馮 晶，王 強(qiáng)

(1.山東財(cái)經(jīng)大學(xué) 外國(guó)語(yǔ)學(xué)院，山東 濟(jì)南 250014;2.武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，湖北 武漢 430072)

一、導(dǎo) 言

房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，涉及的行業(yè)范圍廣，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響是其他行業(yè)難以比擬的。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生劇烈波動(dòng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響將會(huì)非常嚴(yán)重和深遠(yuǎn)。20世紀(jì)90年代，日本房地產(chǎn)泡沫的破滅使得日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯，經(jīng)歷了“失去的十年”;2007年美國(guó)次貸危機(jī)被普遍認(rèn)為是由于資產(chǎn)泡沫特別是房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的。美國(guó)成為繼日本之后，又一因房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題陷入危機(jī)的世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)。

1998年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量。當(dāng)前許多經(jīng)濟(jì)學(xué)者提出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在不斷地泡沫化過(guò)程中，并認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)必將破滅。而鄂爾多斯和海南房地產(chǎn)泡沫的破滅也敲響了警鐘。如何借鑒美、日房地產(chǎn)泡沫事件的經(jīng)驗(yàn)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)有序平穩(wěn)發(fā)展，是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，更好地保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展必須認(rèn)真研究的問(wèn)題。

二、日本和美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫比較分析

(一)日本和美國(guó)房地產(chǎn)泡沫事件回顧

1.日本房地產(chǎn)泡沫事件

圖1 日本市區(qū)房屋價(jià)格指數(shù)(昭和55年－平成17年)

二戰(zhàn)以來(lái)，日本經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮，傳統(tǒng)觀念推高著人們追逐土地和房屋的熱情。1970－1985年間，日本的城市化率由53.2%快速上升到60.6%，對(duì)房屋的剛性需求逐漸釋放①。

1985年9月，日本簽署了“廣場(chǎng)協(xié)議”后，日元大幅升值，日本經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的停滯階段，被稱為“失去的十年”。日元升值預(yù)期吸引大量的熱錢流入，而為消除升值預(yù)期所實(shí)行的寬松貨幣政策導(dǎo)致國(guó)內(nèi)流動(dòng)性泛濫，資金大量流入房市、股市，不斷推高資產(chǎn)價(jià)格，日本統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示。2000年的房屋價(jià)格指數(shù)為100，日本市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)從1980年到1991年由60迅速上升到120，最高增幅超過(guò)100%。到1989年6月，日本政府開始緊縮銀根，提高再貼現(xiàn)率，到1990年8月底，資金大量逃出股市、房市，導(dǎo)致日本股市一年內(nèi)暴跌38%;而房地產(chǎn)價(jià)格也從1991年的峰值開始下跌，并持續(xù)了十多年的時(shí)間②。如圖1。

2.美國(guó)房地產(chǎn)泡沫事件

美國(guó)房地產(chǎn)泡沫與次貸危機(jī)關(guān)系密切?！按钨J”即“次級(jí)房屋貸款”，即銀行等貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的抵押貸款。次級(jí)按揭貸款是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優(yōu)質(zhì)抵押貸款的人，會(huì)申請(qǐng)次級(jí)抵押貸款購(gòu)買住房。

圖2 次級(jí)貸款現(xiàn)金流示意圖

在房?jī)r(jià)不斷走高時(shí)，次級(jí)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)通常較小，因?yàn)橐坏┵J款人不能按時(shí)償還貸款，銀行可以通過(guò)處置抵押房產(chǎn)或發(fā)行資產(chǎn)支持證券(ABS)全額收回貸款。1997－2006年間，美國(guó)住房?jī)r(jià)格上漲超100%。房市的繁榮一方面促使人們盲目負(fù)債消費(fèi)，另一方面也推動(dòng)了房地產(chǎn)過(guò)度投資。最終到2006年，大量的庫(kù)存使得房地產(chǎn)價(jià)格開始走低，借款人難以憑借再融資來(lái)償還舊債，房屋價(jià)格下行壓力隨之增加。貸款人通過(guò)拍賣抵押房產(chǎn)不能全額收回貸款本息，貸款違約規(guī)模擴(kuò)大，最終導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂(如圖2)，大量銀行財(cái)務(wù)惡化，破產(chǎn)倒閉，從而引發(fā)世界范圍的金融危機(jī)。

