摘 要：為有效提供廣州市地下鐵道總公司在地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)中的投資決策方法及開發(fā)定位方向，該文通過對(duì)市場(chǎng)上現(xiàn)有公寓的調(diào)查論證及坑口項(xiàng)目的實(shí)例設(shè)計(jì)研究，重點(diǎn)就地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)中房地產(chǎn)戶型研究系列之公寓戶型及公寓開發(fā)兩個(gè)方面進(jìn)行了實(shí)用論述，收集大量案例、研發(fā)出多種戶型組合平面及相關(guān)專業(yè)的配套完善方法、提出多種開發(fā)模式、分析了不同人群的使用要求，建立了一套行之有效的公寓戶型設(shè)計(jì)及公寓開發(fā)規(guī)模的優(yōu)化運(yùn)作體系。具有一定的理論技術(shù)水平及現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義，對(duì)廣州市地下鐵道總公司長(zhǎng)足發(fā)展及房地產(chǎn)戶型研究必將起到較大的推動(dòng)和借鑒參考作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；公寓戶型；公寓開發(fā)

Abstract:The purpose of this study is to support effective investment decision-making methods and the development orientation direction of the Guangzhou Metro Corporation in the property development of the railway superstructure. By collecting a large number of cases， investigation and demonstration of existing apartment， units and apartment development， this study has completed and perfected a variety of unit combinations of plane， matching methods of Relevant professional， development models and the establishment of an effective operation of the optimization system. The study has an important and reference on the development of the Guangzhou Metro Corporation.

Keywords:real estate；apartment units；apartment development

中圖分類號(hào)：TU241

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1008-0422（2012）08-0045-04

1 引言

從現(xiàn)時(shí)地鐵商業(yè)的發(fā)展來看，國(guó)內(nèi)的地鐵在發(fā)展需要消費(fèi)習(xí)慣的培育、地鐵運(yùn)營(yíng)對(duì)安全的要求等因數(shù)上還處于一個(gè)萌芽狀態(tài)，地下商業(yè)和地面上蓋商業(yè)沒有形成良好的互補(bǔ)關(guān)系，但隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，其商業(yè)價(jià)值和發(fā)展?jié)摿?huì)更為突顯。

近年來，廣州地鐵借鑒國(guó)內(nèi)外地鐵運(yùn)營(yíng)的成功例子，擬開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)地鐵上蓋物業(yè)，建設(shè)軌道交通、公交樞紐、商業(yè)、公寓一體的綜合樞紐項(xiàng)目。地鐵上蓋物業(yè)是以后地鐵商業(yè)實(shí)現(xiàn)的載體和平臺(tái)，地鐵上蓋物業(yè)若能規(guī)劃好、建設(shè)好、營(yíng)運(yùn)好，無疑為將來地鐵的經(jīng)營(yíng)起了好頭，打了基礎(chǔ)。

圖1-標(biāo)準(zhǔn)公寓功能及空間組合

2 公寓研究意義及分類

有鑒于此，對(duì)地鐵上蓋物業(yè)的研究勢(shì)在必行。一方面為了配合完成坑口公寓項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)，另一方面也為將來地鐵上蓋物業(yè)中的公寓產(chǎn)品開發(fā)提供參考經(jīng)驗(yàn)，有必要在深入了解地鐵沿線區(qū)位、客戶需求、市場(chǎng)銷售等情況的基礎(chǔ)上，開展公寓戶型產(chǎn)品研究，這對(duì)地鐵房產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。1）系統(tǒng)研究城市交通軌道沿線的上蓋物業(yè)建筑，重點(diǎn)探討公寓在該位置的商業(yè)意義，及如何設(shè)計(jì)好公寓戶型，對(duì)系統(tǒng)行業(yè)的運(yùn)作提出可行的、有利的符合城市進(jìn)步的發(fā)展方向。2）通過實(shí)例調(diào)研及國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有部分公寓的資料對(duì)比分析研究，提出符合本地區(qū)各區(qū)域內(nèi)城市交通軌道沿線的上蓋物業(yè)——公寓開發(fā)的最佳設(shè)計(jì)方案。即研究出具體的公寓戶型組合，規(guī)劃定位，合適的得房率，靈活的結(jié)構(gòu)形式及結(jié)構(gòu)組合，交通流線布局，最佳朝向的選擇，立面造型及色彩配置，設(shè)備材料的合理選擇等。3）對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行特定的經(jīng)濟(jì)分析，提出有一定參考價(jià)值的相關(guān)數(shù)據(jù)資料。給甲方做中長(zhǎng)期規(guī)劃、特別是公寓戶型及開發(fā)做好前期的相關(guān)預(yù)測(cè)工作。

