費標準將提高1 倍。財政部國土資源部中國人民銀行2007.11 頒布《土地儲備管理辦法》，規(guī)定土地出讓必須是熟地。國土資源部財政部中國人民銀行2009.6 公布《土地調(diào)查條例實施辦法》。國土資源部2009.9發(fā)布《關(guān)于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加強建設用地批后監(jiān)管，切實預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，嚴厲打擊囤集土地行為。國土資源部2009.12公布《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。財政部國土資源部中國人民銀行監(jiān)察部2010.3發(fā)布通知:加快住房建設用地供應計劃編制，促進住房建設用地有效供應，切實加強地產(chǎn)用地監(jiān)管，建立健全公開制度，開展房地產(chǎn)用地突出問題專項檢查。國土資源部

(2)信貸政策

房地產(chǎn)信貸方面，政府根據(jù)不同時期我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況采取了相應的房地產(chǎn)信貸政策，具體見表2 所示。

表2 我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策中的信貸政策

頒發(fā)時間 主要內(nèi)容 頒發(fā)部門2005.3 取消房貸優(yōu)惠，商業(yè)銀行個人住房貸款市場化。人民銀行2005.4 《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》 人民銀行銀監(jiān)會2005.9 信托資金投向的房地產(chǎn)企業(yè)必須滿足:35%資本金、四證齊全和二級資質(zhì)。銀監(jiān)會2006.4 2006.8兩次上調(diào)貸款利率 人民銀行2008.10降低貸款利率 人民銀行2009.7 發(fā)布《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》與《項目融資業(yè)務指引》銀監(jiān)會2010.11《三季度貨幣政策執(zhí)行報告》指出，下階段中國人民銀行繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策。人民銀行2011.1－6連續(xù)六次上調(diào)貸款利率 人民銀行

(3)產(chǎn)業(yè)政策

產(chǎn)業(yè)政策方面，以穩(wěn)定住房價格為核心，從房價、土地供應、供應結(jié)構(gòu)、征地拆遷、消費觀點、市場監(jiān)測等多方面采取了一系列的政策措施，如表3 所示。

表3 我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策中的產(chǎn)業(yè)政策

(4)稅收政策

稅收政策方面，主要是利用稅收手段限制投機性購房和短期炒作行為、確保居住性住宅供應、抑制超大面積住宅、提倡節(jié)約用房，如表4 所示。

表4 我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策中的稅收政策

這套加強房地產(chǎn)宏觀市場調(diào)控的“組合拳”，重點在于遏制投機性需求、控制投資性需求、防范金融風險、鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設、合理引導住房消費，目的是解決我國目前房地產(chǎn)市場存在的投資規(guī)模過大、商品房價格上漲過快、供需結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序比較混亂的狀況。

二、政府宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響分析

1、模型的構(gòu)建

(1)VAR 模型

向量自回歸模型(Vector autoregression，VAR)是基于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計性質(zhì)建立模型，它把系統(tǒng)中每一個內(nèi)生變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生變量的滯后值的函數(shù)來構(gòu)造模型，從而將單變量自回歸模型推廣到由多元時間序列變量組成的“向量”自回歸模型，其一般數(shù)學表達式為:

式中，Yt是內(nèi)生變量向量，Xt是外生變量向量，A1、……、Ap和B 是等估的系數(shù)矩陣，Et是誤差向量。誤差向量內(nèi)的誤差變量之間允許相關(guān)，但是這些誤差變量不存在自相關(guān)，與Yt，Yt－1，……，Yt－p和Xt也不相關(guān)。

(2)脈沖響應函數(shù)

脈沖響應函數(shù)主要分析當一個誤差項發(fā)生變化，或者說模型受到某種沖擊時對系統(tǒng)的動態(tài)影響。Yt的第i 個變量Yit可以寫成:

Cq的第i 行、第j 列元素可表示為:

由Yj的脈沖引起的Yi的積累響應函數(shù)可表示為:

2、數(shù)據(jù)來源與處理

筆者選取了2001－2010年房地產(chǎn)相關(guān)指標變量的季度數(shù)據(jù)，包括稅收政策、一年期貸款利率、購買首套房貸款首付比例、土地購置面積和土地獲取方式、房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積、商品房銷售價格指數(shù)等8 個指標，分別用tax、rate、f、ls、lb、hinv、ss、hsp 表示。數(shù)據(jù)來源于《中華人民共和國國家統(tǒng)計局》、《國務院發(fā)展研究中心信息網(wǎng)》、《中國人民銀行統(tǒng)計季報》。

表5 單位根檢驗結(jié)果

為了消除數(shù)據(jù)的異方差性，首先對購置土地面積、商品房銷售面積、房地產(chǎn)投資額、商品房銷售價格指數(shù)四個時間序列的季度數(shù)據(jù)進行了對數(shù)處理;隨后對tax、rate、f、lb 和處理后的變量進行單位根檢驗，檢驗結(jié)果見表5?？梢姡瑵M足協(xié)整檢驗的只有tax、f、lnls、lnss、lnhinv 和inhsp 六個指標，說明只有這六個指標的時間序列是平穩(wěn)的。

