易秋霖

前不久，與幾位朋友在一起聊天，主題是房價，其中涉及了與房價相關的許多問題。以下是這次聊天的主要內容，“友”代表朋友，“易”代表本人。聊天是從目前人們普遍關心的房價是否會跌這個話題開始的。

友：現在大家都很關心房價會不會大跌。

易：不會大跌。短期會出現小幅下跌，但意義不大，比如跌3%～5%，過段時間，比如兩三個月后又上來了。這樣的下跌對于目前的高房價而言意義不大。

友：為什么不會大跌？

易：根本原因是需求大于供給。

友：2011年中央政府要求各地大量建保障房，也許房價2012年就會大跌。

易：不要指望保障房會導致房價大跌。一是因為保障房數量有限，與商品房加起來也難以滿足目前的市場需求；二是因為保障房價格便宜，許多人就會動用權力、關系去占有，使本來就供不應求的保障房更加稀缺。最后大量的人還是不得不去買商品房。

友：既然供不應求，政府就應該增加保障房供應。

易：是的。但是地方政府其實是不愿意建保障房的，因為不僅無利可圖，而且還要往里賠錢。

友：政府是在做買賣嗎？

易：實質是一樣的。地方政府搞征地、拆遷，然后賣地，這一征一賣就有很大一筆凈收入。與其他商品交易不同的是，地方政府可以強制拆遷，有強買的權力，且價格由地方政府說了算。

友：為了降低房價，地方政府做些虧本買賣也是值得的，畢竟是有利于當地老百姓的。

易：很難。因為這10多年來，各地政府靠賣地、征收房地產交易稅，使財政收入維持了高速增長，有的城市這部分收入占財政收入的50%以上。現在你要它放棄或大幅減少這部分收入，結果是財政收入不增反降，它如何向上級交代？

友：那就應該降低財政收入增長指標，不要給地方政府太大的壓力。

易：談何容易。十幾年了，中國的財政收入一直在高速增長，這成為政府最重要的政績之一。財政收入多了，許多事情也就好辦了。增速一旦降下來，或者不增反降，許多事情都辦不了。政府也像我們個人，辦每一件事都是要花錢的，由窮到富易，由富到窮難。所以，即使上級給它降指標，地方政府也不會降。做所有的事都要靠財政收入，而賣地、征房地產交易稅，就是最主要的財政收入來源。

友：剛才說到保障房中的以權謀私，有人說因為存在以權謀私，所以不應該建保障房，這其實也是錯誤的，畢竟以權謀私的部分不占多數。

易：不一定。有些地方可能占少數，有的地方可能占比不小，尤其在一些小城市，“山高皇帝遠”，官員不按規(guī)矩辦事，加上官員多，保障房少，這些官員一旦看上了，可能很大一部分就被占有了。

友：沒有法律保障，保障房難保。

易：確實如此。有了法律也不一定就有保障。中國的許多事情之所以難辦，分析到最后都是一個原因：法律制度不起作用。相對于經濟體系，還有其他體系比如醫(yī)療體系、教育體系來說，法律體系是它們的外生條件，也就是說，法律是否起作用不是經濟體系、醫(yī)療體系、教育體系中的人可以決定的。而外生條件又是解決經濟、醫(yī)療、教育等體系中的內生問題的必要條件，在外生的法律問題得不到很好的解決的情況下，經濟等內生問題就不可能得到很好的解決。這種外生、內生的關系是分析所有社會現象的方法。

友：有些人還沒有意識到這種關系。

易：關鍵是管理部門的人必須知道這一點，否則就會出錯，就會好心辦了壞事，保障房就是如此。許多人總是說國外、香港的保障房很成功，所以我們也應該搞。但是他們沒看到，中國的外生條件不一樣，也就是法律制度起作用的程度有限，結果是應該保障的人沒有得到保障，不該保障的人反而得到了保障，這就是好心辦了壞事。中國的股市搞不好，也與外生條件不具備有關。

友：但是，法治問題短期內難以解決。

易：比房價問題還難解決，需要更長的時間。但是，也不是說一定要等到法律問題解決了再來解決房價問題。剛才說了，是因為保障房便宜，官員或與官員有關系的人可以不受法律的約束去占有。如果放棄保障房，就不存在以權謀私的問題了，尤其在那些保障房被有權人占有的比例較高的地方，更應該放棄保障房建設。

友：那怎么解決那些地方低收入老百姓的住房問題？

易：政府可以不建保障房，但是應該大量出讓、拍賣土地，供開發(fā)商建大量的商品房，使商品房供應量至少應該等于或略多于市場需求，到時候房價自然會降下來。這樣，地方政府不僅可以獲得土地出讓收入，有利可圖，又避免了以權謀私的問題。當然，大量出讓土地會使土地價格比過去大幅下降，政府從單位土地面積中獲得的收入會比過去低，但是，比建保障房來說要劃算得多，因為建保障房政府不僅無利可圖，甚至還得倒貼錢。比如建廉租房，廉租房建好后以很低的租金租出去，到房子報廢時也收不回成本。

友：大量出讓土地的話，會與相關政策不符。不是說18億畝耕地“這根紅線”不能突破嗎？

易：想降低房價，又不想增加土地供應，房子建到哪里去？建高些是可以增加供應量，但畢竟高度也是有限的。其實，18億畝耕地“這根紅線”沒有必要死守。當時劃這根紅線是為了保證糧食供應，可是，中國這30年來一直不缺糧，總人口在增加，糧食總需求卻在減少，因為人均消費減少了。所以，對這個問題應該動態(tài)地看?，F在很多地方土地撂荒，沒人耕種，又不讓用來建房子。一面是房子太稀缺，一面是土地在浪費。

