張 泓 黃秀章 丁浩然

（深圳市地鐵集團(tuán)有限公司，518026，深圳∥第一作者，總會(huì)計(jì)師、正高級(jí)會(huì)計(jì)師）

當(dāng)前我國(guó)城市軌道交通迎來(lái)了黃金發(fā)展期，前景十分廣闊，但與此同時(shí)，制約地鐵行業(yè)健康發(fā)展的矛盾也逐漸凸顯出來(lái)。地鐵是一種特殊的公共產(chǎn)品，具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)、正外部性大等特點(diǎn)，使得經(jīng)營(yíng)地鐵的企業(yè)本身缺乏“造血”功能。地鐵商業(yè)作為地鐵附屬資源的重要組成部分，必須為地鐵可持續(xù)發(fā)展發(fā)揮應(yīng)有的作用。

1 地鐵商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的三維視角

1.1 人文視角

為乘客提供安全、快捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是城市軌道交通發(fā)展的重要使命。因乘客在地鐵這個(gè)“生活圈”內(nèi)有便捷購(gòu)買生活必需品、獲取金融服務(wù)和信息資訊等服務(wù)訴求，地鐵商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展才有了支撐和意義；乘客對(duì)地鐵這個(gè)“生活環(huán)境”的服務(wù)要求不斷提升，構(gòu)成了推動(dòng)地鐵商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本動(dòng)力。賦予地鐵商業(yè)更多的人文精神，給予乘客更深厚的人文關(guān)懷，是地鐵商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的本質(zhì)之意。

1.2 城市視角

地面核心商圈是城市商業(yè)的心臟，而地鐵線路猶如城市商業(yè)的大動(dòng)脈，加速了客流的流轉(zhuǎn)?？土鞔笠?guī)模、高速度的流轉(zhuǎn)為地面商圈和地鐵商業(yè)提供了源源不絕的生機(jī)和商機(jī)。地鐵商業(yè)本身又是集約化、合理化利用城市土地資源的典范，可以有效連接不同的商業(yè)體，形成地下商業(yè)走廊，加速城市商圈的發(fā)展、成熟和升華。地鐵商業(yè)與城市空間資源的有機(jī)融合，是地鐵商業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

1.3 經(jīng)濟(jì)視角

商業(yè)資源的開發(fā)利用是地鐵企業(yè)實(shí)現(xiàn)外部效益內(nèi)部化的重要途徑。商業(yè)體量隨線路延展而擴(kuò)容，是經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。以商業(yè)效益反哺線路建設(shè)，進(jìn)而附生出更多商業(yè)資源，形成完善的“造血”機(jī)制，是地鐵商業(yè)乃至地鐵事業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。

2 基于可持續(xù)發(fā)展理念的深圳地鐵商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐

2.1 大體量的商業(yè)規(guī)模構(gòu)成可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)根基

2011年6月，深圳已有178km的地鐵線路建成通車，正式步入網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代。同時(shí)，附著于地鐵線路的商業(yè)空間體量也呈幾何式增長(zhǎng)。目前，由深圳地鐵集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的4條計(jì)158km線路共形成車站零星商鋪200間，計(jì)3 980m2；銀行服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)106個(gè)，計(jì)1 540m2；地下商業(yè)空間17個(gè)，計(jì)11.7萬(wàn)m2；以及深圳北站商業(yè)物業(yè)開發(fā)建設(shè)形成的綜合商業(yè)、寫字樓和酒店的可經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到10.4萬(wàn)m2。

2.2 超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)勾勒可持續(xù)發(fā)展的踐行之路

在地鐵建設(shè)過(guò)程中，深圳市政府和地鐵集團(tuán)以集約利用土地資源、帶動(dòng)城市商業(yè)發(fā)展為己任，以超前的經(jīng)營(yíng)理念、超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，有步驟、有重點(diǎn)地進(jìn)行地下空間的系統(tǒng)開發(fā)。