由于國家出臺的宏觀調(diào)控政策都是通過影響房地產(chǎn)市場的供給與需求來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的，而這種影響最終體現(xiàn)在商品房的價格上。所以筆者從房地產(chǎn)供給、需求及反映供需關(guān)系的價格這三個層面來分析我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響。前文將宏觀調(diào)控政策分為土地政策、信貸政策、稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策四類，其中產(chǎn)業(yè)政策主要通過貨幣、土地、稅收政策間接影響房地產(chǎn)市場，因此筆者主要對前三項政策進行量化分析。從信貸政策、稅收政策、土地政策中各選擇一個指標，其中首套房首付比例f代表信貸政策，稅收tax 代表稅收政策，土地購置面積lnls 代表土地政策，分別用這三個指標與商品房銷售面積、房地產(chǎn)投資額、商品房銷售價格指數(shù)通過Eviews 5.0 軟件建立三個系統(tǒng):lnss－tax－f－lnls 數(shù)據(jù)序列、lnhinv－tax－f－lnls 數(shù)據(jù)序列和lnhsp－tax－f－lnls 數(shù)據(jù)序列。

首先分別對以上三個序列進行協(xié)整檢驗，得出最終的協(xié)整向量見表6。

表6 協(xié)整向量匯總表

然后，將協(xié)整向量代入公式(1)并作相應的轉(zhuǎn)換處理即可得出三個向量的自回歸模型方程:

3、結(jié)果分析

在已構(gòu)建的三個房地產(chǎn)政策因素影響力VAR 模型的基礎上，利用Eviews 5.0 軟件生成脈沖響應函數(shù)圖像(如圖1、2、3)，橫軸表示沖擊作用的滯后期間數(shù)(單位:季度);縱軸分別表示商品房銷售面積、房地產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)三個指標變動的影響程度;實線表示各指標的脈沖響應函數(shù)，代表各指標對變量沖擊的反應;虛線表示正負兩倍標準差偏離帶。

(1)宏觀調(diào)控政策對商品房銷售面積的影響

圖1 政策沖擊引起商品房銷售面積的響應函數(shù)

從圖1 中可以看出:第一，如a 圖所示，給土地購置面積一個負沖擊，即減少土地的購置面積，商品房銷售面積在最初1 期無明顯變化，在2、3 期有明顯的上下波動，在第2 期末達到最低點，然后慢慢恢復正常，之后銷售面積還是會發(fā)生小幅波動，但始終不能回歸到初始狀態(tài)。這表明土地政策通過調(diào)控土地的供給對商品房銷售面積產(chǎn)生正向影響，并產(chǎn)生較長的持續(xù)效應。第二，如b 圖所示，在本期給首套房貸款首付比例一個正沖擊，即降低首套房貸款首付比例，在前3 期商品房的銷售面積持續(xù)上漲，在第3 期末達到最大值，隨后銷售面積逐漸減少，直到回歸初始狀態(tài)。這說明貨幣政策在實施初期對房地產(chǎn)銷售市場影響較大，隨后影響減弱。第三，如c 圖所示，稅收政策出臺的前半年，商品房的銷售面積在逐漸增加，后半年又開始減少，最終持續(xù)平穩(wěn)狀態(tài)。這表明稅收政策在施行初期對商品房的銷售市場影響較大，之后影響就愈加不明顯。

(2)宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)投資額的影響

從圖2 中可以看出:第一，如a 圖所示，在本期給土地購置面積一個負沖擊，即減少土地的購置面積，房地產(chǎn)投資額在半年內(nèi)驟減，半年后逐漸恢復，但不能回到初始值，一年后投資額持續(xù)小幅波動，說明土地政策對房地產(chǎn)投資市場有正向沖擊。第二，如b 圖所示，在本期給首套房貸款首付比例一個正沖擊，即降低首套房貸款首付比例，房地產(chǎn)投資額在前4 期出現(xiàn)較大波動，之后持續(xù)小幅波動，可見貨幣政策實施初期對房地產(chǎn)投資市場影響較大，隨后影響微弱。第三，如c 圖所示，稅收政策出臺后，房地產(chǎn)投資額在一年內(nèi)先增加后減少，但始終高于初始值?？梢?，稅收政策對房地產(chǎn)投資市場有正向影響，前期稍有波動，隨后沖擊程度趨于平穩(wěn)。

圖2 政策沖擊引起房地產(chǎn)投資額的響應函數(shù)