根據(jù)公寓的用途、服務(wù)對(duì)象及行業(yè)慣例，我們可將其分為普通公寓、商務(wù)公寓、酒店式公寓三個(gè)類型，相對(duì)應(yīng)的客戶類型如下：1)普通公寓的主要客戶類型：多為自用居住者與投資客。自用居住者多為20－30歲的年輕白領(lǐng)，他們受過高等教育，具有穩(wěn)定的高收入來源，工作繁忙，需要一個(gè)溫馨、舒適而又便于打理的生活空間。2)商務(wù)公寓的主要客戶類型：多為創(chuàng)業(yè)型的小公司，會(huì)選擇商務(wù)小戶型作為辦公地點(diǎn)。習(xí)慣租用或購(gòu)買酒店或高級(jí)公寓等作為工作居住兩用的小戶型，成本低廉又容易轉(zhuǎn)手。3)酒店式公寓的主要客戶類型：多為不愿住酒店的外來長(zhǎng)住客商，酒店式公寓最理想，居住費(fèi)用相對(duì)酒店低，入住方便，轉(zhuǎn)手容易，一舉多得。

圖2- 公寓基本戶型

3 公寓調(diào)研

本項(xiàng)目采用從實(shí)地踩盤調(diào)查與網(wǎng)絡(luò)資料收集相結(jié)合的方式。在調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)公寓各個(gè)空間功能布局、空間尺度、配套設(shè)施、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行匯總，歸類分析。按照統(tǒng)計(jì)學(xué)的基本原理對(duì)所有調(diào)查資料進(jìn)行綜合處理，將相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行定性和定量分析，并將結(jié)果通過直觀的圖示表達(dá)出來，分類進(jìn)行對(duì)比分析，從而發(fā)現(xiàn)戶型設(shè)計(jì)的規(guī)律。從公寓在廣州市城市空間的分布分析，總體上公寓的選址分布接近廣州的商務(wù)中心，并沿軌道交通及主干道交通從市中心由內(nèi)向外擴(kuò)散分布。廣州的商務(wù)中心區(qū)為環(huán)市路商務(wù)區(qū)、天河體育中心周邊商務(wù)區(qū)、珠江新城商務(wù)區(qū)。從公寓類型和商務(wù)區(qū)的布局相關(guān)性分析，即在城市的“面”的層次上，酒店式公寓、商務(wù)公寓大部分設(shè)置在商務(wù)區(qū)的附近，這和商務(wù)區(qū)對(duì)高端的酒店式公寓的需求是相吻合的，商務(wù)公寓在商務(wù)區(qū)中可稱為高端寫字樓的有效補(bǔ)充。酒店式公寓和商務(wù)公寓設(shè)置在商務(wù)區(qū)附近反映出該區(qū)域?qū)Υ水a(chǎn)品有較高的需求，也就是具有較高的投資回報(bào)。普通公寓則分布較廣，甚至遠(yuǎn)到白云新城和黃村，也符合一般城市居住型建筑的分布規(guī)律。在調(diào)查中，有相當(dāng)部分公寓并不是采用單一類型設(shè)計(jì)，有些面積大、層數(shù)高的公寓采用三種類型中的其中兩種公寓混合設(shè)計(jì)。公寓采用混合設(shè)計(jì)具有市場(chǎng)的合理性。一般類似具有兩種公寓的混合設(shè)計(jì)都是面積比較大的建筑，通過市場(chǎng)細(xì)分將公寓分開類型設(shè)計(jì)，能將產(chǎn)品線拉長(zhǎng)，達(dá)到快速銷售和出租的目的?；旌显O(shè)計(jì)的公寓一般不同類型的公寓出入口分開設(shè)置，保證各類型公寓的使用功能的獨(dú)立性，也使客戶具有明顯的身份認(rèn)同。兩種公寓分別設(shè)置獨(dú)立的電梯間，采用較大的公共大堂，使住戶能體驗(yàn)公寓的豪華與尊貴，亦有效地將公寓的臨時(shí)住客和普通公寓的長(zhǎng)住客分開，加強(qiáng)了住客的身份認(rèn)同，也有利于管理。兩種公寓使用共同的大堂，可以使住戶共同享受酒店和物業(yè)管理提供的服務(wù)，也節(jié)約了物業(yè)管理人力和物力。