(二)日本和美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的比較分析

在日本和美國(guó)伴隨著房地產(chǎn)泡沫的形成、破滅，其經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生了明顯的轉(zhuǎn)變。主要表現(xiàn)為:

1.利率調(diào)整

1985年后，日元大幅升值，為了避免經(jīng)濟(jì)衰退，日本政府五次調(diào)低貼現(xiàn)率，由5%下調(diào)至歷史最低的2.5%，并維持了兩年半的時(shí)間，幫助日本經(jīng)濟(jì)逐漸走出低迷，并開始了80年代末的快速增長(zhǎng)。在這一時(shí)期，日元升值，信貸增長(zhǎng)，資產(chǎn)價(jià)格被連續(xù)推高。到1989年，強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)CPI開始了上升趨勢(shì)，于是日本央行開始加息，將利率提高到6%。貨幣政策的突然快速變向，使得房地產(chǎn)投資急劇下滑，加上政府調(diào)控力度過(guò)大，公眾預(yù)期發(fā)生改變，房地產(chǎn)泡沫的破滅不可避免的發(fā)生了③。如圖3。

美國(guó)在經(jīng)歷了網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)破滅之后，為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從2001年到2003年，美聯(lián)儲(chǔ)經(jīng)過(guò)十余次調(diào)整，將利率從6%降低到1%，并在此低位維持了一年。長(zhǎng)期的低利率使得資產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。到2004年6月，美聯(lián)儲(chǔ)為抑制過(guò)剩的流動(dòng)性開始反向加息，2006年2月，聯(lián)邦利率又恢復(fù)到4.5%水平，如圖4。與日本一樣，持續(xù)提高的利率使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌從而引發(fā)了大量的貸款違約，房地產(chǎn)市場(chǎng)和信貸市場(chǎng)同時(shí)出現(xiàn)危機(jī)。

圖3 1980－1990年日本利率變化圖

圖4 2000－2006年美國(guó)利率變化圖

2.信貸變化

日本和美國(guó)房地產(chǎn)泡沫事件表明，房地產(chǎn)泡沫形成之初必然伴隨著信貸的大規(guī)模井噴。

“廣場(chǎng)協(xié)議”后，為應(yīng)對(duì)日元升值，日本央行下調(diào)了貼現(xiàn)率，從而導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量快速增加。流動(dòng)性的增加并沒有如人們期望的那樣流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)，房地產(chǎn)抵押貸款余額占貸款總額的比例由1984年的17%上升至1988年底的將近22%，到1992年則達(dá)到35.5%。

美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)前，房地產(chǎn)信貸迅速增長(zhǎng)，大量開發(fā)商高負(fù)債經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)。2006年，次級(jí)貸款價(jià)值超過(guò)1萬(wàn)億美元，占抵押貸款總額的21%，比2001年增長(zhǎng)了三倍多，房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈條一旦斷裂，必然導(dǎo)致不良貸款產(chǎn)生。于是隨著美聯(lián)儲(chǔ)不斷提高基準(zhǔn)利率，貸款者無(wú)法按期償還銀行貸款，房地產(chǎn)商同樣因還款壓力增加而出現(xiàn)資金問(wèn)題，于是銀行壞賬急劇增加，財(cái)務(wù)狀況惡化，引發(fā)金融危機(jī)。

