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        房地產(chǎn)信托產(chǎn)品迎來到期高峰

        2012-04-29 00:00:00孫治香陳延博
        市場瞭望·投資者 2012年3期

        從我們觀察的數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)信托相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有了一定的規(guī)模。從2008年的市場低點(diǎn)看,全年銷售為2.5萬億,2012年到期的1172億資金占總體規(guī)模的4.5%左右。如果大量信托產(chǎn)品融資方發(fā)生現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)并通過資產(chǎn)低價(jià)處置方式回流現(xiàn)金,將對(duì)整個(gè)行業(yè)造成一定的威脅。

        2012年需到期兌付的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模較大。

        2010年以來,房地產(chǎn)信托大規(guī)模發(fā)行,尤其是2010年3季度和4季度,發(fā)行規(guī)模到達(dá)頂峰。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多在1.5年期到3年期之間,尤其是2年期的產(chǎn)品居多,多數(shù)產(chǎn)品在2011年4季度和2012年到期。根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)結(jié)果,2011年總到期規(guī)模470.5億元,201 2年總到期規(guī)模上升至11 72.5億,遠(yuǎn)高于往年水平,整年兌付規(guī)模較大,其中3月、6月、7月和8月為年度高峰期。

        隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的集中到期,開發(fā)商的兌付壓力加大。從目前的情況看,信托融資方臨近到期出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)的案例呈增多趨勢,但是由于信托產(chǎn)品在發(fā)行時(shí)已采取了較為嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制措施,資產(chǎn)的價(jià)值仍能夠完全覆蓋投資人的本息。

        盡管如此,在房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售受阻的市場背景下,通過銷售回款方式償付投資人本息的常規(guī)兌付方案困難加大。2008年的商品房銷售額為2.51萬億,2009年為4.44萬億,2010年5.27萬億,截至2011年9月,銷售額為3.93萬億。2012年需到期兌付的房地產(chǎn)信托規(guī)模為1172.5億,相比2010年占比2.3%左右,相比2008年低點(diǎn)占比4.5%左右,占比較大。從這個(gè)角度看,如果房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)整體性風(fēng)險(xiǎn),對(duì)市場將產(chǎn)生較大的影響。從產(chǎn)品的發(fā)行方看,發(fā)行方較為集中

        從發(fā)行房地產(chǎn)信托的信托公司看,2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行方主要集中在中融、新華、平安、中海、中城、華澳等信托公司。到期規(guī)模前十的10家信托公司占比50%左右。以中融和新華為例,到期規(guī)模分別為150億和131億。

        房地產(chǎn)信托產(chǎn)品向部分信托公司的過度集中,對(duì)該部分公司的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力產(chǎn)生了很大的挑戰(zhàn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的延續(xù),開發(fā)商的資金流越來越緊張,以銷售回款方式歸還本息的困難逐漸加大,當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí),信托公司進(jìn)行資產(chǎn)處置、尋找承接方的能力至關(guān)重要。單獨(dú)某一家信托公司的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力畢竟是有限的,產(chǎn)品過度集中在某幾家信托公司上顯然不利于產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的化解。從融資方看。通過信托融資的房地產(chǎn)開發(fā)商較為分散

        2012年房地產(chǎn)信托到期的產(chǎn)品中單個(gè)產(chǎn)品規(guī)模較大的融資方包括:新湖中寶股份有限公司(昆侖信托、30億元):天一建設(shè)集團(tuán)(中誠信托、18億元);恒盛地產(chǎn)控股有限公司(江蘇信托、16.7億元);大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(中鐵信托、11-76億元);福星惠譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(渤海信托、10億元);總到期規(guī)模較高的融資方包括:保利置業(yè)集團(tuán)有限公司(18.2億元、華潤信托、昆侖信托、五礦國際信托);大連實(shí)德集團(tuán)有限公司(22.362億元、華澳信托):海航置業(yè)(約20億元、中融信托、新華信托等);浙江廣廈股份有限公司(約12億元、華澳信托)。上海證大(約9.6億元、新華信托);融創(chuàng)中國控股有限公司(9.5億元、天津信托、國投信托);

        以上融資方的規(guī)模占比約為1 5%,且為中大型開發(fā)商,除新湖中寶、大連實(shí)德、海航置業(yè)融資規(guī)模超20億外,其它均在20億,以下。剩余85%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的融資方多為中小開發(fā)商,且融資規(guī)模均在10億以下。綜合看來,我們認(rèn)為2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中,融資方較為分散,且多為中小開發(fā)商,對(duì)整個(gè)行業(yè)的影響力不會(huì)太大。從信托產(chǎn)品標(biāo)的所在地看,區(qū)域分布較為分散,個(gè)別地區(qū)除外

