摘要：隨著經(jīng)濟社會的迅速發(fā)展和人口老齡化問題的日益嚴峻，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展受到相關(guān)各方的高度關(guān)注。根據(jù)我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及結(jié)合典型案例，并從老齡化社會、老年產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、房地業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型角度，分析了養(yǎng)老地產(chǎn)的特性，介紹了國外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗，闡述了當前亟待發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性，并提出加強政府扶持力度、優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計、擴大融資渠道、探索運營方式四個方面的建議。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；人口老齡化；對策

中圖分類號：F062.9 文獻標識碼：A

我國面臨越來越嚴重的人口老齡化問題。養(yǎng)老地產(chǎn)既是我國養(yǎng)老保障體系的重要內(nèi)容之一，也是房地產(chǎn)企業(yè)當前轉(zhuǎn)型和追求可持續(xù)發(fā)展而進行市場細分的結(jié)果，是房地產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整合的產(chǎn)物。養(yǎng)老地產(chǎn)的目標客戶是老年人群體，這將必將有別于普通的住宅產(chǎn)品，即符合老年人居住需求的居住建筑是指老年人長期生活的，能得到經(jīng)濟供養(yǎng)、生活照料、精神慰藉三個基本內(nèi)容的居住場所[1]。養(yǎng)老地產(chǎn)的主要物業(yè)形態(tài)包括：老年住宅、老年公寓、老年社區(qū)和養(yǎng)老機構(gòu)等。發(fā)展老年地產(chǎn)可以推動房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和完善，同時能夠緩解政府的社會保障壓力，有效加強老年經(jīng)濟的發(fā)展。因此，政府、房地產(chǎn)企業(yè)、保險機構(gòu)、社會保障力量等相關(guān)各方應該積極探索適合我國國情和市場需求的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式。

一、國內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀及典型案例

養(yǎng)老地產(chǎn)是一項房地產(chǎn)開發(fā)與各項特色服務(wù)于一體的系統(tǒng)工程。房企的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗缺乏，開發(fā)理念、運營模式、盈利模式尚不確定，消費者由于受到傳統(tǒng)觀念的影響，仍然習慣于居家養(yǎng)老，機構(gòu)養(yǎng)老的消費觀念仍有待轉(zhuǎn)變，真實的消費需求有多少還不可準確測算。我國1999年就開始步入老齡化社會，政府不斷出臺關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的政策和加大對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入力度，比如，民政部“十二五”規(guī)劃指出中國政府養(yǎng)老行政行為將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)型，將由政府開始承擔社會養(yǎng)老服務(wù)體系；在全國已新建了1 000多家養(yǎng)老院和其他養(yǎng)老機構(gòu)，使10多萬五保戶老人進入養(yǎng)老機構(gòu)收到養(yǎng)老護理等。但是截至目前關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的政策仍然停留在研究、探索階段，對拿地、融資、運營等各個環(huán)節(jié)仍然沒有可供具體操作的政策指導。

養(yǎng)老地產(chǎn)在我國尚屬新興領(lǐng)域，但近年來被各路資本迅速炒熱。在房地產(chǎn)價格理性回歸和房地產(chǎn)業(yè)加速調(diào)整的大背景下，地產(chǎn)商、投資商、保險機構(gòu)等不斷推出養(yǎng)老地產(chǎn)項目，對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式、后期運營、商業(yè)模式等方面進行了一些有益的探索。由于養(yǎng)老地產(chǎn)整合資源多，產(chǎn)業(yè)鏈長，投資回報期長，都是以單個養(yǎng)老地產(chǎn)項目在建設(shè)運營，還沒有形成規(guī)模，沒有形成可復制的商業(yè)模式和路徑，但是這種邊干邊探索的方式是值得鼓勵的。