(三)泡沫破滅機(jī)制——以美國(guó)為例

房地產(chǎn)泡沫從形成到破滅必然伴隨著市場(chǎng)外部的力量，特別是政策因素。以美國(guó)次貸危機(jī)為例，2006年，美國(guó)新經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，美聯(lián)儲(chǔ)采取寬松的貨幣政策，帶動(dòng)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的時(shí)期，增加了對(duì)次級(jí)抵押貸款的需求，同時(shí)由于貨幣當(dāng)局放松了對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，銀行開始給那些抵押品不足或者還款能力差的人提供貸款，這些次級(jí)借款人成為信用最薄弱的環(huán)節(jié)，貸款違約率先從他們開始④。

利率走高是導(dǎo)致美國(guó)次貸危機(jī)的最直接原因。利率上升加重了貸款者的還款壓力，也使得美國(guó)住房市場(chǎng)開始降溫。當(dāng)違約出現(xiàn)時(shí)，銀行處置抵押房產(chǎn)不但不能收回貸款本金和利息，甚至不能彌補(bǔ)本金，由于次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)規(guī)模龐大，最終引起了銀行業(yè)大面積的虧損，大量銀行破產(chǎn)倒閉，引發(fā)了金融危機(jī)。

三、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫研究

(一)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程

1998年之前，中國(guó)是計(jì)劃體制，主要采用福利方式供應(yīng)房屋，之后政府停止了住房分配政策，開始實(shí)行市場(chǎng)化的供應(yīng)體系。然而就在這一年發(fā)生了亞洲金融危機(jī)，中國(guó)政府嘗試通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激國(guó)內(nèi)需求，允許購(gòu)房者以最低20%的首付比例購(gòu)房，抵押貸款期限長(zhǎng)達(dá)30年。抵押貸款市場(chǎng)的迅速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮，但也不斷推高了各大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，同時(shí)相關(guān)的價(jià)格管制措施也被取消，使1998－2003年成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)高速發(fā)展期。

到2003年，經(jīng)歷了價(jià)格快速上漲的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴露出房?jī)r(jià)過(guò)高、結(jié)構(gòu)不合理等諸多問(wèn)題，并造成嚴(yán)重的社會(huì)矛盾，使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成為公眾關(guān)注討論的焦點(diǎn)。從2004年開始，政府開始進(jìn)行宏觀調(diào)控，先后進(jìn)行了房地產(chǎn)供給、需求及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等方面的調(diào)控。

2007年美國(guó)次債危機(jī)爆發(fā)后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭受嚴(yán)重影響。處于對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)憂，政府轉(zhuǎn)變了政策方向，開始推行更加擴(kuò)張性的政策。2008年底，中央政府推出了一項(xiàng)四萬(wàn)億的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，通過(guò)大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和固定資產(chǎn)投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。隨之而來(lái)的是信貸規(guī)模創(chuàng)紀(jì)錄的高速增長(zhǎng)。如圖5。

信貸規(guī)模的增長(zhǎng)帶來(lái)了大量的流動(dòng)性資金不可避免的流入房市、股市等。大量銀行貸款進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)商、投機(jī)商手中，造成住房購(gòu)買和資產(chǎn)價(jià)值激增。各大城市如北京、上海等房屋成交量和成交價(jià)格迅速上升，并超過(guò)金融危機(jī)前的水平。如圖6。

圖5 2009－2010年中國(guó)信貸變化

圖6 北京、上海商品房銷售價(jià)格

(二)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫測(cè)評(píng)與國(guó)際比較

1.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫測(cè)評(píng)

到2009年底，由于擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)失控，政府和貨幣當(dāng)局開始陸續(xù)推出一系列平抑房?jī)r(jià)的措施。包括國(guó)十條、國(guó)五條、醞釀物業(yè)稅等在內(nèi)的一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策被認(rèn)為是史上最嚴(yán)厲的。到目前為止，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍處于高位觀望階段，成交量顯著下降，價(jià)格似乎也有松動(dòng)的跡象。1998年住房福利分配制度改革之后，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入從5425.1元上漲到2009年的17174.65元。收入的增加使居民產(chǎn)生了改善居住條件的需求，在實(shí)行了住房商品化后，這種需求必然帶來(lái)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，商品房平均銷售價(jià)格從1998年的2063元增加到2010年的5032元，如圖7。