2.2.1 福田中心區(qū)地下空間商業(yè)群開發(fā)案例

已開通的深圳地鐵1、2、3、4號(hào)線均在福田中心區(qū)匯合。利用地鐵建設(shè)，在福田中心區(qū)建成了崗會(huì)區(qū)間、會(huì)購(gòu)區(qū)間、會(huì)展中心站廳連接空間、市民中心站上層空間、福田樞紐商業(yè)空間等共5.3萬(wàn)m2（詳見表1）。這些空間相互連通，真正形成了中心區(qū)地上一座城、地下一座城的城市商業(yè)布局。

表1 深圳地鐵福田中心區(qū)地下空間開發(fā)一覽表

福田中心區(qū)地下空間具有5大顯著特點(diǎn)：

1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。該區(qū)域位于福田中心區(qū)核心地帶，是深圳市經(jīng)濟(jì)、政治、文化的中心地帶。區(qū)域內(nèi)寫字樓近20座，現(xiàn)有及規(guī)劃面積將近260萬(wàn)m2，4星級(jí)以上酒店8家，區(qū)域內(nèi)有3家總營(yíng)業(yè)面積近37萬(wàn)m2的大型Shopping Mall，并有市民中心、會(huì)展中心、圖書館、少年宮、音樂(lè)廳等配套設(shè)施。區(qū)位優(yōu)勢(shì)之顯著，放眼全國(guó)也屬罕見。

2）紐帶作用明顯。整個(gè)區(qū)域通過(guò)眾多出入口以及地鐵交通網(wǎng)絡(luò)，使地下空間與地面建筑有機(jī)結(jié)合，將周邊的商業(yè)載體連成一串財(cái)富的珍珠，構(gòu)成CBD（中央商務(wù)區(qū)）最耀眼的商業(yè)矩陣，形成了完整而龐大的城市核心商圈。

3）空間設(shè)計(jì)獨(dú)特。以會(huì)購(gòu)區(qū)間為例，雖位于地下，但由于設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新，采取了高3m、最寬處63m、平均寬度30m的獨(dú)特透明天窗設(shè)計(jì)，使得該區(qū)間有別于一般地下空間，顯得十分寬敞明亮，其作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)空間的先天資質(zhì)優(yōu)良。

4）開發(fā)成本較低。在深圳地鐵一期線路建設(shè)過(guò)程中，該區(qū)段采取明挖的施工方法，在實(shí)施回填的過(guò)程中，充分利用施工過(guò)程中形成的自然地下空間，節(jié)省了空間回填的成本。

5）效益潛力較大。據(jù)測(cè)算，上述空間全部進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期后，預(yù)計(jì)收益將超5 000萬(wàn)元／年，并呈逐年遞增態(tài)勢(shì)。

2.2.2 華強(qiáng)北地下空間開發(fā)規(guī)劃案例

華強(qiáng)北是深圳最具活力、人氣和影響力的核心商圈之一，是華南乃至全國(guó)知名的電子專業(yè)市場(chǎng)和集散地。目前，深圳地鐵1、2、3號(hào)3條線均東西向橫貫該區(qū)域。而即將開工的深圳地鐵三期工程7號(hào)線將以南北向穿越該區(qū)域，設(shè)置華新、華強(qiáng)北、華強(qiáng)南等3個(gè)車站，與深圳地鐵1、2、3號(hào)線接駁換乘。

深圳地鐵7號(hào)線的建設(shè)在進(jìn)一步緩解華強(qiáng)北巨大交通壓力的同時(shí)，也給地鐵資源開發(fā)創(chuàng)造了商機(jī)。深圳市政府和地鐵集團(tuán)高度重視該路段地下空間的規(guī)劃設(shè)計(jì)，早在7號(hào)線初步設(shè)計(jì)階段就開始對(duì)華強(qiáng)北商圈進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研分析，對(duì)地下空間進(jìn)行周密細(xì)致的規(guī)劃研究，并決定乘地鐵建設(shè)之機(jī)，對(duì)華強(qiáng)北的交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行立體改造，將由深圳地鐵集團(tuán)負(fù)責(zé)與地鐵線路建設(shè)同步實(shí)施。

