摘 要 因小產權房對我國現(xiàn)行法律與政策的沖擊，政府明令禁止其流轉，各方對小產權房的態(tài)度均不一。通過對其產生的根本原因進行分析，城市居民與房地產商、農民與政府之間的博弈?？芍‘a權房有其現(xiàn)實存在的合理性，包括對我國城市房產市場的正確導向，提高土地利用水平以及經濟效用，推進我國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

關鍵詞 小產權房 產權 集體土地

一、小產權房產生的原因

“小產權房”并非為法律上的嚴格概念，其“小”實際主要體現(xiàn)在其與一般意義上的商品房相比，小產權房不用向政府繳納土地出讓金、土地使用稅、土地開發(fā)費等，因此建設在農村集體土地上的小產權房價格相對低廉，備受許多城鎮(zhèn)居民的青睞。但同時，由于小產權房不符合我國城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地使用政策，缺乏法律保護，以致其一直處于灰色地帶。

小產權房作為市場經濟產物并批量生產的直接原因在于市場的存在，市場參與者包括政府、房地產商、房屋購買人、村民。這一市場得以生長并愈發(fā)活躍的原因則在于存在的兩個方面的利益博弈，因博弈而生需求與供給。一是房地產商與房屋需求者之間的博弈，中國房屋的供給結構沒有和需求結構深度對接，即只重視供給結構本身，忽略對需求結構的考量，忽略了供給價格結構的平衡。房地產商壟斷了城市房產市場，高房價自然不言而喻，房屋需求者們終只能望房興嘆。在這場房地產商與房屋需求者們之間的博弈，前者完勝。也正因如此，難以承載城市高房價的房屋需求者們囤積了大量的住房需求。二是政府與集體土地使用權人之間的利益博弈，農民也是理性的民事主體，其作出出賣房屋的決定也是基于理性的選擇，政府對農民利益的強制保護并不會比農民自己更為高明，但所耗費的成本要高得多。農民不僅是理性人，還是經濟人。國家對于失地農民的補償費用相對于農村居民直接與城市居民交易所獲得收益小的多。農民作為小產權房的供給方選擇繞過政府這一環(huán)節(jié)，以期獲得更多的由土地所生的收益。

二、小產權房存在之合理性

小產權房作為交易產物的出現(xiàn)揭示了我國城鄉(xiāng)二元土地結構以及我國相關土地制度的缺陷，“小產權房問題的出現(xiàn)，反映了我國長期城鄉(xiāng)分治格局以及由此形成的法律、政策與現(xiàn)實經濟發(fā)展之間的脫節(jié)……，它是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村對機會的均等、利益的平衡、城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展的一種要求?！币虼?，通過前述小產權房產生原因，結合我國實際情況，有其存在之合理性，主要體現(xiàn)為以下幾點：

（一）提高農村土地利用水平與經濟效用

保護耕地，除需要保持土地應有的數(shù)量，還要盡可能提高土地利用水平。就同一塊宅基地而言，在符合土地利用規(guī)劃情況下，多蓋幾套住房，滿足多戶人家的居住需求遠比一戶一宅要經濟。就我國目前現(xiàn)有的小產權房來看，大部分為在一塊宅基地上筑建多層，然后分別出售每層于多人。同時，隨著城市化的發(fā)展，我國農民離境離鄉(xiāng)的現(xiàn)象越來越突出，許多農民在城市購房，舉家遷至城市居住，大量農村房屋空置，無人居住與維護。將空置的房屋供給給飽受高房價之苦的城市居民可謂一舉兩得，雙方皆從中受益，還提高土地的有效利用水平。

（二）對我國城市房產市場的正確導向作用

小產權對我國現(xiàn)在的房地產市場具有一定程度的將其導向正軌的作用。首先，小產權房能夠促使畸高房價下跌，從客觀上講“小產權房”對房地產市場泡沫化起到有效的抑制作用，是稀缺住房資源的有益補充。其次，有助于擠壓房地產畸形發(fā)展形成的經濟泡沫，增進我國經濟安全。與此同時，小產權房的出現(xiàn)，能打破房地產開發(fā)商對房地產開發(fā)市場的壟斷，不僅在房地產開發(fā)的利益鏈上使國家利益、地方政府的利益、開發(fā)商的利益、農村集體和農民的利益、購房者的利益能夠在遵循市場經濟規(guī)律的過程中走向合理，由此增進社會公平和和諧，而且通過這種對壟斷的打破，能加速我國建立起完善的市場經濟體制。

（三）推進我國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展

小產權房是城市中低收入者要求生存權、廣大貧窮農民要求發(fā)展權的體現(xiàn)。從效率和公平的角度，農村居民也應有機會和城市居民有一樣，向市場經濟邁進，實現(xiàn)城鄉(xiāng)的二元化的統(tǒng)籌發(fā)展，一部分城市居民帶動了農村居民，從而走向共同富裕的道路，這對推動農村經濟發(fā)展，促進城市一體化的早日實現(xiàn)奠定基礎。由于城市的迅速擴張，農地征用導致的補償和收益的差異使一部分農民率先進行了小產權房的建設。從這一點上來說，小產權房的出現(xiàn)有其合理性，它是對現(xiàn)有體制存在的某種不合理性的批判和誠實反應。土地是農村最大的資本，但土地只有允許流轉才能成為資本，讓城市資本進入農村，可以有效地解決農村建設資金短缺問題。這對于加快農村城鎮(zhèn)化建設，提高農村居民收入，最終實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展有著重要意義。

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