聶日明

始于2010年的新一輪房地產調控，經過一年多的持續(xù)，目前進入了膠著狀態(tài)。國家統(tǒng)計局數據顯示，去年房價處于微幅下跌的態(tài)勢，但未顯較大的松動，購房者和開發(fā)商形成了僵持對峙，呈現(xiàn)勢均力敵之態(tài)，這時中央政府的政策走向是影響均衡最重要的砝碼。此前中央經濟工作會議、住建部等決策機構所透露出的信號顯示，地方限購到期將延續(xù)，房地產調控政策不存在放松的可能。

縱觀2010年以來的房地產調控，中央政府的調控思路為：第一，限制商品房市場的發(fā)展；第二，大力推進保障房的建設。對于前者，主要采用抑制，同時對需求和供給進行約束，如限購、提高首付、加息等抑制需求的舉措和土地使用、開發(fā)信貸等供給調控。對于后者卻開閘放水，中央與地方簽訂責任狀全力保證保障房的建設。基于此，我們應該意識到，在商品房價未明顯下降或達到中央政府的預期之前，政策層面不太可能逆轉，尤其處于黨政換屆之時，房地產調控政策很難出現(xiàn)方向性的變化。

那持續(xù)進行的房地產調控可以完成調控的初衷嗎？按1998年房改的目標來看，住宅市場被分為兩部分：追求效率的商品住房和追求公平的保障性住房。近十幾年的商品房市場達到了政策的初衷，但讓沒錢的人如何買得起或者住得起房子依然是個難題。只是問題出在保障房上，板子卻打在商品房上。限房價、限購房者等調控政策大多針對商品房，多以非價格配給和消費者身份限定的方式進行，暫時可能會有一定的效果，但長期來看，依然沒法讓低收入群體買房子，還損害了商品房市場的效率。

2010年開始力推的保障房建設抓住了1998年房改主要思路，彌補了近十幾年房地產市場改革的跛腳之處，但現(xiàn)在看來，很難一蹴而就。巨量的建設資金從何而來，建完以后分配給誰，如何保證分配的公平性？這些都非當前財政與分配機制所能承擔，在這些前提沒有解決的情況下，3600萬套保障房的目標很鼓舞人心，但進展狀況可能難以如意。

反思近些年來的房地產調控己在僵局之中，限購、限價、內部集資建福利房低價賣給特定群體、政府大建保障房分給低收入群體，這幾乎是1998年房改以前才有的故事，市場恍如回到十幾年前。這樣的調控如果能達到改革初衷，那1998年為何還要啟動房地產改革？這些都需要我們重新審視房地產市場調控，居住需求的保障不能以損失商品房的效率為代價，更不能重回計劃體制。即使在商品房市場上打再多的板子，市場還是無法解決公平。

再來看商品房市場的需求，在城市化大潮中，外地移民進入城市要扎根落戶，商品房價長期上升是必然結果。因為當前體制下，商品房不僅僅限于居住的屬性。首先，購買城市商品房是享受城市權利與福利的必要條件，如落戶、子女入學以及附加的社保、養(yǎng)老等，對城市新移民來說，他們要具備在城市生活的各項權利，就必然要購買與戶籍緊密相聯(lián)的商品房。

其次，居民財富在增加，財富的保值增值就是非常重要的議題，此時中國的金融市場還處于壓抑狀態(tài)，養(yǎng)老金、子女教育投資、財富管理等都缺乏安全可靠的渠道進行投資。國債、債券、投資等金融市場發(fā)展很緩慢，2002年的數據顯示居民財富構成中69%是房產、21%是金融資產。普通居民除了把錢存在銀行或投資商品房外，就沒有別的可靠的渠道。

我們必須正視，商品房的過度需求，尤其是投資需求和市民權利獲得，是由于中國其他市場的非市場化所導致的。這些需求都是居民必需的權利，它們要充分地釋放，需要其他領域的市場化改革來滿足，非房地產一個市場所能承擔。在此僵持時刻，為政者應看到這一點。盡可能早地啟動戶籍改革，發(fā)展多元金融市場，就能盡早地緩解這些市場的供給不足給商品房市場帶來的沖擊，這才是真正可行的房地產調控。

(作者為上海金融與法律研究院研究員)