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)，7號(hào)線華強(qiáng)北地下空間開發(fā)將形成長(zhǎng)1 122m、寬20.2～21.8m、總面積28 710 m2（其中35%是商業(yè)用房，計(jì)10 026m2）的地下商業(yè)長(zhǎng)廊。其商業(yè)價(jià)值和社會(huì)效益都將得到充分體現(xiàn)。

2.3 日趨完善的商業(yè)服務(wù)體系彰顯可持續(xù)發(fā)展的人文關(guān)懷

一是全力營(yíng)造地鐵商業(yè)繁榮線。站廳層商鋪是滿足乘客快速、便捷消費(fèi)需求的直接對(duì)象，為此，深圳地鐵集團(tuán)在其招商過(guò)程中采取了“分線路、按業(yè)態(tài)”的招商模式。根據(jù)乘客調(diào)查結(jié)果，在充分考慮絕大多數(shù)地鐵乘客需求的基礎(chǔ)上精心確定業(yè)態(tài)類別，一條線路之上，同一業(yè)態(tài)之下，僅設(shè)一家知名連鎖經(jīng)營(yíng)單位。連鎖化、精品化的經(jīng)營(yíng)策略提升了地鐵商鋪的認(rèn)知度、外部形象和服務(wù)水平。

二是努力打造地鐵金融服務(wù)線。一方面，在每個(gè)地鐵車站均按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置銀行自助服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，地鐵延伸到哪里，銀行服務(wù)就延伸到哪里，使乘客隨時(shí)可以得到安全快捷、環(huán)境舒適的銀行服務(wù)；另一方面，銀行分支機(jī)構(gòu)直接進(jìn)駐地鐵車站，設(shè)立專門的“地鐵支行”，極大地便利了市民辦理金融業(yè)務(wù)。

三是致力構(gòu)筑地鐵自助服務(wù)線。深圳地鐵在銀行自助設(shè)備和手機(jī)優(yōu)惠券打印機(jī)設(shè)備上實(shí)現(xiàn)了深圳通卡的充值功能，在給乘客提供極大便利的同時(shí)，也舒緩了車站車票充值工作的壓力；自動(dòng)售賣機(jī)除了出售飲料零食，還能通過(guò)其電子顯示屏播放便民信息；自動(dòng)照相機(jī)能夠滿足二代身份證等各種證件照片的拍攝要求。

四是著力推介地鐵吃喝玩樂(lè)線。開展地鐵購(gòu)物美食節(jié)、玩轉(zhuǎn)地鐵等活動(dòng)，促進(jìn)乘客與商業(yè)的互動(dòng)；充分利用地鐵傳媒的強(qiáng)勁滲透力，全方位、多樣式地宣傳、推介地鐵商業(yè)，促使龐大客流向商業(yè)消費(fèi)流轉(zhuǎn)化；采取憑卡消費(fèi)折扣、消費(fèi)送卡等措施。采取一體化營(yíng)銷策略，著力串聯(lián)沿線商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，收到了良好的營(yíng)銷效果。

3 制約地鐵商業(yè)發(fā)展的四大問(wèn)題

3.1 規(guī)劃——地鐵商業(yè)資源規(guī)劃的被重視度和精細(xì)度尚顯不足

目前，國(guó)內(nèi)多數(shù)地鐵公司在做地鐵規(guī)劃時(shí)，都會(huì)考慮預(yù)留一定面積做零售商業(yè)。但在實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一般都是基于地鐵建設(shè)的需要，附帶形成一些商業(yè)空間，而不會(huì)特別考慮針對(duì)未來(lái)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)需求，量身定制出一批有品味、有檔次的商場(chǎng)或地下商業(yè)街，以致無(wú)法有效地將龐大的熙熙客流轉(zhuǎn)化為攘攘商流。

3.2 建設(shè)——地鐵超常規(guī)建設(shè)與完善商業(yè)配套設(shè)施之間存在沖突

影響完成商業(yè)經(jīng)營(yíng)工作目標(biāo)的因素主要集中在建設(shè)工期、商鋪消防及裝修質(zhì)量、招商等方面。在建設(shè)期的設(shè)計(jì)階段，地鐵車站設(shè)計(jì)涉及的專業(yè)多、接口多，而站廳層商鋪也涉及到建筑、消防、通訊、電氣等專業(yè)方面問(wèn)題，囿于工期和人力等多方面因素，這些問(wèn)題在車站設(shè)計(jì)中易被疏漏，增加了后期改造經(jīng)營(yíng)的難度。

