摘要：稅收籌劃不僅能有效降低企業(yè)涉稅成本，實現(xiàn)利潤最大化，而且能促進提高經(jīng)營管理水平，增強企業(yè)競爭實力。房地產(chǎn)業(yè)是涉及稅種較多、稅費負擔較重的行業(yè)，同時，經(jīng)過近年來國家強勁的宏觀政策調控，房地產(chǎn)業(yè)已從暴利時代進入穩(wěn)步發(fā)展階段，競爭亦日趨加劇，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃更具戰(zhàn)略意義。"

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃應用 企業(yè)發(fā)展

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于上世紀90年代，經(jīng)過20年的發(fā)展，逐漸成為支柱性產(chǎn)業(yè)之一，不僅為老百姓解決了安居問題，而且?guī)恿私ú?、工程機械等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近年來，由于房價過高、投資虛熱，國家宏觀調控政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤空間逐步縮小，市場不確定因素增加，經(jīng)營風險增大。在這種情況下，進行稅收籌劃顯得尤為重要。本文擬就稅收籌劃在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應用作初淺分析。

一、稅收籌劃在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應用

稅收籌劃是指納稅人遵循國家法律，以稅收政策法規(guī)為導向，事前選擇有利納稅方案處理自己的生產(chǎn)、投資、理財活動的一種企業(yè)籌劃行為。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多、稅費負擔較重，進行稅收籌劃有特別意義。它既要善于運用一般稅收籌劃方法，也要充分考慮行業(yè)特點進行富有特色的稅收籌劃。

（一）利用土地增值稅臨界點進行籌劃

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點，同時根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》等相關法律規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以通過銷售降價、提高配置標準、增加配套設施、增加建設成本等方式合理控制土地增值稅的增值額，對于普通住宅，房地產(chǎn)企業(yè)不但可利用土地增值稅的四級超率累進稅率降低稅率，還可利用“20%的增值額”這個 “臨界點”達到不交稅的效果，一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過銷售降價、提升配置標準、增加配套設施促進項目的快速銷售，節(jié)約財務利息，實現(xiàn)資金的快速流轉滾動，同時通過上述稅收籌劃措施，降低企業(yè)土地增值稅稅負，并不一定致使企業(yè)利潤減少。

（二）利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃

營業(yè)稅方面：以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔風險的行為，不征收營業(yè)稅，轉讓股權也不征收營業(yè)稅；房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。

土地增值稅方面：合作建房一方提供土地，一方提供資金，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可利用上述稅收優(yōu)惠進行合理避稅。如將開發(fā)的商業(yè)物業(yè)先投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產(chǎn)銷售方式可規(guī)避營業(yè)稅。

（三）利用收入結構進行稅收籌劃

對于精裝修房屋，購房房款中不僅包含了房屋建設成本，還包括房屋裝飾、裝潢費用，由于房屋裝飾、裝潢屬于勞務服務，無需繳納增值稅。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設立裝飾公司負責房屋裝飾、裝潢，銷售時將房屋銷售合同分拆成房屋銷售和房屋裝飾合同，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)設立的裝飾公司分開簽訂，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需就房屋依據(jù)房款繳納土地增值稅，裝飾公司僅需就裝修費用繳納營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。利用該籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用關聯(lián)公司將經(jīng)營收入分散，使得土地增值稅稅基大幅減少，可以大大節(jié)省土地增值稅款，甚至無需繳納土地增值稅。

（四）利用收款方式進行稅收籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率預繳營業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結算調整。另外根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按照銷售合同或協(xié)議約定付款日期確認收入的實現(xiàn)，付款方提前付款的，按照實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的單位價值較高的項目，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可采用分期收款方式銷售，一方面可促進銷售的增長，另一方面企業(yè)不以售價總額為基數(shù)而以分期收款為基數(shù)計算繳納營業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，將稅負進行遞延，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金流動，創(chuàng)造更大的價值。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應注意問題

1.稅收籌劃要合理合法

稅收籌劃要符合稅法政策，以依法納稅為前提，在多種納稅方案中做出選擇，規(guī)避法律、政策風險。同時，結合企業(yè)實際，合理設計稅收籌劃方案，采取合理措施降低企業(yè)稅負。

2.稅收籌劃要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)全過程

房地產(chǎn)開發(fā)涉及買地階段、建房階段、售房階段及后期物業(yè)管理階段，開發(fā)周期長、涉及的因素較多、涉稅較為復雜，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃需要事先謀劃，并實時跟蹤監(jiān)控。

三、結語

綜上所述，當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的嚴厲調控，房地產(chǎn)行業(yè)競爭已日趨加劇、利潤空間已大幅縮小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理合法的進行稅收籌劃，不僅可以降低企業(yè)自身稅負，爭取企業(yè)最大利益，而且通過稅收籌劃整個過程，可以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，提高企業(yè)的競爭力，贏得新的發(fā)展空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃具有一定的必要性，同時需根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點及所涉及的稅種，進行合理的稅收籌劃。

參考文獻：

[1] 梁文濤.企業(yè)納稅籌劃風險研究.山東大學.2009.11.

[2] 王娜.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃研究.廈門大學.2009.7.