北京太陽城國際老年公寓項目：這個項目位于北京著名的小湯山溫泉療養(yǎng)區(qū)，總占地面積近42公頃，總建筑面積近20萬平方米，容積率0.5，社區(qū)內(nèi)建有2萬平方米如意形的人工湖，綠化率高達50%。功能定位上，集醫(yī)療救護、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式。產(chǎn)品形態(tài)上，為了實現(xiàn)全程化養(yǎng)老的目標，同時考慮老人的經(jīng)濟承受能力、健康狀況建有多種型式的住宅及相關(guān)醫(yī)療、購物等商業(yè)建筑來滿足養(yǎng)老的需要，其中配套設(shè)施包括太陽城醫(yī)院、購物中心、文化教育中心、陽光水世界和物業(yè)管理中心等。養(yǎng)老方式上，有居家式、租住式、安養(yǎng)式、度假式四種，其中居家式是購買了住所的產(chǎn)權(quán)，社區(qū)為老人提供醫(yī)療、購物、送餐、家政等上門服務(wù)的養(yǎng)老模式；租住式養(yǎng)老是指按月交納規(guī)定的費用，即可獲得專門為老年人提供護理、食宿、照料等服務(wù)的養(yǎng)老模式；安養(yǎng)式養(yǎng)老是指將養(yǎng)生、保健、醫(yī)療、康復、生活護理與心理關(guān)懷相結(jié)合的養(yǎng)老模式，主要針對生活半自理和不能自理的老人；度假式養(yǎng)老是指到世界各地的旅游度假勝地，以度假養(yǎng)生為主要目的新型養(yǎng)老模式。該項目地產(chǎn)產(chǎn)品多樣化，租售并舉，將老年人群體進行了層次劃分，同時配套設(shè)施完善，服務(wù)人性化、親情化，符合現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的特點。但是無論購房還是承租其價格依然高昂，給一部分有需求的老年人造成了障礙，有效需求減少。北京太陽城國際老年公寓是集提供高端地產(chǎn)產(chǎn)品和養(yǎng)老服務(wù)為一體的進行市場化運作的綜合性、現(xiàn)代化大型老年居住區(qū)，是我國養(yǎng)老地產(chǎn)先行先試的典型實例。

二、發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性分析

（一）發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的客觀條件

21世紀來臨之際我國已經(jīng)進入人口老齡型國家。據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國現(xiàn)有的老齡人口為1.59億。預計到21世紀中葉，我國老年人口將達到4億，約占總?cè)丝诘?6.53%[3]。然而現(xiàn)實生活中老年人的居所大多年久失修，周邊配套設(shè)施落后，環(huán)境較差。在北京、上海、廣州和深圳等一線城市，很多高收入老人認為目前社會上已有的養(yǎng)老產(chǎn)品不能滿足他們獨立生活的需求，他們期待著有更高端的產(chǎn)品和服務(wù)并且也有能力支付相應的費用[4]。住房不僅是居民基本的生存權(quán)利和生活需求，也直接關(guān)系到老人的養(yǎng)老環(huán)境能否得到有效改善。養(yǎng)老地產(chǎn)就是給老年人提供一個健康的生活環(huán)境和好的生活狀態(tài)，重視改善老年人的居住環(huán)境體現(xiàn)對老年人的尊重和人性化。

在我國傳統(tǒng)文化里，認為養(yǎng)兒可以防老，但是隨著經(jīng)濟水平的提高、家庭人口數(shù)量的變化，老年人滿足了吃住等基本生活需求之后，更加注重精神層面的需求，出現(xiàn)了一些以房養(yǎng)老、異地養(yǎng)老等新觀念。雖然目前我國的養(yǎng)老模式仍以居家養(yǎng)老為主，但是隨著我國計劃生育制度的貫徹實施，出現(xiàn)更多的4：2：1型家庭結(jié)構(gòu)，甚至由于老人和子女沒有生活在同一城市而出現(xiàn)很多空巢老人；現(xiàn)代社會競爭日趨激烈，生活和發(fā)展的壓力使得子女對養(yǎng)老無暇顧及，而老年人的經(jīng)濟獨立性日益增強；機構(gòu)養(yǎng)老將是未來發(fā)展不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。而現(xiàn)在社會上的養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的1.59%，不僅低于發(fā)達國家5%至7%的比例，也低于一些發(fā)展中國家2%至3%的水平[5]。因此，人口老齡化的發(fā)展現(xiàn)狀以及養(yǎng)老模式的趨勢改變注定對養(yǎng)老地產(chǎn)的巨大需求，市場潛力巨大。

（二）推動老年產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的助推器

國外老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟，被視為朝陽產(chǎn)業(yè)，已成為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。國外老年產(chǎn)業(yè)大體可劃分為五大類：一是老年人用品領(lǐng)域；二是老年護理和生活服務(wù)領(lǐng)域；三是老年住宅和養(yǎng)老設(shè)施領(lǐng)域；四是老年金融、保險領(lǐng)域；五是老年教育、文化休閑等領(lǐng)域。可見養(yǎng)老地產(chǎn)是老年產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，沒有老年居住環(huán)境的改善，市場上沒有能夠滿足老年人需求的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品，老年人的養(yǎng)老就要大打折扣。人口老齡化社會的到來，為我國的社會發(fā)展和老年保障事業(yè)帶來嚴峻的挑戰(zhàn)，同時也蘊藏著巨大的發(fā)展機遇和消費市場。我國2005年老年市場需求為6 000億元，2010年達到1萬億元，2020年達到2萬億元，目前我國每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元，市場供給與需求嚴重失調(diào)[3]。當前我國的福利模式正處于福利型向產(chǎn)業(yè)型過渡的階段中，2010年我國僅離退休人員可用于購置住宅的資金總額突破8 000億元，2020年將會達到2.8萬億元，2030年會突破7.3萬億元[6]。城市中的老年人經(jīng)濟狀況已普遍提高，購買力大大增強，需求日益旺盛，在這樣的背景下養(yǎng)老地產(chǎn)勢必會推動整個動老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（三）發(fā)展老年地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新