(3)宏觀調(diào)控政策對商品房銷售價格指數(shù)的影響

從圖3 中可以看出:第一，如a 圖所示，在本期給土地購置面積一個正沖擊，即增加土地的購置面積，與此同時，商品房銷售價格指數(shù)也在逐漸增大，而且影響的持續(xù)時間較長。第二，如b 圖所示，在提高首套房貸款首付比例的初期，商品房銷售價格指數(shù)無明顯變化，但1 個季度后，商品房銷售價格指數(shù)開始逐漸上漲，一年后趨于平穩(wěn)?？梢?，提高住房貸款首付比例對房價的抑制作用非常微小，進而推斷出貨幣政策對降低房價無明顯作用。第三，如c 圖所示，稅收政策對商品房銷售價格指數(shù)有負向沖擊，但沖擊的程度很小。

由以上分析可以看出，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響效果大多在持續(xù)一段時間后才顯現(xiàn)，這說明宏觀調(diào)控政策具有一定的時滯性，往往政策出臺初期不能發(fā)揮作用，一段時期后才開始作用。另外還發(fā)現(xiàn)政策的影響呈周期性變化，作用時間較短，政策的效果是治標不治本，這也與客觀實際情況相符合。

圖3 政策沖擊引起商品房銷售價格指數(shù)的響應函數(shù)

三、結(jié)論與討論

通過構(gòu)建向量自回歸模型和脈沖響應函數(shù)，對近十年來我國宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響進行了定量研究，得出以下結(jié)論:

1、國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響具有時滯性效應

在宏觀調(diào)控政策實施的初期，房地產(chǎn)市場無明顯變化，而在一個季度之后政策的效果才逐步顯現(xiàn)出來，房地產(chǎn)市場隨之出現(xiàn)相應的變化。

2、國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響具有一定的周期性

國家宏觀調(diào)控政策發(fā)揮效應的前期，對房地產(chǎn)市場的影響程度有一個逐漸加大的過程，當?shù)竭_一定程度后影響強度逐漸減弱，隨后的影響還會出現(xiàn)小幅波動。

3、國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的供給和需求的影響具有差異性

從歷年來房地產(chǎn)開發(fā)的投資額、房屋的施工面積和竣工面積可以看出，政策對供給面沒有產(chǎn)生很有效的沖擊;而從歷年來商品房的銷售面積和銷售價格指數(shù)上可以看出政策對需求面產(chǎn)生了很好的效果。

根據(jù)研究結(jié)論以及我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問題，政府應主要從土地和信貸兩方面調(diào)整政策來適度干預我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。但究竟要出臺何種土地和信貸政策，這些政策要實施多長時間，才能使得我國的房地產(chǎn)市場達到持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展狀態(tài)還需做進一步深入的相關(guān)研究。

［1］Mankiw G N，Will D N.The Baby Boom，The Baby Burst and the Housing Market［J］.Regional Science and Urban Economics，1989，(19):235－258.

［2］Ortalo M F，Rady S.Boomin，Bust Out:Young House Holds and the Housing Price Cycle［J］.European Economic Review，1999，(4):755－766.

［3］Alan K Reichert.The Impact of Interest Rates，Income and Emp loyment Upon Regional Housing Prices［J］.Journal of Real Estate Finance andEconomics，1990，(3):373–391.

［4］周中元.國外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策借鑒與啟示［J］.特區(qū)經(jīng)濟，2007，(1):87－89.

［5］Mark blaug.經(jīng)濟學方法論的新趨勢［M］.北京:經(jīng)濟科學出版社，2000.43.

［6］周海波.房地產(chǎn)價格影響因素的實證研究［J］.海南大學學報(人文社會科學版)，2009，(5):537－543.

［7］Huayi Yu，China’s house price:Affected by economic fundamentals or real estate police［J］.Frontiers of Economics in China，2010，(1):25－51.

［8］王友云，朱宇華.我國房地產(chǎn)政策的合理性與有效性分析［J］.湖南第一師范學報，2007，(3):158－160.

［9］唐文韜，尚媛媛.宏觀調(diào)控下的房價上漲的分析［J］.法制與社會，2007，(4):301－302.

［10］朱富強.論中國房價問題的現(xiàn)狀與本質(zhì)［J］.廣東商學院學報，2008，(6):4－9.

［11］黃 煌.房地產(chǎn)調(diào)控困境的宏觀調(diào)控法思考［J］.法制與社會，2010，(1):108－109.

［12］黎顯揚.近年來我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策評析［J］.上海房地，2010，(2):18－19.

［13］劉 艷.中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果分析［J］.合作經(jīng)濟與科技，2009，(24):12－13.

［14］陳穎佳.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的時滯效應研究［J］.中國房地產(chǎn)，2010，(9):28－30.

［15］唐旖聃.淺析當前房地產(chǎn)政策的利弊之處［J］.商場現(xiàn)代化，2008，(33):377－378.

［16］孫云云，李 智.房地產(chǎn)調(diào)控政策效應及其深化建議——透析“新國十條”的實施效果［J］.價格理論與實踐，2010，(8):38－39.

［17］謝蘇妮.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧［J］.中關(guān)村，2010，(10):33－35.