        可以看出,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期規(guī)模較大的區(qū)域?yàn)樯虾:吞旖?,?guī)模分別為122.74億元和157.07億元。其它省份規(guī)模相對(duì)較高的省份有江蘇和浙江,規(guī)模分別為84.58億元和108.57億元,但是從城市角度來看數(shù)據(jù)分布較為平均,無特別集中的城市。

        區(qū)域分布的分散化意味著房地產(chǎn)信托的兌付壓力不會(huì)對(duì)某單個(gè)區(qū)域產(chǎn)生重大影響。但是上海和天津的情況值得我們關(guān)注。

        項(xiàng)目所在地在上海的房地產(chǎn)信托規(guī)模為122.74億相比2008年的銷售低點(diǎn)占比6.4%,相比2009年的銷售高點(diǎn),占比為28%。根據(jù)國泰君安研報(bào),上海目前的去花時(shí)間為8個(gè)月左右。綜合來看,我們認(rèn)為對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)將有一定的影響。

        從天津的情況看,風(fēng)險(xiǎn)要大很多。項(xiàng)目所在地在天津的房地產(chǎn)信托規(guī)模為157.07億相比2008年的銷售低點(diǎn)占比20.8%,相比2010年的銷售高點(diǎn),占比為12.6%。自2011年10月天津房地產(chǎn)數(shù)據(jù)急轉(zhuǎn)直下,相比9月份的成交面積,10月份環(huán)比下跌19%,11月份環(huán)比下跌38.95%。根據(jù)易居研報(bào),天津市的去花時(shí)間在10月底達(dá)到歷史高度17.79(月)。我們認(rèn)為項(xiàng)目地在天津的房地產(chǎn)信托的兌付壓力較大,風(fēng)險(xiǎn)暴露后對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)的走勢也會(huì)產(chǎn)生十分大的影響。目前出現(xiàn)問題的信托產(chǎn)品,主要的處理方式為股權(quán)處置

        目前,部分地區(qū)樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了打折促銷行為,打折力度也較有吸引力。對(duì)于出現(xiàn)兌付問題的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,從我們觀察的情況看,多數(shù)采取了股權(quán)處置方式回流現(xiàn)金,而不是通過非理性的過度折扣進(jìn)行銷售回流現(xiàn)金。股權(quán)處置方式和打折銷售的區(qū)別在于不會(huì)在短期內(nèi)對(duì)市場產(chǎn)生沖擊。

        2010年以來,房地產(chǎn)信托大規(guī)模發(fā)行,尤其是2010年3季度和4季度,發(fā)行規(guī)模到達(dá)頂峰。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多在1.5年期到3年期之間,尤其是2年期的產(chǎn)品居多,多數(shù)產(chǎn)品在2011年4季度和2012年到期。根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)結(jié)果,2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品1172億元,規(guī)模較大,整年兌付規(guī)模較大,尤其是3月、6月、7月和8月為兌付高峰。

        隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的集中到期,開發(fā)商的兌付壓力加大。從目前的情況看,信托融資方臨近到期出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)的案例呈增多趨勢,但是由于信托產(chǎn)品在發(fā)行時(shí)已采取了較為嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制措施,資產(chǎn)的價(jià)值仍能夠完全覆蓋投資人的本息。盡管如此,在房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售受阻的市場背景下,通過銷售回款方式償付投資人本息的常規(guī)兌付方案困難加大。

        從我們觀察的數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)信托相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有了一定的規(guī)模。Zk2008年的市場低點(diǎn)看,全年銷售為2.5萬億,2012年到期的1172億占該規(guī)模的4.5%左右。如果大量信托產(chǎn)品融資方發(fā)生現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)并通過資產(chǎn)低價(jià)處置方式回流現(xiàn)金,將對(duì)整個(gè)行業(yè)造成一定的威脅。

        從房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行方來看,產(chǎn)品向部分信托公司過度集中,對(duì)這部分公司的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力產(chǎn)生了很大的挑戰(zhàn),產(chǎn)品過度集中在某幾家信托公司上顯然不利于產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的化解。

        從信托產(chǎn)品的融資方和分布區(qū)域看,融資方和區(qū)域分布較為分散。融資方多為中小開發(fā)商,目前現(xiàn)金流出現(xiàn)問題時(shí),信托方應(yīng)對(duì)的主要措施為股權(quán)處置,由資金雄厚的其他市場主體并購,然后按照市場情況合理銷售,降低了折價(jià)銷售對(duì)市場造成的直接沖擊。從區(qū)域看,我們認(rèn)為上海和天津值得關(guān)注,尤其天津的風(fēng)險(xiǎn)較大。綜合以上,我們認(rèn)為2012年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的到期高峰,對(duì)信托行業(yè)構(gòu)成了一定的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體尚不構(gòu)成重大威脅,但后期值得關(guān)注。

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