市場細分是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢。當前住宅市場受到國家宏觀政策的嚴厲調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，競爭激烈。我國房價經(jīng)歷了連續(xù)幾年的連續(xù)暴漲之后，中央采取限購、限貸等措施，投資投機需求得到有效抑制，成交量大量萎縮，相關(guān)領(lǐng)導不斷表態(tài)要堅定不移的延續(xù)調(diào)控政策和鞏固當前房地產(chǎn)市場的調(diào)控成果，房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一次大的調(diào)整，毫無疑問房地產(chǎn)企業(yè)在傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)市場上的暴利時代已經(jīng)結(jié)束。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)大概還有15—20年的時間可以開發(fā)，這個階段買房的主力是70后和80后，當90后成長起來時，他們雙方父母家里都有房子，他們并不需要買房，需求量也就減少了很多。而那時中國已經(jīng)進入老齡化的高峰期，養(yǎng)老地產(chǎn)或許將成為今后相當長一段時期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的主力板塊[7]。在這種背景下，開發(fā)新的競爭業(yè)態(tài)，開辟新的市場空間，尋找新的利潤增長點是房地產(chǎn)企業(yè)得以持續(xù)發(fā)展的重要保障，是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的必由之路。

養(yǎng)老地產(chǎn)等細分市場所展現(xiàn)出的市場潛力已經(jīng)獲得各大房企的青睞，萬科已把發(fā)展“健康養(yǎng)老地產(chǎn)”寫入2009年度報告里。而在此之前，萬科研究健康養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)已有3—5年的時間。2010年，萬科就宣布在北京房山竇店試點養(yǎng)老地產(chǎn)項目，采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。萬科養(yǎng)老地產(chǎn)宣布首先試點的是一線城市，因為這些城市年輕人工作繁忙，沒有時間照料老人，有很多“空巢”老人，需求量很大。

保利地產(chǎn)在2008年就涉及養(yǎng)老地產(chǎn)方面的探索性研究，已完成養(yǎng)老地產(chǎn)模式開發(fā)研究，形成對養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計標準。2012年2月24日，保利地產(chǎn)舉行品牌發(fā)布會公布下一個十年的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，未來十年保利將在北京大幅提升商業(yè)地產(chǎn)比重，在養(yǎng)老地產(chǎn)等新地產(chǎn)業(yè)態(tài)形式方面實現(xiàn)重點突破。保利已針對養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)調(diào)整了公司架構(gòu)，成立了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司。據(jù)悉在去年保利地產(chǎn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目在上海、長沙兩地開始試點。在全國有名的大型開發(fā)商中，不僅萬科、保利已開始養(yǎng)老地產(chǎn)項目的實施，華潤置業(yè)、首創(chuàng)等業(yè)已開始關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。

養(yǎng)老地產(chǎn)兼具公共福利和房地產(chǎn)商品兩種屬性。在公共福利屬性方面，養(yǎng)老地產(chǎn)涉及到社保、保險等公共事業(yè)，普通商品房主要是滿足人們的居住價值要求，兼顧投資需求，公共福利更多的是考慮對老年人生活、生理和心理等方面的特殊照顧。養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)對象是特定的老年人主體，針對老年人生活、生理和心理等方面的特殊性滿足醫(yī)療、休閑、餐飲和居住等多種需求。

在商品屬性方面，首先養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程復雜性強，在普通商品房一般開發(fā)過程要求之外，還包括醫(yī)療、娛樂、餐飲設(shè)施的建設(shè)，這些設(shè)施屬于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，從本質(zhì)上說養(yǎng)老地產(chǎn)是住宅和商業(yè)地產(chǎn)的有機融合，產(chǎn)業(yè)鏈拉長，資金需要量大大增加，而且資金回籠相對較慢，開發(fā)風險更大；其次，運營和管理方面要求高，由于養(yǎng)老地產(chǎn)兼具住宅和商業(yè)地產(chǎn)的特性，橫跨三個產(chǎn)業(yè)，需要整合醫(yī)療、餐飲、休閑等多個行業(yè)資源，這給養(yǎng)老地產(chǎn)后期的運營管理提出了更高的能力要求；最后在創(chuàng)造利潤方面，以往絕大部分的利潤來自物業(yè)的租售上，物業(yè)服務(wù)僅占很小的比例，而對養(yǎng)老地產(chǎn)來說必須緊密結(jié)合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的特征，深入研究其運行規(guī)律和特殊要求所在，分析養(yǎng)老地產(chǎn)的價值鏈，將利潤重心向物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)移。

