蔡恩澤

為彌補(bǔ)房地產(chǎn)調(diào)控流失的稅收，一個(gè)重要的途徑是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，加快企業(yè)升級(jí)換代，努力開(kāi)發(fā)以新能源、新材料、新技術(shù)為核心的新產(chǎn)品，增加產(chǎn)品的附加值，以提高制造業(yè)稅收在財(cái)政收入中的比重。

著兩會(huì)一錘定音，“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”將成為2012年房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律。但興奮之余是深思，房?jī)r(jià)合理回歸不應(yīng)只是鼓舞人心的口號(hào)，還應(yīng)是有可操作性的實(shí)際界定，必須有具體參數(shù)作比對(duì)，有明確的景氣指數(shù)來(lái)監(jiān)測(cè)，其中房?jī)r(jià)收入比、開(kāi)發(fā)商關(guān)門息業(yè)率、銀行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)、財(cái)政收入房地產(chǎn)占比是四個(gè)重要參數(shù)。

（一）房?jī)r(jià)收入比7-9

所謂房?jī)r(jià)收入比，是指商品房成套價(jià)格與城市居民家庭年收入之比。國(guó)際上的房?jī)r(jià)和居民收入之比一般是6，而目前我國(guó)卻高得離譜。

數(shù)據(jù)顯示，一線城市和東部大城市，房?jī)r(jià)收入比均在10以上，排名前五位的深圳、杭州、北京、廈門、上海，2011年房?jī)r(jià)收入比分別達(dá)到15.6、14.1、12.94、12.48和12.4。江蘇省會(huì)城市南京也很冒尖，2008年為11.27，2009年為13.11，2010年為15.56，2011年為13.7（前10個(gè)月平均水平測(cè)算）。

而2001年-2003年，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅很小，低于人均可支配收入增幅，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比只有約6.2倍；從2004年開(kāi)始至2007年，房?jī)r(jià)快增，明顯超過(guò)人均可支配收入，房?jī)r(jià)收入比明顯上升，2007年達(dá)7.44倍，偏離正常區(qū)間。2008年全國(guó)樓市低迷，房?jī)r(jià)收入比下降至6.78倍。2009年房?jī)r(jià)格大漲25%，房?jī)r(jià)收入比創(chuàng)下8.03倍的歷史新高。

考慮到中國(guó)的國(guó)情，綜合權(quán)衡，最現(xiàn)實(shí)并最有可能操作房?jī)r(jià)調(diào)控的“合理目標(biāo)”，房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該設(shè)定在7-9之間（高出國(guó)際公認(rèn)的合理水平50%以內(nèi)）。而且后者這些高位值，應(yīng)該還是全國(guó)城市的平均水平。若要把房?jī)r(jià)收入比降到7-9，目前的房?jī)r(jià)至少要降三成。

眼下在大多數(shù)城市，居民至少要10年不吃不喝，才能買得起房子。而在一線城市，若只降10%，一套中等商品房也要200萬(wàn)左右，大多數(shù)人一輩子也買不起。

2011年，多數(shù)城市把房?jī)r(jià)漲幅與GDP增幅和CPI漲幅掛鉤，而忽視居民的購(gòu)買力，顯然是不妥的。

（二）開(kāi)發(fā)商關(guān)門息業(yè)率1/3

經(jīng)過(guò)近兩年的調(diào)控，房?jī)r(jià)雖有回落，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍未吃緊，雖感到寒意，還沒(méi)有顫抖，大多數(shù)還在端著茶杯觀望著，死扛著，極少跳樓的、跑路的，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商還有本錢有能耐與調(diào)控政策較量博弈。在國(guó)家政策壓力測(cè)試面前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍很從容，即便心里有點(diǎn)“發(fā)毛”，也是采取欺騙的方法，搞假降價(jià)，推出“特價(jià)房”，挑逗市場(chǎng)，吸引人氣。其實(shí)也就是一兩套，都為東西朝向，采光系數(shù)低，還要限時(shí)全額現(xiàn)金購(gòu)買，如果算上利息，其實(shí)根本就沒(méi)有降價(jià)。

這表明，房?jī)r(jià)合理回歸還是一個(gè)比較艱巨的頂層設(shè)計(jì)，說(shuō)白了，是政策壓力還未到位。

正常的情形應(yīng)是，當(dāng)政策測(cè)試壓力到了一定的“壓強(qiáng)”，應(yīng)出現(xiàn)中小老板紛紛主動(dòng)降價(jià)“清盤”的市場(chǎng)景象，當(dāng)開(kāi)發(fā)商感覺(jué)投資房地產(chǎn)沒(méi)有暴利可圖時(shí)，房?jī)r(jià)就意味著合理回歸了?？梢栽O(shè)定一個(gè)數(shù)值，至少要有1/3的開(kāi)發(fā)商關(guān)門息業(yè)，房?jī)r(jià)才算合理回歸。因?yàn)檠巯露嗳缗Ｃ拈_(kāi)發(fā)商（包括合伙投機(jī)客）大多數(shù)都是近幾年房?jī)r(jià)暴漲的情勢(shì)下“趕場(chǎng)子”冒出來(lái)的，許多國(guó)有企業(yè)也不務(wù)正業(yè)，紛紛鉆進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)。

購(gòu)房者是買漲不買跌，開(kāi)發(fā)商投機(jī)鉆營(yíng)的熱情也是跟著房?jī)r(jià)漲，想要他們“理性”撤出，要他們金盆洗手，就得將房?jī)r(jià)再往下壓，壓得他們嗷嗷叫，甚至有跳樓的念頭，有跑路的心思，房?jī)r(jià)才有合理回歸的可能。這姑且也叫做“休克療法”吧。