調(diào)查的55棟公寓，取得了其中113個(gè)戶型平面，其中主要為單房戶型，共42個(gè)。本報(bào)告對(duì)單房戶型和復(fù)式戶型的內(nèi)部空間進(jìn)行分析研究。就公寓的單間而言，內(nèi)部空間的設(shè)置是根據(jù)用戶的需求進(jìn)行設(shè)計(jì)的，這種需求是多方面的，公寓內(nèi)部空間有多種復(fù)雜的形式，如單間、一房一廳、復(fù)式、躍層復(fù)式等，各種形式的產(chǎn)生是基于復(fù)雜的個(gè)人需求和外部因素的影響，如每戶居住人數(shù)、生活品質(zhì)、地段、地形、樓價(jià)、法規(guī)限制等。在眾多復(fù)雜的戶型中，我們發(fā)現(xiàn)其中單間的戶型比較多，并已形成類似標(biāo)準(zhǔn)化(如酒店標(biāo)間)的設(shè)計(jì)。通過研究該標(biāo)準(zhǔn)間，可以找出公寓設(shè)計(jì)的基本要求。其他新的戶型變化，可以認(rèn)為是由于基本戶型的外部條件增加而產(chǎn)生，因此可在此基本設(shè)計(jì)的要求下，衍生新的設(shè)計(jì)要求。公寓基本戶型的研究，我們采用從使用者需求入手的方式進(jìn)行研究，通過研究居住者的基本需求和由基本需求產(chǎn)生的功能空間的模式及組合，完成對(duì)標(biāo)準(zhǔn)單間公寓的空間重組（圖1、圖2）。

為使得調(diào)研信息更具代表性，我們所設(shè)定的調(diào)查表涵蓋了與戶型設(shè)計(jì)相關(guān)的影響因素；為使得調(diào)研信息更具準(zhǔn)確性及實(shí)用價(jià)值，我們注重信息來源的渠道及真實(shí)性。因此在調(diào)查形式方面，主要采取了公寓項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)踩盤、網(wǎng)上搜集資料、查閱相關(guān)書籍、論文等文獻(xiàn)資料的調(diào)查方式，并輔以調(diào)查相關(guān)規(guī)劃資料、咨詢房地產(chǎn)專業(yè)人士、咨詢相關(guān)部門等形式對(duì)所搜集的資料進(jìn)行補(bǔ)充和核實(shí)。在對(duì)各類公寓進(jìn)行調(diào)查后，根據(jù)所收集的戶型平面，我們按面積20-40m2、40-60m2、60-80m2、80m2以上5組對(duì)戶型平面進(jìn)行了整理和歸納。面積20-40m2戶型中，除翠馨華庭的躍層復(fù)式設(shè)計(jì)(某香港建筑師專利設(shè)計(jì))外，一般為單間設(shè)計(jì)，隨著面積增大內(nèi)部功能空間逐步完善。在40-60m2戶型中，一般可做到一房一廳設(shè)計(jì)或小兩房一廳，60-80m2一般為兩房一廳，80m2以上為大兩房?jī)蓮d或三房一廳設(shè)計(jì)，基本上和住宅戶型設(shè)計(jì)相差不大。