3.3 經(jīng)營(yíng)——獨(dú)立地下商業(yè)空間的開發(fā)經(jīng)營(yíng)難度較大

獨(dú)立的地下商業(yè)空間的經(jīng)營(yíng)條件與站廳層商鋪有著明顯差別。一是人流的通達(dá)性較差，難以有效地將龐大客流轉(zhuǎn)化為商流，需自身培育；二是在地鐵建設(shè)過(guò)程中，商業(yè)報(bào)建手續(xù)及規(guī)劃、環(huán)保、消防驗(yàn)收等往往缺失，圖紙不全，開發(fā)時(shí)須補(bǔ)辦手續(xù)多，涉及政府審批部門廣，導(dǎo)致補(bǔ)辦難度大、周期長(zhǎng)；三是地下空間本身存在給排水、防排煙、排污等方面的條件限制，給商業(yè)策劃帶來(lái)較大困難；四是經(jīng)營(yíng)成本高，地下商業(yè)環(huán)控系統(tǒng)運(yùn)行成本較高，加上地下設(shè)備系統(tǒng)所占的空間比例大、使用率低、管理成本偏高，通風(fēng)、采光也不甚理想，經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)有諸多限制，經(jīng)營(yíng)難度往往高于地面商業(yè)。

3.4 人才——專業(yè)的商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)人才儲(chǔ)備相對(duì)薄弱

目前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市地鐵發(fā)展仍處于高速建設(shè)期，其工作重心、人才儲(chǔ)備均偏重于建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)專業(yè)的人才數(shù)量、經(jīng)驗(yàn)均相對(duì)不足。雖然國(guó)內(nèi)地鐵公司一般都設(shè)立了面向市場(chǎng)的資源開發(fā)經(jīng)營(yíng)部門，但其運(yùn)作、考核、薪酬等機(jī)制大多仍未與市場(chǎng)掛鉤，以非市場(chǎng)化的機(jī)制去面對(duì)完全市場(chǎng)化的人才招納之戰(zhàn)，勝算難言在握。人力資源儲(chǔ)備之路仍任重而道遠(yuǎn)。

4 地鐵商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的五條對(duì)策

4.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)既要提前論證，又要專業(yè)互動(dòng)

地下構(gòu)筑物建設(shè)的不可逆轉(zhuǎn)性要求資源規(guī)劃設(shè)計(jì)前置。地下構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)和技術(shù)條件一旦形成就難于改造，因此應(yīng)非常重視地下商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。地鐵商業(yè)前期設(shè)計(jì)直接關(guān)系到項(xiàng)目建筑規(guī)劃方案的確定。在進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，經(jīng)營(yíng)、管理和招商等方案應(yīng)提前論證，對(duì)不同經(jīng)營(yíng)形態(tài)的商業(yè)進(jìn)行實(shí)際經(jīng)營(yíng)模擬分析，從而為項(xiàng)目后期的招商工作、管理工作奠定基礎(chǔ)。

同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)地鐵建設(shè)設(shè)計(jì)部門與資源開發(fā)部門之間的互動(dòng)。兩部門間互動(dòng)的廣度與深度決定了商業(yè)資源的先天資質(zhì)，可避免遺留下難以彌補(bǔ)的缺憾，可使地鐵商業(yè)所提供的服務(wù)更契合消費(fèi)者的需求，推動(dòng)地鐵出行服務(wù)功能和商業(yè)服務(wù)功能的有效結(jié)合?；诖耍Y源開發(fā)部門對(duì)地鐵商業(yè)場(chǎng)地的建設(shè)施工圖的審查確認(rèn)，就顯得尤其重要。

