陳俊琦

經(jīng)歷了最為嚴(yán)厲的一年調(diào)控后，省城房地產(chǎn)市場(chǎng)在冷清中開(kāi)局。是繼續(xù)趨冷，還是春來(lái)回暖，好像市場(chǎng)反響不是很熱。而近來(lái)中國(guó)各地樓市表現(xiàn)低迷，大型房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也出現(xiàn)大幅下滑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，16家標(biāo)桿房企今年1月份銷(xiāo)售總額不足300億元，不及去年同期663.6億元銷(xiāo)售金額的一半。而從2月份的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，情況也并不樂(lè)觀。在業(yè)績(jī)壓力之下，部分房企已開(kāi)始醞釀新一輪降價(jià)以刺激成交量。

曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的房地產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)經(jīng)歷了冰火兩重天，全民炒房、只賺不賠的現(xiàn)象正在終結(jié)。不過(guò)，借助于城市化的快速推進(jìn)，地產(chǎn)商如果能迅速適應(yīng)變化的市場(chǎng)、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，依然有巨大的發(fā)展空間。能否借龍年騰飛，將是對(duì)他們魄力與智慧的真正考驗(yàn)。

開(kāi)春樓市有點(diǎn)冷

去年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)整體陷入低迷，這在太原也不例外。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的今年1月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，1月份太原市新建商品房住宅價(jià)格與上月相比保持不變，與去年同月相比也僅僅上漲1.0%。

筆者在春節(jié)假期里分別走訪了省城并州路和南內(nèi)環(huán)街?jǐn)?shù)家售樓處，都是大門(mén)緊鎖。有的售樓處大門(mén)上還貼出了“春節(jié)放假時(shí)間：2012年1月16日至2月7日”的通知，關(guān)門(mén)停售時(shí)間竟超過(guò)了三周，比國(guó)家法定假期還要長(zhǎng)。這在三年前的省城房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)直不可想象。一位資深售樓人員對(duì)此發(fā)表看法：前年春節(jié)由于公司積極參加房展會(huì)，他沒(méi)有休息；去年春節(jié)樓市已經(jīng)開(kāi)始趨冷，但他所在的售樓處也僅休息了三天；今年春節(jié)，公司臘月二十五一直放假到正月初八。

如同嚴(yán)冬殺盡百花方見(jiàn)臘梅之俏麗一樣，從龍年春節(jié)的售樓處也可以看出房企的實(shí)力，富力、萬(wàn)達(dá)、星河灣等旗下的項(xiàng)目售樓處春節(jié)長(zhǎng)假期間沒(méi)有關(guān)門(mén)。這些都是全國(guó)知名房企，產(chǎn)品以高檔項(xiàng)目為主，但商家的熱情并沒(méi)有贏得多少回報(bào)。省城解放北路附近的富力愛(ài)丁堡售樓處，在春節(jié)期間雖然推出了免物業(yè)費(fèi)、房?jī)r(jià)打折的優(yōu)惠，但現(xiàn)場(chǎng)看房者并不是很多，其中大多仍以觀望為主，購(gòu)買(mǎi)意愿并不強(qiáng)。

調(diào)控一年房?jī)r(jià)應(yīng)聲回落

龍年春節(jié)樓市的慘淡經(jīng)營(yíng)，不過(guò)是去年房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇最嚴(yán)厲調(diào)控政策的延續(xù)。縱觀2011年樓市，太原調(diào)控政策一波緊似一波、一輪強(qiáng)似一輪，每一項(xiàng)調(diào)控政策發(fā)力都成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的節(jié)點(diǎn)。

2011年，太原市1月11日出臺(tái) 《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，明確提出了“限購(gòu)”，只允許市民購(gòu)買(mǎi)一套新建商品房；2月19日，又出臺(tái)配套政策，把“限購(gòu)令”細(xì)化為11條，房屋限購(gòu)不僅包括新建商品房，存量房也涵蓋在內(nèi)了； 3月15日，再出臺(tái)相關(guān)政策，由“限購(gòu)”擴(kuò)大到“限價(jià)”，開(kāi)始制定新建住房?jī)r(jià)格年度控制目標(biāo)，并且實(shí)行了存量房網(wǎng)上簽約。這三道調(diào)控政策的推出，迅速給脫韁狂奔的省城房?jī)r(jià)系上了籠頭，價(jià)格漲幅得到了有效遏制。