圖3- 坑口地鐵出口與公寓的交通聯(lián)系

4 經(jīng)營(yíng)效果分析

現(xiàn)時(shí)公寓市場(chǎng)其經(jīng)營(yíng)模式多數(shù)以發(fā)展商先把產(chǎn)品賣給業(yè)主，業(yè)主再自行委托中介出租，發(fā)展商聘用專業(yè)的物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理為主。這對(duì)發(fā)展商而言較利好，可以迅速收回開發(fā)資金。而象早期新世界的新凱國(guó)際公寓，發(fā)展商自信持有物業(yè)，采用只租不售的形式則較為少數(shù)，主要原因在于這種經(jīng)營(yíng)模式對(duì)資金實(shí)力有嚴(yán)格要求，因?yàn)閲?guó)際公寓是一種長(zhǎng)線投資。另外，使用者的口碑、租賃服務(wù)也是對(duì)發(fā)展商和其所聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司的一種考驗(yàn)。目前廣州公寓的租賃形式主要有以下三種：日租、短租、長(zhǎng)租。目前廣州公寓整體投資回報(bào)率在4-5%之間，僅屬中等水平。原因在于公寓最為集中的珠江新城、琶洲等商務(wù)辦公氣氛未完全成熟，配套相對(duì)較弱，叫上目前全球市場(chǎng)不振，國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)等不利因素影響，使租賃價(jià)格暫時(shí)受阻。而在往后幾年，隨著市場(chǎng)氣氛漸趨成熟，預(yù)計(jì)未來公寓投資回報(bào)率將在5-8%之間。

5 戶型設(shè)計(jì)建議

5.1公寓的類型定位：從公寓的分布圖可以看到，普通公寓、商務(wù)公寓、酒店式公寓三種類型的公寓，在城市的分布上和商務(wù)區(qū)、城市主干道、交通可達(dá)性具有相關(guān)性的，符合城市的級(jí)差地租規(guī)律。在實(shí)際的房地產(chǎn)操作中，從取得用地的環(huán)節(jié)就必須考慮公寓的類型定位。對(duì)較大規(guī)模的公寓，在確定類型時(shí)可考慮混合類型，以增長(zhǎng)產(chǎn)品線，減低風(fēng)險(xiǎn)。

5.2戶型設(shè)計(jì)：在確定類型后內(nèi)部戶型則要在單一戶型和多種戶型間取得平衡，一般而言，須以一種戶型作為主力戶型，適當(dāng)設(shè)置多種戶型作為補(bǔ)充，但戶型不宜太多。在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮地段的客戶需求，投資者的租金回報(bào)。標(biāo)準(zhǔn)單間戶型是首選參考戶型，地塊宜設(shè)計(jì)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單間戶型為主的方案作為比對(duì)方案，其他方案可與該方案進(jìn)行投資、收益等多方面比較，最終確定戶型設(shè)計(jì)。

圖4-“坑口公寓”底層平面

圖5-“坑口公寓”夾層平面

圖6-“坑口公寓”剖面

6 坑口項(xiàng)目分析

坑口項(xiàng)目屬于商業(yè)居住型綜合體，坑口地鐵站屬于地面站，由于該類建筑的建筑密度較大，一般很難在地面形成小區(qū)花園，小區(qū)花園多設(shè)置在裙樓天面。對(duì)此類建筑，與出入口的方式是采用“換乘”的方式，即設(shè)置從地面到裙樓天面的穿梭電梯。住戶出地鐵口后，通過穿梭電梯到達(dá)裙樓天面，穿越裙樓的風(fēng)雨走廊、花園，到達(dá)各幢住宅的大堂。采用這樣的銜接方式使商場(chǎng)的使用效率大大提高，便于安全管理，安保人員數(shù)量也可大幅減少，住戶通過花園再進(jìn)入大堂，使住戶感受到小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，提升了居住品質(zhì)（圖3）。

坑口公寓基本戶型見圖4、圖5、圖6。

7 公寓開發(fā)原則

7.1公寓常用面積，戶型面積按照大小一般可分為小面積30-60 m2左右，中面積60-80 m2左右，大面積80 m2以上，此方法可大體分出公寓規(guī)格檔次。而實(shí)際公寓戶型面積有時(shí)也不一定嚴(yán)格按照此方法分出小、中、大。對(duì)不同的項(xiàng)目、不同的要求、不同的服務(wù)對(duì)象，更具有戶型面積變化的靈活性。因此地鐵站口部上蓋物業(yè)的公寓開發(fā)可不受固定戶型面積的控制，而是要依據(jù)不同要求，采取多規(guī)格、多組合的靈活方式，達(dá)到更實(shí)用適宜、價(jià)廉物美的公寓開發(fā)新模式。

7.2公寓造型的特點(diǎn)，一是要滿足嶺南建筑氣候特點(diǎn)的需要，形成嶺南建筑空間的自由、流暢、開敞的特點(diǎn)，盡量保證房間的南北對(duì)流及合適的門窗大小。二是要與地鐵站口部上蓋物業(yè)的總體造型相協(xié)調(diào)，盡量保證“地鐵”特色，開創(chuàng)“地鐵”品牌。