友：即使大量增加土地供應，但是開發(fā)商不一定馬上建成房子，而是囤著，等房價上漲了再說。囤房囤地是開發(fā)商獲取暴利的慣用伎倆。

易：這個責任不在開發(fā)商，而在政府。其實，早有規(guī)定，土地出讓后，一定時間內比如一年之內必須開工。但是，地方政府相關部門并未嚴格執(zhí)行。至于原因，不排除相關部門默許開發(fā)商這樣做。政府還可以增加規(guī)定：土地出讓后兩年或三年之內必須完成建房并全部銷售，否則政府可以收回。但是，有了規(guī)定一定要嚴格執(zhí)行，不能形同虛設。

友：這又回到前面說的“法治問題”了。

易：是的。但是，市場其實可以在很大程度上彌補法律不健全的缺陷，就是通過市場競爭。如果政府每年持續(xù)地保證大量增加土地供應量，并且使供應量至少能滿足市場需求或略多于市場需求，則開發(fā)商囤地囤房數年的后果是賣不出去，或被迫降價，開發(fā)商意識到這一點后就不敢囤地囤房了，因為手中有地有房的開發(fā)商不止你一家，在供過于求時你就會與其他開發(fā)商形成競爭關系。

友：許多人罵開發(fā)商，說他們獲得了暴利，是房價上漲的罪魁禍首。

易：這一兩年罵得少了，以前幾乎所有人都將高房價歸咎于開發(fā)商，這是沒道理的。開發(fā)商只要合法合規(guī)地建房賣房，他將房價定多高都沒錯，更沒罪。你嫌高了可以不買，大家都嫌高可以都不買，房價就一定會降下來。開發(fā)商之所以定高價，是因為有人買得起，有人愿意買。

友：許多人認為投資商是房價上漲的主要原因。如果是的話，針對他們設立房產稅，讓他們每年交稅，這樣他們就不會買那么多房了。這樣不是可以降低房價嗎？

易：投資商并不是房價上漲的最終原因，自住需求才是。過去人們總是將房價上漲歸咎于開發(fā)商，后來將原因不僅歸咎于開發(fā)商，還歸咎于投機商即投資商，因為投資商只買不住，增加了需求，導致房價上漲。我一直不同意這種觀點。我認為，地方政府是最主要的原因，開發(fā)商、投資商只是次要原因。因為在中國，土地是地方政府掌握的，政府有權決定是否增加土地供應。住房需求增加，土地量不增加或者趕不上需求的增加，房價必然上漲。嚴格地說，開發(fā)商、投資商只是在短期內看會成為房價上漲的原因，從長期看，并不是根本原因。投資商買房，比如買兩套、三套或更多套，雖然自己不住，但是多數甚至全部會用來出租，等到價格上漲了他可能賣出去。出租的話就滿足了租房人的需求，使想租房的人有房可租，否則這些人只能去買房，所以，投資商買來供出租的房屋并沒有額外增加市場的需求。當然，也有一些房沒有出租，但比例不大，尤其在大城市比例很小。這部分房屋空著，等到房價上漲到他滿意的程度，比如過了三年，才會賣出去。三年前他買房時增加了市場需求，是房價上漲的因素，但還要看他賣房時對市場供應量的影響。將三年期完整地看，則有沒有投資商均不會對市場供求關系有實質性影響，對房價也就沒有實質影響。所以，政府如果針對投資商開征房產稅，即使會導致他們不再投資購房或減少投資購房，從長期看其實對房價不會有實質性影響。

而且，即使短期有影響，也不會像想象的那么大，因為投資購房的比例并不是人們想象的那么高。至于有多大比例，政府也拿不出數據。我倒是專門去中介市場調查過，時間在2010年4月，即北京市限制外地人購房之前。我問了5個中介門市部，我的問題是：一、到你們這里買房的人，有多大比例是用來自住，多大比例是用來投資？二、投資買房的人，買了房后出租的比例有多大？這5個中介的回答差不多，自住的比例是70%～80%；投資的比例是20%～30%，買房后用于出租的比例超過一半。也就是說，賣出去的100套房，有20～30套是投資商買的，這20～30套中有10套左右是空著的，其余都出租了。當然，投資商也不會永遠讓房子閑置，早晚要賣出去。這個數據不一定能代表市場的整體情況，但是可以作為參考。

限制投資購房還會有一個副作用。如果政府針對投資商出臺房產稅，可供出租的房子的數量增加得更慢了，投資商必然會提高租金，租房人的負擔就會增加。

友：中國的房價是不是不可能大跌了？

易：在北京、上海、廣州、深圳這樣的大城市，均價小幅下降，比如下降5%～10%是可能的，但是30%、50%以上的下跌不可能。下降50%的話，北京的均價就是1萬元左右，這不可能。但是，有兩種情況會導致中國的房價出現30%以上的大跌：一是中國遇到了嚴重的經濟危機，導致大量企業(yè)倒閉，失業(yè)率大幅上升，各種需求大幅下降，那時候人們首先關心的不是買房而是吃飯，住房需求就會大降，房價也就會大跌。二是各地政府大量增加土地供應，比如每年增加50%甚至每年成倍增加，連續(xù)三年以上，同時要求拿到土地的開發(fā)商在限定時間內開建、封頂、銷售完，還要限制本地人和外地人的購房數量，這樣必然會導致供給大于需求，使房價大幅下跌。但是，出現這兩種情況的可能性都太小，幾乎是不可能的。