一年來(lái)，省城房產(chǎn)調(diào)控達(dá)到了預(yù)期效果。2011年太原市商品住房均價(jià)為每平方米6058元，同比下降了16.77%，成交面積244.42萬(wàn)平方米，同比下降16.1%。

比官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字更為形象直觀的是開(kāi)發(fā)商的表現(xiàn)。一年來(lái)，隨著商品房交易量逐漸降低，開(kāi)發(fā)商庫(kù)存持續(xù)增大。據(jù)中房信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)信息顯示，2011年省城剩余商品房待售面積達(dá)到120萬(wàn)平方米。從年中的促銷(xiāo)連連到年底的打折降價(jià)，財(cái)大氣粗的地產(chǎn)商們開(kāi)始有點(diǎn)撐不住了。住在龍城網(wǎng)的分析人士認(rèn)為，一些開(kāi)發(fā)高價(jià)樓盤(pán)的地產(chǎn)商已經(jīng)在資金周轉(zhuǎn)上出現(xiàn)了嚴(yán)重漏洞。

為挽回購(gòu)房者信心，及早回籠資金，開(kāi)發(fā)商從去年底就開(kāi)始大打降價(jià)牌。筆者在學(xué)府街與體育路交叉口的東潤(rùn)花園售樓處了解到，該樓盤(pán)不僅推出特價(jià)房，一次性付款還可以打9.6折。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月，太原市六城區(qū)優(yōu)惠樓盤(pán)數(shù)量達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的163個(gè)，與去年9月份相比，打折增長(zhǎng)率超過(guò)57%。在新建樓盤(pán)比較集中的小店區(qū)，打折優(yōu)惠樓盤(pán)數(shù)量猛增到59個(gè)。而優(yōu)惠方式也多種多樣，有以全款或分期打折的，也有直接返現(xiàn)的，甚至有的還推出特價(jià)房、買(mǎi)房送禮品等。

保障房投用將進(jìn)入高峰

從龍年開(kāi)盤(pán)樓市來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的殷勤促銷(xiāo)并沒(méi)有贏得市場(chǎng)多少回報(bào)，購(gòu)房者依然在等待觀望。大學(xué)畢業(yè)已經(jīng)5年的許某，一直在為買(mǎi)房問(wèn)題糾結(jié)。他說(shuō)，前幾年房?jī)r(jià)上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了他掙錢(qián)的速度，現(xiàn)在他看中的樓盤(pán)即使價(jià)格從7000元/平方米降到了6800元/平方米，依然買(mǎi)不起。像許某一樣，許多購(gòu)房者推遲了購(gòu)房計(jì)劃，因?yàn)樗麄兿嘈沤衲攴績(jī)r(jià)會(huì)更低，希望自己購(gòu)買(mǎi)時(shí)房?jī)r(jià)不僅是更低，甚至是最低。

新浪太原房產(chǎn)網(wǎng)調(diào)查顯示，67%的網(wǎng)友認(rèn)為2012年房?jī)r(jià)會(huì)下跌，僅有29%的網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。1月份召開(kāi)的太原市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議透露，今年省城的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)變，而且政府在強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的同時(shí)，還將持續(xù)重視保障性安居工程建設(shè)。

如果說(shuō)政策調(diào)控對(duì)抑制房?jī)r(jià)而言是揚(yáng)湯止沸的話，保障性安居工程的建設(shè)入市則是釜底抽薪。去年太原市保障性安居工程開(kāi)工4.587萬(wàn)套，加上“十一五”期間已經(jīng)開(kāi)建的9.8664萬(wàn)套。這些保障性安居工程將陸續(xù)交付使用，其中包括廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房等各種類(lèi)型。來(lái)自太原市房管局的消息，太原今年還將新建保障性住房4萬(wàn)套，并爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)5萬(wàn)套。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，保障性安居工程中廉租房、公共租賃房主要針對(duì)低收入群體，這部分房源對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響有限；但經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房的購(gòu)房者有許多是屬于改善住房需求，肯定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。據(jù)了解，今年太原至少有上萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用住房交付使用，其中僅西華苑就將有4000多套房屋可以竣工入住。有人預(yù)言，保障房的大規(guī)模開(kāi)建，將是真正解決剛性需求、徹底打破市場(chǎng)僵局的一劑猛藥。