7.3公寓結(jié)構(gòu)，公寓建筑常用的主體結(jié)構(gòu)型式有，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架-筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒結(jié)構(gòu)。另有裝配式結(jié)構(gòu)公寓。 “裝配化”是復(fù)式公寓內(nèi)部間隔的發(fā)展趨勢(shì)。經(jīng)過對(duì)公寓六大功能空間深入研究，得出標(biāo)準(zhǔn)配備戶型的組合形式，應(yīng)區(qū)位、客戶、檔次、需求等不同的因素在“標(biāo)準(zhǔn)戶型”的研究基礎(chǔ)上，發(fā)展成多項(xiàng)組合形式，帶來設(shè)計(jì)上靈活多變的優(yōu)勢(shì)。

7.4公寓設(shè)備，公寓的主要設(shè)備有空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)，供水、排水和衛(wèi)生設(shè)施系統(tǒng)，電氣設(shè)備系統(tǒng)，及公寓節(jié)能設(shè)計(jì)系統(tǒng)。而公寓的智能化設(shè)備，即指紋門禁、可視對(duì)講、可調(diào)燈光、遙控家電、自動(dòng)窗簾、智能防盜、紅外防火、網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控、密碼控制、數(shù)碼有線、無線辦公、緊急呼救、等等，依照對(duì)智能化設(shè)計(jì)要求的不同，可分出多檔次的裝配結(jié)果，提供出各種不同要求的智能化控制系統(tǒng)的公寓戶型，并直接影響總體造價(jià)。此項(xiàng)應(yīng)慎重考慮。

7.5公寓個(gè)性化裝修，在公寓設(shè)計(jì)中，個(gè)性化裝修的精密設(shè)計(jì)需要充分挖掘有限空間的潛力，讓每個(gè)細(xì)節(jié)都能體現(xiàn)其功能和價(jià)值。而對(duì)于不同的目標(biāo)客戶群應(yīng)以不同的個(gè)性化裝修要求為目標(biāo)，又必須充分體現(xiàn)人文關(guān)懷，注重公寓空間的各個(gè)環(huán)節(jié)，所以設(shè)計(jì)要從細(xì)節(jié)出發(fā)，關(guān)注住宅設(shè)計(jì)的每一個(gè)部分，使之能更好地滿足不同目標(biāo)客戶群的基本需求，又能盡量提高居住環(huán)境的舒適度及較為強(qiáng)烈的個(gè)性化特征，打造出地鐵站口部上蓋物業(yè)的公寓開發(fā)特色品牌。

7.6公寓成本控制，公寓常用的成本控制除了設(shè)計(jì)成本控制以外，主要是對(duì)可變成本的控制，如：建筑材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、施工間接費(fèi)等，另外還有裝修成本控制，智能化設(shè)備的成本控制及物管成本控制等。而真正要全面控制成本，則需要采取綜合性的成本控制方法才能達(dá)到有效的結(jié)果。

7.7公寓地域位置及公寓開發(fā)權(quán)重，公寓地域位置決定地鐵站口部上蓋物業(yè)的開發(fā)定位，依據(jù)下列特點(diǎn)：城中、城邊、城郊;CBD區(qū)、商業(yè)區(qū)、文教區(qū)、生活區(qū)、工業(yè)區(qū)、農(nóng)業(yè)區(qū)、景觀休閑區(qū)、等等。針對(duì)不同類型的客戶群體可定性公寓類型、公寓面積、公寓規(guī)格、公寓個(gè)性化裝修特征等公寓的戶型及檔次。而公寓開發(fā)權(quán)重是指地鐵站口部上蓋物業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目中公寓總面積所占總項(xiàng)目面積的百分比，此開發(fā)權(quán)重指標(biāo)也是依照上述地域位置的特點(diǎn)，根據(jù)不同定位的開發(fā)策略而決定的。

通過本項(xiàng)目的研究，不難看出只有不斷對(duì)公寓模式的變化進(jìn)行不斷探索，公寓的戶型設(shè)計(jì)才能滿足市場(chǎng)需求，才能促進(jìn)公寓特別是地鐵上蓋公寓的開發(fā)與發(fā)展，使其成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，為地鐵沿線上蓋物業(yè)的發(fā)展帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。