三、發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的國際經(jīng)驗

隨著生活水平和醫(yī)療水準的提高，人類壽命不斷延長，死亡率下降，而人口出生率卻不生反降，人口老齡化是科技進步和社會經(jīng)濟發(fā)展的必然。西方發(fā)達國家包括日本、新加坡等國家從20世紀70年代左右不斷進入老年型社會，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，其在養(yǎng)老地產(chǎn)方面已形成比較完善的福利保障和社會養(yǎng)老相結(jié)合的老年住房體系，學習和借鑒國外的成熟理念和經(jīng)驗做法可以讓我們少走許多彎路。

四、促進我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對策建議

現(xiàn)在我國養(yǎng)老地產(chǎn)從理論和實踐方面都處于初步探索階段，根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)所特有的特點以及我國現(xiàn)階段的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合我國老年人的養(yǎng)老觀念和習慣，借鑒國外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗，對我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提出如下建議。

（一）加大政策扶持力度

我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)走社會化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的道路是未來發(fā)展不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，而完備的政策法律體系是市場經(jīng)濟能夠健康發(fā)展的重要保障，這決定了政府理應扮演重要的角色。建設(shè)部曾在1999年出臺了《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》，同時提出以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以社區(qū)養(yǎng)老為依托，以機構(gòu)養(yǎng)老為補充，構(gòu)建符合中國國情的“9073”養(yǎng)老格局，但是仍處于規(guī)劃、探索階段，遠遠不能滿足養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的需要。因此，政府必須首先建立養(yǎng)老地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，在養(yǎng)老地產(chǎn)的土地供給、建筑設(shè)計、融資、稅收、合作基金和服務(wù)行業(yè)等方面盡快出臺相關(guān)規(guī)范和標準，為規(guī)范和指導市場參與各方的行為提供法律依據(jù)。

（二）優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計是養(yǎng)老地產(chǎn)的必要條件

優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計既能體現(xiàn)對老年人的人性化關(guān)懷，也是養(yǎng)老地產(chǎn)后期運營成功的關(guān)鍵。首先在規(guī)劃方面，不僅要規(guī)劃好老年人的居住的住宅，還要保證住宅與醫(yī)療保健機構(gòu)、文化教育機構(gòu)、家政服務(wù)機構(gòu)在數(shù)量和功能上的相互匹配，因為這直接關(guān)系到養(yǎng)老功能的滿足程度和后期運營管理的難易程度。其次，在老年住宅的室內(nèi)設(shè)計上，我國地區(qū)差異大，要根據(jù)各地的氣候差異、生活習慣的不同需要對室內(nèi)進行差別化設(shè)計。通常要充分考慮安全性、舒適性和老年人的特殊性，如在國外，專家認為理想的老年人居住建筑應該是允許老年人自由且獨立的生活，并提供必要的協(xié)助，而不應該一切包辦，否則反而會降低老年人的活動能力、加速老化進程。

（三）創(chuàng)新融資方式，擴大融資渠道

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及不斷受到宏觀政策的調(diào)控，其對資金的依賴性越來越大，而且養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈長，整合的資源多，需要的資金量巨大，傳統(tǒng)的依靠銀行借款方式可能不能滿足對資金的需要，亦可能累積風險，增加風險隱患。2012年2月28日國務(wù)院會議決定設(shè)立溫州金融綜合改革試驗區(qū)，試行金融改革方案，允許發(fā)展民間金融組織，將民間資本正式納入正規(guī)金融體系。這為吸納海外基金、REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）、保險公司、養(yǎng)老基金等資金，拓寬融資渠道，滿足養(yǎng)老地產(chǎn)對資金的需要提供了可能。

（四）積極探索有效的運營模式

傳統(tǒng)的住宅經(jīng)營模式是銷售和出租，并以銷售為主，這種模式資金回籠快，周轉(zhuǎn)速度快，可以實現(xiàn)滾動開發(fā)，而養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤重心從銷售轉(zhuǎn)為對物業(yè)的長期持有經(jīng)營，投資回收期相對較長，而在開發(fā)過程中面對現(xiàn)金流壓力。因此，售出加持有的模式，即養(yǎng)老地產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)出售給消費者，再收取服務(wù)費提供專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的一種形式，是一種相對理想的運營模式。但銷售與持有的比例以及對持有的部分如何管理需要針對不同的項目而采取不同的模式。

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