（三）銀行安全系數(shù)房?jī)r(jià)降40%

要使房?jī)r(jià)合理回歸，離不開(kāi)銀行的配合。房?jī)r(jià)大跌，經(jīng)濟(jì)安全上影響最大的就是銀行業(yè)。房?jī)r(jià)下跌，意味著實(shí)際放貸總額要下降，利息收入也就跟著下降。如果房?jī)r(jià)暴跌，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目將成為呆賬，銀行首當(dāng)其沖要直接受損。

目前限貸政策直接影響銀行的商業(yè)利益，但為了大局，銀行必須犧牲局部利益。降房?jī)r(jià)，銀行要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。但銀監(jiān)會(huì)主席劉明康曾在多個(gè)場(chǎng)合反復(fù)強(qiáng)調(diào)：銀行業(yè)可承受房?jī)r(jià)下跌四成的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。最新的房貸壓力測(cè)試結(jié)果顯示，即使房?jī)r(jià)下跌40%，撥備覆蓋率仍高于國(guó)際通行的110%標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)總體可控。

之所以這樣評(píng)估，是因?yàn)槲覈?guó)銀行體系房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)占比相對(duì)較低。截至2011年8月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為10.4萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款的比重為19.8%，這與許多歐美銀行房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)占比動(dòng)輒占有半壁江山的情況有很大區(qū)別。此外，我國(guó)對(duì)銀行業(yè)房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品控制得力，證券化產(chǎn)品數(shù)量極少，其它創(chuàng)新如集合信托與房地產(chǎn)貸款余額之比僅為4%左右，風(fēng)險(xiǎn)特征相對(duì)簡(jiǎn)單，在可控范圍。

而銀行要想從根本上規(guī)避房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，要轉(zhuǎn)變靠放房貸吃利差的發(fā)展觀念。這一點(diǎn)，國(guó)家已經(jīng)有所部署，未來(lái)幾年，系統(tǒng)重要性銀行和非系統(tǒng)重要性銀行的資本充足率將分別不低于11.5%和10.5%。重壓之下，有多少錢才能辦多少事，銀行靠擴(kuò)大貸款規(guī)模來(lái)提高利潤(rùn)的盈利模式似乎走到了盡頭。

再說(shuō)，如果房?jī)r(jià)再暴漲下去，總有一天房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)要“崩盤”，那時(shí)候銀行大把大把的真金白銀難以收回，欲哭無(wú)淚。從這個(gè)意義上說(shuō)，讓房?jī)r(jià)合理回歸，也是對(duì)銀行的一種保護(hù)。

（四）財(cái)政收入房地產(chǎn)占比15%

房?jī)r(jià)合理回歸在很大程度上要指望地方政府另辟財(cái)源，填補(bǔ)房地產(chǎn)稅收的窟窿。房?jī)r(jià)合理回歸，財(cái)政收入房地產(chǎn)占比要大幅度下降。目前，地方政府財(cái)政收入房地產(chǎn)占比較高。據(jù)諾亞財(cái)富研究中心調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2010年與土地相關(guān)的收入占地方政府收入的比例高達(dá)37.65%。盡管2011年度的數(shù)據(jù)仍未公布，但業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測(cè)，占比不會(huì)低于三成。

房?jī)r(jià)回落，意味著地方政府財(cái)政收入要減少，房?jī)r(jià)基數(shù)降了，與財(cái)政收入有關(guān)的稅費(fèi)征收也同步下降。而目前多數(shù)地方政府財(cái)政仰仗房地產(chǎn)交易，二者捆綁在一塊，一損俱損，一榮俱榮。所以此輪房地產(chǎn)調(diào)控很吃力，主要是因?yàn)榈胤秸醒搿按蛱珮O”。2012年春節(jié)后就有蕪湖等城市明目張膽地出臺(tái)房地產(chǎn)松動(dòng)政策，就是一種按捺不住的違規(guī)沖動(dòng)。

為彌補(bǔ)房地產(chǎn)調(diào)控流失的稅收。一個(gè)重要的途徑是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，加快企業(yè)升級(jí)換代，努力開(kāi)發(fā)以新能源、新材料、新技術(shù)為核心的新產(chǎn)品，增加產(chǎn)品的附加值，以提高制造業(yè)稅收在財(cái)政收入中的比重，填充房地產(chǎn)稅收被擠壓的空間。在財(cái)政收入總額不減的情況下，房地產(chǎn)收入占比下降到15%，房?jī)r(jià)才有真正回落的可能。否則政府財(cái)政捉襟見(jiàn)肘，等米下鍋，就會(huì)從房地產(chǎn)這里“下手”，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅收“來(lái)錢快”，言出法行，就立竿見(jiàn)影。那么，被壓降的房?jī)r(jià)就會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，調(diào)控成果一夜之間就會(huì)喪失。

以上四個(gè)重要參數(shù)，即：房?jī)r(jià)收入比6-9之間，開(kāi)發(fā)商政策壓力測(cè)試關(guān)門息業(yè)率1/3，銀行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)房?jī)r(jià)降四成，地方政府財(cái)政收入房地產(chǎn)占比15%，其中只要有一項(xiàng)達(dá)標(biāo)，就能說(shuō)房?jī)r(jià)合理回歸。中國(guó)有那么多優(yōu)秀的精算師，不愁算不出這些參數(shù)。