圖7 1998－2010年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格(單位:元)

另外，房?jī)r(jià)收入比是衡量房地產(chǎn)泡沫水平的重要指標(biāo)。房?jī)r(jià)收入比計(jì)算公式如下:

其中:

每戶住房總價(jià)=人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價(jià)格，每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均年收入，所以公式可以簡(jiǎn)化為:

一般認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比合理區(qū)間是3－6。由圖8可以看出我國(guó)房?jī)r(jià)收入比自2002年以來(lái)就一直處于超過(guò)合理區(qū)間上限的狀態(tài)，考慮到我國(guó)從1998年才真正開始實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)化，因此對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化程度，需要根據(jù)我國(guó)的特殊情況進(jìn)行謹(jǐn)慎、合理的判斷。

2.中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的國(guó)際比較

近年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直飽受爭(zhēng)議:大中城市的高房?jī)r(jià)與居民收入之間的巨大反差以及不斷快速的上漲趨勢(shì)，讓人們確信房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)來(lái)臨。要診斷中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化水平，需要對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況有一個(gè)非常清晰的認(rèn)識(shí)。

一方面，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格升高并沒有達(dá)到像日本(1980－1991)和美國(guó)(1997－2008)那段時(shí)期的程度。美國(guó)和日本分別以2.5%和2.2%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，經(jīng)歷了幾乎130%的房?jī)r(jià)漲幅。相比之下，中國(guó)以年均超過(guò)10%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，經(jīng)歷了房地產(chǎn)價(jià)格75%增長(zhǎng)幅度。所以，去除經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素后，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化程度并沒有達(dá)到美、日泡沫破滅前的水平。

圖8 2002－2011年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比

表1 價(jià)格/收入比衡量的負(fù)擔(dān)能力指數(shù)

相反，支持中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的依據(jù)是房?jī)r(jià)收入比。中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比明顯高于發(fā)達(dá)國(guó)家的主要城市。而中國(guó)國(guó)內(nèi)中，沿海城市又明顯高于內(nèi)陸城市(重慶)。這樣看來(lái)，我國(guó)主要城市明顯存在泡沫化跡象。如表1。

我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的階段，人口眾多，城市化進(jìn)程加快，東西部的差距較大。中國(guó)這種特殊的國(guó)情，使得中國(guó)東部沿海城市的房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)明顯高于中西部，泡沫化的程度也更明顯。而在中西部的大城市以及東部沿海的縣級(jí)城市，泡沫化情況則并不顯著。

另外，自我國(guó)實(shí)行住房市場(chǎng)化以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格的變化與其他市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)關(guān)系也日益密切。其中利率就是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的重要因素之一。自1998年以來(lái)我國(guó)利率連年下降，其中從2002－2007年開始緩步地回升，美國(guó)次債危機(jī)發(fā)生后利率又所降低。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及其他價(jià)格指數(shù)的不斷升溫，政府又開始了新一輪的加息周期。如果不考慮次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)的影響，我國(guó)利率走勢(shì)與美國(guó)、日本發(fā)生泡沫時(shí)的利率走勢(shì)如出一轍，如圖9。

美國(guó)次債危機(jī)發(fā)生后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)遭受一定程度的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度減緩，同時(shí)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下降，但是由于中國(guó)政府出臺(tái)了一系列刺激經(jīng)濟(jì)的舉措，包括寬松的信貸政策、利率政策等，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了快速的升溫，直到進(jìn)入2010年，在各種嚴(yán)厲的調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度開始減緩，出現(xiàn)觀望局面。圖10揭示了2009.01－2010.12我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的月度變化。

