如果房價不反彈20％到30％，將有大批的炒房客死在沙灘上。

據(jù)《第一財經(jīng)日報》近日報道，溫州新建商品房比最高價時下跌30％到40％，加上融資成本，80％以上的炒房一族已經(jīng)資不抵債，成為“負翁”一族。

一切源于金融杠桿的緊縮。

以該報道為例，設(shè)定炒房客的融資比例為70％，30％為自有本金，同時融資比率為較為樂觀的年息10％。根據(jù)收益率公式計算，炒房客購買的房產(chǎn)以23％為臨界點，當房價下跌23％，炒房客手中的資產(chǎn)即為負資產(chǎn)，資不抵債。換句話說，就算用較為樂觀的數(shù)據(jù)估算，當房價下跌20％到30％這個敏感區(qū)間時，在2010年、2011年高位接盤的炒房者會成為負翁。

此輪房價下跌，以此前房地產(chǎn)泡沫最大、金融杠桿最長、實體經(jīng)濟降溫最快的城市，房價下降最為明顯。溫州房價大幅下降。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2012年5月溫州市新建商品住房價格指數(shù)同比為84.9，二手房價格指數(shù)同比為82.9，成為全國70個大中城市中房價下降幅度最大的城市?！度A夏時報》調(diào)研的情況遠比統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)更為嚴峻！以溫州公認的豪宅項目鹿城廣場為例，2011年二手房價格最高峰達8萬元/平方米，而現(xiàn)在攔腰斬斷下跌至2010年的開盤價4萬元/平方米也出不了手，甚至有喊出3.8萬元/平方米的案例。再如溫州下轄的瑞安縣，2011年的房價曾“破四（萬）沖五（萬）”，號稱全國房價最高的縣，如今房價普遍下跌了1萬元/平方米以上。

溫州與鄂爾多斯的情況較為相似。目前，鄂爾多斯正在重演上世紀90年代初房地產(chǎn)泡沫崩潰的一幕，當從煤炭財富轉(zhuǎn)移而來的資金被釜底抽薪，這個城市因此前的房地產(chǎn)泡沫被冠以鬼城的稱號。因為無法找到溫州住宅房產(chǎn)詳盡的官方數(shù)據(jù)，我們以同處浙江省、泡沫同樣較高的杭州房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)類比。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年6月，杭州商品住宅新開盤 8 個，商品住宅供求比為 0.8，其中供應(yīng)面積88 萬平方米，環(huán)比上升16%，同比下降8%；成交面積 110 萬平方米，環(huán)比上升45%，同比上升236%。成交均價 14196 元/平方米，環(huán)比上升12%，同比下降21%。

上述數(shù)據(jù)非常奇特，成交量大幅上升，而同比價格大幅下降——這只有兩個可能：或者是成交價格被有意壓低，或者是此前泡沫太大，此次成交量反彈以剛性需求為主?？梢钥隙ǖ氖?，如果成交量大幅反彈的勢頭得以延續(xù)，那么成交價總有一天會反彈到原位。

從目前的價位反彈到原點，房屋同比價格得上漲21％，如果回到2010年前期購房時的收益預期，房價就得上升40％以上，這是做夢，除非政府徹底放棄房地產(chǎn)調(diào)控，鼓勵購房。

炒房客禍不單行，壞消息接踵而來。8月13日，《上海證券報》報道，相關(guān)渠道的消息顯示，可能跨城市聯(lián)網(wǎng)實施限購。目前的限購政策在四十幾個城市實行，住建部在6月底前完成了40個重點城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，這將為跨城市“聯(lián)網(wǎng)限購”提供技術(shù)支持。未來跨區(qū)域的投資投機性購房將面臨限制。即便其他城市有資金，也不可能跨區(qū)域大規(guī)模炒作住宅地產(chǎn)，房地產(chǎn)再無“奇兵”。

在既有房產(chǎn)稅試點向新增住房交易征稅的基礎(chǔ)上，近日全國三十多個省(自治區(qū)、直轄市)和計劃單列市的地稅官員正在開展為期6個月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓，從而為開展非經(jīng)營性消費房產(chǎn)的存量部分恢復征稅的試點，提供技術(shù)儲備。一旦房產(chǎn)稅大規(guī)模開征，炒房客將遭遇當頭痛擊，資金緊縮與房產(chǎn)稅兩大繩索勒住脖子，炒房客將走投無路。雖然房地產(chǎn)市場有反彈，雖然商業(yè)地產(chǎn)租金在上升，所有這些好消息都無法阻擋一個最明確的預期，住宅地產(chǎn)炒作時代結(jié)束。

別炒房了。