4.2 地下空間利用既要充分預(yù)留，又要合理分類

在地鐵建設(shè)過(guò)程中，由于施工方法和功能需要，往往會(huì)形成一些大大小小的地下空間。它們?cè)陂_發(fā)條件和商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境等方面都可能存在差異。在秉持“擁有資源就擁有未來(lái)”理念的同時(shí)，還應(yīng)依托可行性分析，根據(jù)地下空間自身?xiàng)l件對(duì)其進(jìn)行合理分類，劃分出同步開發(fā)、預(yù)留接口適時(shí)開發(fā)、放棄開發(fā)等幾種情況。地下空間的利用，并非多多益善，也并非全部空間都必須同步開發(fā)使用，應(yīng)當(dāng)有選擇、有先后、有重點(diǎn)。

4.3 地下空間的取得既要考慮產(chǎn)權(quán)，又要兼顧成本

地鐵建設(shè)形成的地下商業(yè)空間均在地鐵建設(shè)的用地規(guī)劃范圍內(nèi)，包括站廳零星商鋪、與周邊物業(yè)的連接空間、因地鐵建設(shè)方法或技術(shù)要求形成的空間等。其根據(jù)《深圳市地下空間開發(fā)利用暫行辦法》第十三條規(guī)定：“地下交通建設(shè)項(xiàng)目及附著地下交通建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營(yíng)性地下空間，其地下建設(shè)用地使用權(quán)可以協(xié)議方式一并出讓給已經(jīng)取得地下交通建設(shè)項(xiàng)目的使用權(quán)人。”但是，在實(shí)際操作中，協(xié)議地價(jià)通常參照市場(chǎng)地價(jià)，土地價(jià)款較高，繳交地價(jià)后使得地下空間的投資成本上升、經(jīng)營(yíng)困難。因此，出于對(duì)地鐵商鋪通常“只租不售”的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略考慮，地鐵公司可以根據(jù)所在城市的政策環(huán)境，對(duì)地價(jià)偏高的地下空間選擇單純?nèi)〉檬褂脵?quán)而不必取得完全產(chǎn)權(quán)的方式，以降低商業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。

4.4 商業(yè)開發(fā)既要兼顧點(diǎn)面，又要聚焦立體

地鐵商業(yè)包括車站零星商鋪（可稱之為“點(diǎn)”）、地下商業(yè)街（可稱之為“線”或“面”）以及商業(yè)綜合體。車站零星商鋪主要出于提供便捷服務(wù)的目的而設(shè)置；地下商業(yè)街主要出于充分利用連接通道和地鐵建設(shè)所自然形成空間等目標(biāo)而開發(fā)。這些商業(yè)場(chǎng)地一般體量較小，難于形成氣候。

因此，商業(yè)開發(fā)立體化，實(shí)現(xiàn)地上、地下商業(yè)的綜合一體化成為地鐵商業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。通過(guò)地鐵場(chǎng)站、交通樞紐與地面進(jìn)行一體化開發(fā)，是有效整合利用土地資源、擴(kuò)大商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、創(chuàng)造城市發(fā)展空間的有力手段，是強(qiáng)化地鐵外部效益內(nèi)部化的有效措施。

4.5 商業(yè)經(jīng)營(yíng)既要立足服務(wù)，又要體現(xiàn)差異

特色、品牌、認(rèn)知度是地下商業(yè)成敗的重要因素。如果經(jīng)營(yíng)無(wú)特色、定位無(wú)差異，就地下空間的現(xiàn)實(shí)情況推論，其生存必然出現(xiàn)困難，特別是不直接受益地鐵人流的獨(dú)立性地下空間。但就地鐵商鋪的普遍性而言，立足為地鐵乘客服務(wù)，使乘客在地鐵空間內(nèi)可方便購(gòu)買生活必需品是對(duì)地鐵商業(yè)的基本要求。因此，引入連鎖品牌商家，提升地鐵商業(yè)的服務(wù)水平，提高地鐵商業(yè)的服務(wù)附加值，培養(yǎng)乘客對(duì)地鐵商業(yè)的品牌忠誠(chéng)度，已經(jīng)成為各城市地鐵公司的共識(shí)。

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