圖9 日本、美國(guó)和中國(guó)利率變化趨勢(shì)比較

圖10 2009.01－2010.12中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)月度變化圖

四、政策建議

對(duì)日本、美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅事件進(jìn)行回顧分析，有助于深入了解房地產(chǎn)泡沫從形成到破滅過(guò)程中經(jīng)濟(jì)環(huán)境特別是財(cái)政政策、貨幣政策的變化情況。從中可以總結(jié)出房地產(chǎn)泡沫事件的共性特征:如監(jiān)管缺失，利率和信貸的大幅波動(dòng)等。此外，通過(guò)對(duì)比分析房?jī)r(jià)收入比等相關(guān)數(shù)據(jù)，可以進(jìn)一步對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行判斷和定位。以上發(fā)現(xiàn)對(duì)于加強(qiáng)金融系統(tǒng)監(jiān)管，提高政府決策的科學(xué)性和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要的借鑒意義。

(一)政府自律

土地財(cái)政使得中央政府乃至地方政府都可能成為房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化的幕后推手。一方面，地方政府嚴(yán)重依賴土地出讓以及房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)增加財(cái)政收入，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);另一方面，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要推動(dòng)作用也使中央政府難以痛下決心，真刀真槍調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。另外，政府官員業(yè)績(jī)考核過(guò)分看重GDP。要真正保障住房供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的社會(huì)功能，需要各級(jí)政府端正職能，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，不能只求眼前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

(二)稅制改革

分稅制改革減少了地方政府的財(cái)政收入，而土地成為地方政府獲得財(cái)政收入的主要手段，促使它們本能地提高地價(jià)。改革稅制，一方面要提高地方政府的稅收分配比例，降低其對(duì)土地財(cái)政的依賴;另一方面，要簡(jiǎn)化稅制，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，降低征收的難度。適時(shí)開征房產(chǎn)稅以及遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，以稅收手段調(diào)節(jié)住房供求。同時(shí)，遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有人的財(cái)產(chǎn)流向具有很好的導(dǎo)向作用，可以有效調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富的分配。

(三)加強(qiáng)監(jiān)管

資本逐利的本性決定了房地產(chǎn)這個(gè)暴利行業(yè)必然成為資金大規(guī)模聚集的地方。購(gòu)房者以房屋作為抵押向銀行借款，銀行再將抵押貸款打包出售。而經(jīng)過(guò)復(fù)雜的資產(chǎn)證券化之后，次級(jí)貸款改頭換面，大行其道。在缺少監(jiān)管的情況下，貸款人的貪婪和信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的推波助瀾最終將金融系統(tǒng)推向深淵。信貸機(jī)構(gòu)有擴(kuò)張信貸的本能，它們?cè)诜康禺a(chǎn)泡沫形成與破滅的過(guò)程中充當(dāng)了一個(gè)助長(zhǎng)助跌的角色?！陡窭埂に沟俑駹柗ò浮返膹U除給美國(guó)銀行業(yè)混業(yè)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了良機(jī)，同時(shí)寬松的監(jiān)管環(huán)境也最終導(dǎo)致隨后的金融危機(jī)。因此單靠行業(yè)自律難以保證金融行業(yè)的穩(wěn)定，必須依靠外部的監(jiān)管，制定有效的行業(yè)規(guī)范和監(jiān)管法規(guī)。

［注釋］

①久恒新:《不動(dòng)産バブルで勝つ鉄則―何が日本のプレーヤーに欠けているのか》，《日本経済新聞出版社》，2011.(1).56 －59

②井出多加子，倉(cāng)橋 透:《不動(dòng)産バブルと景気》，《日本評(píng)論社》，2011.(9).68－70

③大谷洋司:《日本の不動(dòng)産 急浮上が始まる》，《かんき出版》，2011.(8).89－91

④馬宇:《美國(guó)次貸危機(jī)的根源:泡沫經(jīng)濟(jì)》，《海南大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版)》，2010年第4期。