趙淑芳

一、我國房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀

目前我國房地產(chǎn)金融市場上從事房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要金融機構(gòu)是商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部和住房資金管理中心，以及住房儲蓄銀行等。中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、中國銀行的房地產(chǎn)信貸部是抵押貸款的主要供給者，房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)戎荒芷鸬捷o助作用。

圖1 2008—2011年我國房地產(chǎn)貸款余額增速圖

近年來國內(nèi)房價飆升，房地產(chǎn)泡沫吹大，很大程度上是銀行信貸及優(yōu)惠稅收政策推動的，特別2009年至2010年更是明顯。從圖1中我們可以看出，2008年中到年末，增速從近8%急速下滑至0.43%；而此后又大幅上升至16.22%。而2010年上半年增速又達(dá)到了高點18.32%，之后回落到5%左右。2011年末，房價過快上漲勢頭有所遏制，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。截至2011年12月末，全部金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額54.79萬億元，同比增長15.8%，全年累計增加7.47萬億元。全年貸款投向中，主要金融機構(gòu)及農(nóng)村合作金融機構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額10.73萬億元，同比增長13.9%，比上年末回落13.5個百分點；房地產(chǎn)貸款全年新增1.26萬億元，同比少增7704億元。全年增量占同期各項貸款增量的17.5%，比上年水平低9.4個百分點；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7680億元，同比下降7.9%。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.72萬億元，同比增長17.1%，比上年末低5.9個百分點。保障性住房開發(fā)貸款余額3499億元，全年累計增加1751億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的50.1%，比年初水平提高31.7個百分點。

由于個人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款過快增長，及其在銀行貸款中所占的比例迅速上升，給銀行的房地產(chǎn)信貸資金安全帶來很大挑戰(zhàn)。一旦個人購房者或房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈條出現(xiàn)斷裂，商業(yè)銀行不良貸款激增的可能性很大。因此，商業(yè)銀行應(yīng)加強自身征信系統(tǒng)建設(shè)，以防范信貸風(fēng)險。

二、制約房地產(chǎn)金融發(fā)展的因素

（一）房地產(chǎn)金融法規(guī)不完善

我國尚未有一部住宅法或住房保障法等相應(yīng)住房法律，以及相應(yīng)的房地產(chǎn)金融法律。由于沒有真正意義的房地產(chǎn)金融制度，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和產(chǎn)品創(chuàng)新沒有法律依據(jù)可循。另外，我國尚未建立起一整套系列的住房金融政策和財政支持系統(tǒng)。在房地產(chǎn)資金來源、政府信用擔(dān)保、減輕貸款還本付息負(fù)擔(dān)和個人征信體系等方面，還沒形成全國統(tǒng)一的程序化的實施細(xì)則和辦法。

（二）房地產(chǎn)金融體系不健全，產(chǎn)品創(chuàng)新不足

我國相關(guān)部門經(jīng)過多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場體系，為房地產(chǎn)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的問題。完備的房地產(chǎn)金融體系應(yīng)該是由銀行信用和市場信用組成資金的一級供應(yīng)市場。由于我國金融體制本身市場化程度不高，使得資金剩余者的大量資金沒有有效的途徑直接進入房地產(chǎn)業(yè)，只能作為儲蓄進入銀行體系。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)需要資金的時候，只能選擇銀行貸款，這不僅制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也給銀行體系帶來了巨大的風(fēng)險隱患。

（三）房地產(chǎn)金融風(fēng)險過于集中

房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。我國目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全部過程，包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等一些項目。商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險，因此，一旦市場出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是中小型的開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險將集中于商業(yè)銀行，轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風(fēng)險，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。

三、發(fā)展我國房地產(chǎn)金融的對策

（一）完善相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)融資渠道

目前我國很多金融產(chǎn)品相關(guān)的法律、法規(guī)政策還很不完善，法律體系不健全，規(guī)定不具體，這在很大程度上影響了房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展，因此完善相關(guān)法律、法規(guī)制度是急需要解決的問題。如制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法、房地產(chǎn)信托管理辦法等，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，促進房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展。

（二）建立房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新體系

房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，形成一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。金融產(chǎn)品創(chuàng)新可以在一定程度上降低企業(yè)的融資成本，提高融資的效率。如推行融資租賃方式：融資租賃主要是通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)變獲取相關(guān)投資者的資金，完成項目后可通過銷售收入收回所有權(quán)。建立抵押資產(chǎn)管理公司主要是對抵押物的所有權(quán)進行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營等處置方式，可以快捷有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題，從而加速房地產(chǎn)業(yè)資金的迅速轉(zhuǎn)移和回收。

（三）強化房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理

各個房地產(chǎn)金融機構(gòu)要根據(jù)本機構(gòu)自身的特點建立房地產(chǎn)金融預(yù)警系統(tǒng)，同時由國家建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)警機制。金融機構(gòu)要嚴(yán)格、合理的評價房地產(chǎn)開發(fā)商資信和按揭項目品質(zhì)，從源頭上降低貸款風(fēng)險。建立住房貸款風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，充分反映全國各地區(qū)經(jīng)濟運行和波動情況、房地產(chǎn)市場形勢和相關(guān)政策信息，對共同貸款客戶要加強信息傳遞溝通，協(xié)同防范風(fēng)險。對個人住房貸款風(fēng)險的防范，要利用高科技手段建立個人基本信息檔案庫，實現(xiàn)個人住房貸款管理自動化。

[1]劉淼，《房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化》，《環(huán)渤海經(jīng)濟瞭望》，2011，3.

[2]李志成，《房地產(chǎn)金融的研究與探討》，《天津經(jīng)濟》，2011，6.

[3]尹朝華，《我國房地產(chǎn)金融制度存在的問題及對策探討》，《政策研究》，2011，3.