優(yōu)化結(jié)構(gòu)才能成功突圍

雖然市場(chǎng)持續(xù)低迷，但房地產(chǎn)商并不認(rèn)同“2012是樓市寒冬”的說(shuō)法。山西某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的銷(xiāo)售代表認(rèn)為，太原城市正在大發(fā)展，南部新區(qū)規(guī)劃已經(jīng)出爐，老城區(qū)改造也要同時(shí)進(jìn)行，這都需要房地產(chǎn)企業(yè)的積極參與。他認(rèn)為，晉陽(yáng)湖改造片區(qū)、南部新區(qū)、長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)、山西高校新區(qū)都將成為今年樓市的熱點(diǎn)地區(qū)。

失之東隅，收之桑榆。與太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷相比，周邊區(qū)市如榆次、古交等不受限購(gòu)的地市房地產(chǎn)市場(chǎng)卻風(fēng)生水起。尤其是在同城化方略的引導(dǎo)下，榆次區(qū)去年房?jī)r(jià)快速上升，均價(jià)已逼近4000元/平方米，尤其臨近省城的北部城區(qū)房?jī)r(jià)已緊追太原。

有調(diào)查顯示，近幾年來(lái)，太原每年約有1萬(wàn)多對(duì)新人成為新增的住宅需求者。與此同時(shí)，應(yīng)屆高校畢業(yè)生進(jìn)入社會(huì)、外來(lái)務(wù)工人員進(jìn)城務(wù)工，都會(huì)成為太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，現(xiàn)在樓市滯銷(xiāo)的主要原因在于政策調(diào)控對(duì)購(gòu)房者的限制，剛性需求并沒(méi)有從根本上得到緩解，太原房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大起大落。但隨著買(mǎi)賣(mài)雙方的持續(xù)博弈，實(shí)力雄厚的地產(chǎn)商會(huì)撐得更久，實(shí)力不濟(jì)的則可能降價(jià)。也有開(kāi)發(fā)商分析，目前太原大多數(shù)樓盤(pán)利潤(rùn)率多在10%至20%之間，超過(guò)20%利潤(rùn)率的樓盤(pán)不多。這個(gè)數(shù)字跟一線城市許多樓盤(pán)的高利潤(rùn)率沒(méi)有可比性，即使降價(jià)，幅度也不會(huì)像一線城市那么大。

太原市房地產(chǎn)局相關(guān)人士表示，目前的房?jī)r(jià)抑制措施已經(jīng)足夠嚴(yán)厲，在市場(chǎng)也起到了一定的效果?，F(xiàn)在新建商品住房出現(xiàn)滯銷(xiāo)，主要問(wèn)題還在于供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，存在中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)不足的問(wèn)題。就目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，供不應(yīng)求的不是廣告上動(dòng)轍六七千甚至過(guò)萬(wàn)元的商品房，而是能讓企業(yè)職工、下崗人員、剛就業(yè)年輕人住得起的房子。

近日，克爾瑞太原機(jī)構(gòu)與新浪太原房產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合發(fā)布的《2011年四季度太原購(gòu)房者信心指數(shù)》顯示，超過(guò)五成的置業(yè)者偏愛(ài)90-120平方米的傳統(tǒng)戶(hù)型，55%的受訪置業(yè)者認(rèn)為單套房子的總價(jià)在61-80萬(wàn)元之間較為合理。從太原市房管局發(fā)布的2011年省城房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來(lái)看，144平方米以下的普通商品住房消費(fèi)成為主流，其中小戶(hù)型占比逐步增大。

著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員牛刀則公開(kāi)表示：“未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)可以分為幾個(gè)階段，第一階段是市場(chǎng)冰凍期，房?jī)r(jià)的表現(xiàn)是不漲不跌，個(gè)別區(qū)域樓盤(pán)將出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)出逃，但房?jī)r(jià)不會(huì)普跌，這個(gè)階段將持續(xù)到2012年4月；第二階段為政府去房?jī)r(jià)泡沫化階段，其間一些便宜的資產(chǎn)將投入市場(chǎng)，同時(shí)公租房開(kāi)始啟用，租金漲價(jià)歷史結(jié)束，以此推算2012年5至10月房?jī)r(jià)會(huì)開(kāi)始去泡沫；第三階段，房?jī)r(jià)開(kāi)始普跌，市場(chǎng)正式進(jìn)入買(mǎi)點(diǎn)，預(yù)計(jì)在2012年下半年至2013年間，樓市將產(chǎn)生較好買(mǎi)點(diǎn)，五年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)太大貶值，這樣的狀態(tài)將持續(xù)三年左右?！?/p>

而龍城樓市，將如何扛過(guò)春寒迎來(lái)盛夏，我們拭目以待。